ECLI:NL:RBLIM:2024:3272

• Datum uitspraak: 1 mei 2024
• Publicatiedatum: 11 juni 2024
• Zaaknummer: C/03/310786 HAZA 22-472
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.M. Koster-van der Linden
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Eindvonnis over non-conformiteit bij de koop van een woning met agrarische bestemming

In deze zaak heeft de Rechtbank Limburg op 1 mei 2024 uitspraak gedaan in een geschil over de non-conformiteit van een woning die was gekocht met de verwachting dat deze als particuliere woning gebruikt kon worden. De koopovereenkomst vermeldde dat de woning bij levering de eigenschappen zou bezitten die nodig zijn voor particulier gebruik. Echter, het bestemmingsplan gaf de woning de bestemming 'agrarische bedrijfswoning', wat leidde tot een geschil over de conformiteit van de woning met de koopovereenkomst. De rechtbank heeft de eiser opgedragen bewijs te leveren van de kosten die noodzakelijkerwijs zijn gemaakt om het bestemmingsplan te wijzigen. De eiser heeft gedeeltelijk aan deze bewijsopdracht voldaan, wat resulteerde in een gedeeltelijke toewijzing van de vordering. De rechtbank heeft de vordering tot vergoeding van vertragingsschade afgewezen, omdat de eiser deze onvoldoende had onderbouwd. De rechtbank heeft de makelaar en de familie hoofdelijk veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 15.524,40 aan de eiser, plus wettelijke rente, en heeft de buitengerechtelijke kosten vastgesteld op € 737,44. De proceskosten zijn gecompenseerd, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: C/03/310786 / HA ZA 22-472

Vonnis van 1 mei 2024

in de zaak van

[eiser] ,

te [plaatsnaam] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. P.J.L. Tacx te Someren,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

te [plaatsnaam] ,
2.
[gedaagde sub 2] ,

te [plaatsnaam] ,

3.
[gedaagde sub 3] ,

te [plaatsnaam] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [de familie] ,

advocaat: mr. A.P.C. Houben te Weert,

4. 4. WOON TOTAALADVIES B.V.,

te Weert,

gedaagde partij,

hierna te noemen: de makelaar,

advocaat: mr. M.C. Franken-Schoemaker te Houten,

1. De procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 10 januari 2024

- de akte na tussenvonnis en vermeerdering van eis van [eiser]

- de antwoordakte van [de familie]

- de antwoordakte van de makelaar.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

2.1.

De rechtbank verwijst naar het tussenvonnis van 10 januari 2024. Bij dat tussenvonnis heeft de rechtbank [eiser] opgedragen bewijs te leveren van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat de gevorderde kosten op last van de gemeente in het kader van de bestemmingsplanwijziging zijn gemaakt en te bewijzen dat de saneringskosten daadwerkelijk zijn gemaakt.

2.2.

[eiser] heeft bij akte drie producties overgelegd, een toelichting daarop gegeven en zijn eis vermeerderd. Tevens heeft [eiser] zijn vordering tot vergoeding van vertragingsschade nader onderbouwd. De rechtbank begrijpt hierin een verzoek van [eiser] om terug te komen op de in het vonnis van 10 januari 2024 gegeven eindbeslissing, zoals verwoord in rechtsoverweging 5.39.

2.3.

De makelaar heeft gereageerd op de akte van [eiser] en de rechtbank verzocht om terug te komen op de in het vonnis van 10 januari 2024 gegeven eindbeslissing, zoals verwoord in rechtsoverwegingen 5.30 en 5.31. [de familie] heeft eveneens bij akte gereageerd op de akte van [eiser] .

2.4.

De rechtbank zal in het navolgende eerst ingaan op de verzoeken van de makelaar en [eiser] om terug te komen op het tussenvonnis, daarna de eisvermeerdering bespreken en tot slot beoordelen of [eiser] voldaan heeft aan de bewijsopdracht.

Het verzoek tot het heroverwegen van een eindbeslissing

2.5.

De rechtbank neemt tot uitgangspunt dat in beginsel niet kan worden teruggekomen van een in een eerder tussenvonnis gegeven bindende eindbeslissing, behoudens indien bijzondere, door de rechtbank in haar desbetreffende beslissing nauwkeurig aan te geven omstandigheden het onaanvaardbaar zouden maken dat de rechtbank aan de eindbeslissing in kwestie zou zijn gebonden. Dat kan met name het geval zijn indien sprake is van een evidente feitelijke of juridische misslag of indien de desbetreffende beslissing blijkt te berusten op een, niet aan de belanghebbende partij toe te rekenen, onjuiste feitelijke grondslag. Daarvan is in deze zaak geen sprake.

2.6.

De makelaar heeft de rechtbank verzocht om terug te komen op haar oordeel dat sprake is van een causaal verband tussen de onrechtmatige gedraging en de schade, omdat de schade onjuist zou zijn begroot. Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van een evidente feitelijke of juridische misslag. De rechtbank blijft bij haar in het tussenvonnis gegeven eindbeslissing op dit punt. Nu de rechtbank het verzoek van de makelaar afwijst, ziet de rechtbank geen aanleiding om de overige partijen in de gelegenheid te stellen op dit verzoek te reageren.

2.7.

[eiser] heeft verzocht om terug te komen op de bindende eindbeslissing om de vertragingsschade af te wijzen. [eiser] heeft daartoe zijn vordering tot vergoeding van vertragingsschade nader onderbouwd. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] deze onderbouwing in een eerder stadium had dienen aan te leveren. De rechtbank blijft ook ten aanzien van dit onderdeel bij haar in het tussenvonnis gegeven eindbeslissing.

2.8.

Het voorgaande brengt mee dat het tussenvonnis van 10 januari 2024 onverkort als uitgangspunt dient bij de hierna volgende verdere beoordeling.

De eisvermeerdering van [eiser]

2.9.

[eiser] heeft bij akte van 7 februari 2024 zijn eis vermeerderd. [eiser] heeft aangegeven dat de gevorderde kosten voor het ecologisch onderzoek per abuis zonder btw zijn opgegeven, zodat hij thans de kosten inclusief btw vordert. [eiser] heeft deze post dan ook vermeerderd van € 510,00 naar € 617,10. Daarnaast stelt [eiser] nu dat hij de daadwerkelijk gemaakte saneringskosten van € 6.617,79 (was € 5.859,50) vordert. Deze kosten zijn hoger dan de offertes die [eiser] bij de dagvaarding heeft overgelegd. Samengevat vordert [eiser] nu vergoeding van de volgende kosten:

Leges bestemmingsplan € 2.740,00

Begeleidingskosten € 3.932,50

Kosten bodemonderzoek € 2.269,36

Kosten ecologisch onderzoek € 617,10 (was: € 510,00)

Kosten Bouwonline € 1.324,82

Kosten hovenier € 359,35

Sloopkosten € 15.427,50

Saneringskosten € 6.617,79 (was: € 5.859,50)

Vertragingsschade € 11.647,90

Buitengerechtelijke kosten
€ 737,44

TOTAAL € 45.673,76

2.10.

De makelaar heeft aangegeven zich ter zake de eisvermeerdering te refereren aan het oordeel van de rechtbank. De makelaar heeft daarbij wel aangegeven dat uit de overgelegde bankafschriften niet blijkt dat [eiser] de gevorderde saneringskosten daadwerkelijk heeft gemaakt, omdat hier een lager bedrag uit volgt. De rechtbank zal dit meenemen in de bespreking van de bewijsopdracht.

2.11.

[de familie] heeft tegen deze eisvermeerdering geen bezwaar gemaakt, maar is van mening dat [eiser] niet is geslaagd in de bewijsopdracht. Ook hier zal de rechtbank op terugkomen bij het bespreken van de bewijsopdracht.

2.12.

De rechtbank oordeelt ten aanzien van de eisvermeerdering als volgt. Op grond van artikel 130 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is, zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen, de eiser bevoegd zijn eis te vermeerderen, tenzij dat in strijd is met een goede procesorde.

2.13.

De rechtbank acht de eiswijziging niet in strijd met een goede procesorde, omdat deze de reeds genomen bindende eindbeslissingen niet doorkruist. De eiswijziging leidt niet tot een heropening van het debat en de beoordeling. De rechtbank is van oordeel dat de eiswijziging met betrekking tot de btw over de ecologische kosten en de daadwerkelijk gemaakte saneringskosten kan worden geaccepteerd, omdat deze niet tot een nadere bewijsopdracht leidt, de makelaar en [de familie] ruimschoots de gelegenheid hebben gehad op de eiswijziging te reageren en de procedure geen vertraging door de eiswijziging heeft opgelopen.

De bewijsopdracht

2.14.

In het tussenvonnis heeft de rechtbank [eiser] opgedragen te bewijzen dat [de gemeente] het laten uitvoeren van bodemonderzoek, asbestonderzoek in de druppelzone, ecologisch onderzoek, het laten slopen van de stallen, het weer opbouwen van een muur om de stallen te sluiten, asbestinventarisatie, asbestverwijdering, het plaatsen van bomen voor de stalen en een bodemsanering als voorwaarde voor een bestemmingsplanwijziging heeft gesteld. Daarnaast heeft de rechtbank [eiser] opgedragen te bewijzen dat de kosten voor de bodemsanering daadwerkelijk zijn gemaakt.

2.15.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser] er enkel in is geslaagd te bewijzen dat de kosten voor het bodemonderzoek en de bodemsanering noodzakelijkerwijs zijn gemaakt en dat de saneringskosten € 6.582,54 belopen. De rechtbank licht dit als volgt toe.

2.16.

[eiser] heeft bij akte overgelegd een brief van [de gemeente] van 9 juli 2021, de regels en toelichting van het wijzigingsplan juli 2021 en de facturen en betalingsbewijzen van de saneringskosten.

2.17.

Het wijzigingsplan is opgesteld door de adviseur van [eiser] en vervolgens door [de gemeente] goedgekeurd. Dat wil nog niet zeggen dat alle wijzigingen die in het wijzigingsplan zijn opgenomen ook voorwaarden zijn, die [de gemeente] heeft gesteld om het wijzigingsverzoek te kunnen goedkeuren. Uit de door [eiser] overgelegde stukken blijkt ook niet dat de gemeente alle doorgevoerde wijzigingen als voorwaarde heeft gesteld. Uit de brief van [de gemeente] is onder het kopje
6.1 Bodem wel opgenomen dat een sanering van de aangetroffen verontreiniging is vereist. De rechtbank is daarom van oordeel dat zowel de kosten van het bodemonderzoek als de saneringskosten noodzakelijkerwijs zijn gemaakt. Voor het overige heeft [eiser] onvoldoende bewijs geleverd dat de gevorderde kosten zijn gemaakt ter vervulling van een door [de gemeente] in het kader van een bestemmingsplanwijziging gestelde voorwaarde.

2.18.

Ten aanzien van de saneringskosten geldt dat [eiser] de facturen en de bankafschriften die betrekking hebben op de saneringskosten heeft overgelegd. Gelet op de overgelegde bankafschriften heeft [eiser] een bedrag van € 6.582,54 aan saneringskosten voldaan. De rechtbank is het met de makelaar eens dat [eiser] enkel voor dit bedrag bewijs heeft geleverd dat de kosten daadwerkelijk zijn gemaakt. De rechtbank zal dan ook het meerdere afwijzen.

2.19.

Samengevat zal de rechtbank de volgende kosten toewijzen:

• Leges bestemmingsplan € 2.740,00
• Begeleidingskosten € 3.932,50
• Kosten bodemonderzoek € 2.269,36
• Saneringskosten
• TOTAAL € 15.524,40

Buitengerechtelijke kosten

2.20.

In het tussenvonnis heeft de rechtbank overwogen dat de buitengerechtelijke kosten enkel ten aanzien van [de familie] zullen worden toegewezen en worden berekend aan de hand van de totale toe te wijzen vordering. De door [eiser] gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is bepaald. Daarom wordt € 737,44 toegewezen.

Proceskosten en wettelijke rente

2.21.

Omdat alle partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Wettelijke rente

2.22.

De gevorderde rente over de hoofdsom kan slechts worden toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding. Er is namelijk niet vermeld met ingang vanaf welke datum de rente verschuldigd is. Datzelfde geldt voor de gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten.

2.23.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Hoofdelijkheid

2.24.

Indien op twee of meer (rechts)personen een verplichting rust tot vergoeding van dezelfde schade, dan zijn zij hoofdelijk verbonden (artikel 6:102 lid 1 BW). Daarvoor is niet vereist dat de aansprakelijkheid voor de schade dezelfde rechtsgrond heeft.

2.25.

De vordering tot hoofdelijke veroordeling is op de wet gebaseerd en de makelaar en [de familie] hebben daartegen ook geen verweer gevoerd. De rechtbank zal hen dan ook hoofdelijk veroordelen tot betaling van de toe te wijzen schadevergoeding, met uitzondering van de buitengerechtelijke kosten. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

3. De beslissing

De rechtbank

3.1.

veroordeelt de makelaar en [de familie] hoofdelijk om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 15.524,40, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van de datum van de dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,

3.2.

veroordeelt [de familie] hoofdelijk om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 737,44 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover met ingang van de datum van de dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,

3.3.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,

3.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

3.5.

wijst het meer of anders gevorderde af,

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koster-van der Linden en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2024.

MS