ECLI:NL:RBLIM:2024:308

• Datum uitspraak: 17 januari 2024
• Publicatiedatum: 23 januari 2024
• Zaaknummer: C/03/317543 / HA ZA 23-208
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: S.L.M. van Venrooij
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid verkopers voor gebreken aan verkochte woning en deskundigenonderzoek

In deze civiele zaak, behandeld door de Rechtbank Limburg, staat de aansprakelijkheid van verkopers voor gebreken aan een woning centraal. Eisers, die de woning op 31 december 2021 hebben gekocht, stellen dat de verkopers, gedaagden, hen een woning met verborgen gebreken hebben geleverd. De koopovereenkomst bevat bepalingen over de staat van de onroerende zaak en de aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken. Eisers vorderen schadevergoeding voor herstelkosten, die door een deskundige zijn begroot op € 362.697,29. De rechtbank moet beoordelen of de verkopers aansprakelijk zijn voor de gebreken, of deze gebreken het normaal gebruik van de woning belemmeren, en of de eisers op de hoogte waren van deze gebreken bij de aankoop. De rechtbank heeft behoefte aan deskundigenrapporten om de aanwezigheid van gebreken vast te stellen en om te bepalen of deze gebreken schadelijk zijn voor de gezondheid. De zaak is aangehouden voor het inwinnen van deskundigenadvies, waarna de rechtbank verder zal oordelen over de vorderingen van eisers.

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: C/03/317543 / HA ZA 23-208

Vonnis van 17 januari 2024

in de zaak van

1. [eiser sub 1] ,2. [eiseres sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisende partijen,

advocaat: mr. B.C. van Hees te Heerlen,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,2. [gedaagde sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

advocaat: mr. S.X.J. Zuidema te Heerlen.

Eisers zullen hierna gezamenlijk [eisers] worden genoemd en gedaagden zullen hierna gezamenlijk [gedaagden] worden genoemd, tenzij anders aangeduid.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 24 april 2023 met producties 1 t/m 15;
- de conclusie van antwoord van 28 juni 2023 met producties 1 en 2;

- de dagbepaling van de mondelinge behandeling;

- het B8-formulier van [eisers] van 14 november 2023 met producties 16 t/m 23;

- het B16-formulier van [gedaagden] van 14 november 2023 met productie 3;

- het B8-formulier van [eisers] van 15 november 2023 met productie 24;

- het B8-formulier van [gedaagden] van 22 november 2023 met producties 4 en 5;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 27 november 2023;

- de spreekaantekeningen van [eisers] ;

- de spreekaantekeningen van [gedaagden] ;

- de reactie van [eisers] van 13 december 2023 op het proces-verbaal;

- de brief van de rechtbank van 21 december 2023 aan partijen;

- het B16-formulier van [gedaagden] van 21 december 2023;

- de brief van de rechtbank van 15 januari 2024 aan partijen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eisers] hebben op 31 december 2021 de woning gelegen aan [adres] te [woonplaats] van [gedaagden] gekocht voor een koopprijs van € 630.000,00.

2.2.

[eisers] hebben de woning voorafgaand aan de koop een aantal keer bezichtigd.

2.3.

In de koopovereenkomst staat – voor zover van belang – het volgende:

Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat (…).

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. (…)

artikel 22 afspraak m.b.t. verzekering t.g.v. schade

Koper verklaart bekend te zijn met het navolgende:

Verkoper zal de schade aan de rechterzijde en rechterachterzijde van de woning (…) laten herstellen, en middels de verzekering voor betaling (laten) zorg dragen. Herstel binnenwerk is gepland voor eerste week februari 2022, en buitenwerk voor de eerste week mei 2022.

2.4.

In de door [gedaagden] ingevulde NVM-vragenlijst, die onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst, staat – voor zover van belang – het volgende:

(…)
Is er sprake (geweest) van schimmelvorming op de vloeren, plafonds en/of wanden? Zo ja, waar?

Antwoord: nee

Zijn er (gerepareerde) of (verborgen) scheuren en/of beschadigingen in/aan vloeren, plafonds en/of wanden aanwezig? Zo ja, waar?

Antwoord: nee (…)

Is er sprake van vochtdoorslag door de kelderwand? Zo nee of meestal, toelichting:

Antwoord: nee (…)

2.5.

Gedaagde sub 1 heeft de woning bij notariële akte van 18 mei 2022 aan [eisers] geleverd.

2.6.

In de akte van levering staat – voor zover van belang – het volgende:

Artikel 2

Leveringsverplichting, juridische en feitelijke staat.

(…)

2. De aflevering (feitelijke levering) van het verkochte dient heden plaats te vinden (…) in de feitelijke staat waarin het verkochte zich op heden bevindt, met dien verstande dat deze staat, anders dan door toedoen van koper en behoudens normale slijtage, niet minder mag zijn dan de staat waarin het verkochte zich bevond bij het tot stand komen van de koop.

2.7.

Op 28 december 2022 heeft de advocaat van [eisers] een brief aan [gedaagden] gestuurd. Daarin wordt gemeld dat na levering van de woning een aantal gebreken aan het licht zijn gekomen, waarvoor [gedaagden] aansprakelijk worden gehouden. Het gaat om vocht in de kelder waardoor vocht- en schimmelplekken ontstaan op de wanden (ook buiten de kelder). Daarnaast wordt gemeld dat het herstelwerk zoals bedoeld in artikel 22 van de koopovereenkomst nog niet is uitgevoerd.

2.8.

In opdracht van [eisers] heeft Bedi Vochttechniek B.V. rapporten uitgebracht op 24 oktober 2022 en op 20 maart 2023, waarin melding wordt gemaakt van gebreken. In deze rapporten worden de kosten van herstel begroot op (in totaal) € 362.697,29.

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen – na vermindering van eis – dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair

1. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt, inhoudende dat als de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, tot betaling van de schade c.q. de herstelkosten ten bedrage van € 343.711,66 zoals begroot door Bedi Vochttechniek, althans een in goede justitie te betalen bedrag, zulks te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de datum van het intreden van het verzuim, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening, zulks binnen twee weken na het in dezen te wijzen vonnis;

2. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, meer specifiek artikel 22 van de koopovereenkomst, inhoudende dat [gedaagden] uiterlijk binnen één maand na het in dezen te wijzen vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn, zullen zorgdragen voor herstel dan wel vergoeding van de herstelwerkzaamheden aan de rechterzijde en rechterachterzijde van de woning;

3. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt, inhoudende dat als de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van een dwangsom van € 500,00 per dag dat [gedaagden] nalaten aan het gevorderde onder 2. te voldoen, met een maximum van
€ 250.000,00;

subsidiair

4. de gevolgen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst ter opheffing van het door [eisers] geleden nadeel wijzigt en [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt om binnen zeven dagen na het in dezen te wijzen vonnis aan [eisers] te betalen een evenredige vermindering van de koopsom van € 343.711,66, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim althans vanaf de dag der dagvaarding tot en met de dag der algehele voldoening;

zowel primair als subsidiair

5. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt, inhoudende dat als de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 3.588,49, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, zulks binnen twee weken na het in dezen te wijzen vonnis;

6. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt, inhoudende dat als de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten, zulks binnen twee weken na het in dezen te wijzen vonnis;

7. althans een in goede justitie te bepalen beslissing neemt.

3.2.

[gedaagden] voeren verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Rechtsvraag

4.1.

Tussen partijen is in de eerste plaats in geschil of [gedaagden] aansprakelijk zijn voor de door [eisers] gestelde schade omdat gedaagde sub 1 de door [gedaagden] verkochte woning met gebreken aan [eisers] heeft geleverd.

Grondslag vordering

4.2.

[eisers] stellen zich primair op het standpunt dat [gedaagden] toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Subsidiair beroepen zij zich op dwaling bij de totstandkoming van de koopovereenkomst.

4.3.

[eisers] voeren hiertoe – zakelijk weergegeven – aan dat de woning niet de eigenschappen heeft die zij mochten verwachten. Volgens hen was de woning bij levering behept met bouwkundige gebreken waardoor vocht- en schimmelplekken ontstaan op de wanden in de kelder, de begane grond en de eerste verdieping. Ter onderbouwing verwijzen [eisers] naar de rapporten van Bedi Vochttechniek B.V. Hieruit blijkt dat de vochtproblematiek wordt veroorzaakt door – kortgezegd – een slechte afdichting van de woning en door dampdichte verfopbouw. Volgens [eisers] zijn vocht en schimmel in de woning schadelijk voor de gezondheid. [eisers] stellen dat de gebreken aan een normaal gebruik als woonhuis in de weg staan, waarbij van belang is dat de kelder mede bestemd was als speelruimte voor hun kinderen. Gelet hierop is de garantie in artikel 6.3. van de koopovereenkomst geschonden. Daarnaast hebben [gedaagden] de mededelingsplicht geschonden. Uit een verklaring van de eerste eigenaar van de woning blijkt dat er van meet af aan vochtproblemen waren. [gedaagden] hebben vermeld in de NVM-vragenlijst dat geen sprake is (geweest) van schimmelvorming of scheuren aan vloeren, plafonds en/of wanden noch van vochtdoorslag door de kelderwand. Gezien de aard en ernst van de gebreken waren deze volgens [eisers] al bij de levering aanwezig en hebben [gedaagden] dat bewust niet medegedeeld. Als [eisers] bekend waren geweest met de gebreken, zouden zij niet of niet op dezelfde wijze hebben gecontracteerd.

Verweer

4.4.

[gedaagden] betwisten dat sprake is van wanprestatie of dwaling. Daarnaast verzoeken [gedaagden] om een onafhankelijke deskundige te benoemen als het oordeel luidt dat sprake is van non-conformiteit en zij daarvoor aansprakelijk zijn.

4.5.

[gedaagden] voeren – voor zover relevant – het volgende aan. Van non-conformiteit is geen sprake. De woning had ten tijde van de levering geen gebreken, bouwkundig noch anderszins. Aan de rapporten van Bedi Vochttechniek B.V. kan geen waarde worden gehecht omdat de onpartijdigheid en beginselen van hoor en wederhoor niet zijn gewaarborgd. [gedaagden] hebben nooit vocht- of schimmelproblemen ervaren. Als er vochtoverlast in de kelder was toen zij er nog woonden, zou het linoleum zijn kromgetrokken, de vloerbedekking stinken en de elektrische flipperkast problemen hebben vertoond. Dat was niet het geval. Van lekkages bij de eerste eigenaar wisten [gedaagden] niet. [gedaagden] hebben daarom de mededelingsplicht niet geschonden. [eisers] hebben (daarentegen) niet aan hun onderzoeksplicht voldaan. Zij zagen af van een bouwkundige keuring terwijl bij bezichtigingen verschillende dingen zichtbaar waren, waaronder een losse plint en tegel, die Bedi Vochttechniek B.V. in haar rapporten heeft aangeduid als problematisch. Hoewel te begrijpen is dat een leek daaruit geen vochtprobleem kan afleiden, is dat voor een deskundige wellicht anders. De dompelpompen in de kelder en de watersnood in 2021 waren ook reden voor nader onderzoek. Volgens [gedaagden] verhinderen de gestelde gebreken het normale gebruik van de woning niet. In elke woning zit wel vocht en de kelder is niet als woonruimte verkocht. [gedaagden] weerspreken dat de huidige situatie schadelijk is voor de gezondheid. Tot slot betwisten [gedaagden] het causaal verband tussen de gestelde gebreken en schade alsook de (hoogte van de) schade. [gedaagden] wijzen onder meer op de aftrek ‘nieuw voor oud’ die nog moet worden toegepast en op de afspraak dat hun aansprakelijkheid is beperkt tot de herstelkosten. Daaronder vallen geen werkzaamheden die leiden tot verbetering van de woning.

Toetsnorm

4.6.

Volgens artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper mocht verwachten op grond van de overeenkomst. Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Het staat partijen dus vrij om daarvan af te wijken. In dit geval hebben partijen dat ook gedaan en hebben zij een koopovereenkomst gesloten volgens het model van de NVM.

4.7.

Op grond van artikel 6.1. van de koopovereenkomst geldt als hoofdregel dat de woning aan [eisers] wordt overgedragen in de staat waarin deze zich ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bevindt. Daarbij wordt het risico van zichtbare en onzichtbare gebreken op dit peilmoment bij [eisers] gelegd. Deze gebreken maken onderdeel uit van hetgeen is verkocht.

4.8.

Op deze hoofdregel wordt in artikel 6.3. van de koopovereenkomst een uitzondering gemaakt: de verkoper staat ervoor in dat het verkochte bij de levering de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als ‘woonhuis’. Hiermee staan [gedaagden] wél in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik verhinderen. Bij de uitleg van de term ‘normaal gebruik’ moet worden gekeken naar wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik moet worden verstaan. Normaal gebruik betekent hier dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

4.9.

Als sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woonhuis aantast, dan komt dit gebrek op grond van artikel 6.3. van de overeenkomst toch voor rekening van [eisers] als zij het gebrek kenden of dit gebrek voor hen kenbaar was.

4.10.

Voor de kenbaarheid van gebreken geldt in het algemeen dat van een koper mag worden verwacht dat hij onderzoek verricht als hij aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de woning zich bevindt en (daarom) aan de geschiktheid voor normaal gebruik. Als een koper deze onderzoeksplicht schendt, en onderzoek het gebrek aan het licht zou hebben gebracht, zal in beginsel geen sprake zijn van een gebrek dat voor de koper niet kenbaar was. Daar staat tegenover dat een verkoper het aan de koper moet mededelen als hij weet dat de woning bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is. Als de verkoper deze mededelingsplicht schendt, geldt als hoofdregel dat hij de koper niet met succes verwijten dat hij geen onderzoek heeft gedaan.

4.11.

Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank in het kader van het beroep van [eisers] op non-conformiteit moet beoordelen:

1) of de woning gebreken had op het peilmoment,

2) en, zo ja, of die gebreken het normaal gebruik als woonhuis verhinderen,

3) en, zo ja, of die gebreken bekend of kenbaar waren voor [eisers] ,

4) en, zo nee, wat de hoogte van de schade is.

De partij die zich op rechtsgevolgen van non-conformiteit beroept, [eisers] dus, draagt de stelplicht en bewijslast ten aanzien van deze beoordelingspunten.

Gebreken op het peilmoment

4.12.

De rechtbank zal eerst ingaan op de vraag of de woning gebreken had op het peilmoment. Daarvoor moet eerst worden vastgesteld wat het peilmoment is en wat een gebrek is. Uit artikel 6.3. van de koopovereenkomst en artikel 2 lid 2 van de leveringsakte volgt dat de woning de feitelijke eigenschappen moet bezitten bij de eigendomsoverdracht die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis en in dezelfde staat moet verkeren als ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Gelet hierop is het hier relevante peilmoment de datum van levering: 18 mei 2022. De rechtbank is van oordeel dat vocht- en schimmelvorming in beginsel geen zelfstandig gebrek oplevert maar het een gevolg van een gebrek is, mogelijk van een constructie- of bouwfout.

4.13.

Partijen verschillen van mening over de aanwezigheid van gebreken in de woning op het peilmoment. [eisers] hebben hun stellingen onderbouwd met rapporten van Bedi Vochttechniek B.V., foto’s van de woning na de levering en een verklaring van de eerste eigenaar van de woning. [gedaagden] hebben het bestaan van de gestelde gebreken gemotiveerd betwist en hebben aangevoerd dat aan voormelde rapporten geen waarde mag worden gehecht omdat deze zonder hun betrokkenheid door een partijdeskundige zijn opgesteld. Om te kunnen beoordelen of de woning op 18 mei 2022 gebreken had die vochtproblemen veroorzaken, heeft de rechtbank behoefte aan voorlichting door een onafhankelijke deskundige.

Belemmering van het normaal gebruik als woonhuis

4.14.

Als aan de hand van het uit te brengen deskundigenbericht komt vast te staan dat de woning op 18 mei 2022 gebreken had die vochtproblemen veroorzaken, moet vervolgens worden vastgesteld of deze gebreken onder de door [gedaagden] in artikel 6.3. van de koopovereenkomst gegeven garantie vallen.

4.15.

De rechtbank stelt voorop dat de woning geschikt moet zijn voor het door partijen overeengekomen normaal gebruik als woonhuis, waarbij per ruimte kan verschillen wat daarvan mag worden verwacht. Partijen twisten over de vraag welke ruimtes als woonruimte zijn verkocht. [eisers] stellen dat [gedaagden] de gehele woning, inclusief de kelder, als woonruimte aan hen hebben gepresenteerd en verkocht. [gedaagden] weerspreken dat zij de kelder als woonruimte hebben verkocht. Tijdens de mondelinge behandeling is komen vast te staan dat de kelder tot aan de levering uit vier ruimtes bestond: 1) de bijkeuken, 2+3) de hobbyruimte en 4) de ruimte met een bar en werkbank. Volgens [gedaagden] stond in de hobbyruimte, die was bekleed met vloerbedekking, een biljarttafel en flipperkast en gebruikten zij de bijkeuken als wasruimte en de rest van de kelder voor opslag. Gezien de wijze waarop de ruimtes in de kelder ten tijde van de bezichtigingen door [gedaagden] werden gebruikt en hoe deze waren ingericht, is de rechtbank van oordeel dat de hobbyruimte feitelijk als woonruimte is gepresenteerd en verkocht. De overige twee ruimtes, de bijkeuken en de ruimte met de werkbank, dienen daarentegen, zoals [eisers] ook tijdens de bezichtigingen moeten hebben gezien, als wasruimte respectievelijk voor opslag. Die ruimtes waren niet in gebruik en gepresenteerd als woonruimte en zijn dus ook niet als zodanig gekocht. Slotsom is dat van de kelder (alleen) de hobbyruimte, aangeduid met nummers 2 en 3 op de plattegrond van de kelder bij productie 5 van de dagvaarding, voor een normaal gebruik als woonruimte geschikt moet zijn.

4.16.

Tussen partijen is daarnaast in geschil of vocht en schimmel in de woning als gevolg van de gestelde gebreken schadelijk is voor de gezondheid en daarom het normaal gebruik als woonhuis belemmert. [eisers] stellen dat het een feit van algemene bekendheid is dat vocht en schimmel in de woning schadelijk is voor de gezondheid. Dat volgt volgens [eisers] ook uit een e-mailbericht van Bedi Vochttechniek B.V. en een RIVM-rapport waarvan zij het voorblad en de samenvatting hebben overgelegd. [gedaagden] hebben tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat iedereen weet dat veel vocht en schimmel niet gezond is, maar dat niet vaststaat dat dit hier concreet het geval is. Naar het oordeel van de rechtbank is algemeen bekend dat vochtproblemen en schimmelvorming in woonruimtes schadelijk kunnen zijn voor de gezondheid, maar belemmert niet elk vochtprobleem in een woning het normaal gebruik daarvan als woonhuis. Zo leiden vocht en schimmelvorming in een kelder er niet zonder meer toe dat de woning niet de eigenschappen bezit die kopers mochten verwachten. Vocht en schimmelvorming in een kelder zijn immers een bekend verschijnsel en inherent aan een ruimte onder de grond. De woonruimtes, waaronder in dit geval de hobbyruimte in de kelder, moeten daarentegen op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, bewoond kunnen worden. Om te kunnen beoordelen of het leefklimaat in de woning hieraan in de weg staat, heeft de rechtbank behoefte aan voorlichting door een deskundige.

De bekendheid of kenbaarheid van de gebreken

4.17.

Indien naar aanleiding van het deskundigenbericht wordt vastgesteld dat de woning bij levering gebreken had die in de weg staan aan het normaal gebruik als woonhuis, moet worden beoordeeld of deze gebreken bij [eisers] bekend of kenbaar waren. Daarbij speelt een rol of [eisers] aan de onderzoeksplicht hebben voldaan.

4.18.

Volgens [gedaagden] hebben [eisers] de onderzoeksplicht reeds geschonden doordat zij hebben nagelaten om een bouwkundig onderzoek te laten verrichten. De rechtbank volgt [gedaagden] niet in deze stelling. Hoewel het niet inwinnen van een bouwkundig advies bij het kopen van een (bestaande) woning een relevante factor kan zijn, is een dergelijk advies niet verplicht en betekent het nalaten van het inwinnen daarvan niet per definitie dat daarmee de onderzoeksplicht is geschonden. Dat is afhankelijk van omstandigheden van het geval en het gerechtvaardigde verwachtingspatroon van de koper over de eigenschappen van het gekochte. In hoeverre een koper aan bepaalde eigenschappen (al dan) niet hoeft te twijfelen, zal mede afhankelijk zijn van de mededelingen die de verkoper heeft gedaan, en de anderszins door de verkoper verstrekte informatie. Verder is van belang in hoeverre er ook overigens aanwijzingen zijn, zoals uit eigen waarneming, die tot (nader) onderzoek dwingen.

4.19.

[gedaagden] hebben ter onderbouwing van de kenbaarheid van de gestelde gebreken onder meer verwezen naar de rapporten van Bedi Vochttechniek B.V. Daarin staan volgens [gedaagden] afwijkingen die [eisers] bij de bezichtigingen konden zien. Zo was zichtbaar dat een sokkel met tegel loszat, dat de buitenafdichting niet tot boven de aanzet van het buitenpleisterwerk is aangezet, dat aan de linkerzijgevel een plint is losgekomen en geldt hetzelfde voor de detaillering van de vensterbanken en de aansluitingen bij de pui. De rechtbank is van oordeel dat een leek op basis hiervan niet de gestelde gebreken (in hun volle omvang) kon vaststellen en dit ook niet tot nader onderzoek hoefde te leiden. Deze omstandigheden waren evengoed zichtbaar voor [gedaagden] , die jarenlang in de woning hebben gewoond, en hebben bij hen ook niet tot argwaan geleid. Het is om die reden ook niet zo dat [gedaagden] [eisers] op deze omstandigheden hadden moeten wijzen, zoals [eisers] bij de mondelinge behandeling hebben gesteld. Verder voeren [gedaagden] aan dat het [eisers] bekend was dat de kelder was ondergelopen bij de watersnood in juli 2021, maar zij lichten niet toe waarom dat in het kader van de onderzoeksplicht relevant is. Partijen zijn het er immers over eens dat er in de kelder geen vocht- of schimmelplekken te zien waren voorafgaand aan of bij de levering. Tot slot hebben [gedaagden] aangevoerd dat de dompelpompen in de kelder zichtbaar waren en aanleiding hadden moeten zijn voor nader onderzoek. De rechtbank volgt dat evenmin. Volgens [gedaagden] hebben zij immers met [eisers] besproken dat de dompelpompen (regen)water afvoeren naar het riool. Zonder toelichting blijft dan ook onduidelijk waarom de aanwezigheid van de dompelpompen tot nader onderzoek in verband met de mogelijke aanwezigheid van de nu gestelde gebreken moest leiden. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat niet kan worden aangenomen dat de mogelijke gebreken bij [eisers] bekend waren of voor hen kenbaar waren.

De hoogte van de schade

4.20.

Als komt vast te staan dat de woning gebreken had op 18 mei 2022 waardoor het normaal gebruik als woonhuis wordt belemmerd en de gebreken waren niet bekend of kenbaar bij [eisers] , zijn [gedaagden] toerekenbaar tekortgeschoten in hun verplichting zoals opgenomen in artikel 6.3. van de koopovereenkomst. [gedaagden] hebben immers niet weersproken dat een eventueel vast te stellen tekortkoming aan hen kan worden toegerekend. Dat volgt ook uit het feit dat [gedaagden] in artikel 6.3. van de koopovereenkomst een garantie hebben verstrekt die in dat geval niet is nagekomen. Dat zou ertoe leiden dat [gedaagden] op grond van artikel 6:74 BW zijn gehouden om de door [eisers] als gevolg van deze tekortkoming geleden schade te vergoeden. De vervolgvraag is dan wat de (hoogte van de) schade is die [gedaagden] aan [eisers] moeten vergoeden.

4.21.

Partijen zijn in artikel 6.3. van de koopovereenkomst overeengekomen dat alleen herstelkosten moeten worden vergoed. De rechtbank verstaat, met partijen, onder herstelkosten zowel de kosten van het repareren van een bouw- of constructiefout als de kosten die gepaard gaan met het verhelpen van vocht- of schimmelplekken die door deze mogelijke bouw- of constructiefout zijn veroorzaakt. [gedaagden] zijn volgens voornoemd artikel in de koopovereenkomst niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij hen een verwijt treft. [eisers] hebben niet gesteld dat [gedaagden] wegens verwijtbaarheid ook voor aanvullende schade aansprakelijk zijn, zodat dergelijke schade bij de schadebegroting buiten beschouwing zal worden gelaten. Bij het vaststellen van de herstelkosten moet rekening worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Dat houdt in dat [eisers] niet door herstel in een betere positie mogen komen te verkeren dat wanneer de woning bij levering niet met een gebrek was behept. Er vindt geen aftrek ‘nieuw voor oud’ plaats als [eisers] met herstel geen verbeterde maar slechts conforme woonruimtes krijgen. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagden] van de (hoogte van de) schade die [eisers] op basis van de rapporten van Bedi Vochttechniek B.V. vorderen, kan de rechtbank van de juistheid daarvan nu niet uitgaan. De rechtbank heeft daarom (ook) op het punt van de schadebegroting behoefte aan deskundige voorlichting.

Tussenconclusie

4.22.

Indien het uit te brengen deskundigenbericht leidt tot de uitkomst dat de woning op 18 mei 2022 gebreken had die aan het normaal gebruik als woonhuis in de weg staan en gezien de vaststelling dat deze gebreken bij [eisers] niet bekend of kenbaar waren, zijn [gedaagden] toerekenbaar tekortgeschoten in hun verplichting zoals opgenomen in artikel 6.3. van de koopovereenkomst. De primaire vordering van [eisers] tot schadevergoeding op grond van wanprestatie zal dan – voor het naar aanleiding van het deskundigenbericht te begroten schadebedrag – bij eindvonnis worden toegewezen. Daartegen hebben [gedaagden] geen ander verweer gevoerd dan al verworpen of onderwerp van het voorgenomen deskundigenbericht. In het geval dat het deskundigenbericht niet tot de hiervoor bedoelde uitkomst leidt, zal de primaire vordering van [eisers] onder 1 bij eindvonnis worden afgewezen.

4.23.

Aan de onderbouwing van het subsidiaire beroep op dwaling hebben [eisers] dezelfde feiten en omstandigheden ten grondslag gelegd als aan de primaire grondslag. Volgens [eisers] hebben [gedaagden] de NVM-vragenlijst onwaar ingevuld en nagelaten hen over gebreken te informeren. [eisers] stellen dat zij daardoor hebben gecontracteerd onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken en dat zij bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet op dezelfde wijze hadden gecontracteerd. De rechtbank begrijpt uit de stellingen van [eisers] dat zij vinden dat zij hebben gedwaald door hetzij een inlichting van [gedaagden] (artikel 6:228 lid 1 sub a), hetzij door hun ongeoorloofde zwijgen (artikel 6:228 lid 1 sub b BW). Als de rechtbank niet vaststelt dat de gestelde gebreken er waren – en daarom het beroep op non-conformiteit niet slaagt – hebben [eisers] (ook) niet gedwaald omdat zij dan hebben gekregen wat zij hebben gekocht. Dit brengt met zich mee dat er geen grond is voor een wijziging van de koopovereenkomst op grond van artikel 6:230 BW en het toekennen van nadeelcompensatie. In dat geval zal ook de subsidiaire vordering van [eisers] tot betaling van nadeelcompensatie bij eindvonnis worden afgewezen.

Nakoming

4.24.

[eisers] hebben onder 2 een vordering tot nakoming ingesteld. Tijdens de zitting hebben [gedaagden] erkend dat zij artikel 22 van de koopovereenkomst nog moeten nakomen. Gelet hierop zal de rechtbank deze vordering bij eindvonnis toewijzen. Daarbij zal aan [gedaagden] een langere termijn worden gegund dan gevorderd, namelijk zes maanden in plaats van één maand, zodat zij voldoende tijd hebben om de overeengekomen werkzaamheden aan de gevel deugdelijk te (laten) verrichten.

4.25.

De rechtbank zal bij eindvonnis de onder 3 gevorderde dwangsom toewijzen zoals door [eisers] gevorderd, omdat deze gelet op het tijdverloop van ruim twee jaren sinds het sluiten van de koopovereenkomst gewenst is als prikkel tot nakoming.

Benoeming deskundige

4.26.

De rechtbank overweegt, zoals volgt uit het voorgaande, om een onderzoek door een deskundige/deskundigen in te laten stellen. Voordat daartoe wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over:

- het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n);

- de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen;

- de hoogte van het voorschot van de deskundige(n).

4.27.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van bouwkunde en dat de volgende vragen moeten worden gesteld:

1. Treft u bij het onderzoek van de woning vocht- en schimmelplekken aan? Zo ja, geef een toelichting op de mate van vocht en schimmel per individuele ruimte in de kelder, op de begane grond en eerste etage.

2. Indien u vocht- en schimmelplekken heeft vastgesteld: wat zijn de oorzaken daarvan (hierna te noemen: gebreken)?

3. Indien u gebreken heeft vastgesteld: kunt u vaststellen of acht u aannemelijk dat deze gebreken al aanwezig waren bij de bouw van de woning of kunt u anderszins iets zeggen over het moment van het ontstaan van de gebreken?

4. Indien u gebreken heeft vastgesteld: kunt u aangeven of die gebreken invloed hebben op het kunnen gebruiken van de hobbyruimte in de kelder en de overige ruimtes op de begane grond en de eerste etage als woonruimte, in die zin dat daar veilig kan worden gewoond?

5. Indien u gebreken heeft vastgesteld: is herstel van de gebreken en daardoor veroorzaakte vocht- en schimmelplekken mogelijk en, zo ja, wat zijn dan de noodzakelijke werkzaamheden per ruimte en wat zijn de kosten hiervan (met aftrek ‘nieuw voor oud’)?

6. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?

4.28.

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door de eisende partij moet worden betaald. Dit voorschot moet daarom door [eisers] worden betaald.

4.29.

In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.

4.30.

De rechtbank gaat ervan uit dat partijen in onderling overleg overeenstemming bereiken over de persoon die als deskundige gaat optreden. Voor zover partijen daarover geen overeenstemming kunnen bereiken en om die reden iedere partij een deskundige voorstelt, moeten partijen gemotiveerd aangeven waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige en waarom de door de wederpartij voorgestelde deskundige niet voor benoeming in aanmerking mag komen. Daarbij valt te denken aan zwaarwegende redenen als gebrek aan deskundigheid of gerechtvaardigde twijfels met betrekking tot de onpartijdigheid van de deskundige. Die zwaarwegende redenen moeten worden onderbouwd. De rechtbank zal dan, na weging van de onderbouwing vóór en tegen de benoeming van een potentiële deskundige, een door partijen aangedragen deskundige of een eigen deskundige benoemen.

4.31.

De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich hierover bij akte kunnen uitlaten. Partijen moeten de concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.

4.32.

In afwachting van het deskundigenbericht houdt de rechtbank de beoordeling van de overige geschilpunten aan.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 31 januari 2024 om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht,

5.2.

bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij,

5.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.L.M. van Venrooij en in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2024.

type: SV