Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10849359 CV EXPL 23-5649
Vonnis in kort geding van 22 januari 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] , feitelijk verblijvende te [plaats] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. J.J.M. Goumans,
tegen
[gedaagde],
wonend te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met zes producties
- de schriftelijke reactie van [gedaagde] met een aantal ongenummerde producties en een usb stick
- de mondelinge behandeling van 15 januari 2024, waarvan door de griffier spreekaantekeningen zijn gemaakt en met aanhechting van de spreekaantekeningen van mr. Goumans.
- de schriftelijke reactie van [gedaagde] met een aantal ongenummerde producties en een usb stick
- de mondelinge behandeling van 15 januari 2024, waarvan door de griffier spreekaantekeningen zijn gemaakt en met aanhechting van de spreekaantekeningen van mr. Goumans.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt van [eiser] met ingang van 1 februari 2023 de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (verder: het gehuurde). KVR Car detailing B.V., waarvan [gedaagde] enig aandeelhouder en bestuurder is, huurt van [eiser] de naast de woning gelegen garage (werkplaats).
2.2.
De huurprijs van het gehuurde is exclusief de kosten voor gas en elektriciteit die voor rekening van [gedaagde] komen.
2.3.
[gedaagde] is bij brief van 30 september 2023 en bij brief van 23 oktober 2023 gesommeerd door (de gemachtigde) van [eiser] om de huurachterstand te voldoen, maar [gedaagde] heeft vanaf aanvang van de huurtermijn geen huurpenningen voor het gehuurde voldaan.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert samengevat - ontruiming van het gehuurde en [gedaagde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen aan [eiser] :
- achterstallige huurpenningen over de periode tot en met december 2023 van in totaal € 4.550,00, alsmede een bedrag van € 650,00 per maand voor iedere maand of gedeelte van een maand waarin [gedaagde] na 31 december 2023 nog in het gehuurde verblijft,
- € 2.094,93 aan gas en elektriciteit te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van dagvaarden tot aan de dag van algehele voldoening
- de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vorderingen de huurovereenkomst (die niet door [gedaagde] is ondertekend) en de (nader) tussen partijen gemaakte afspraken ten grondslag, op grond waarvan [eiser] c.s. huur dient te voldoen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Ten aanzien van het spoedeisend belang voert [eiser] aan dat sprake is van een oplopende huurachterstand, hetgeen verlies van huurinkomsten betekent. De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft erkend dat hij in het geheel geen huurpenningen heeft voldaan, ook niet vanaf 1 oktober 2023, waardoor sprake is van een fors oplopende huurachterstand. [eiser] heeft dan ook reeds hierom een spoedeisend belang bij het gevorderde. Hierna zal de kantonrechter de vorderingen dan ook inhoudelijk bespreken.
4.2.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en ten tweede de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.3.
De discussie die partijen hebben ten aanzien van de eveneens door [gedaagde] van [eiser] gehuurde garage (de werkplaats) blijft buiten beschouwing in deze procedure aangezien het gevorderde daar niet op ziet.
4.4.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] erkend dat hij huurpenningen dient te voldoen over het gehuurde, maar partijen zijn het niet eens over de hoogte van het huurbedrag met betrekking tot de periode vóór 1 oktober 2023 en de periode na 1 oktober 2023.
Huurachterstand woning februari 2023 tot 1 oktober 2023
4.5.
Uit de door [eiser] overgelegde huurovereenkomst, die is ondertekend door [eiser] en niet door [gedaagde] , is een huurprijs van € 650,- voor het gehuurde opgenomen (productie 1 bij dagvaarding). Echter ten aanzien van de huurperiode februari 2023 tot en met september 2023 voert [eiser] aan dat hij met [gedaagde] een huurkorting van 50% is overeengekomen hetgeen inhoudt dat [gedaagde] een bedrag van € 325,- per maand diende te voldoen. De huurkorting is overeengekomen aangezien partijen gezamenlijk kluswerkzaamheden in het gehuurde zouden verrichten (productie 2 bij dagvaarding). [gedaagde] betwist de hoogte van het huurbedrag en stelt dat hij van februari 2023 tot en met september 2023 helemaal geen huurpenningen hoefde te voldoen, onder verwijzing naar een huurovereenkomst die beide partijen op 4 februari 2023 zouden hebben ondertekend. [eiser] betwist dat hij de door [gedaagde] ingebrachte huurovereenkomst heeft ondertekend en stelt dat dit stuk is vervalst
4.6.
De kantonrechter overweegt dat in dit kort geding niet kan worden vastgesteld of de handtekening van [eiser] in de door [gedaagde] overgelegde huurovereenkomst is vervalst. Dit vereist een nader onderzoek naar de feiten waarvoor deze procedure zich niet leent. Dat betekent dan ook dat de hoogte van de verschuldigde huurpenningen over deze periode niet in hoge mate aannemelijk is en het gevorderde, voor zover dat ziet op de huurachterstand van februari 2023 tot 1 oktober 2023 voorshands wordt afgewezen omdat niet met voldoende mate van zekerheid kan worden vastgesteld hoe hoog de overeengekomen huurprijs was.
Huurachterstand woning vanaf 1 oktober 2023 en de gevorderde ontruiming
4.7.
Ten aanzien van de huur vanaf 1 oktober 2023 is door [eiser] aangevoerd dat de huurprijs € 650,00 per maand zou bedragen (productie 2 bij dagvaarding). In de door [gedaagde] ingebrachte huurovereenkomst is opgenomen, voor zover van belang:
“Indien niet alle gebreken gemaakt zijn in de woning voor 01-10-2023. Moet er samen gekeken worden wanneer dit wel verwezelijk kan worden, en dan een huurcontract worden gemaakt vanaf de periode dat alle gebrekken zijn verholpen.
De huurprijs zal worden in het huurcontract € 650 p.(zeshonderdvijftig euro).”
4.8.
De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft erkend dat hij vanaf oktober 2023 huur verschuldigd is over het gehuurde ter hoogte van € 375,00 per maand. Pas als alle gebreken verholpen zouden zijn, zou hij € 650,00 per maand hoeven te betalen. [gedaagde] heeft aangevoerd dat dat nog niet geval is en ter onderbouwing daartoe verwezen naar de door hem ingebrachte foto’s ten aanzien van de huidige staat van het gehuurde. Hoewel de exacte huurachterstand onderwerp van geschil is, staat wel vast dat sprake is van een huurachterstand van tenminste drie maanden aangezien nog geen enkele huurbetaling, ook niet het door [gedaagde] erkende verschuldigde bedrag aan huur van € 375,00 per maand vanaf oktober 2023, door [gedaagde] is voldaan. Ook de lopende maand januari 2024 is niet voldaan door [gedaagde] . Dit brengt met zich dat sprake is van een tekortkoming die van voldoende gewicht is om tot de conclusie te komen dat de kantonrechter in een bodemprocedure naar alle waarschijnlijkheid zal oordelen dat die de ontbinding rechtvaardigt. Daarop vooruitlopend kan de gevorderde ontruiming in beginsel worden toegestaan.
4.9.
Voor zover [gedaagde] stelt dat sprake is van ‘gebreken’ in het gehuurde maakt dit het voorgaande niet anders. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] op enig moment met het verhelpen van die vermeende gebreken in verzuim is geraakt en dat [gedaagde] die gebreken dan zelf zou hebben verholpen en de kosten daarvan op de huurprijs in mindering hebben gebracht (art. 7:206 BW), terwijl van een vordering tot huurprijsvermindering (art. 7:207 BW) evenmin is gebleken, nog daargelaten dat een huurprijsvermindering nooit de volledige huurprijs zou treffen.
4.10.
De gevorderde ontruiming wordt toegewezen, waarbij de ontruimingstermijn zoals gevorderd wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. Op grond van het vorenoverwogene zal de kantonrechter de huurachterstand over de maanden oktober 2023 tot en met december 2023 voor een bedrag ter hoogte van € 1.125,- (zijnde 3 x € 375,-) toewijzen, alsmede een bedrag van € 375,00 per maand of gedeelte van een maand tot doorbetaling van de huurpenningen tot en met het moment dat het gehuurde is ontruimd. Dit bedrag is immers door [gedaagde] erkend. Dat [gedaagde] een hoger bedrag verschuldigd zou zijn, kan in deze kort geding procedure niet met voldoende mate van zekerheid worden vastgesteld.
4.11.
Daarnaast vordert [eiser] in de dagvaarding een totaalbedrag van € 2.094,93 aan kosten van de levering van gas en elektriciteit ten behoeve van het gehuurde, die door hem zijn betaald aan de energieleverancier. Aan het verweer van [gedaagde] dat hij zelf een contract heeft afgesloten bij een andere energieleverancier en daar ook maandelijks voorschotten aan heeft betaald – wat is betwist door [eiser] – gaat de kantonrechter voorbij aangezien [gedaagde] deze stelling op geen enkele wijze heeft onderbouwd. De kantonrechter zal het door [eiser] gevorderde – en door [gedaagde] niet weersproken – bedrag van € 2.094,93 toewijzen op grond van de door [eiser] opgestelde berekening en de daaraan ten grondslag liggende nota’s van DGB Energie (productie 6 bij dagvaarding). De hierover gevorderde wettelijke rente zal eveneens worden toegewezen vanaf datum van dagvaarding tot aan de dag van algehele betaling, nu [gedaagde] een en ander niet heeft weersproken.
4.12.
[gedaagde] is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
244,00
- salaris gemachtigde
€
793,00
Totaal
€
1.173,72
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats] te verlaten en te ontruimen met medeneming van al de zijnen en al het zijne en het gehuurde leeg en bezemschoon aan [eiser] ter beschikking te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen aan [eiser] :
a) € 1.125,00 aan achterstallige huur,
b) € 375,00 per maand voor iedere maand of gedeelte van een maand vanaf 1 januari 2024 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
c) € 2.094,93 aan gas en elektriciteit te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 4 januari 2024 tot aan de dag van algehele voldoening,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.173,72,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2024
Type: LS