Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 10681381 \ CV EXPL 23-4218
Vonnis van 29 mei 2024
in de zaak van:
1. de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
Vereniging[naam vereniging],
gevestigd in [plaatsnaam] , gemeente Peel en Maas,
gevestigd in [plaatsnaam] , gemeente Peel en Maas,
2.
[eiser 1] en [eiser 2],
woonachtig in [plaatsnaam] , Duitsland,
[eiser 1] en [eiser 2],
woonachtig in [plaatsnaam] , Duitsland,
3.
[eiser 3] en [eiser 4],
woonachtig in [plaatsnaam] , Duitsland,
[eiser 3] en [eiser 4],
woonachtig in [plaatsnaam] , Duitsland,
4.
[eiser 5] en [eiser 6],
woonachtig in [plaatsnaam] , Duitsland,
[eiser 5] en [eiser 6],
woonachtig in [plaatsnaam] , Duitsland,
5.
[eiser 7] en [eiser 8],
woonachtig in [plaatsnaam] , Duitsland,
[eiser 7] en [eiser 8],
woonachtig in [plaatsnaam] , Duitsland,
6.
[eiser 9] ,
[eiser 9] ,
woonachtig in [plaatsnaam] , Duitsland,
7.
[eiser 10] ,
[eiser 10] ,
woonachtig in [plaatsnaam] ,
8.
[eiser 11],
[eiser 11],
woonachtig in [plaatsnaam] , gemeente Horst aan de Maas,
9.
[eiser 12] en [eiser 13],
[eiser 12] en [eiser 13],
woonachtig in [plaatsnaam] , Duitsland,
10.
[eiser 14] en [eiser 15] ,
[eiser 14] en [eiser 15] ,
woonachtig in [plaatsnaam] , Duitsland,
11.
[eiser 16] ,
[eiser 16] ,
woonachtig in [plaatsnaam] , Duitsland,
12.
[eiser 17] en [eiser 18] ,
[eiser 17] en [eiser 18] ,
woonachtig in [plaatsnaam] , Duitsland,
13.
[eiser 19] en [eiser 20] ,
[eiser 19] en [eiser 20] ,
woonachtig in [plaatsnaam] , Duitsland,
14.
[eiser 21] ,
[eiser 21] ,
woonachtig in [plaatsnaam] , Duitsland,
15.
[eiser 22] ,
[eiser 22] ,
woonachtig in [plaatsnaam] , Duitsland,
16.
[eiser 23] ,
[eiser 23] ,
woonachtig in [plaatsnaam] , Duitsland,
17.
[eiser 24] ,
[eiser 24] ,
woonachtig in [plaatsnaam] , Duitsland,
18.
[eiser 25] ,
[eiser 25] ,
woonachtig in [plaatsnaam] , Zwitserland,
19.
[eiser 26] ,
[eiser 26] ,
woonachtig in [plaatsnaam] , gemeente Tilburg,
20.
[eiser 27] ,
[eiser 27] ,
woonachtig in [plaatsnaam] , Duitsland,
21.
[eiser 28] ,
[eiser 28] ,
woonachtig in [plaatsnaam] , Duitsland,
22.
[eiser 29] en [eiser 30] ,
[eiser 29] en [eiser 30] ,
woonachtig in [plaatsnaam] , Duitsland,
23.
[eiser 31] en [eiser 32] ,
[eiser 31] en [eiser 32] ,
woonachtig in [plaatsnaam] , Zuid-Afrika,
24.
[eiser 33] ,
[eiser 33] ,
woonachtig in [plaatsnaam] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: de huurders,
gemachtigde: mr. T.B.M. Kersten,
tegen
REKREATIEPARK BREEBRONNE B.V.,
gevestigd in [plaatsnaam] , gemeente Peel en Maas,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Breebronne,
gemachtigde: mr. H.J. Heynen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 22 augustus 2023;
- de akte depot tevens houdende akte overlegging producties van de zijde van de huurders;
- de door de griffier opgemaakte akte depot van 30 augustus 2023;
- de door de huurders nagezonden, en bij de akte depot behorende, producties 23, 27 en 46;
- de conclusie van antwoord;
- het tussenvonnis van 13 december 2023;
- de akte overlegging producties van de zijde van de huurders, waarbij de producties 63, 64, 65 en 66 zijn overgelegd;
- de descente en aansluitende mondelinge behandeling van 5 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de spreekaantekeningen van de zijde van de huurders;
- de akte (na descente) van Breebronne;
- de antwoordakte (na descente) van de huurders.
- de akte (na descente) van Breebronne;
- de antwoordakte (na descente) van de huurders.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Breebronne is eigenaresse van vakantiepark Breebronne. Het vakantiepark beschikt over vakantiewoningen, campingplaatsen en (nu nog) standplaatsen voor chalets.
2.2.
De standplaatsen voor de chalets worden gehuurd voor de duur van telkens één jaar. Het op de standplaats geplaatste chalet behoort in eigendom toe aan de huurder van de standplaats. De huurders huren allemaal een standplaats voor een chalet van Breebronne. Op de huurovereenkomsten zijn de Recron-voorwaarden van toepassing.
2.3.
Op 14 april 2015 is het bestemmingsplan “Breebronne” vastgesteld. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk, via een tweetrapsraket, 750 nieuwe vakantiewoningen te bouwen. De bouw van 375 vakantiewoningen werd in het bestemmingsplan direct toegestaan en de bouw van de resterende 375 woningen zou mogen plaatsvinden nadat de gemeente Peel en Maas van een in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid gebruik zou maken. Het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Peel en Maas heeft in december 2022 van de wijzigingsbevoegdheid gebruik gemaakt.
2.4.
Breebronne kent sinds 12 maart 2019 een nieuwe eigenaar. Bij e-mail van 11 april 2019 zijn de chaletbewoners, waaronder de huurders, uitgenodigd voor een informatieavond en kennismaking met de nieuwe eigenaar. Door middel van nieuwsbrieven is regelmatig met de (op de nieuwsbrief geabonneerde) huurders gecommuniceerd over lopende zaken op het vakantiepark.
2.5.
Vanaf 12 maart 2019 hebben er diverse werkzaamheden op het vakantiepark plaatsgevonden, waaronder het plaatsen van een slagboom, het vernieuwen van de omheining, het snoeien van het groen en het (her)openen van horeca en het (vernieuwde) zwembad. De gebruiksmogelijkheden, veiligheid en sfeer op het park werden hiermee verbeterd. Het park is sinds de winter van 2022/2023 het gehele jaar door geopend.
2.6.
Door de genoemde werkzaamheden en de bouw van nieuwe vakantiewoningen hebben de huurders overlast ervaren, waaronder modderige wegen, grote (voorbijrijdende) machines en geluidsoverlast.
2.7.
Bij e-mail van 8 mei 2019 schrijft de contactpersoon chaletbewoners namens Breebronne aan een huurder, als antwoord op diens vraag om te bevestigen dat de huurders de komende jaren niet hoeven te vertrekken/de huurders de gelegenheid te bieden hun chalet voor langere tijd te verhuren, het volgende:
“(…)Op dit moment is het nog gewoon onduidelijk hoe we exact verder willen gaan met de chalets. Dat hebben we ook tijdens de infoavond aangegeven. Vandaar dat besloten is om deze zomer eerst open te gaan met de campingplekken en nu nog niets te gaan doen met de chalets die er zijn (en dus ook niet die er niet zijn). (…)
We weten dus niets nog voor 100% zeker, dus knnen we de belofte ook niet maken (…)”.
2.8.
Breebronne stuurt op 9 april 2021 een brief aan de huurders waarin zij aankondigt dat een herstructurering van het park plaatsvindt en dat daardoor de huurovereenkomst met de huurders tegen uiterlijk 31 december 2022 zal worden opgezegd.
2.9.
Vanaf 2021 is de huurprijs niet meer geïndexeerd.
2.10.
Bij brief van 10 mei 2023 heeft Breebronne de huurovereenkomsten met de huurders opgezegd tegen 31 december 2024. Daarbij is een vergoeding conform artikel 12 lid 5 van de Recron-voorwaarden aangeboden en toegezegd dat er over de periode 1 juli 2024 tot en met 31 december 2024 geen stageld in rekening zal worden gebracht.
3.Het geschil
3.1.
De huurders vorderen, bij vonnis zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Ter zake de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst
I. Breebronne te veroordelen tot nakoming van de huurovereenkomst en de Recron-voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte daarvan;
II. Breebronne te veroordelen tot betaling van schadevergoeding bestaande uit een bedrag van 50% van de overeengekomen huurprijs per maand per chalet vanaf mei 2021 tot en met de dag dat de tekortkoming is weggenomen, althans een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen bedrag;
Ter zake de opzegging
III. Te verklaren voor recht dat de opzegging(en) van 9 april 2021 en/of 10 mei 2023 door Breebronne niet rechtsgeldig is/zijn;
IV. Breebronne te veroordelen op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte daarvan, om binnen zeven dagen na betekening van het te wijzen vonnis een passende andere locatie voor het chalet aan te bieden conform de Recron-voorwaarden;
V. Breebronne te veroordelen ex artikel 6:95 BW in de kosten voor demontage, transport, opbouw, montage en herstel van de betreffende chalets en in geval de met deze herlocatie gemoeide kosten uit hoofde van het benodigde bodem/grondwerk, aan- en afvoer (riool) van water, elektriciteit en (eventueel indien op het park gangbaar) gas, TV/kabelvoorzieningen en aanleg van straatverlichting en toegangswegen voor autogebruik;
VI. Breebronne te verbieden op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte daarvan de huurovereenkomst opnieuw op te zeggen op dezelfde grond zolang niet is voldaan aan de vereisten voor opzegging op basis van herstructurering conform de vereisten van de Recron-voorwaarden;
Ter zake de oneerlijke handelspraktijk
VII. Te verklaren voor recht dat sprake is van een oneerlijke handelspraktijk van Breebronne tegenover eisende partij sub 1, subsidiair tegenover eisende partijen sub 2 tot en met 23, meer subsidiair tegenover de eisende partijen die de rechtbank in goede justitie zult willen bepalen;
VIII. Te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is vernietigd dan wel deze huurovereenkomst bij vonnis te vernietigen wegens een oneerlijke handelspraktijk en Breebronne te veroordelen tot terugbetaling van alle huurpenningen, althans tot terugbetaling van een bedrag dat de rechtbank in goede justitie wil bepalen;
In alle gevallen
IX. Primair, Breebronne wegens oneerlijke handelspraktijk, althans onrechtmatige daad, althans wanprestatie te veroordelen tot betaling van de door haar veroorzaakte schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
X. Alle veroordelingen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 augustus 2022 tot aan de dag der algehele voldoening;
XI. Breebronne te veroordelen tot vergoeding van de buitenrechtelijke kosten voor rechtsbijstand, primair, voor een bedrag van € 21.000,00 exclusief btw, subsidiair, overeenkomst de BIK-staffel, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
XII. Breebronne te veroordelen in de kosten van deze procedure alsmede de nakosten, welke kosten ingeval van betekening en verdere executie kunnen opkomen, met veroordeling van Breebronne in de kosten van deze procedure met dien verstande dat indien niet binnen 2 weken nadat een veroordelend vonnis zal zijn uitgesproken de gehele proceskostenveroordeling is voldaan, ook de wettelijke rente over de proceskostenveroordeling verschuldigd zal zijn.
3.2.
Breebronne voert verweer. Breebronne concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de huurders, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de huurders, met hoofdelijke en uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de huurders in de kosten van deze procedure, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en, indien voldoening binnen die termijn uitblijft, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Overlast
4.1.
De huurders stellen dat Breebronne in strijd met de huurovereenkomsten handelt, althans heeft gehandeld, bij de uitvoering van de werkzaamheden op het vakantiepark. Volgens de huurders hadden zij last van geluidsoverlast van machines en apparatuur, hinder door bouwputten en regelmatige uitval van nutsvoorzieningen. Gelet hierop vorderen de huurders schadevergoeding dan wel huurprijsvermindering.
4.2.
De kantonrechter is allereerst van oordeel dat Breebronne terecht heeft opgemerkt dat de huurders niet hebben geconcretiseerd hoe zij als individuele huurder worden geraakt door de werkzaamheden op het park. Zij hebben de overlast slechts in het algemeen toegelicht, maar daaruit kan niet worden opgemaakt welke huurder hoeveel overlast heeft ervaren. Tijdens de descente is gebleken dat de huurders standplaatsen huren verspreid over het hele vakantiepark, waardoor ook niet gezegd kan worden dat zij allemaal min of meer dezelfde overlast moeten hebben ervaren.
4.3.
Verder bepaalt artikel 12 lid 2 van de Recron-voorwaarden dat bij een voorgenomen herstructurering (zoals in dit geval) de ondernemer (Breebronne) er zo veel mogelijk voor moet zorgen dat de huurder niet op hinderlijke wijze wordt gestoord in zijn recreatiegenot door de voorbereidende werkzaamheden. Hieruit volgt dat enige hinder als gevolg van werkzaamheden door de huurder geaccepteerd moet worden, maar dat de ondernemer zich wel moet inspannen om die hinder zo beperkt mogelijk te houden. Breebronne heeft onbetwist gesteld dat zij de werkzaamheden heeft uitgevoerd in het laagseizoen en enkel tijdens weekdagen, om de overlast zo beperkt mogelijk te houden. Slechts bij uitzondering is in het weekend of in het hoogseizoen gewerkt. De reden daarvoor was de vertraging van de levering van nieuwe vakantiewoningen. De kantonrechter acht die inspanningen voldoende om de hinder zo veel mogelijk te beperken. Gelet hierop en op het gegeven dat de overlast onvoldoende per huurder is geconcretiseerd, is niet komen vast te staan dat sprake is van een tekortkoming die de huurders aanspraak geeft op schadevergoeding of huurprijsvermindering.
4.4.
Voor zover nutsvoorzieningen zijn uitgevallen, hebben de huurders onvoldoende duidelijk gemaakt hoe vaak dit is geweest en hoe lang dit heeft geduurd. Breebronne heeft wel erkend dat in de afgelopen jaren vijf of zes keer de stroom is uitgevallen, maar heeft daarbij opgemerkt dat die uitval telkens nog dezelfde dag is hersteld. Dat laatste is door de huurders niet weersproken. De kantonrechter acht een stroomuitval van minder dan een dag, vijf of zes keer gespreid over een aantal jaren, niet zodanig ernstig dat daardoor sprake zou zijn van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die de huurders aanspraak geeft op schadevergoeding of huurprijsvermindering.
4.5.
Tot slot is tijdens de descente gebleken dat op dit moment geen werkzaamheden plaatsvinden in de buurt van de chalets van de huurders die noemenswaardige hinder met zich zouden meebrengen. De werkzaamheden vinden met name plaats op delen van het vakantiepark waar de huurders geen chalet huren. Gelet hierop worden de vorderingen sub I en II als ook vordering sub IX voor zover zij is gegrond op wanprestatie, afgewezen.
Opzegging
4.6.
De huurovereenkomsten hebben betrekking op de huur van onbebouwde grond (standplaatsen). Dat de huurders (of hun voorgangers) op de standplaatsen chalets hebben geplaatst, brengt daar geen verandering in. Bijzondere wettelijke bepalingen over de huur van woonruimte, bedrijfsruimte of andere gebouwde onroerende zaken, zijn dus niet van toepassing.
4.7.
De beëindiging van de huurovereenkomsten wordt daarom in beginsel beheerst door artikel 7:228 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Volgens lid 1 van dat artikel eindigt een huur die voor bepaalde tijd is aangegaan, zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer die tijd is verstreken. Volgens lid 2 van het artikel eindigt een huur die voor onbepaalde tijd is aangegaan of voor onbepaalde tijd is verlengd, door opzegging. Dit artikel is echter van regelend recht. Dat betekent dat partijen afspraken kunnen maken die afwijken van de wettelijke bepaling. In het onderhavige geval zijn op alle huurovereenkomsten de Recron-voorwaarden (versie 1 maart 2016) van toepassing. De Recron-voorwaarden bevatten in artikel 11 een regeling over opzegging van de huurovereenkomsten voor vaste standplaatsen, waarbij is afgeweken van artikel 7:228 BW.
4.8.
Artikel 11 lid 1 onder h van de Recron-voorwaarden bepaalt dat de huurovereenkomst kan worden beëindigd als de ondernemer -kort gezegd- het terrein wil herstructureren. Om vanwege herstructurering tot opzegging van de huur te kunnen overgaan, moet de ondernemer volgens het genoemde artikelonderdeel een concreet en uitvoerbaar herstructureringsplan hebben in die zin dat een eventueel benodigde vergunning, wijziging of ontheffing van het bestemmingsplan is verleend, dan wel op redelijke termijn te verwachten is.
4.9.
Partijen verschillen van mening over de vraag of in dit geval sprake is van een herstructurering als bedoeld in artikel 11 van de Recron-voorwaarden. Bij de uitleg van de Recron-voorwaarden geldt het volgende. De voorwaarden zijn bestemd om te gelden voor overeenkomsten tussen partijen die bij het opstellen van die voorwaarden niet betrokken zijn geweest. De uitleg van de voorwaarden moet daarom plaatsvinden aan de hand van de zogeheten cao-norm. [1] Die norm houdt in:
“dat aan een bepaling van een cao een uitleg naar objectieve maatstaven moet worden gegeven, waarbij in beginsel de bewoordingen van die bepaling, gelezen in het licht van de gehele tekst van de cao, van doorslaggevende betekenis zijn, zodat het niet aankomt op de bedoelingen van de partijen die de cao tot stand hebben gebracht, voor zover deze niet uit de daarin opgenomen bepalingen kenbaar zijn, maar op de betekenis die naar objectieve maatstaven volgt uit de bewoordingen waarin de cao is gesteld. Bij deze uitleg kan onder meer acht worden geslagen op de elders in de cao gebruikte formuleringen en op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden, op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden. Ook de bewoordingen van de eventueel bij de cao behorende schriftelijke toelichting moeten bij de uitleg van de cao worden betrokken. Indien de bedoeling van de partijen bij de cao naar objectieve maatstaven volgt uit de cao-bepalingen en de eventueel daarbij behorende schriftelijke toelichting, en dus voor de individuele werknemers en werkgevers die niet bij de totstandkoming van de overeenkomst betrokken zijn geweest, kenbaar is, kan ook daaraan bij de uitleg betekenis worden toegekend.”
4.10.
Voor zover de huurders hebben betoogd dat ten tijde van de opzegging (zo goed als) alle benodigde vergunningen voor de herstructurering moeten zijn afgegeven, is dat onverenigbaar met de bewoordingen van artikel 11 van de Recron-voorwaarden. Daarin is namelijk opgenomen dat ook tot opzegging kan worden overgegaan als de benodigde vergunningen (dan wel wijziging of ontheffing van het bestemmingsplan)
op redelijke termijn te verwachtenzijn. Wat een redelijke termijn is, moet aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval worden bepaald. Daarbij geldt in het algemeen dat bij herstructureringsprojecten niet mag worden verwacht dat alle benodigde vergunningen binnen een kort tijdsbestek kunnen worden verkregen. Daarvoor zal, gelet op de omvang van een dergelijk project, enige tijd nodig zijn. Verder kan niet als eis worden gesteld dat alle vergunningen/ontheffingen onherroepelijk zijn. Gelet op de rechtsmiddelen die openstaan tegen dergelijke besluiten en op de grote groep belanghebbenden die (wederom vanwege de omvang van een herstructureringsproject) de rechtsmiddelen kunnen aanwenden, kan het vele jaren duren voordat alle besluiten onherroepelijk zijn. Daarbij speelt ook mee dat het (bestuursrechtelijk) is toegestaan om op basis van een nog niet onherroepelijk besluit over te gaan tot uitvoering.
op redelijke termijn te verwachtenzijn. Wat een redelijke termijn is, moet aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval worden bepaald. Daarbij geldt in het algemeen dat bij herstructureringsprojecten niet mag worden verwacht dat alle benodigde vergunningen binnen een kort tijdsbestek kunnen worden verkregen. Daarvoor zal, gelet op de omvang van een dergelijk project, enige tijd nodig zijn. Verder kan niet als eis worden gesteld dat alle vergunningen/ontheffingen onherroepelijk zijn. Gelet op de rechtsmiddelen die openstaan tegen dergelijke besluiten en op de grote groep belanghebbenden die (wederom vanwege de omvang van een herstructureringsproject) de rechtsmiddelen kunnen aanwenden, kan het vele jaren duren voordat alle besluiten onherroepelijk zijn. Daarbij speelt ook mee dat het (bestuursrechtelijk) is toegestaan om op basis van een nog niet onherroepelijk besluit over te gaan tot uitvoering.
4.11.
Voor de toetsing of in dit concrete geval tot opzegging mocht worden overgegaan, moet worden gekeken naar het moment van opzegging. De brief van 10 mei 2023 kan in ieder geval als opzegging worden aangemerkt. De kantonrechter laat daarom in het midden of ook de brief van 9 april 2021 als opzegging beschouwd moet worden. Feit is immers dat de huur ook na de in die brief genoemde termijn is voortgezet en dat later (al dan niet opnieuw) een nieuwe opzegging is gevolgd, waarbij ook een nieuwe, volledige, opzegtermijn in acht is genomen. Als die latere opzegging aan de daaraan te stellen eisen voldoet, hebben de huurders geen belang bij toetsing van de eerdere opzegging.
4.12.
Naar het oordeel van de kantonrechter was op 10 mei 2023 voldaan aan de in artikel 11 van de Recron-voorwaarden gestelde eisen. Er was sprake van een concreet en uitvoerbaar plan, in die zin dat een eventueel benodigde vergunning, wijziging of ontheffing van het bestemmingsplan is verleend, dan wel op redelijke termijn te verwachten is. Op dat moment was niet alleen sprake van een bestemmingsplan op grond waarvan 375 van de geplande vakantiewoningen rechtstreeks waren toegestaan, maar was inmiddels ook al door het College van Burgemeester en Wethouders gebruik gemaakt van de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid. Als gevolg daarvan waren ook de resterende 375 vakantiewoningen toegestaan. Gelet op het zogeheten ‘limitatief-imperatief’ stelsel van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (die nog gold ten tijde van de opzegging), was de gemeente verplicht om de aangevraagde omgevingsvergunningen te verlenen, tenzij zich een van de in de wet genoemde weigeringsgronden voordeed. Het grootste obstakel, de weigeringsgrond dat de vergunning niet kan worden verleend omdat niet aan het bestemmingsplan wordt voldaan, was door de wijziging van het bestemmingsplan al weggenomen. Gelet hierop lag het na de wijziging van het bestemmingsplan en dus ook ten tijde van de opzegging in de lijn der verwachting dat een aangevraagde vergunning ook daadwerkelijk zou worden verleend.
4.13.
Ten tijde van de opzegging waren al vergunningen verleend voor een aantal nieuwe vakantiewoningen. Voor een aantal andere woningen waren vergunningen aangevraagd. Dat daarmee nog niet voor alle 750 woningen een vergunning was verkregen of aangevraagd, maakt niet dat daardoor sprake is van een niet uitvoerbaar of niet concreet herstructureringsplan. Het is ook niet ongebruikelijk dat bij een groot project (waarvan ontegenzeggelijk sprake is bij een plan waarin 750 nieuwe vakantiewoningen moeten worden gerealiseerd) vergunningen in fases worden aangevraagd. Daarbij geldt wederom dat ten tijde van de opzegging al concreet zicht op realisatie van alle woningen bestond doordat het bestemmingsplan was gewijzigd om alle woningen mogelijk te maken.
4.14.
Gelet op het voorgaande was op 10 mei 2023 voldaan aan de eisen die artikel 11 van de Recon-voorwaarden stelt aan een opzegging op grond van een voorgenomen herstructurering. Dit blijkt bovendien uit de ontwikkelingen daarna waarbij nog meer vergunningen zijn verleend en een deel van de vergunningen inmiddels ook onherroepelijk is.
4.15.
De kantonrechter merkt op dat de huurders hebben gesteld dat bij de opzegging niet duidelijk is gemaakt wat het herstructureringsplan precies behelsde. Dit standpunt kan de kantonrechter niet volgen.
4.16.
Uit de opzeggingsbrief blijkt dat bij de herstructurering alle jaarplaatsen zouden vervallen, waaronder die van de huurders. Verder is bij de brief een plattegrond gevoegd waaruit de situatie na herstructurering blijkt. Voor zover die plattegrond onduidelijk was (omdat die te klein was), hadden de huurders eenvoudig om een grotere versie kunnen vragen. Verder moet de opzeggingsbrief niet in een vacuüm worden beschouwd. In de opzeggingsbrief is terugverwezen naar de brief van 9 april 2021. Daarin is meer informatie opgenomen (bijvoorbeeld dat nieuwe kwalitatief hoogstaandere woningen worden gebouwd) en is een uitnodiging opgenomen om in een persoonlijk gesprek de plannen verder toe te lichten, mede aan de hand van een plattegrond. Tussen de brief van 9 april 2021 en de opzegging van 10 mei 2023 hebben partijen bovendien via hun (professionele) gemachtigden gecorrespondeerd over de herstructureringsplannen. Ten tijde van de opzegging van 10 mei 2023 moet dus zonder meer voor de huurders duidelijk zijn geweest wat de herstructureringsplannen concreet inhielden.
4.17.
De opzegging van 10 mei 2023 voldeed dus aan de Recron-voorwaarden en is rechtsgeldig gedaan. Daardoor eindigen de huurovereenkomsten per 31 december 2024.
4.18.
De huurders hebben voor dat geval gesteld dat Breebronne een nieuwe standplaats moet aanbieden op grond van de Recron-voorwaarden en/of een vergoeding moet aanbieden voor het verplaatsen van de chalets naar een andere locatie.
4.19.
Artikel 12 lid 3 van de Recron-voorwaarden bepaalt dat de ondernemer bij herstructurering aan de huurder zo mogelijk een andere (minimaal gelijkwaardige) standplaats op het terrein moet aanbieden, tenzij het chalet gezien de leeftijd en/of de staat ervan niet meer op het terrein past. De kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling met partijen stilgestaan bij het herstructureringsplan. Daarbij is ook aan de huurders gevraagd of zij mogelijkheden zien voor een verplaatsing, uitgaande van het herstructureringsplan. De huurders hebben te kennen gegeven dat zodanige plaatsen na herstructurering niet meer beschikbaar zijn. Dat is ook wat Breebronne heeft gezegd. Daarmee staat vast dat Breebronne geen andere standplaats kan aanbieden en dus kan zij niet veroordeeld worden om zo’n standplaats aan te bieden.
4.20.
Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat de kosten voor verplaatsing van een chalet naar een ander park in 2023 ongeveer € 14.500,00 bedroegen. Een aantal huurders vreest dat hun chalets niet zullen worden toegestaan op andere parken, omdat ze al meer dan 20 jaar oud zijn.
4.21.
Op grond van de Recron-voorwaarden hebben de huurders recht op een forfaitaire vergoeding bij opzegging van de huurovereenkomsten. Die vergoeding is lager dan de daadwerkelijke kosten voor verplaatsing.
4.22.
Breebronne heeft (van meet af aan) aangeboden om de forfaitaire Recron-vergoeding te betalen. De kantonrechter ziet geen aanleiding om Breebronne te veroordelen een hogere vergoeding te betalen of om de daadwerkelijke kosten van verplaatsing van de chalets naar een ander park te vergoeden. Daarbij geldt allereerst dat de opzegging rechtsgeldig is gedaan, conform de Recron-voorwaarden. Verder voorzien die voorwaarden in een vergoeding. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat de chalets verplaatsbaar zijn, in die zin dat ze afgebroken kunnen worden en op een andere plek weer opgebouwd kunnen worden. De huurders konden, en moesten, er vanwege de aard van de huurovereenkomst (standplaats op een vakantiepark voor telkens een jaar) rekening mee houden dat de huurovereenkomsten niet eeuwig zouden duren. Verder hadden de huurders al sinds 2015 (vaststelling van het bestemmingsplan) bekend kunnen zijn met de mogelijkheid dat het vakantiepark geherstructureerd zou worden. Breebronne heeft ook voor het eerst in 2019 bekend gemaakt dat het plannen met het park heeft en in 2021 is concreet gemeld dat de huurovereenkomsten niet lang meer zullen worden voortgezet. Inmiddels is duidelijk dat de huurovereenkomsten per 31 december 2024 eindigen. Al met al hebben de huurders dus nog een aantal jaren gebruik kunnen maken van hun chalets. Verder is Breebronne de huurders tegemoet gekomen door vanaf 2021 de huurprijzen niet meer te indexeren en heeft zij zich gehouden aan de in de Recron-voorwaarden opgenomen verplichting om een half jaar huurkorting te geven.
4.23.
Dit alles, afgezet tegen de kosten van verplaatsing, maakt dat op Breebronne geen verdere verplichtingen rusten om aanvullende vergoedingen te betalen.
4.24.
De vorderingen sub III tot en met VI worden afgewezen.
Oneerlijke handelspraktijken
4.25.
De huurders stellen dat Breebronne zich schuldig heeft gemaakt aan oneerlijke handelspraktijken door -kort gezegd- rondom de overname van het vakantiepark in 2019 te verzwijgen dat zij het voornemen had om het vakantiepark zodanig te herstructureren dat de chalets van de huurders zouden moeten verdwijnen. De huurders hebben geïnvesteerd in hun chalets, wat zij niet zouden hebben gedaan als zij hadden geweten dat zij moesten vertrekken.
4.26.
Ook voor deze vorderingen geldt dat niet duidelijk is gemaakt welke huurders geraakt zijn door de gestelde oneerlijke handelspraktijken. Zo is niet duidelijk welke huurders de chalets hebben gekocht na 2019. Evenmin is duidelijk welke huurders na 2019 hebben geïnvesteerd in hun chalets (anders dan voor gewone onderhoudskosten). Daardoor is niet duidelijke welke huurders mogelijk schade hebben geleden als zou komen vast te staan dat sprake is van oneerlijke handelspraktijken. Reeds om deze reden moeten deze vorderingen worden afgewezen. Dat ter gelegenheid van de descente met enkele huurders is gesproken over aanschaf/verbeteringen na 2019, maakt het voorgaande niet anders. Deze mededelingen waren immers globaal van aard.
4.27.
Verder geldt dat niet is gebleken dat Breebronne al in 2019 concrete herstructureringsplannen had die zij heeft verzwegen voor de huurders. Uit geen van de door de huurders genoemde e-mails of brieven blijkt een toezegging van Breebronne dat de huurders nog vele jaren konden blijven huren of dat er helemaal niets met het park zou gebeuren. Integendeel, uit het door de huurders zelf aangehaalde e-mailbericht van 16 juni 2020 (productie 48) blijkt bijvoorbeeld dat Breebronne juist geen garanties wilde verstrekken. In die e-mail wordt immers meegedeeld dat er ‘op dit moment’ geen concrete plannen zijn, maar dat ‘garanties (…) natuurlijk nooit’ gegeven kunnen worden alsook dat er ontwikkelingen op het park zijn ‘en waar die precies heengaan, is nog geheel niet bekend’. Hierbij geldt verder dat uit de aard van de huurovereenkomsten volgt dat de huurders er altijd rekening mee moesten houden dat de huurovereenkomst op enig moment zou eindigen en dat zij niet ervan uit konden gaan dat zij een eeuwigdurend huurrecht hadden (zie 4.22).
4.28.
De vorderingen sub VII, VIII en IX worden afgewezen.
Overige vorderingen
4.29.
De overige vorderingen delen het lot van de vorderingen sub I tot en met IX. Het betreft vorderingen (zoals buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente) die enkel toewijsbaar zijn als een van de andere vorderingen zou worden toegewezen. Ook de vorderingen sub X tot en met XII worden afgewezen.
Proceskosten
4.30.
De huurders zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Breebronne worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
2.037,50
(2,50 punten × € 815,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.172,50
4.31.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.32.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van de huurders af,
5.2.
veroordeelt de huurders hoofdelijk in de proceskosten van € 2.172,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en te vermeerderen met de kosten van betekening als de huurders niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt de huurders hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad ten aanzien van de hierin uitgesproken veroordelingen.
Dit vonnis is gewezen door mr. T. Dohmen en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2024.
Typ: TD/ksf