Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: ROE 22/1895
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 mei 2024 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A.J.J. Kreutzkamp),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Valkenburg aan de Geul (Valkenburg),verweerder,
(gemachtigden: mrs. P. Bori en C.J.A.G. Bronzwaer )
.
.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de door verweerder opgelegde last onder dwangsom en het daaropvolgende invorderingsbesluit.
1.1.
Eiser is eigenaar van het pand aan de [adres 1] , [postcode] te [plaats] . De benedenwoning met kelder (appartement [appartementnummer 1] ) is vergund bij besluit van
1 december 1997. De bovenwoning (appartement [appartementnummer 2] ) is vergund bij besluit van 27 april 1927. De daarvan deel uitmakende eerste en tweede verdieping zijn vergund bij besluit van 19 maart 1965 en vormen samen één woonfunctie. De derde woning (appartement [appartementnummer 3] ) dat gerealiseerd is op de begane grond van appartement [appartementnummer 1] is niet vergund. Eiser verhuurt het pand aan derden
.
.
1.2.
Op 8 juni 2021 heeft er een, wat verweerder noemt, flexcontrole plaatsgevonden in het pand. Voor het betreden van appartement [appartementnummer 1] is gebruik gemaakt van een machtiging tot binnentreden van de burgemeester, omdat niemand aanwezig was. Voor appartement [appartementnummer 2] is de machtiging niet gebruikt, omdat de aanwezige bewoner toestemming gaf om de woning te betreden. Tijdens de flexcontrole zijn er overtredingen geconstateerd in het pand. Naar aanleiding hiervan heeft verweerder op 2 juli 2021 aan eiser een formele waarschuwingsbrief verstuurd. Toen eiser aangaf dat hij deze brief niet had ontvangen, heeft verweerder de begunstigingstermijn verlengd tot 8 oktober 2021. Op 3 december 2021 heeft opnieuw een controle plaatsgevonden. Daarbij is geconstateerd dat overtreding 3 is opgeheven (beschadigde asbestverdachte plaat).
1.3.
Omdat de overtredingen nog niet waren beëindigd, heeft verweerder bij brief van 15 december 2021 het voornemen uitgebracht om eiser een last onder dwangsom op te leggen. Eiser heeft hiertegen geen zienswijze ingebracht.
1.4.
Op 21 februari 2022 heeft wederom een controle plaatsgevonden. Daarbij is geconstateerd dat overtreding 4A is opgeheven (loshangende plafondplaten).
1.5.
Verweerder is vervolgens overgegaan tot het nemen van het primaire besluit van 15 maart 2022 waarbij aan eiser een last onder dwangsom is opgelegd wegens overtredingen in het bouwwerk gelegen aan de [adres 1] te [plaats] . Eiser heeft tegen het primaire besluit op 7 april 2022 bezwaar gemaakt.
1.6.
Verweerder heeft vervolgens op 31 mei 2022 en 1 juni 2022 opnieuw een controle laten verrichten in het pand.
1.7.
Verweerder heeft bij besluit van 27 juli 2022 (het bestreden besluit), verzonden
28 juli 2022, het bezwaar tegen het primaire besluit ongegrond verklaard, en – overeenkomstig het advies van de commissie voor de bezwaarschriften – de motivering nader aangevuld.
1.8.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
1.9.
Verweerder heeft verder op 3 maart 2023 een invorderingsbesluit genomen omdat verweerder van mening is dat eiser de opgelegde dwangsom heeft verbeurd. Dit beroep is op grond van artikel 5:39 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) mede gericht tegen dat op 3 maart 2023 door verweerder genomen invorderingsbesluit.
1.10.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.11.
De rechtbank heeft het beroep op 26 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben als partij deelgenomen: eiser, de gemachtigde van eiser en de gemachtigden van verweerder.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of verweerder op goede gronden is overgegaan tot het opleggen van een last onder dwangsom. De rechtbank zal daarbij allereerst ingaan op de machtiging tot binnentreden en de flexcontrole van 8 juni 2021. Daarna zal zij ingaan op de last onder dwangsom zelf, de overtredingen, de belangenafweging, de hoogte van de dwangsommen en het invorderingsbesluit.
2.1.
De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
2.2.
De relevante wet- en regelgeving is als bijlage gevoegd bij deze uitspraak.
De machtiging tot binnentreden
3 . Eiser stelt zich op het standpunt dat de afgegeven machtiging tot binnentreden niet correct was en dat alle informatie die op grond daarvan is vergaard door verweerder niet als grondslag kon dienen voor de besluitvorming. Volgens eiser heeft verweerder voor zijn bevoegdheid tot binnentreden van appartement [appartementnummer 1] ten onrechte verwezen naar artikel 5.13 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Naar de mening van eiser zien de geconstateerde overtredingen namelijk niet op de in artikel 5.13 van de Wabo genoemde wetten waarvoor in combinatie met artikel 2 van de Algemene wet op het binnentreden (Awbi) een machtiging tot binnentreden kan worden afgegeven. Verder stelt eiser zich op het standpunt dat het verslag van binnentreden niet uiterlijk op de vierde dag na het binnentreden, is uitgereikt aan de burgemeester van de gemeente Valkenburg en aan de bewoners van het pand. Ter zitting heeft eiser verder nog naar voren gebracht dat de machtiging tot binnentreden bovendien niet gold voor de bedrijfsruimte aan de voorzijde van het adres [adres 2] terwijl die ook is betreden.
4. De rechtbank is van oordeel dat de toezichthouders van verweerder het appartement in kwestie mochten betreden zonder toestemming van de bewoner. Dat de machtiging, zoals eiser stelt, niet gebaseerd had mogen worden op artikel 5.13 van de Wabo in combinatie met artikel 2 van de Awbi, volgt de rechtbank niet. De rechtbank overweegt daartoe dat de aan de last onder dwangsom ten grondslag gelegde overtredingen immers evident zien op handhaving van de in artikel 5.13 van de Wabo genoemde wetten en wetsartikelen. Naar het oordeel van de rechtbank voldoet de machtiging bovendien aan de voorwaarden zoals genoemd in artikel 6 van de Awbi. Eiser heeft ook niet onderbouwd dat dit anders zou zijn.
4.1.
Verder overweegt de rechtbank dat de stelling van eiser ter zitting dat de machtiging tot binnentreden niet gold voor de bedrijfsruimte aan de voorzijde van appartement [appartementnummer 1] , juist is. Dat betekent echter niet dat deze ruimte niet mocht worden betreden. Op grond van artikel 5:15 van de Awb is een toezichthouder bevoegd om elke plaats – met uitzondering van de woning zonder toestemming van de bewoner – te betreden. Voor het betreden van de bedrijfsruimte door de toezichthouder was daarom geen machtiging vereist.
5. Verder is de rechtbank van oordeel dat, in tegenstelling tot waar eiser vanuit lijkt te gaan, ook op de juiste wijze van de machtiging tot binnentreden gebruik is gemaakt. Immers, de personen aan wie de machtiging was verleend, [gemachtide 2] en [gemachtigde 1] , waren tijdens het binnentreden aanwezig. Uit het procesdossier volgt dat zowel van de controle in appartement [appartementnummer 1] als van appartement [appartementnummer 2] een op ambtseed opgemaakt verslag van binnentreden van 8 juni 2021 is opgesteld door respectievelijk [gemachtide 2] en
[gemachtigde 1] , toezichthouders van de gemeente Valkenburg. Uit de verslagen blijkt volgens de rechtbank– anders dan eiser stelt – dat [gemachtide 2] en [gemachtigde 1] beiden aanwezig waren tijdens de controle. Dat er nog anderen appartement [appartementnummer 1] zijn binnengetreden samen met de gemachtigde toezichthouders, betekent niet dat daardoor onrechtmatig is binnengetreden. Gelet op het doel van de controle, die strekt ter naleving van de geldende wet- en regelgeving, waren [bouwinspecteur] (bouwinspecteur) en de brandweer, gelet op hun expertise eveneens gerechtigd om samen met de gemachtigde [gemachtigde 1] en [gemachtide 2] het appartement binnen te treden.
6. De rechtbank overweegt verder dat door verweerder niet is bestreden dat het verslag van het binnentreden van appartement [appartementnummer 1] inderdaad niet tijdig is uitgereikt of toegezonden, zoals is opgenomen in artikel 11 van de Awbi. Dit leidt naar het oordeel van de rechtbank echter niet tot de conclusie dat het binnentreden daarom onrechtmatig was. Immers, met de machtiging zelf en de wijze waarop daar gebruik van is gemaakt is niets mis. Eiser heeft, desgevraagd, ook niet kunnen onderbouwen wat voor nadeel hij zou hebben ondervonden van het niet naleven door verweerder van artikel 11 van de Awbi. Eiser kent het verslag immers en heeft hiertegen (meermaals) zijn bezwaren kunnen uiten, laatstelijk in dit beroep.
De flexcontrole van 8 juni 2021
7. Eiser stelt zich vervolgens op het standpunt dat als de toezichthouders van verweerder wel mochten binnentreden, de flexcontrole op 8 juni 2021 ook dan niet ten grondslag kon worden gelegd aan de last onder dwangsom. Dit omdat die controle ten onrechte heeft plaatsgevonden zonder vooraankondiging en zonder zijn medeweten. Eiser was als gevolg daarvan ook niet aanwezig bij de controle. Hij was er wel geweest als hij wist dat er een controle zou komen. Ook de waarschuwingsbrief, die na de controle is verzonden, heeft eiser niet ontvangen. Daarnaast is het verslag van de controle niet op ambtseed of ambtsbelofte opgemaakt, waardoor deze controle bovendien geen enkele bewijskracht heeft. Het verslag is evenmin opgemaakt door degene aan wie aan de machtiging tot binnentreden is verleend, maar door de gemeentelijke bouwinspecteur, [bouwinspecteur] ( [bouwinspecteur] ).
8. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat de flexcontrole inderdaad heeft plaatsgevonden zonder vooraankondiging en zonder medeweten van eiser. Verweerder was daartoe ook niet verplicht op grond van de wet of zijn beleid. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat een flexcontrole standaard onaangekondigd plaatsvindt, zodat overtredingen niet op het laatste moment kunnen worden opgeheven. De rechtbank acht deze werkwijze alleszins redelijk gelet op het belang dat met handhaving is gemoeid. Daarbij valt naar het oordeel van de rechtbank niet in te zien welke invloed de aanwezigheid van eiser zou hebben gehad op de bevindingen van de controle en de bewijswaarde die aan die bevindingen kan worden toegekend. De feitelijke situatie zou namelijk niet anders zijn geweest, met of zonder aanwezigheid van eiser. Dat, zoals eiser ter zitting stelt, hij direct commentaar had kunnen geven op de geconstateerde overtredingen, maakt niet dat hij door zijn afwezigheid in zijn belangen is geschaad. Ook de omstandigheid dat eiser de formele waarschuwingsbrief niet heeft ontvangen, maakt niet dat hij in zijn belangen is geschaad. Verweerder heeft naar aanleiding daarvan namelijk de begunstigingstermijn verlengd, zodat eiser een langere periode werd gegund om de geconstateerde overtredingen ongedaan te maken. Ook daarna heeft eiser voldoende mogelijkheden gehad om zijn bezwaren kenbaar te maken. Van deze mogelijkheden heeft hij, gelet op de aangevoerde gronden in bezwaar en beroep, ook gebruik gemaakt.
8.1.
Voor zover eiser stelt dat de rapportage van de flexcontrole niet op ambtseed is opgemaakt, overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank stelt vast dat deze rapportage is opgesteld door [bouwinspecteur] . Het is weliswaar juist dat deze rapportage niet op ambtseed of ambtsbelofte is opgemaakt, maar deze rapportage geeft wel gedetailleerde met foto’s en bouwtekeningen onderbouwde beschrijvingen van wat er tijdens de flexcontrole is geconstateerd. Bevindingen die voor het overgrote deel door eiser ook niet, laat staan gemotiveerd, worden bestreden. De rechtbank ziet geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder hieraan, zoals eiser stelt, geen bewijswaarde heeft mogen toekennen enkel omdat deze rapportage niet op ambtseed of ambtsbelofte is opgesteld. Daarbij acht zij van belang dat niet valt in te zien dat een gemeentelijk toezichthouder belang zou hebben bij een onjuiste vermelding van de zaken die zijn waargenomen tijdens de controle.
8.2.
Resumerend is de rechtbank van oordeel dat verweerder de bevindingen van de flexcontrole van 8 juni 2021 die zijn neergelegd in de rapportage van 8 juni 2021 ten grondslag heeft mogen leggen aan de opgelegde last onder dwangsom.
De last onder dwangsom
9. Zoals hiervoor al is overwogen heeft verweerder verschillende controles laten verrichten in het pand. Daarbij zijn de volgende overtredingen, voor zover hier van belang, geconstateerd:
- 1: er is zonder een omgevingsvergunning een derde appartement gerealiseerd op de
begane grond van appartement [appartementnummer 1] waardoor de feitelijke situatie afwijkt van de vergunde situatie. Ook is er geen omgevingsvergunning verleend voor afwijkend gebruik omdat er geen sprake is van de bestemming “Wonen”. Dit levert een overtreding op van artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wabo. Voor overtreding van dit artikel verbeurt eiser een dwangsom van € 1000,- per week, die maximaal 10 keer kan worden opgelegd.
2: de brandcompartimentering is gewijzigd doordat twee onafhankelijke besloten ruimten van elkaar zijn gecreëerd in de zin van artikel 2.82 van het Bouwbesluit 2012. Dit levert een overtreding op van artikel 2 van de Woningwet in verbinding met artikel 2.85 van het Bouwbesluit 2012 in verbinding met artikel 2.84, eerste en vierde lid, van het Bouwbesluit 2012. Voor overtreding van deze artikelen verbeurt eiser een dwangsom van € 1000,- per week, die maximaal 10 keer kan worden opgelegd.
3 : de meterkast van appartement [appartementnummer 1] staat in open verbinding met appartement [appartementnummer 2] zonder een brandwerende scheiding. Dit is een overtreding van artikel 2 van de Woningwet in verbinding met artikel 2.90, eerste lid van het Bouwbesluit 2012. Voor overtreding van deze artikelen verbeurt eiser een dwangsom van € 1000,- per week, die maximaal 10 keer kan worden opgelegd.
4: in de slaapkamer van appartement [appartementnummer 1] is zijn geen ramen waardoor geen daglicht naar binnen kan komen. Dit is een overtreding van artikel 2 van de Woningwet in verbinding met artikel 3 .78, eerste lid van het Bouwbesluit 2012. Voor overtreding van deze artikelen verbeurt eiser een dwangsom van € 500,- per week, die maximaal 10 keer kan worden opgelegd.
5: de plafondafwerking in appartement [appartementnummer 3] hangt dermate door dat deze is “gestut” door middel van stalen balken. Deze balken zijn gevestigd aan een gipsplaat en bieden geen deugdelijke ondersteuning. Dit levert een overtreding op van artikel 1a, eerste lid, van de Woningwet. Voor overtreding van dit artikel verbeurt eiser een dwangsom van € 1000,- per week, die maximaal 10 keer kan worden opgelegd.
6: aan appartement [appartementnummer 2] is een niet vergunde overkapping toegevoegd met een oppervlakte van ongeveer 75 m2. Dit is een overtreding van artikel 2.1, eerste lid, onder a en c, van de Wabo in verbinding met artikel 20.2.4 onder a van het Initieel Omgevingsplan Valkenburg aan de Geul 2020. Voor overtreding van deze artikelen verbeurt eiser een dwangsom van € 1000,- per week, die maximaal 10 keer kan worden opgelegd.
7: aan appartement [appartementnummer 2] is ook een niet vergund dakterras toegevoegd. Dit dakterras heeft een oppervlakte van 170 m2. Dit is een overtreding van artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wabo. Voor overtreding van dit artikel verbeurt eiser een dwangsom van € 1000,- per week, die maximaal 10 keer kan worden opgelegd.
Zijn er overtredingen?
Overtreding 1
10. Eiser geeft aan dat appartement [appartementnummer 3] al sinds 1997 bestaat en dat het in het kader van bestuurlijke handhaving drie jaar geleden akkoord is verklaard door verweerder. Het is daarom legaal, aldus eiser.
11. De rechtbank stelt vast dat eiser zijn stelling dat het appartement legaal is, op geen enkele wijze heeft onderbouwd. Het aanbod van eiser op zitting om alsnog de vereiste vergunningen te overleggen, wijst de rechtbank af. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser hiertoe ruimschoots de gelegenheid gehad. Verder neemt de rechtbank hierbij in aanmerking dat ook bij de gemeente is gezocht naar mogelijk verleende vergunningen, zoals verweerder ter zitting heeft gesteld, maar dat deze niet zijn aangetroffen. Dat maakt ook dat de rechtbank niet aannemelijk acht dat eiser de gestelde vergunningen alsnog zal kunnen overleggen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder mogen stellen dat er sprake is van een overtreding van artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wabo. De motivering in de last onder dwangsom kan die conclusie dragen.
Overtreding 2
12. Eiser betwist verder dat er een wijziging in de brandcompartimentering heeft plaatsgevonden. De leefruimte op de begane grond is één ruimte en er is geen sprake van een brandcompartimentering, laat staan van een wijziging.
13. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de rapportage van 8 juni 2021 genoegzaam dat de brandcompartimentering is gewijzigd doordat twee onafhankelijke besloten ruimten van elkaar zijn gecreëerd in de zin van artikel 2.82 van het Bouwbesluit 2012. Hierdoor wordt de weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag van ten minste 30 minuten niet meer gewaarborgd tussen appartement [appartementnummer 1] en appartement [appartementnummer 3] . Dit levert een overtreding op van artikel 2 van de Woningwet in verbinding met artikel 2.85 van het Bouwbesluit 2012 in verbinding met artikel 2.84, eerste en vierde lid, van het Bouwbesluit 2012. De enkele – niet onderbouwde – stelling van eiser dat er geen wijziging in de brandcompartimentering heeft plaatsgevonden, is onvoldoende om de bevindingen in de rapportage terzijde te stellen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarom mogen stellen dat er sprake is van een overtreding van artikel 2 van de Woningwet in verbinding met artikel 2.85 van het Bouwbesluit 2012 in verbinding met artikel 2.84, eerste en vierde lid, van het Bouwbesluit 2012.
Overtreding 3
14. Eiser is van mening dat het aangebrachte brandwerende purschuim, inclusief gipsplaat, voldoet aan de benodigde NEN-normen. Het betreft overigens twee soorten purschuim, ten behoeve van de oppervlakte zelf en van de randen van de oppervlakte (de afdichting).
15. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zich – onder verwijzing naar de rapportage – op het standpunt mogen stellen dat een brandwerende scheiding ontbreekt tussen de meterkast van appartement [appartementnummer 1] en appartement [appartementnummer 2] waardoor deze in een open verbinding met elkaar staan. Verweerder heeft mogen stellen dat het opvullen van de gaten met Soudal Vulschuim Brandklasse 1B onvoldoende is om brandwerendheid te krijgen. Verder zitten gaten in het plafond van appartement [appartementnummer 1] waardoor de brandcompartimentering naar appartement [appartementnummer 2] niet voldoet. Ook is op appartement [appartementnummer 1] een draagconstructie bestaande uit een stalen balk aanwezig die niet voldoet aan de vereiste weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag van 20 minuten doordat er een gat in de brandwerende koof is gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder mogen stellen dat er sprake is van een overtreding van artikel 2 van de Woningwet in verbinding met artikel 2.90, eerste lid van het Bouwbesluit 2012.
Overtreding 4
16. Eiser stelt dat hij van de huurder niet kan verlangen waar hij in de verhuurde ruimte zijn slaapvertrek creëert. Hij had hem daartoe niet schriftelijk kunnen vorderen, omdat hij niet in verzuim is geweest in het kader van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Deze overtreding kan hem (eiser) daarom niet worden verweten.
17. De rechtbank stelt vast dat deze overtreding niet door eiser wordt bestreden. Eiser stelt enkel dat hem geen verwijt kan worden gemaakt van deze overtreding. De rechtbank zal daarop later ingaan. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder mogen stellen dat er sprake is van een overtreding van artikel 2 van de Woningwet in verbinding met artikel 3 .78, eerste lid van het Bouwbesluit 2012.
Overtreding 5
18. Eiser betwist dat de stalen balken in de muur zijn bevestigd aan een gipsplaat. Hij geeft aan dat het geen massieve balken zijn, maar holle balken. Ook geeft eiser aan dat hij de schimmel heeft laten verwijderen en aangetaste delen heeft laten verwijderen.
19. Onder verwijzing naar de rapportage en de daarbij gevoegde foto’s heeft verweerder mogen stellen dat de plafondafwerking in appartement [appartementnummer 3] dermate doorhangt dat deze is “gestut” door middel van stalen balken. Uit de foto’s blijkt dat de balken zijn bevestigd aan een gipsplaat en dat zij geen deugdelijke ondersteuning bieden. Dus de enkele stelling van eiser dat de balken niet zijn bevestigd aan een gipsplaat, kan niet worden gevolgd. Uit de rapportage volgt dat er een ruimte van 600 mm is tussen de dragende dakbalken en het verlaagd plafond. Op het verlaagd plafond is isolatiemateriaal aangebracht. Verder is het dak niet geïsoleerd en enkele gipsplaten zijn al door vocht aangetast waardoor er schimmel op is gevormd. Dat eiser de schimmel en de door schimmel aangetaste delen heeft laten verwijderen, is niet onderbouwd en kan daarom ook niet worden gevolgd.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder mogen stellen dat er sprake is van een overtreding van artikel 1a, eerste lid, van de Woningwet.
Overtreding 6 en 7
20. Tot slot stelt eiser dat de overkapping van het dakterras en het dakterras zelf al in 1963 gerealiseerd zijn. Daarom had verweerder moeten toetsen aan de destijds geldende regelgeving en dan gold het overgangsrecht. Verweerder heeft ten onrechte getoetst aan het Initieel Omgevingsplan Valkenburg aan de Geul 2020 (het Omgevingsplan). Voor zover dit omgevingsplan wel zou gelden, betwist eiser dat de overkapping een bijgebouw is waardoor de gestelde goothoogtes en meterafstand niet gelden. Naar de mening van eiser is het een losstaande constructie. Het was destijds niet nodig om een vergunning aan te vragen. De uitbreiding behelsde minder dan 16 m2 en volgens de toen geldende regelgeving was er een meldplicht en geen vergunningplicht.
21. Ter zitting heeft eiser zijn standpunt gewijzigd en aangegeven dat er bij de aankoop van het pand sprake was van een dakterras op 4 meter van de voorkant. Verweerder heeft hem destijds gevraagd een balustrade te maken bij het dakterras, in het kader van de veiligheid. Die was er op dat moment niet. Daarop heeft eiser een nieuwe (losstaande) constructie gemaakt.
21.1.
De rechtbank overweegt dat ter zitting is komen vast te staan dat de constructie zoals deze door verweerder is beoordeeld door eiser is gemaakt. Het betoog van eiser dat er getoetst had moeten worden aan de wet- en regelgeving uit 1963 gaat daarom niet op. Daarom kan er geen geslaagd beroep worden gedaan op het overgangsrecht, zoals genoemd in artikel 76 van het Omgevingsplan.
21.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder op goede gronden het standpunt ingenomen dat de overkapping en het dakterras kunnen worden aangemerkt als bijgebouw in de zin van artikel 20.2.4, van de Planregels. Het zijn immers losstaande constructies, wat inherent is aan een bijgebouw zoals omschreven in artikel 1.45 van de Planregels. De omstandigheid dat de constructies, zoals eiser stelt, niet zijn verankerd met de bodem, maakt dat niet anders.
21.3.
Uit artikel 20.2.4, onder a, van de Planregels volgt, onder meer, dat de goothoogte van een bijgebouw maximaal 3 meter mag bedragen en dat deze ten minste 3 meter achter de voorgevel van de woning moet zijn gelegen. In het geval van eiser wordt daaraan niet voldaan, omdat de overkapping op een verdieping ligt en de overkapping, gemeten vanaf de verdiepingsvloer, al 2.8 meter hoog is. Gelet hierop heeft verweerder mogen stellen dat er sprake is van een overtreding van artikel 2.1, eerste lid, onder a en c, van de Wabo en artikel 20.2.4 van de Planregels.
Kan eiser als overtreder worden aangemerkt?
22. Op grond van artikel 5:1, tweede lid, van de Awb moet onder overtreder worden verstaan: degene die de overtreding pleegt of medepleegt. Bij het opleggen van een last onder dwangsom geldt de voorwaarde dat een overtreder het in zijn macht heeft om de last uit te voeren of na te komen. Als hieraan niet is voldaan, kan er geen last onder dwangsom worden opgelegd. Naar het oordeel van de rechtbank kan eiser ten aanzien van de hiervoor genoemde overtredingen worden aangemerkt als overtreder. Eiser is de eigenaar en verhuurder van het pand en heeft het daarom in zijn macht om de lasten uit te voeren en na te komen. Ook als de betreffende overtreding (nummer 4) ziet op een gedraging of actie van de huurder. In artikel 3 .78, eerste lid, van het Bouwbesluit staat bovendien geen specifiek normadressaat vermeld, waardoor zowel de huurder als de verhuurder (eiser) als overtreder kan worden aangemerkt.
Was verweerder bevoegd om handhavend op te treden?
23. De rechtbank stelt vast dat verweerder op grond van artikel 125 van de Gemeentewet in verbinding met artikel 5:21 van de Awb bevoegd is om een last onder bestuursdwang toe te passen. Op grond van artikel 5:32 van de Awb kan een bestuursorgaan dat bevoegd is om bestuursdwang toe te passen, in plaats daarvan een last onder dwangsom opleggen. Deze laatste situatie is in deze zaak van toepassing. Naar het oordeel van de rechtbank is in het primaire besluit voldoende duidelijk en concreet omschreven op welke overtredingen de last betrekking heeft en welke wetsartikelen zijn geschonden. Ook was voor eiser duidelijk op welke wijze en binnen welke termijn (de begunstigingstermijn) hij de geconstateerde overtredingen kon beëindigen. Deze begunstigingstermijn is inmiddels verstreken. Naar het oordeel van de rechtbank was verweerder bevoegd om handhavend op te treden.
Had verweerder van handhaving moeten afzien?
24. Eiser stelt dat ten aanzien van de belangenafweging een onjuiste toets is toegepast. Voor zover er al sprake zou zijn van overtredingen, zijn deze niet ernstig en hebben ze geen gevaarzettende situatie gecreëerd waartegen niet door eiser is opgetreden. Volgens eiser was verweerder op de hoogte van de overtredingen. Dat zou ook in de vorige bestuurlijke handhavingsprocedure aan de orde zijn geweest. Eiser betwist dat er brandgevaarlijke situaties zijn gecreëerd of verergerd. Schimmelvorming kan volgens eiser nooit een gevaar hebben opgeleverd, omdat dit korte tijd het gevolg was van vochtdoorslag in het gedeelte van het pand dat niet was bewoond door personen. Het pand heeft verder naast een woonfunctie ook een bedrijfsfunctie gehad en dan hoeft niet zonder meer te worden voldaan aan het Bouwbesluit 2012, aldus eiser.
25. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) moet een bestuursorgaan wanneer sprake is van een overtreding, gelet op het algemeen belang, in beginsel gebruik maken van zijn bevoegdheid om handhavend op te treden. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan van handhavend optreden worden afgezien. Dit kan zich voordoen als concreet zicht op legalisatie bestaat. [1] Verder moet volgens vaste rechtspraak van de Afdeling voor het aannemen van een concreet zicht op legalisatie van met het bestemmingsplan strijdig gebruik ten minste al een begin zijn gemaakt met de voor verlening van een omgevingsvergunning vereiste procedure, hetgeen niet mogelijk is zonder een aanvraag. [2]
25.1.
De rechtbank deelt het standpunt van verweerder dat er in het geval van eiser geen sprake was van een concreet zicht op legalisatie. Daarbij heeft verweerder in aanmerking mogen nemen dat eiser geen aanvraag voor een omgevingsvergunning heeft ingediend voor de doorgevoerde wijzigingen in het pand.
25.2.
Dat verweerder op de hoogte zou zijn geweest van de overtredingen en hiertegen niet heeft opgetreden, heeft eiser niet onderbouwd. Ter zitting is wel aan de orde gekomen dat er in 2014 een handhavingsprocedure is geweest ten aanzien van hetzelfde pand. Verweerder heeft toegelicht dat ook toen overtredingen waren geconstateerd en een last onder dwangsom was opgelegd, maar dat er uiteindelijk geen invordering heeft plaatsgevonden omdat het invorderingsbesluit was verjaard. Anders dan eiser stelt zegt dit niets over het al dan niet terechte karakter van de destijds geconstateerde overtredingen, laat staan of dit dezelfde overtredingen als in de zaak aan de orde zijn. Verder heeft verweerder kunnen stellen dat de overtredingen een ernstig karakter hebben. Het doorbreken van een brandcompartimentering en het niet voldoen aan de toegestane weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag kan leiden tot brandgevaarlijke situaties. Daarnaast vormt ook schimmelvorming een gevaar voor de gezondheid. Zeker nu de geconstateerde schimmelvorming zich bevond in de slaapkamer.
25.3.
Wat betreft het ontbreken van daglicht (overtreding 4) in de slaapkamer van appartement [appartementnummer 1] , overweegt de rechtbank dat het op de weg van eiser had gelegen om met schriftelijke stukken te onderbouwen dat hij de huurder hierop meermaals heeft gewezen. Omdat eiser ter zitting heeft aangegeven dat hij de huurder hierop enkel heeft aangesproken, is de rechtbank met verweerder van oordeel dat eiser onvoldoende heeft ondernomen om deze overtreding te beëindigen waardoor verweerder uit het oogpunt van evenredigheid niet van handhaving hoefde af te zien. Van een verhuurder die weet dat zijn huurder in strijd handelt met de wet, mag meer worden verwacht om niet meer (mede) verantwoordelijk te zijn of om handhaving onevenredig te achten. In tegenstelling tot wat eiser daarover aanvoert, kent het huurrecht voor een verhuurder wel degelijk mogelijkheden om een huurder te dwingen in lijn met de wet te handelen.
25.4.
Tot slot dient het pand te voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit 2012, omdat het – naast een bedrijfsfunctie – ook een woonfunctie heeft.
25.5.
Resumerend is de rechtbank van oordeel dat handhavend optreden noodzakelijk en evenredig was.
Is de hoogte van de dwangsommen redelijk in het kader van de evenredigheid?
26. Eiser stelt zich op het standpunt dat de hoogte van de dwangsommen buitenproportioneel is. Hij heeft geen voordeel gehad van de overtredingen en er is geen rekening gehouden met zijn financiële draagkracht.
27. Artikel 5:32b van de Awb bepaalt dat de dwangsom in redelijke verhouding moet staan tot de zwaarte van het geschonden belang en de beoogde effectieve werking. Uit de besluitvorming volgt dat verweerder bij het bepalen van de hoogte van de dwangsom en het maximaal te verbeuren bedrag heeft aangesloten bij de landelijke “Leidraad handhavingsacties en begunstigingstermijnen”. Nog los van het feit dat eiser niet heeft onderbouwd dat hij geen financiële draagkracht heeft, speelt de draagkracht pas een rol bij de executiefase en niet bij het bepalen van de hoogte van de dwangsom. [3] Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de hoogte van de dwangsommen voldoende gemotiveerd en ziet zij geen aanleiding voor het oordeel dat de hoogte van de dwangsommen strijd oplevert met het evenredigheidsbeginsel.
Het invorderingsbesluit
28. Zoals hiervoor al is overwogen heeft verweerder op 3 maart 2023 een invorderingsbesluit genomen. Eiser heeft in dat kader enkel aangevoerd dat het beroep tegen de opgelegde last onder dwangsom mede betrekking heeft op het invorderingsbesluit. Hij heeft tegen het invorderingsbesluit geen concrete beroepsgronden gericht. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat het invorderingsbesluit op goede gronden is genomen, omdat de dwangsommen inmiddels zijn verbeurd.
Is de redelijke termijn overschreden?
29. De redelijke termijn, bedoeld in artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (het EVRM), is overschreden, als de duur van de totale procedure te lang is. De redelijke termijn als bedoeld in artikel 6, eerste lid, van het EVRM mag in dat geval maximaal 2 jaar duren. De behandeling van het bezwaar mag ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar duren. De omstandigheden van het geval kunnen een langere behandelingsduur rechtvaardigen. Voor de overschrijding van de redelijke termijn moet per half jaar een bedrag van € 500,– aan immateriële schadevergoeding worden toegekend, waarbij een periode van minder dan een half jaar geacht moet worden ook een periode van een half jaar te bedragen.
29.1.
De rechtbank is in beginsel niet gehouden te toetsen of de redelijke termijn bedoeld in artikel 6, eerste lid, van het EVRM is overschreden wanneer in beroep niet over de duur van de procedure wordt geklaagd. [4] Dat is slechts anders als ten tijde van het sluiten van het onderzoek geen sprake was van een overschrijding van de redelijke termijn en deze, uitgaande van de in artikel 8:66 van de Awb neergelegde termijn voor het doen van een schriftelijke uitspraak, ook niet te voorzien was. In een dergelijk geval is er voor eiser immers geen reden daarover te klagen. De rechtbank moet in dat geval de redelijke termijn wel ambtshalve toetsen als de uitspraak in een dergelijk geval gedaan wordt met overschrijding van die termijnen. [5] Dat is in deze zaak het geval.
29.2.
Voor deze zaak betekent dit het volgende. Vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift van eiser op 11 april 2022 tot de datum van deze uitspraak zijn twee jaar en bijna 1,5 maand verstreken. Daarmee is de redelijke termijn van 2 jaar overschreden, te weten met bijna 1,5 maand. Eiser heeft daarom recht op een immateriële schadevergoeding van € 500,-. Er is sprake van een overschrijding van de redelijke termijn in de rechterlijke fase. In de bezwaarfase is binnen zes maanden beslist. Dit betekent dat de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) tot betaling van een bedrag van € 500,- aan eiser zal worden veroordeeld, als schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.
Conclusie en gevolgen
30. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat verweerder op goede gronden een last onder bestuursdwang heeft opgelegd. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. Wel krijgt eiser een vergoeding van
€ 500,- wegens overschrijding van de redelijke termijn.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) tot het
betalen van € 500,- aan eiser wegens het overschrijden van de redelijke termijn.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K.M.J.A. Smitsmans, rechter, in aanwezigheid van
mr. D.S.A.W. Raes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 mei 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 21 mei 2024
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Bijlage
Overgangsrecht
Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Als vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet een overtreding heeft plaatsgevonden, is aangevangen of het gevaar voor een overtreding klaarblijkelijk dreigde, en vóór dat tijdstip een last onder dwangsom is opgelegd voor die overtreding of dreigende overtreding, dan blijft op grond van artikel 4.23, eerste lid, van de Invoeringswet Omgevingswet op die opgelegde last onder dwangsom en de invordering daarvan het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet van toepassing tot het tijdstip waarop de last volledig is uitgevoerd, de dwangsom volledig is verbeurd en betaald, of de last is opgeheven.
Algemene wet bestuursrecht
Artikel 5:1 Awb
In deze wet wordt verstaan onder overtreding: een gedraging, die in strijd is met het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift.
Onder overtreder wordt verstaan: degene die de overtreding pleegt of medepleegt.
Artikel 5:31d
Onder last onder dwangsom wordt verstaan: de herstelsanctie, inhoudende:
een last tot geheel of gedeeltelijk herstel van de overtreding, en
de verplichting tot betaling van een geldsom indien de last niet of niet tijdig wordt uitgevoerd.
Artikel 5:32
Een bestuursorgaan dat bevoegd is een last onder bestuursdwang op te leggen, kan in plaats daarvan aan de overtreder een last onder dwangsom opleggen.
Voor een last onder dwangsom wordt niet gekozen, indien het belang dat het betrokken voorschrift beoogt te beschermen, zich daartegen verzet.
Indien de last onder dwangsom strekt ter handhaving van het bepaalde bij of krachtens een regeling die is genoemd in hoofdstuk 2, 3 of 4 van de bij deze wet behorende Bevoegdheidsregeling bestuursrechtspraak of in de bij deze wet behorende Regeling verlaagd griffierecht, wordt de last onder dwangsom voor de toepassing van de twee laatstgenoemde regelingen aangemerkt als een besluit, genomen op grond van de eerstbedoelde regeling.
Artikel 5:32a
1. De last onder dwangsom omschrijft de te nemen herstelmaatregelen.
2. Bij een last onder dwangsom die strekt tot het ongedaan maken van een overtreding of het voorkomen van verdere overtreding, wordt een termijn gesteld gedurende welke de overtreder de last kan uitvoeren zonder dat een dwangsom wordt verbeurd.
Artikel 5:32b
Het bestuursorgaan stelt de dwangsom vast hetzij op een bedrag ineens, hetzij op een bedrag per tijdseenheid waarin de last niet is uitgevoerd, dan wel per overtreding van de last.
Het bestuursorgaan stelt tevens een bedrag vast waarboven geen dwangsom meer wordt verbeurd.
De bedragen staan in redelijke verhouding tot de zwaarte van het geschonden belang en tot de beoogde werking van de dwangsom.
Artikel 5:39
Algemene wet op het binnentreden
Artikel 2
1. Voor het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner is een schriftelijke machtiging vereist, tenzij en voor zover bij wet aan rechters, rechterlijke colleges, leden van het openbaar ministerie, burgemeesters, gerechtsdeurwaarders en belastingdeurwaarders de bevoegdheid is toegekend tot het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner. De machtiging wordt zo mogelijk getoond.
2. Onze Minister van Justitie stelt het model van deze machtiging vast.
3 . Een schriftelijke machtiging als bedoeld in het eerste lid is niet vereist, indien ter voorkoming of bestrijding van ernstig en onmiddellijk gevaar voor de veiligheid van personen of goederen terstond in de woning moet worden binnengetreden.
Artikel 6
1. De machtiging is ondertekend en vermeldt:
a. de naam en de hoedanigheid van degene die de machtiging heeft gegeven;
b. de naam of het nummer en de hoedanigheid van degene aan wie de machtiging is gegeven;
c. de wettelijke bepalingen waarop het binnentreden berust en het doel waartoe wordt binnengetreden;
d. de dagtekening.
2. De machtiging blijft ten hoogste van kracht tot en met de derde dag na die waarop zij is gegeven. De Algemene termijnwet is niet van toepassing.
Artikel 11
Indien krachtens een machtiging is binnengetreden, wordt het verslag uiterlijk op de vierde dag na die waarop in de woning is binnengetreden, toegezonden aan degene die de machtiging heeft gegeven. Is de machtiging gegeven door een hulpofficier van justitie, dan wordt het verslag ook aan de officier van justitie toegezonden. Indien overeenkomstig het bepaalde in artikel 2, derde lid, zonder machtiging is binnengetreden, wordt het verslag toegezonden aan de officier van justitie dan wel, voor zover is binnengetreden voor andere doeleinden dan strafvordering, aan de burgemeester.
Een afschrift van het verslag wordt uiterlijk op de vierde dag na die waarop in de woning is binnengetreden, aan de bewoner uitgereikt of toegezonden. Indien het doel waartoe wordt binnengetreden daartoe noodzaakt, kan de uitreiking of de toezending aan de bewoner worden uitgesteld. Uitreiking of toezending geschiedt in dat geval, zodra het belang van dit doel dit toelaat. Indien het niet mogelijk is dit afschrift uit te reiken of toe te zenden, houdt degene aan wie overeenkomstig het eerste lid het verslag is toegezonden dan wel degene die zijn bevoegdheid zonder machtiging binnen te treden heeft uitgeoefend, het afschrift gedurende zes maanden voor de bewoner beschikbaar.
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
Artikel 2.1
1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit:
a. het bouwen van een bouwwerk (…)
(…)
c. het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een
bestemmingsplan, een beheersverordening, een exploitatieplan, de regels gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4. 3 , derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening of een voorbereidingsbesluit voor zover toepassing is gegeven aan artikel 3 .7, vierde lid, tweede volzin, van die wet
(…)
Artikel 5.13
De ambtenaren die zijn belast met het toezicht op de naleving of de opsporing van strafbaar gestelde feiten ter zake van het bepaalde bij of krachtens:
a. deze wet met betrekking tot activiteiten als bedoeld in:
1°. artikel 2.1, eerste lid, onder a, b, c, d, e, voorzover deze betrekking hebben op gevaarlijke afvalstoffen, f, g en h
(…)
Woningwet
Artikel 1a
1. De eigenaar van een bouwwerk, open erf of terrein of degene die uit anderen hoofde bevoegd is tot het daaraan treffen van voorzieningen draagt er zorg voor dat als gevolg van de staat van dat bouwwerk, open erf of terrein geen gevaar voor de gezondheid of veiligheid ontstaat dan wel voortduurt.
(…)
Artikel 2
1. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden technische voorschriften gegeven omtrent:
het bouwen van een bouwwerk;
de staat van een bestaand bouwwerk;
het in gebruik nemen of gebruiken van een bouwwerk;
(…)
Bouwbesluit 2012
Artikel 2.17
1. Een voor personen bestemde vloer heeft bij een rand een niet beweegbare afscheiding als die rand meer dan 1 m hoger ligt dan een aansluitende vloer, het aansluitende terrein of het aansluitende water.
(…)
Artikel 2.84
1. De volgens NEN 6068 bepaalde weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag van een brandcompartiment naar een ander brandcompartiment, naar een besloten ruimte waardoor een extra beschermde vluchtroute voert, naar een niet besloten veiligheidsvluchtroute en naar een liftschacht van een brandweerlift is ten minste 60 minuten.
(…)
4. In afwijking van het eerste lid kan worden volstaan met 30 minuten indien:
a. de in het eerste lid bedoelde besloten ruimten op hetzelfde perceel liggen, en
b. in het gebouw geen vloer van een gebruiksgebied hoger ligt dan 5 m boven het meetniveau.
Artikel 2.85
Op het gedeeltelijk vernieuwen of veranderen of het vergroten van een bouwwerk zijn de artikelen 2.82 tot en met 2.84 van overeenkomstige toepassing, waarbij in plaats van het in die artikelen aangegeven niveau van eisen wordt uitgegaan van het rechtens verkregen niveau en een weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag van ten minste 30 minuten.
Artikel 2.90
1. De volgens NEN 6068 bepaalde weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag van een brandcompartiment naar een ander brandcompartiment en een besloten ruimte waardoor een extra beschermde vluchtroute voert is ten minste 20 minuten.
(…)
Artikel 3 .78
1. Een verblijfsruimte heeft een volgens NEN 2057 bepaalde equivalente daglichtoppervlakte die niet kleiner is dan de in tabel 3 .77 gegeven oppervlakte.
(…)
Initieel Omgevingsplan Valkenburg aan de Geul 2020
Artikel 1.45 bijgebouw
een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en dat uit niet meer dan één bouwlaag bestaat.
Artikel 20.2.4, Bijgebouwen
a. de gezamenlijke gebruiksoppervlakte van bijgebouwen bij een grondgebonden woning of bij een grondgebonden hoofdgebouw anders dan met een woonfunctie mag maximaal 63 m² bedragen met een goothoogte van maximaal 3 ,00 m, met dien verstande dat:
1. maximaal 40 % van de achter het hoofdgebouw gelegen gronden mag worden bebouwd;
2. het bijgebouw tenminste 3 ,00 m achter de voorgevel van de woning moet zijn gelegen;
3 . de goothoogte van een aangebouwd bijgebouw niet meer mag bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van de woning;
4. de bouwhoogte van bijgebouwen ten hoogste 6,00 m mag bedragen;
(…)
Artikel 76
76.1
Overgangsrecht bouwwerken
a. Een bouwwerk, dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of
veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van het bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder a met maximaal 10%.
c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken, die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.