Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10319654 \ CV EXPL 23-441
Vonnis van 15 mei 2024
in de zaak van
STICHTING WOONPUNT,
gevestigd in Maastricht,
eisende partij,
gemachtigde: Agin Otten Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde],
wonend in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. P.J.C. Bolton.
Partijen worden hierna Woonpunt en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 30 januari 2023 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de conclusie van repliek met producties;
- de conclusie van dupliek met producties;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 17 januari 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] heeft van 14 september 2015 tot en met 16 mei 2022 van Woonpunt de woning aan het adres [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde) gehuurd. De maandelijkse huurprijs bedroeg laatstelijk € 628,12 en was bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.2.
Op 23 september 2015 is een “opnamestaat sleuteloverdracht” opgemaakt, inclusief bijbehorende foto’s, die [gedaagde] voor akkoord heeft ondertekend.
2.3.
[gedaagde] heeft de huur opgezegd, waarbij een maand opzegtermijn in acht is genomen. De laatste huurdag was 16 mei 2022.
2.4.
Op 3 mei 2022 heeft de voorinspectie van het gehuurde plaatsgevonden in het bijzijn van [gedaagde] . Hiervan is een rapport opgemaakt waarin een groot aantal herstelpunten is opgenomen. [gedaagde] heeft dit rapport voor akkoord ondertekend.
2.5.
Op 18 mei 2022 heeft de eindinspectie plaatsgevonden. [gedaagde] was hier niet bij aanwezig maar is wel telefonisch op de hoogte gesteld van de bevindingen tijdens de eindinspectie. Hierna heeft zijn minderjarige zoon het eindinspectierapport ondertekend en de sleutels van het gehuurde ingeleverd.
2.6.
Per brief van 10 juni 2022 heeft [gedaagde] laten weten het niet eens te zijn met de inhoud van het eindinspectierapport.
2.7.
Op 30 juni 2022 heeft Woonpunt aan [gedaagde] een eindafrekening doen toekomen inzake een bedrag aan huurachterstand voor de periode van 1 tot en met 16 mei 2022 en de kosten van de herstelwerkzaamheden zoals vermeld in het eindinspectierapport.
2.8.
Op 17 augustus 2022 heeft Woonpunt de veertiendagenbrief zoals bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW Pro persoonlijk aan het adres van [gedaagde] bezorgd.
3.Het geschil
3.1.
Woonpunt vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 5.673,95, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding en de proceskosten. Het bedrag van € 5.673,95 is als volgt opgebouwd:
- achterstallige huurpenningen € 324,18
- herstel- en reparatiekosten € 4.602,40
- buitengerechtelijke incassokosten incl.
btw
€ 747,37
€ 747,37
Totaal € 5.673,95
3.2.
Woonpunt legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] tekort geschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door de huur van de periode 1 tot en met 16 mei 2022 niet te betalen en het gehuurde niet correct op te leveren bij het einde van de huurovereenkomst. Hierdoor heeft Woonpunt herstelkosten moeten maken die zij nu van [gedaagde] vordert. Woonpunt heeft op 17 augustus 2022 de veertiendagenbrief persoonlijk bezorgd bij [gedaagde] . Nu deze veertiendagenbrief niet tot betaling van het in die brief vermelde bedrag heeft geleid, vordert Woonpunt ook de buitengerechtelijke incassokosten van [gedaagde] .
3.3.
[gedaagde] heeft de juistheid van een gedeelte van de herstelkosten, voor een bedrag van € 716,90, erkend. De overige kostenposten, inclusief de gevorderde huurachterstand, heeft hij betwist en voert daartoe onder andere aan dat hij de woning wel heeft schoongemaakt en geschilderd en dat de door Woonpunt gevorderde herstelkosten buitensporig hoog zijn.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Huurachterstand
4.1.
Uit artikel 7:271 lid 5 BW Pro volgt dat bij de opzegging van de huurovereenkomst door de huurder een opzegtermijn geldt, die gelijk is aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden. Aangezien [gedaagde] de huur per maand betaalde, volgt uit de wet dat voor hem bij opzegging van de huur een opzegtermijn van één maand van toepassing was.
[gedaagde] heeft erkend dat de huur op 16 mei 2022 is geëindigd en dat hij op 7 april 2022 de laatste keer de huur heeft betaald. Die betaling strekte in mindering op de huur van de maand april 2022, zo blijkt uit het door Woonpunt overgelegde rekening-courantoverzicht. Uit dat overzicht blijkt eveneens dat de huur voor de periode van 1 tot en met 16 mei 2022 van € 324,18 tot op heden onbetaald is gebleven.
Onduidelijk is gebleven waarom [gedaagde] van mening is dat hij de huur voor die periode niet hoeft te betalen, nu de huurovereenkomst in die periode nog niet was geëindigd en de huur dus nog gewoon verschuldigd was. De kantonrechter zal dit gedeelte van de vordering, een bedrag van € 324,18, dan ook toewijzen.
Herstel- en reparatiekosten na oplevering van de woning
4.2.
[gedaagde] heeft de verschuldigdheid van een gedeelte van de herstelkosten erkend. Dit betreft de kosten voor het vervangen van het aanrechtblad in de keuken van € 382,90 en de kosten voor het schoonmaken van de dekvloer op de overloop, het verwijderen van de raambekleding en het schoonmaken van de radiator in de hal en het verwijderen van de rolluiken aan de voor- en achterzijde van de woning, voor een totaalbedrag van € 334,00. Dit gedeelte van de vordering, een totaalbedrag van € 716,90, is daarmee toewijsbaar.
4.3.
Artikel 7:224 lid 2 BW Pro bepaalt dat indien bij aanvang van de huur tussen partijen een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, de huurder verplicht is de woning bij het einde van de huur in dezelfde staat op te leveren als de staat waarin hij de woning volgens de beschrijving heeft ontvangen, met uitzondering van hetgeen door ouderdom is beschadigd of teniet gegaan.
Uit de stellingen van partijen en de inhoud van de huurovereenkomst blijkt dat [gedaagde] al gedurende negen dagen zijn intrek in het gehuurde had genomen toen de “
de opnamestaat sleuteloverdracht” met bijbehorende foto’s is opgemaakt. In hoeverre dit rapport en de foto’s nog de staat van het gehuurde bij aanvang huur weergeven, is dan ook de vraag.
de opnamestaat sleuteloverdracht” met bijbehorende foto’s is opgemaakt. In hoeverre dit rapport en de foto’s nog de staat van het gehuurde bij aanvang huur weergeven, is dan ook de vraag.
4.4.
Het voorgaande is echter nog weinig relevant nu op 3 mei 2022 een voorinspectie van het gehuurde in het bijzijn van beide partijen heeft plaatsgevonden en Woonpunt hiervan een rapport heeft opgesteld, dat [gedaagde] voor akkoord heeft ondertekend. Immers, dit voorinspectierapport moet dan tot uitgangspunt worden genomen.
Dit rapport vermeldt duidelijk en specifiek per afzonderlijke ruimte welke werkzaamheden [gedaagde] nog diende uit te voeren zodat sprake zou zijn van een correcte oplevering van het gehuurde. Het rapport is helder geformuleerd en omschreven en omvat ook een duidelijke waarschuwing aan [gedaagde] dat als hij de in het rapport genoemde werkzaamheden niet zou uitvoeren, Woonpunt deze dan op zijn kosten zou (laten) uitvoeren. Door ondertekening van het voorinspectierapport heeft [gedaagde] zich akkoord verklaard met de daarin genoemde nog te verrichten herstelwerkzaamheden. Dat hij die werkzaamheden nog moest verrichten staat dan ook vast. Door het houden van een voorinspectie heeft Woonpunt ook voldaan aan haar verplichting om de schade te beperken voor [gedaagde] door hem eerst zelf in de gelegenheid te stellen de herstelwerkzaamheden te verrichten.
Vervolgens ligt ter beoordeling de vraag of [gedaagde] aan die verplichting tot herstel heeft voldaan. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt.
4.5.
Het staat vast dat [gedaagde] zelf niet bij de eindinspectie op 18 mei 2022 aanwezig was. Bij die eindinspectie heeft Woonpunt vastgesteld dat [gedaagde] niet alle in het voorinspectierapport genoemde (herstel)werkzaamheden heeft uitgevoerd of niet naar behoren heeft uitgevoerd. De opzichter van Woonpunt, [naam opzichter] , heeft tijdens de eindinspectie telefonisch contact opgenomen met [gedaagde] en heeft hem telefonisch op de hoogte gesteld van de bevindingen tijdens de eindopname. Vervolgens is de zoon van [gedaagde] tot ondertekening van de eindopname overgegaan.
4.6.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij het gehuurde wel deugdelijk heeft opgeleverd. De kantonrechter is echter van oordeel dat [gedaagde] zijn betwisting onvoldoende heeft gemotiveerd en onderbouwd. [gedaagde] heeft immers niet afdoende aangetoond dat hij alle in het voorinspectierapport vermelde werkzaamheden naar behoren heeft uitgevoerd en het gehuurde dus correct heeft opgeleverd. Dit blijkt ook niet duidelijk genoeg uit de door [gedaagde] overgelegde foto’s. De kantonrechter is van oordeel dat Woonpunt met het overleggen van het eindinspectierapport en de daarbij behorende 49 foto’s in voldoende mate heeft aangetoond dat niet alle werkzaamheden verricht zijn. Op de foto’s is namelijk te zien dat in verschillende ruimtes sprake is van slordig schilderwerk van de binnendeuren, verfresten (met name op de plinten) en ondeugdelijk schoonmaakwerk. [gedaagde] heeft evenmin voldoende aangetoond dat hij alle plafonds heeft geverfd.
4.7.
Door de woning niet in de juiste staat op te leveren heeft [gedaagde] niet aan zijn opleverplicht voldaan en is hij tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde] moet daarom de door Woonpunt geleden schade, namelijk de gevorderde herstelkosten van € 4.602,40, in zijn geheel vergoeden.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.8.
Woonpunt maakt aanspraak op de vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is, nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. Woonpunt heeft de in artikel 6:96 lid 6 BW Pro bedoelde aanmaning op 17 augustus 2022 persoonlijk bezorgd bij [gedaagde] , zo heeft de heer Swagers van Woonpunt ook bevestigd tijdens de mondelinge behandeling. Nu de gemachtigde van [gedaagde] in zijn brief van 24 augustus 2022 refereert aan deze aanmaning, acht de kantonrechter de betwisting van de ontvangst van deze aanmaning niet geloofwaardig en gaat zij ervan uit dat [gedaagde] deze aanmaning inderdaad heeft ontvangen. De brief vermeldt de volgende termijnaanduiding: “
de termijn van veertien dagen begint te lopen vanaf morgen”. Aangezien de brief persoonlijk is bezorgd acht de kantonrechter dit een correcte formulering in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW Pro.
de termijn van veertien dagen begint te lopen vanaf morgen”. Aangezien de brief persoonlijk is bezorgd acht de kantonrechter dit een correcte formulering in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW Pro.
Nu de gevorderde vergoeding overeenstemt met het tarief dat in het Besluit is bepaald, wordt het gevorderde bedrag van € 747,37 toegewezen.
Wettelijke rente
4.9.
De gevorderde wettelijke rente zal eveneens worden toegewezen, omdat voor toewijzing daarvan voldoende is gesteld en daartegen geen concreet verweer is gevoerd.
Proceskosten
4.10.
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld tot betaling van de proceskosten, die aan de zijde van Woonpunt tot aan dit vonnis als volgt worden vastgesteld:
- kosten dagvaarding
€
128,30
- griffierecht
€
514,00
- salaris gemachtigde
€
1.017,00
(3 × tarief € 339,00)
Totaal
€
1.659,30
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Woonpunt te betalen het bedrag van € 5.673,95, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van 30 januari 2023 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van € 1.659,30,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2024.
LC