Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Maastricht
Burgerlijk recht
Zaaknummer 10801303 CV EXPL 23-5026
Vonnis van de kantonrechter van 8 mei 2024
in de zaak van
[eiser in conventie, verweerder in reconventie],
wonend in [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde mr. M.M.B. Lukassen
tegen
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie],
wonend in [woonplaats 2] aan de [adres] ,
gedaagde partij,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde J. Simonis.
Partijen worden hierna [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding d.d. 9 november 2024
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie
- de rolbeslissing waarbij een mondelinge behandeling is gelast en aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de gelegenheid is geboden om te antwoorden in reconventie
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de nagestuurde productie 11 zijdens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]
- de mondelinge behandeling van 29 maart 2023, waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt en door beide gemachtigden pleitaantekeningen zijn overgelegd.
1.2.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] huurt sinds 1 juni 2022 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zelfstandige woonruimte gelegen aan de [adres] te [woonplaats 2] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van aanvankelijk € 670,00 per maand en vanaf 1 juli 2023 € 685,00 per maand.
2.2.
In de huurovereenkomst is voor zover relevant nog het volgende bepaald:
“Betalingsverplichting, betaalperiode
(…)
4.4
De huurprijs en (…) zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft door middel van (…).
12.Bijzondere bepalingen
12.1
Onderverhuur, medeverhuur of het afstaan van een gedeelte van het gehuurde, is zonder de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de verhuurder niet toegestaan. Indien de huurder in strijd handelt met het in dit artikel voornoemde ontstaat de verplichting van de huurder tot het betalen van een direct opeisbare, niet voor rechterlijke matiging vatbare boetesom ter grootte van de huuropbrengst van één jaar van het gehuurde.(…)”
2.3.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft vanaf een onbekende datum, maar in ieder geval vanaf februari 2023, in detentie verbleven voor een periode van tien maanden. Het verblijf in detentie is geëindigd omstreeks eind oktober 2023.
2.4.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft de huur vanaf juni 2023 tot en met november 2023 onbetaald gelaten.
2.5.
Op 31 juli 2023 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de huurovereenkomst per exploot met onmiddellijke ingang opgezegd en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] daarbij te kennen gegeven dat hij zijn eigendommen binnen zeven dagen uit het gehuurde diende te halen. Vervolgens heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het gehuurde ontruimd op 5 augustus 2023. De in het gehuurde aangetroffen goederen heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] opgeslagen bij een particulier.
2.6.
Bij vonnis in kort geding van 7 december 2023 met registratienummer
10773154 CV EXPL 23-4660 heeft de kantonrechter van deze rechtbank, locatie Maastricht,
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] op vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] veroordeeld om, voor zover in dit geschil relevant, het gehuurde binnen 24 uur weer aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ter beschikking te stellen nu - kort gezegd - de huurovereenkomst niet rechtsgeldig was geëindigd. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is het gehuurde kort daarna weer gaan bewonen.
3.De vordering
in conventie
3.1.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden met al het zijne en de zijnen en onder afgifte van de sleutel te vrije en algehele beschikking van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te stellen.
3.2.
Daarnaast vordert [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van:
- € 13.211,30, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 november 2023 tot aan de dag van voldoening
- € 685,00 per ingegane maand als huur dan wel gebruiksvergoeding vanaf
1 december 2023 tot aan het tijdstip van ontruiming;
- de proceskosten.
3.3.
Het bedrag van € 13.211,30 is als volgt opgebouwd:
€ 4.095,00 onbetaald gelaten huur over de periode mei tot en met november 2023
€ 8.040,00 overeengekomen boete ex art. 12.1 van de huurovereenkomst.
€ 1.076,30 vergoeding van buitengerechtelijke kosten.
3.4.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna voor zover nodig zal worden ingegaan.
in reconventie
3.5.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert de veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van:
- € 10.000,00 aan immateriële schadevergoeding
- € 305,77 aan materiële schadevergoeding
- de proceskosten en de nakosten met rente.
Het bedrag van € 305,77 bestaat uit € 237,77 aan kosten voor het huren van een bestelbus en € 68,00 aan diesel voor die bestelbus.
3.6.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna voor zover nodig zal worden ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Zoals ter zitting reeds is besproken, ontslaat het feit dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voor een bepaalde periode het gehuurde niet ter beschikking heeft gesteld (door het te ontruimen en de sloten te vervangen) [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet, althans niet zonder meer, uit zijn verbintenis om huur te betalen. Over die periode kwam [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] weliswaar een opschortingsrecht toe, maar dat leidt (slechts) tot uitstel van die verbintenis, niet tot afstel daarvan. Voor dat laatste had [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] partiële ontbinding of huurprijsverlaging moeten vorderen en dat heeft hij niet gedaan. Aldus is [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ook over die periode gehouden gebleven om aan zijn huurbetalingsverplichting te voldoen. Voorts staat onweersproken vast dat de huur over de maanden juni en juli 2023 (toen [eiser in conventie, verweerder in reconventie] nog wel het huurgenot verschafte) onbetaald zijn gelaten.
Daar komt nog bij dat ter zitting door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is aangevoerd dat de huur over december 2023 eveneens onbetaald is gelaten, dat de huur over de maanden januari en februari 2024 te laat is betaald én tot een te laag bedrag (€ 650,00 in plaats van € 685,00) en dat de huur over maart 2024 tot op dat moment nog niet betaald was. Volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft hij de huur over december 2023 en maart 2024 wel betaald maar daarvan heeft hij geen betaalbewijzen getoond, zodat het bestaan van die betalingen niet zijn komen vaststaan.
4.2.
De aldus vaststaande huurachterstand (méér dan zes maanden) rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de daaruit voortvloeiende ontruiming, zodat die zullen worden toegewezen zoals gevorderd, met dien verstande dat de ontruimingstermijn op twee weken zal worden gesteld. De overige door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aangevoerde gronden die strekken tot ontbinding behoeven daarom geen beoordeling.
4.3.
De gevorderde betaling van de huurachterstand tot en met november 2023 ad
€ 4.095,00 zal eveneens worden toegewezen, inclusief de wettelijke rente vanaf 9 november 2023 tot aan de dag van voldoening.
4.4.
De gevorderde boete is niet toewijsbaar omdat het boetebeding waarop dit onderdeel is gegrond, te weten art. 12.1, tweede zin, van de huurovereenkomst (zoals hierboven opgenomen onder rov 2.2.) op grond van art. 6:94 lid 1 juncto lid 3 BW nietig is.
4.5.
Een vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal eveneens worden toegewezen nu gebleken is dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] genoodzaakt was om kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte te maken en de gestelde daartoe verrichte werkzaamheden op zichzelf niet door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] worden betwist.
De zogenoemde 14-dagenbrief d.d. 20 oktober 2023 waar [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in dit kader naar verwijst (productie 6 bij exploot) ging evenwel uit van een hoofdsom van € 11.450,00, waar kennelijk reeds een deel van uit de niet toe te wijzen boete bestond, zo vat de kantonrechter dit op.
De huurachterstand bedroeg op dat moment evenwel € 3.410,00. Het in dit kader toe te wijzen bedrag - berekend volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten - is, gerelateerd aan een hoofdsom van € 3.410,00, € 563,86 inclusief btw
(€ 466,00 exclusief btw). De over dit bedrag gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar vanaf datum dagvaarding.
4.6.
De gevorderde veroordeling tot betaling van € 685,00 per ingegane maand vanaf
1 december 2023 bij wijze van huur (tot aan de ontbinding) en bij wijze van gebruiksvergoeding (vanaf de ontbinding tot aan de dag van ontruiming) is, onder aftrek van de huurbetalingen over januari en februari 2024, eveneens toewijsbaar.
4.7.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 1.500,85, bestaande uit € 678,00 aan salaris gemachtigde (2 salarispunten ad € 339,00),
€ 693,00 aan griffierecht en € 129,85 aan explootkosten.
€ 693,00 aan griffierecht en € 129,85 aan explootkosten.
in reconventie
4.8.
Voor het toewijzen van een immateriële schadevergoeding ziet de kantonrechter geen aanleiding, mede nu gesteld noch gebleken is dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in zijn goede naam of eer is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast. Dat hij ongemak heeft ervaren door het feit dat hij toen hij in oktober 2023 uit detentie kwam niet meteen in zijn woning terecht kon en een paar weken bij familie en vrienden heeft moeten verblijven (zoals hij aanvoert) is op zichzelf geen grondslag voor een immateriële schadevergoeding. Dat hij, zoals hij ter zitting trachtte te betogen, daardoor zelfs zijn baan is kwijtgeraakt, is door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verder op geen enkele wijze nader onderbouwd laat staan aangetoond. Dit onderdeel wordt derhalve afgewezen.
4.9.
Onweersproken staat vast dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] toebehorende zaken onrechtmatig uit het gehuurde heeft verwijderd en elders heeft opgeslagen, alsmede dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] kosten heeft gemaakt om die spullen weer op te halen. De kosten van het huren van de bestelbus is door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aangetoond met een factuur en de omvang daarvan wordt door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ook niet betwist. Het ligt zonder meer voor de hand dat daarmee dan tevens kosten voor de brandstof van de bestelbus gemoeid zijn geweest. Het in dat kader gevorderde bedrag van € 68,00 komt de kantonrechter niet onredelijk voor en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] legt ook niet uit waarom dit bedrag niet zou kloppen. De enkele opmerking dat ‘nergens uit blijkt dat deze kosten daadwerkelijk zijn gemaakt’ is in dat licht bezien als verweer onvoldoende gemotiveerd.
Dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , zoals [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ten slotte nog betoogt, niet aan zijn schadebeperkingsplicht heeft voldaan doordat hij in voornoemd kort geding niet heeft gevorderd dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de betreffende spullen in het gehuurde dient (terug) te plaatsen, gaat niet op: dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat in die procedure heeft nagelaten, betekent – uiteraard – niet dat hij deze schade niet alsnog kan vorderen. Dit onderdeel zal derhalve worden toegewezen.
Dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , zoals [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ten slotte nog betoogt, niet aan zijn schadebeperkingsplicht heeft voldaan doordat hij in voornoemd kort geding niet heeft gevorderd dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de betreffende spullen in het gehuurde dient (terug) te plaatsen, gaat niet op: dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat in die procedure heeft nagelaten, betekent – uiteraard – niet dat hij deze schade niet alsnog kan vorderen. Dit onderdeel zal derhalve worden toegewezen.
4.10.
Nu van de vordering van € 10.305,77 slechts € 305,77 wordt toegewezen, is [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de overwegend in het ongelijk gestelde partij en wordt hij veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 406,00 aan salaris gemachtigde (1 salarispunt van € 406,00).
5.De beoordeling
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst aangaande de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats 2] ;
5.2.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden met al het zijne en de zijnen en onder afgifte van de sleutel te vrije en algehele beschikking van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] € 4.095,00 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 november 2023 tot aan de dag van voldoening;
5.4.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] € 563,86 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 november 2023 tot aan de dag van voldoening;
5.5.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] € 685,00 te betalen per ingegane maand vanaf december 2023 tot aan de dag van ontruiming, onder aftrek van de over januari en februari 2024 reeds betaalde huur;
5.6.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 1.500,85;
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
5.9.
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] om aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] € 305,77 te betalen;
5.10.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 406,00;
5.11.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.12.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en is in het openbaar uitgesproken.
RK