Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10506510 CV EXPL 23-2056
Vonnis van 17 april 2024
in de zaak van
1.[eiser] ,
2.
[eiseres],
[eiseres],
beiden wonend te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. T.L.M. van der Heijden van DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.,
tegen
1.[gedaagde 1] ,2. [gedaagde 2] ,
beiden wonend te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. B.C. van Hees.
Partijen worden hierna: [eisende partij] (in mannelijk enkelvoud) en [gedaagde partij] (in mannelijk enkelvoud) genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 15
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 3
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 3
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 26 september 2023 met daaraan gehecht de spreekaantekeningen aan de zijde van [eisende partij] en van [gedaagde partij]
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij de verkoop van de woning staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] (hierna: de woning) hebben [eisende partij] en [gedaagde partij] hun rechten en plichten over en weer vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst van 7 november 2019. In de koopovereenkomst staat onder meer het volgende:
“6.1
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen “bijzondere lasten” zijn.
(…)
6.3
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis voor eigen bewoning.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”. (…)”
2.2.
De woning is bij akte van levering van 28 februari 2020 overgedragen van [gedaagde partij] aan [eisende partij] .
2.3.
In januari 2022 is door [eisende partij] , via de betrokken verkoopmakelaar, melding gemaakt aan [gedaagde partij] van de door [eisende partij] gestelde lekkages aan het dak van de keuken en garage.
2.4.
Bij bezoekverslag van 6 februari 2022 heeft Polygon een expertiserapport in opdracht van (de verzekeraar van) [eisende partij] opgesteld (productie 5 bij dagvaarding).
2.5.
Op 27 juli 2022 heeft [naam] van [bedrijf bouwadvies] in opdracht van [eisende partij] onderzoek verricht naar de door [eisende partij] geuite klachten over de lekkages aan de platte daken op de keuken en garage en onderzoek verricht naar de geuite klachten over de badkamer. [bedrijf bouwadvies] heeft haar bevindingen en conclusies neergelegd in een rapportage d.d. 3 oktober 2022 onder vermelding van de schriftelijke opmerkingen van [gedaagde partij] op de rapportage en onder vermelding van een reactie daarop van [bedrijf bouwadvies] (productie 13 bij dagvaarding).
2.6.
[eisende partij] heeft [gedaagde partij] in diverse brieven in gebreke gesteld en een hersteltermijn geboden. [gedaagde partij] is niet overgegaan tot herstel.
2.7.
Bij brief van 17 maart 2023 heeft (de gemachtigde van ) [eisende partij] een omzettingsverklaring verstuurd aan de (gemachtigde van) [gedaagde partij] en aanspraak gemaakt op vervangende schadevergoeding ex artikel 6:87 BW Pro en [gedaagde partij] gesommeerd tot betaling van € 9.425,- inclusief btw aan herstelkosten – onder verwijzing naar het rapport van de deskundige – en € 1.434,27 inclusief btw aan expertisekosten.
2.8.
[gedaagde partij] is niet overgegaan tot betaling.
3.Het geschil
3.1.
[eisende partij] vordert – samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde partij] hoofdelijk veroordeelt:
primair:
de koopovereenkomst partieel te ontbinden en een bedrag van € 9.425,- aan vergoeding zijnde de vermindering van de koopsom ten gevolge van de partiële ontbinding van de koopovereenkomst,
vermeerderd met wettelijke rente over de hoofdsom,
subsidiair
3. een bedrag van € 9.425,- aan vervangende schadevergoeding,
4. vermeerderd met de wettelijke rente over de hoofdsom,
meer subsidiair
5. een bedrag van € 9.425,- aan nadeelsopheffing ex. artikel 6:230 lid 2 BW Pro jo. 6:228 lid 1 sub a / 6:228 lid 1 sub b / 6:228 lid 1 sub c BW,
6. vermeerderd met de wettelijke rente over de hoofdsom,
nog meer subsidiair
7. de overeenkomst gedeeltelijk te vernietigen en een bedrag van € 9.425,- aan verlaging van de koopsom wegens de partiële vernietiging,
8. vermeerderd met de wettelijke rente over de hoofdsom,
zowel primair, subsidiair, meer subsidiair als nog meer subsidiair
9. vermeerderd met een bedrag van € 846,25 aan buitengerechtelijke kosten,
10. vermeerderd met een bedrag van € 1.434,27 aan kosten welke [eisende partij] heeft moeten maken voor het deskundigenonderzoek van [bedrijf bouwadvies] ,
11. onder veroordeling van [gedaagde partij] in de kosten van deze procedure te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval de voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf bedoelde termijn voor voldoening, alsmede de nakosten.
3.2.
[gedaagde partij] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Toetsingskader
4.1.
De koopovereenkomst is gebaseerd op een standaard NVM-model en bevat in de artikelen 6.1 en 6.3 een regeling met betrekking tot non-conformiteit die afwijkt van de wettelijke regeling van artikel 7:17 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Artikel 6.1 van de koopovereenkomst geeft als hoofdregel dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Daardoor draagt de koper in beginsel het risico van alle gebreken. Artikel 6.3 van de koopovereenkomst vormt daar een uitzondering op, aangezien de verkoper op grond van die bepaling voor de gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst aansprakelijk is voor de herstelkosten (zie r.o 2.1).
4.2.
Voor uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ wordt aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414). Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Als sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat, komt dit op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst toch voor rekening en risico van koper als dat gebrek bij het sluiten van de koopovereenkomst kenbaar was voor koper. Volgens vaste rechtspraak kan dit echter niet met succes aan de koper worden tegengeworpen als de verkoper ten aanzien van dat gebrek zelf een mededelingsplicht schond.
Badkamer
4.3.
De vraag die centraal staat is of de door [eisende partij] gestelde gebreken in de badkamer een normaal gebruik in de weg staan. [eisende partij] heeft voor de beoordeling van de gebreken in de woning een rapportage van Polygon overgelegd, welke is opgemaakt door de opstalverzekering. Polygon concludeert in haar rapporteerde het volgende:
“De vochtplekken en de vochtschades in de hal en op slaapkamermuur worden veroorzaakt, doordat het kitwerk van de douchebak beschadigd is en het voegwerk van het nisje.”
Voorts heeft [eisende partij] opdracht verstrekt aan [bedrijf bouwadvies] die de woning heeft bezocht op 27 juli 2022. Daarbij waren [eisende partij] aanwezig, maar heeft [gedaagde partij] aangegeven ondanks uitnodiging niet bij het onderzoek aanwezig te zijn. [gedaagde partij] hebben schriftelijk gereageerd op de rapportage, welke opmerkingen zijn opgenomen in het rapport.
4.4.
De kantonrechter overweegt dat de deskundige concludeert dat de douchebak niet vakkundig is geplaatst en dat dit de oorzaak vormt van het losscheuren van de kitnaden. Bij belasting van de douchebak (tijdens gebruik) scheuren kitvoegen los. Tevens zijn de buitenzijden van de douchebak in het geheel niet gekit. Dit heeft tot gevolg dat douchewater vrijelijk in de ondervloer terecht komt met vochtoverlast in het onderliggend toilet en hal tot gevolg. Dit wordt onderbouwd door foto’s die tevens door de deskundige zijn opgenomen in zijn rapportage.
4.5.
[gedaagde partij] betwist de conclusie van de deskundige dat de douchebak niet vakkundig is geplaatst. [gedaagde partij] stelt dat hij zelf de gehele badkamer en dus ook de douchebak heeft geplaatst in 2017.
4.6.
De oorzaak van het probleem zit anders dan [gedaagde partij] aanvoert niet in herstel van beschadigt kitwerk, maar ligt volgens de deskundige bij een niet deugdelijk geplaatste douchebak met schade aan het kitwerk tot gevolg. [eisende partij] heeft ten aanzien van dit gebrek aan de douchebak ook schadebeperkend gehandeld door het aanbrengen van tape rondom en door aangepast te douchen. Dat Polygon geen hoge vochtpercentages in de hal en slaapkamermuur heeft gemeten, maar alleen in de badkamer maakt dit niet anders. Immers ook Polygon constateert het beschadigde kitwerk aan de douchebak en de aanwezige vochtplekken en vochtschades in de hal en op de slaapkamermuur.
4.7.
Kortom: [gedaagde partij] betwist de bevindingen van de deskundige, maar onderbouwt zijn stellingen niet, zodat de kantonrechter daaraan voorbijgaat. Voor zover [gedaagde partij] stelt dat [eisende partij] zijn onderzoekplicht heeft verzaakt en bouwtechnisch onderzoek had moeten laten verrichten, overweegt de kantonrechter dat hiervan geen sprake kan zijn aangezien de badkamer bij het sluiten van de koopovereenkomst twee jaar oud was.
4.8.
[eisende partij] heeft voorts toegelicht dat zij enkel de handdouche kunnen gebruiken om zoveel mogelijk water bij de kitnaden en de bakkamervloer vandaan te houden en water weggekiept dient te worden in het toilet. De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een gebrek dat een normaal gebruik van de badkamer in de woning belemmert.
4.9.
Op grond van artikel 7:23 BW Pro (en 6:89 BW) kan [eisende partij] op een gebrek in de prestatie geen beroep meer doen, indien hij [gedaagde partij] daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit gebrek heeft ontdekt, kennis heeft gegeven.
Anders dan [gedaagde partij] aanvoert volgt uit de brief van 16 maart 2022, waarin [eisende partij] vermeldt dat zij een lekkage in de badkamer hebben die reeds ten tijde van de koop/levering speelt, niet dat [eisende partij] de lekkage in de badkamer daarmee ten tijde van de koop/levering ook heeft geconstateerd en aldus dat deze kenbaar was voor hem. [eisende partij] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat hij het gebrek aan de badkamer eind 2021 heeft geconstateerd. In januari 2022 is via de makelaar van [eisende partij] een reactie van [gedaagde partij] ontvangen. In februari 2022 heeft Polygon onderzoek verricht en bij brief van 16 maart 2022 en 21 oktober 2022 is [gedaagde partij] in gebreke gesteld en verzocht om binnen twee weken aansprakelijkheid te erkennen en tot herstel over te gaan. Op grond hiervan is de kantonrechter van oordeel dat de kennisgeving van de gebreken aan de badkamer binnen bekwame tijd is gedaan. Hieruit volgt tevens dat het gebrek niet aan [eisende partij] bekend of kenbaar was op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst.
4.10.
[eisende partij] maakt aanspraak op vervangende schadevergoeding (onder meer) op grond van het gebrek in de badkamer. Dit gebrek aan de badkamer kan [gedaagde partij] worden toegerekend aangezien hij stelt de badkamer in 2017 geheel zelf te hebben gemaakt.
[eisende partij] heeft nadat hij en ook de deskundige het gebrek in de badkamer heeft geconstateerd [gedaagde partij] in gebreke gesteld bij brief van 16 maart 2022 en 21 oktober 2022 en een redelijke termijn geboden tot deugdelijk herstel. [gedaagde partij] is hiertoe niet overgegaan en aldus verkeerde [gedaagde partij] in verzuim en mocht [eisende partij] de verbintenis tot nakoming (tot herstel van de badkamer) omzetten in een verbintenis tot betaling van vervangende schadevergoeding, wat [eisende partij] bij brief van 17 maart 2023 heeft gedaan. Doordat [eisende partij] de omzettingsverklaring heeft uitgebracht, ligt de primair gevorderde ontbinding voor afwijzing gereed.
4.11.
Met inachtneming van het vorenoverwogene en nu [gedaagde partij] de ontvangst van de omzettingsverklaring niet heeft weersproken en geen enkele specificatie heeft overgelegd of anderszins heeft onderbouwd dat de deskundige de schade te hoog zou hebben begroot, terwijl dat op zijn weg lag, zal de kantonrechter de gespecificeerde kostenraming tot herstel zoals uitgewerkt in het deskundigenrapport aanhouden en de subsidiair gevorderde schade voor een bedrag van € 2.003,67 tot herstel van de badkamer en een bedrag van € 733,76 tot herstel toilet en entree/gang toewijzen. Aangezien de badkamer ten tijde van aankoop twee jaar oud was en bovendien geen sprake is van volledige vernieuwing maar van herstel, geldt voor deze posten geen aftrek “nieuw voor oud”.
4.12.
Wat de gevorderde wettelijke rente betreft laat [eisende partij] in het midden per welke datum het verzuim van [gedaagde partij] intrad. Dát [gedaagde partij] in verzuim is staat vast en met inachtneming van alle omstandigheden van het geval zal de kantonrechter de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding toewijzen.
Dak van de keuken
4.13.
De kantonrechter overweegt dat ten aanzien van het keukendak niet is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek dat het normale gebruik van de woning belemmert ten tijde van de eigendomsoverdracht (artikel 6.3 koopovereenkomst). De deskundige constateert dat hij niet meer kan achterhalen of onvakkundige werkzaamheden aan het dak van de keuken hebben plaatsgevonden dan wel wanneer en of het dak is vernieuwd, aangezien ten tijden van het onderzoek had dak reeds was voorzien van een nieuwe bitumineuze bedekking aangebracht door [eisende partij] Tevens zijn geen foto’s beschikbaar van het oude dak van de keuken ten tijde van de eigendomsoverdracht.
4.14.
Gelet op de betwisting van [gedaagde partij] dat het keukendak in 2016 geheel is vernieuwd en dus niet gebrekkig was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en eigendomsoverdracht, zal de gevorderde schadevergoeding bij gebrek aan onderbouwing aan de zijde van [eisende partij] voor zover deze ziet op het keukendak worden afgewezen.
Dak van de garage
4.15.
Ten aanzien van het dak op de garage constateert de deskundige dat het dak niet in 2016 is vernieuwd, maar sprake is van “lap”-werkzaamheden aan de dakbedekkingen op een ongebruikelijke en onvakkundige wijze uitgevoerd. [gedaagde partij] betwist de bevindingen van de deskundige en voert aan dat de daklekkages niet aanwezig waren ten tijde van verkoop en/of levering. Tijdens de mondelinge behandeling verklaart [gedaagde partij] op vragen van de kantonrechter dat hij het dakleer in 2016 geheel heeft vernieuwd zoals hij ook heeft ingevuld op de vragenlijst van de makelaar. Gelet op deze betwisting door [gedaagde partij] is niet komen vast te staan dat sprake is van een gebrek aan het dak van de garage dat het normale gebruik van de woning belemmert ten tijde van de eigendomsoverdracht van de woning in de zin van artikel 6.3 koopovereenkomst. Doordat [eisende partij] het dak inmiddels heeft voorzien van een nieuwe bitumineuze bedekking kan dit ook niet meer worden achterhaald. De gevorderde vervangende schadevergoeding voor zover deze ziet op herstel van het dak van de garage wordt daarom afgewezen.
Dwaling
4.16.
Subsidiair hebben [eisende partij] een beroep gedaan op dwaling ex artikel 6:228 BW Pro te aanzien van de gestelde gebreken aan het dak, daarbij stellende dat zij de koopovereenkomst niet, althans niet tegen de overeengekomen koopprijs zouden hebben gesloten bij een juiste voorstelling van zaken.
4.17.
In artikel 6:228 lid 1 BW Pro is het volgende bepaald:
"1 Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar:
a. indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;
b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;
c. indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.
4.18.
[eisende partij] doet daarbij een beroep op alle drie de situaties (a, b en c) van bovenstaand artikel. Ten aanzien van situatie a stelt [eisende partij] dat de dwaling te wijten is aan een onjuiste mededeling van [gedaagde partij] inzake het vervangen van het keuken- en garagedak in 2016. [gedaagde partij] voert aan dat hij het dak in 2016 heeft vernieuwd. Zoals reeds overwogen in rechtsoverweging 4.13 is niet komen vast te staan of en wanneer het dakleer is vernieuwd en kan dit niet meer worden achterhaald. Ten aanzien van situatie b stelt [eisende partij] dat de dwaling te wijten is aan een niet gegeven inlichting van [gedaagde partij] inzake wetenschap van de gebreken. [gedaagde partij] betwist enige wetenschap en voert aan daarom ook geen informatie te kunnen verschaffen. De kantonrechter is van oordeel dat onduidelijk is wat [gedaagde partij] wist over de (veronderstelde) dwaling van [eisende partij] en waarom zij [gedaagde partij] dan hadden behoren in te lichten. [eisende partij] hebben in dit verband niet aan hun stelplicht voldaan. Om dezelfde reden wordt ook de situatie zoals bedoeld onder c, dat beide partijen gedwaald hebben, afgewezen. Om die reden kan het beroep op dwaling niet slagen. Het meer subsidiair en nog meer subsidiair gevorderde wordt afgewezen.
Expertisekosten
4.19.
De door [eisende partij] gevorderde expertisekosten ad € 1.434,27 worden als onvoldoende weersproken toegewezen.
Buitengerechtelijke kosten
4.20.
De op grond van artikel 6:96 lid 6 BW Pro gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen, nu het toepasselijke wettelijke tarief niet is vermeld in de aanmaning van 16 maart 2022 noch in de aanmaning van 21 oktober 2022. De aanmaning van 17 maart 2023 voldoet ook niet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW Pro gestelde eisen, nu niet gebleken is dat in die aanmaning aan [gedaagde partij] een betalingstermijn van veertien dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704.
Proceskosten
4.21.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Hoofdelijkheid
4.22.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde partij] hoofdelijk tot betaling aan [eisende partij] van een schadevergoeding van € 2.737,43, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 8 mei 2023 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde partij] hoofdelijk tot betaling aan [eisende partij] een bedrag van € 1.434,27 aan expertisekosten,
5.3.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 17 april 2024.
Type: LS