Uitspraak
RECHTBANK Limburg
Civiel recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: C/03/290784 / HA ZA 21-189
Vonnis van 10 april 2024
in de zaak van
1.[eiser sub 1]
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. M.W.M. van Doorn te Maastricht,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. D. Dronkers te Roermond.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 1 april 2021 met de producties 1 t/m 13
- de conclusie van antwoord met de producties 1 t/m 3
- de rolbeslissing van 9 juni 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord met de producties 1 t/m 3
- de rolbeslissing van 9 juni 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de aanvullende producties (bijlagen 1 t/m 3) van gedaagde
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 4 februari 2022
- de pleitaantekening van eisers
- de conclusie van repliek tevens wijziging van eis met productie 14
- de conclusie van dupliek tevens antwoordakte met de producties 4 t/m 13
- de akte uitlating producties van eisers.
- de conclusie van repliek tevens wijziging van eis met productie 14
- de conclusie van dupliek tevens antwoordakte met de producties 4 t/m 13
- de akte uitlating producties van eisers.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De sluiswachterswoning aan de [adres 1] te [woonplaats] is op enig moment ingericht als twee afzonderlijke appartementen. De toenmalige eigenaren hebben het gezamenlijk recht van eigendom bij notariële akte van 2 december 2016 gesplitst in twee appartementsrechten, namelijk appartementsrecht 1, bekend als [adres 2] , en appartementsrecht 2, bekend als [adres 3] .
2.2.
Eisers wonen in het appartement [adres 2] . Gedaagde is de voormalige buurvrouw van eisers en woonde in het appartement [adres 3] . Partijen zijn/waren van rechtswege lid van de Vereniging van Eigenaars [adres 2] en [adres 3] te [woonplaats] (hierna: de VvE). Gedaagde heeft haar appartementsrecht verkocht aan mevrouw [naam 1] en op 31 augustus 2021 aan haar geleverd.
2.3.
Op 4 februari 2017 is door de toenmalige eigenaren van de appartementen een lekkage vastgesteld in het appartement [adres 3] . Tussen partijen staat vast dat er toen (eind februari – begin maart 2017) herstelwerkzaamheden hebben plaatsgevonden.
2.4.
Op 11 oktober 2018 hebben eisers gedaagde bericht dat er (opnieuw) een lekkage is. Ook hebben eisers de verzekeraar ingeschakeld. De verzekeraar van eisers heeft onderzoek naar de lekkage laten verrichten door Elberggroep.
2.4.1.
Elberggroep heeft op 14 november 2018 ter plaatse een onderzoek ingesteld en geconstateerd dat een eventueel nog bestaande lekkage stamt uit de periode van de vorige eigenaar. Elberggroep adviseert om de lekkageplaats te laten opsporen en effectief te laten herstellen (productie 3 zijdens gedaagden).
2.4.2.
Na onderzoek in mei 2020 is de oorzaak van de lekkage vastgesteld (randnummer 15 van de conclusie van antwoord en punt 4, tweede alinea, van de pleitaantekeningen van eisers). Er zijn offertes aangevraagd bij aannemers voor de te verrichten herstelwerkzaamheden.
2.5.
Eisers hebben bij aangetekende brief van 22 oktober 2020 (productie 4 zijdens eisers) gedaagde in verband met lekkages in gebreke gesteld en gesommeerd de lekkage aan de douchebak in haar badkamer én aan het risalerend deel (het bordes) te (laten) verhelpen uiterlijk op 14 november 2020.
2.6.
Gedaagde heeft voor het herstel van de lekkage vanuit haar badkamer onder andere een offerte opgevraagd bij [naam bedrijf 1] te [vestigingsplaats] . Partijen zijn het er over eens dat [naam bedrijf 1] op 15 februari 2021 de herstelwerkzaamheden aan de badkamer heeft verricht.
2.7.
De sluiswachterswoning is een rijksmonument en voor het herstel van het risalerend deel dient een initiatiefplan te worden ingediend bij de gemeente Maastricht. Gedaagde heeft gelet hierop, betreffende het waterdicht maken van het risalerend deel – via firma Waprof – een advies gevraagd bij de heer [naam adviseur] , adviseur Monumentenzorg Cultureel Erfgoed, van de gemeente Maastricht (hierna: Monumentenzorg). Monumentenzorg heeft op 17 november 2020 de situatie van het risalerend deel onderzocht en een advies uitgebracht (productie 7 zijdens eisers).
2.8.
Gedaagde heeft op 8 december 2021 KakesWaal Expertise te Zaandam ingeschakeld in verband met de bovenstaande lekkages in de badkamer en bij het risalerend deel. De deskundige heeft op 15 december 2021 drie vochtproblemen ontdekt en van zijn bevindingen een rapport d.d. 13 januari 2022 opgesteld (productie 2 zijdens gedaagde).
2.9.
Partijen hebben (o.a. schriftelijk via hun raadslieden) gediscussieerd over – kort gezegd – de (herstelkosten van de) lekkages.
2.10.
Partijen hebben hun geschil niet in onderling overleg kunnen oplossen en eisers hebben gedaagde in rechte betrokken. Hun geschil is op de mondelinge behandeling van 4 februari 2022 behandeld. Partijen hebben de rechter hun standpunten toegelicht. Zij hebben op de mondelinge behandeling een regeling bereikt over een aantal van hun geschilpunten. Na de mondelinge behandeling hebben partijen nog getracht de resterende geschilpunten in onderling overleg te regelen, maar zij zijn daarin niet geslaagd.
2.11.
Op 1 maart 2023 is bij de gemeente Maastricht een initiatiefplan voor het herstel van het bordes ingediend. Het initiatiefplan is op 13 juni 2023 behandeld op de zitting van de Monumentencommissie, waarbij eisers en de rechtsopvolgster van gedaagde aanwezig waren.
3.Het geschil
3.1.
Eisers vorderen – na vermindering en wijziging van eis, samengevat – dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- voor recht verklaart dat gedaagde jegens eisers een onrechtmatige daad heeft gepleegd c.q. onrechtmatig heeft gehandeld door de ontstane lekkages vanuit het destijds haar in eigendom toebehorende appartementsrecht [adres 3] , meer in het bijzonder het risalerend deel en de badkamer, niet dan wel niet tijdig te verhelpen en in stand te houden;
- gedaagde veroordeelt om aan eisers een schadevergoeding te betalen van € 16.368,48, voor de door haar jegens hen gepleegde onrechtmatige daad, binnen twee weken na dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf twee weken na dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
- gedaagde te veroordelen in de kosten van dit geding.
3.1.1.
Eisers stellen ter onderbouwing van de resterende vorderingen – samengevat – dat gedaagde onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld (ex artikel 6:162 BW Pro) door de lekkages bij de badkamer en het risalerend deel niet voortvarend op te pakken en (duurzaam) te verhelpen. Eisers stellen dat zij door wateroverlast ten gevolge van die lekkages schade hebben geleden. Zij leggen ter onderbouwing van die schade een offerte van de [naam bv] te [vestigingsplaats] over van € 16.368,48 in totaal (productie 14 zijdens eisers). Gedaagde is aansprakelijk voor die door eisers geleden schade.
3.2.
Gedaagde betwist – samengevat – dat zij onrechtmatig jegens eisers heeft gehandeld en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van eisers, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van eisers, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van eisers in de kosten van deze procedure. Gedaagde voert daartoe het volgende aan.
Lekkage(s) badkamer
3.2.1.
De lekkagesporen in de woning van eisers betreffen oude lekkages van voor de aankoop door eisers van de woning in 2016 (pagina 2 van het rapport van de Elbergroep van 27 november 2018, productie 3 zijdens gedaagde). Gedaagde heeft die lekkage niet veroorzaakt. Wat betreft de lekkage in 2018 heeft gedaagde, nadat partijen overeenstemming hadden bereikt over de laatste offerte, die lekkage op 15 februari 2021 laten verhelpen. Gedaagde voert aan dat het herstel ervan heeft plaatsgevonden zodra daarover overeenstemming tussen partijen was bereikt. Zij heeft dan ook niet onrechtmatig jegens eisers gehandeld.
3.2.2.
Gedaagde voert voorts aan dat in 2022 opnieuw onderzoek heeft plaatsgevonden. De heer [naam 2] van [naam bedrijf 2] te [vestigingsplaats] heeft in opdracht van eisers op 21 december 2022 de appartementen [adres 2] / [adres 3] geïnspecteerd en laten beoordelen of sprake is van een bouwtechnisch gebrek. [naam 2] heeft tijdens zijn inspectie geen lekkages (bij de badkamer) meer geconstateerd (productie 5 zijdens gedaagde).
Lekkages risalerend deel
3.2.3.
Gedaagde voert – samengevat – aan dat zij altijd heeft meegewerkt aan oplossingen aangaande de lekkage vanuit het risalerend deel. Tussen partijen stond echter ter discussie welke partij dan wel partijen aansprakelijk was dan wel waren voor het herstel ervan. Ook gedaagde wilde dat het probleem werd opgelost. Voor het uit te voeren herstel was bovendien de goedkeuring van Monumentenzorg noodzakelijk. Door eisersˈ optreden richting de gemeente Maastricht heeft een oplossing echter lang op zich laten wachten, aldus gedaagde. Gedaagde betwist dan ook dat zij onrechtmatig jegens eisers zou hebben gehandeld.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Eisers vorderen als eerste een verklaring voor recht (ex artikel 3:302 BW Pro), inhoudende dat gedaagde onrechtmatig jegens eisers heeft gehandeld door de lekkages vanuit het destijds haar in eigendom toebehorende appartementsrecht [adres 3] niet (tijdig) te verhelpen en in stand te houden.
4.1.1.
Eisers stellen dat gedaagde in strijd met artikel 2 lid 3 van Pro het splitsingsreglement en artikel 5 van Pro het Reglement van de VvE de lekkages aan haar badkamer en het risalerend deel niet (voortvarend) heeft verholpen, met als gevolg dat eisers in hun woning wateroverlast en (gevolg)schades hebben. Artikel 6:162 BW Pro bepaalt dat die handelwijze van gedaagde onrechtmatig is jegens eisers en dat gedaagde verplicht is de schade die eisers daardoor hebben geleden te vergoeden.
4.1.2.
Gedaagde heeft de stelling dat zij onrechtmatig heeft gehandeld, als hiervoor door eisers gesteld, gemotiveerd weersproken. Gelet op het verweer van gedaagde hadden eisers nader, met voldoende aanvullende relevante feiten, de door hen gestelde lekkages en aansprakelijkheid voor schade moeten onderbouwen. Zoals nader uit de onderstaande overwegingen zal blijken, zijn eisers dienaangaande echter in gebreke gebleven en gelet hierop zal de gevorderde verklaring voor recht worden afgewezen.
Lekkage(s) badkamer
- situatie eind 2022
4.2.
Van een door eisers met voldoende feiten onderbouwde lekkage, waaraan de badkamer van appartementsrecht [adres 3] debet zou zijn, is eind 2022 geen sprake. De door eisers zelf ingeschakelde expert [naam 2] heeft immers op 21 december 2022, bij vochtmetingen in de sluiswachterswoning aan de [adres 2] / [adres 3] , een dergelijke lekkage niet kunnen vaststellen. Dit blijkt uit het daarover door hem opgestelde rapport van 20 maart 2023, dat de betreffende vochtmetingen en zijn bevindingen daarover voldoende inzichtelijk maakt. [naam 2] heeft toegelicht – aan de hand van ter plaatse genomen foto’s – tot welke inspectiegegevens en bevindingen hij tijdens de opname op 21 december 2022 is gekomen. Hij heeft ook de onderzoekconclusies van Altro uit 2020 en 2021, voor zover relevant, meegewogen (punt 2.4 van het rapport). Tijdens de inspecties heeft [naam 2] geen lekkages geconstateerd, zoals is te lezen in zijn rapport onder punt 2.4. Onder punt 4.1 in zijn rapport adviseert [naam 2] dat, gelet op vermoedelijke bouwkundige gebreken, te allen tijde de kitwerken goed moeten worden gemonitord en tijdig moeten worden vernieuwd om nieuwe lekkages te voorkomen. Dit advies doet echter niet af aan het feit dat eind 2022 geen lekkage vanuit de badkamer is geconstateerd.
4.3.
Het rapport lezende komt de rechtbank tot het oordeel dat de opname van de [adres 2] /B op 21 december 2022 voldoende vakkundig en zorgvuldig is verricht, mede doordat [naam 2] voorafgaande aan de opname van de sluiswachterswoning eisers en mevrouw [naam 1] (de rechtsopvolgster van gedaagde) heeft gehoord over de situatie ter plaatse (punt 2.2 van het rapport). Gedaagde heeft bij conclusie van dupliek integraal een beroep op het rapport van [naam 2] gedaan en eisers hebben bij akte uitlating producties de deskundigheid en de conclusies van [naam 2] niet (alsnog) inhoudelijk weerlegd.
4.4.
Doordat eisers geen feiten hebben gesteld op grond waarvan kan worden vastgesteld dat de bovenstaande conclusie van [naam 2] onjuist is, moet het ervoor worden gehouden dat eisers geen bewijs hebben geleverd van een lekkage vanuit de badkamer eind 2022. Niet gesteld is dat de situatie ten tijde van dit vonnis anders is dan de situatie ten tijde van het onderzoek door [naam 2] .
- situatie vanaf februari 2021
4.5.
Partijen zijn het er over eens dat in februari 2021 herstelwerkzaamheden hebben plaatsgevonden ter oplossing van een lekkage badkamer die is gemeld in 2018. Gesteld noch gebleken is dat die op 15 februari 2021 verrichte werkzaamheden de oorzaak van die lekkage in 2018 niet of onvoldoende hebben opgelost. Met inachtneming van rechtsoverweging 4.4 wordt dan ook vastgesteld dat al vanaf 15 februari 2021 geen sprake meer was van een (voortdurende) lekkage vanuit de badkamer.
- situatie tot februari 2021
4.6.
De op dit punt (lekkage badkamer) gevorderde verklaring voor recht kan daarom, in het licht van al het vorenoverwogene, hooguit nog zien op de situatie in de sluiswachterswoning in de periode tot 15 februari 2021.
4.6.1.
Vaststaat dat eisers in 2018 een lekkage vanuit de badkamer van appartement [adres 3] hebben gemeld bij gedaagde en dat partijen daarover, bijvoorbeeld tijdens vergaderingen van de VvE, met elkaar hebben gesproken.
4.6.2.
Gedaagde heeft door overlegging van de nadere producties 6 t/m 13 laten zien dat zij na die melding in 2018, totdat het herstel op 15 februari 2021 heeft plaatsgevonden, voortvarend en oplossingsgericht heeft gehandeld. Zo is in haar logboek (productie 6 zijdens gedaagde) te lezen dat gedaagde de melding van eisers van de lekkage van 11 oktober 2018 op 12 oktober 2018 bij de verzekeraar [naam verzekeraar] verzekeringen meldt, alsmede dat gedaagde vanaf 17 oktober 2018, veelal tevergeefs, verschillende aannemers belt over de lekkage. Zij vraagt ook offertes op in verband met het herstelwerk (zie bijvoorbeeld producties 9 en 10 zijdens gedaagde). In 2019 vinden in het appartement (de badkamer) van gedaagde ook (tijdelijke) reparaties plaats, aan de douchekraan, leidingen, kitwerk en een nisje in de douche, maar die lijken niet afdoende te zijn. Ondanks al die inspanningen van gedaagde worden partijen tot november 2020 het niet eens over een in te zetten aannemer. Partijen hebben daarover veelvuldig (app/e-mail)contact (zie bijvoorbeeld de als productie 7 door gedaagde overgelegde e-mails). Ook tijdens de VvE-vergaderingen wordt geen eenduidige oplossing gevonden. Eerst op 19 november 2020 kan gedaagde aannemer [naam bedrijf 1] berichten dat eisers akkoord gaan met de door die aannemer geoffreerde herstelwerkzaamheden – aldus gedaagde op de laatste pagina en alinea van haar logboek – en kunnen de herstelwerkzaamheden, na een op verzoek van eisers door die aannemer aangepaste offerte, eindelijk op 15 februari 2021 plaatsvinden.
4.6.3.
Dat gedaagde debet zou zijn geweest aan de vertraging in herstel van de in 2018 door eisers gemelde lekkage blijkt niet uit het bovenstaande én ook niet uit de opsomming van eisers op pagina 4 onder 12 bij de akte uitlating producties van eisers. Hiertoe wordt overwogen dat ook die opsomming laat zien dat gedaagde meerdere aannemers had benaderd, namelijk de [naam bedrijf 3] , [naam bedrijf 4] , [naam bedrijf 5] , [naam bedrijf 6] , [naam bedrijf 7] en [naam bv] , en dat die aannemers telkens om hen moverende redenen het herstelwerk niet hebben aangenomen. De rechtbank ziet derhalve geen voldoende aanknopingspunten dat gedaagde onvoldoende voortvarend in de periode vanaf de melding van de lekkage door eisers in 2018 tot februari 2021 zou hebben gehandeld. Zij heeft het tegenovergestelde laten zien, namelijk dat keer op keer door haar aangezochte aannemers toch niet van start konden gaan door redenen die in redelijkheid niet alleen en in hoofdzaak aan haar kunnen worden tegengeworpen.
4.7.
Gelet op al het vorenoverwogene is onvoldoende (nader) gesteld en ook niet gebleken dat gedaagde onrechtmatig jegens eisers heeft gehandeld en dient op dit punt (lekkage badkamer) de gevorderde verklaring voor recht te worden afgewezen.
Lekkage bordes
4.8.
Niet ter discussie staat dat het risalerend deel in verband met lekkages duurzaam moet worden hersteld. Alvorens tot dit herstel kan worden overgegaan dient echter, zoals hiervoor al is overwogen, de Monumentencommissie goedkeuring voor het herstel van het risalerend deel, zijnde het bordes van de sluiswachterswoning aan de zijde van het Jaagpad, te geven. De sluiswachterswoning is immers een rijksmonument. Dat na de vergadering van de Monumentencommissie op 13 juni 2023 die goedkeuring nog steeds niet, dan wel naar de stelling van eisers bij akte uitlating producties (randnummers 23, 24 en 28, tweede alinea) eerst op 30 juni 2023 is gegeven, komt niet door onrechtmatig handelen van gedaagde. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.
4.8.1.
Tussen partijen was de eigendomssituatie van het bordes (het risalerend deel) niet helder, zoals ook op de mondelinge behandeling van 4 februari 2022 is gebleken. Partijen hebben op de mondelinge behandeling over en weer toegezegd de tekening bij de splitsingsakte te respecteren en hebben over en weer bepaald dat de natuurstenenplaten boven de souterrains behoren bij het appartementsrecht [adres 3] . Eerst op dat moment bestaat tussen partijen voldoende duidelijkheid en rechtszekerheid over de eigendomssituatie aangaande dat risalerend deel. Ook dan is pas voldoende duidelijk dat het exclusieve gebruik van het bordes is voorbehouden aan de eigenaar van appartementsrecht [adres 3] . De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de rechtsopvolgster van gedaagde zich aan die afspraken heeft geconformeerd, zoals door partijen over en weer is gesteld. Vervolgens heeft de rechtsopvolgster van gedaagde een initiatiefplan ingediend bij de gemeente.
Gelet op de oorspronkelijk onduidelijke (eigendoms)situatie en de discussie tussen partijen over de uitleg van de splitsingsakte, waarbij niet kan worden vastgesteld dat in hoofdzaak alleen de een of de andere partij aan die onduidelijkheid debet is, is niet onrechtmatig dat gedaagde eerst duidelijkheid wilde verkrijgen omtrent die eigendomssituatie en de daaruit voortvloeiende rechten respectievelijk plichten voor de eigenaren appartementsrechten [adres 2] en [adres 3] .
4.8.2.
Verder blijkt uit het tijdsverloop sinds de mondelinge behandeling (waarop duidelijkheid is ontstaan over de eigendomsverhoudingen) en het moment waarop de Monumentencommissie goedkeuring heeft gegeven voor het herstel dat zelfs als geen discussie zou zijn ontstaan over de eigendomsverhoudingen, herstel pas na lange tijd had kunnen plaatsvinden.
4.8.3.
Dat gedaagde onrechtmatig jegens eisers heeft gehandeld door de het herstel van het bordes en de lekkage vanuit dat bordes niet (voortvarend) op te pakken is derhalve niet gebleken.
4.9.
Nu de gevorderde verklaring voor recht ook op dit punt moet worden afgewezen, zal de gevorderde verklaring voor recht volledig worden verworpen.
Schadevordering
4.10.
Gelet op al het vorenoverwogene moet de gevorderde schadevergoeding eveneens als ongegrond worden verworpen en behoeven de overige stellingen en weren van partijen geen verdere beoordeling.
Proceskosten
4.11.
Eisers zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van gedaagde worden begroot op:
- griffierecht
€
309,00
- salaris advocaat
€
1.535,00
(2,50 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
totaal
€
2.022,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van eisers af,
5.2.
veroordeelt gedaagde in de proceskosten van € 2.022,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als gedaagde niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad ten aanzien van de kostenveroordeling.
Dit vonnis is gewezen door mr. T. Dohmen en in het openbaar uitgesproken op 10 april 2024.
CM