ECLI:NL:RBLIM:2024:1791 - Rechtbank Limburg - Betaling huurachterstand en aansprakelijkheid hoofdelijk ...

Uitspraak

RECHTBANKLIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 10464366 CV EXPL 23-1651

Vonnis van 10 april 2024

in de zaak van

BELVÉDÈRE WIJKONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ BV,

te Maastricht,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: WOM,

gemachtigden: mr. Ph.A.A. Nijbakker en mr. S.L. Keuls,

tegen

1. de rechtspersoon naar buitenlands recht

DELAWARE CORPORATION(Verenigde Staten van Amerika):

REBO WEBDESIGN CORP., tevens handelend onder de naam
REBO MEUBELEN,

te Maastricht,
2.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2],

te [woonplaats] ,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: REBO dan wel REBO en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] ,

gemachtigde: mr. J.R.P.M. Scheepers.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie

- de conclusie van antwoord in reconventie

- het bericht van 23 november 2023 met producties van REBO
- de akte vermindering van eis en vermeerdering van eis met productie van REBO

- de akte met producties van WOM

- het bericht van 5 december 2023 met productie van REBO

- het (verkort) proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 7 december 2023 tevens mondelinge beslissing op de eiswijziging ex artikel 130 lid 2 Rv Pro; daarnaast is van het verhandelde aantekeningen bijgehouden door de griffier

- de akte inzake verweer op eiswijziging in reconventie van WOM.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

WOM verhuurt aan REBO een tweetal panden in Maastricht, een winkelruimte aan het [adres 1] en een opslagruimte aan het [adres 2] . [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] is enig bestuurder van REBO. De panden betreffen ontwikkelingspanden. Als beheerder treedt op IPAL.

2.2.

Voor de ruimte gebruikt voor de opslag van meubelen aan het [adres 2] zijn WOM en REBO (hier niet: [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] ) met ingang van 1 januari 2012 de “Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” aangegaan. Partijen zijn daarbij een huurvrije periode van een jaar overeengekomen wegens achterstallig onderhoud aan de vloer en de gevel; huurder zal de vloer en gevel laten repareren, welke kosten € 26.000,00 excl. BTW bedragen en huurder krijgt daarvoor in de plaats een huurvrije periode van één jaar (artikel 8.8). Deze huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd. De huurprijs van dit pand bedroeg in 2021 per maand € 1.546,57 incl. btw. Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” van toepassing verklaard en voor ontvangst is getekend. In die algemene voorwaarden is opgenomen dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor de gevolgen van gebreken die hij niet kende of behoorde te kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst en dat huurder geen recht heeft op huurprijsvermindering, verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van gebreken.

2.3.

Voor de ruimte die wordt gebruikt voor de verkoop van meubelen aan het [adres 1] zijn partijen - de schriftelijke huurovereenkomst vermeldt REBO als partij sub 2 en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] als partij sub 3 en gezamenlijk “huurder” - met ingang van 1 mei 2013 een huurovereenkomst aangegaan met een looptijd van twee jaar. Dit met het oog op het feit dat dit pand is gelegen in een herontwikkelingsgebied (Belvédère). Deze tijdelijke huurovereenkomst is nadien een aantal keren verlengd. De huurprijs van dit pand bedroeg in 2021 per maand € 2.552,28 incl. btw. In de overeenkomst is neergelegd dat de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro deel uitmaakt van de overeenkomst en zijn ontvangen. Op de huurovereenkomst ontbreekt de handtekening voor ontvangst van die algemene voorwaarden. In die algemene voorwaarden is opgenomen dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade ten gevolge van een gebrek en dat huurder ingeval van een gebrek geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 BW Pro.

2.4.

Tussen partijen is destijds discussie ontstaan over gestelde gebreken aan [adres 2] en achterstallige huur ten aanzien van beide panden. In augustus 2015 hebben WOM, REBO en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] een vaststellingsovereenkomst ondertekend. In die overeenkomst staat onder meer:

In aanmerking nemende dat:

e. Na daartoe door partijen gevoerd overleg is afgesproken dat REBO voor haar rekening en risico herstelwerkzaamheden uitvoert aan de gevel van het huurobject [adres 2] . Deze werkzaamheden worden gewaardeerd op € 20.000,- en zijn in mei/juni 2015 opgeleverd en WOM heeft deze werkzaamheden geaccepteerd;

f. Voorts hebben partijen afspraken gemaakt over de (beëindiging van de) huurachterstand alsmede over de (daaraan gerelateerde) voortzetting van de huurovereenkomsten.

Komen overeen als volgt:

1. Huurachterstand

(…)

2. Zekerheden

2.1

Ter meerdere zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van REBO uit hoofde van onderhavige regeling en de beide huurovereenkomsten zal REBO binnen dertig dagen na ondertekening van onderhavige overeenkomst een pandrecht vestigen op de huidige en toekomstige bedrijfsinventaris zoals die aanwezig is en zal zijn in beide bedrijfspanden.

2.2

Voorts zal de heer [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] de onderhavige overeenkomst, naast Delaware Corporation, persoonlijk meetekenen ter nakoming van de daarin opgenomen verplichtingen.

3.Voortzetting van de huurovereenkomsten

3.1

De huurovereenkomst [adres 1] (…) zal worden voorgezet met een termijn van (…) en nadien voor onbepaalde tijd.

3.2

De huurovereenkomst [adres 2] (…)

3.3

Voor het overige blijft het in de huurovereenkomsten bepaalde onverkort van toepassing.

4.Overig

(…)

4.3

Na tijdige en correcte uitvoering van hetgeen partijen uit hoofde van deze overeenkomst verschuldigd zijn, verlenen partijen elkaar over en weer finale kwijting ter zake de huurachterstand en de gebreken aan de panden.

2.5.

Voor de periode van 1 juli 2020 tot en met 30 juni 2021 heeft REBO betalingsuitstel gevraagd voor beide panden vanwege gesteld omzetverlies door gedwongen sluiting van overheidswege. Dat uitstel is destijds verleend.

2.6.

Nadat de termijn voor betalingsuitstel was verlopen, heeft REBO verzocht om huurkorting / kwijtschelding van het uitgestelde bedrag wegens kort gezegd de coronacrisis.

2.7.

REBO heeft tevens verzocht om huurkorting wegens gederfd huurgenot, dit omdat in het najaar van 2020 sprake was van lekkages aan het dak van het winkelpand. De lekkages zijn in opdracht van WOM hersteld.

2.8.

Bij brief van 27 juli 2021 heeft WOM aan REBO onder meer meegedeeld:

Uw aanvraag (om huurkorting) is beoordeeld en er is geconstateerd dat u over de periode van 15 maart 2020 t/m 31 maart 2021 minder dan 30% omzetverlies heeft geleden. Op grond hiervan wordt niet voldaan aan de voorwaarden (…) en derhalve wordt uw verzoek afgewezen.

Tevens is er in de afgelopen periode overleg geweest tussen u en de heer (…) over het gederfde huurgenot dat u heeft geleden als gevolg van de lekkages van het dak. Ter compensatie wordt u een huurkorting van 3 maandhuren aangeboden zijnde € 10.162,44 exclusief btw (€ 12.296,55 inclusief btw). Dit bedrag wordt verrekend met het saldo waarover u tot en met 30 juni 2021 uitstel van betaling heeft gehad.

Het totale openstaande saldo na verrekening van de huurkorting bedraagt € 41.555,28 (inclusief btw). Dit bedrag dient u met ingang van juli 2021 in 36-maandelijkse termijnen ad € 1.154,31 terug te betalen.

Bij niet tijdige betaling (…) vervalt de betalingsregeling en worden de termijnen in één bedrag opeisbaar.

2.9.

REBO heeft niet op dit schrijven gereageerd. REBO heeft zich ook niet aan de daarin opgenomen regeling gehouden. De betalingsregeling is daarmee komen te vervallen.

2.10.

Bij brieven van 25 augustus 2022 en 12 oktober 2022 is REBO aangesproken c.q. aangemaand om het openstaande bedrag te voldoen of om een nieuwe regeling te treffen.

2.11.

Bij emailbericht van 14 oktober 2022 heeft REBO aangegeven het niet eens te zijn met de verrekening van de schade; volgens REBO is de schade vele malen hoger.

2.12.

Bij brief van 29 november 2022 heeft WOM meegedeeld niet op het bedrag te gaan terugkomen en dat geen uitstel meer wordt verleend.

2.13.

Bij emailbericht van 6 december 2022 herhaalt REBO dat het schadebedrag hoger ligt en wordt meegedeeld dat een schaderapport is opgemaakt.

2.14.

Bij brief van 1 maart 2023 heeft WOM REBO gesommeerd tot betaling over te gaan. Hierin is meegedeeld dat het bedrag zowel van REBO als van de heer [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] in privé wordt gevorderd omdat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] zich in de vaststellingsovereenkomst mede hoofdelijk heeft verbonden voor alle verplichtingen uit beide huurovereenkomsten (artikel 2.2).

2.15.

De achterstand is tot op heden niet betaald.

3.Het geschil

in conventie en in reconventie

3.1.

WOM vordert - samengevat - om REBO en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] hoofdelijk te veroordelen tot het betalen van € 69.003,44, met rente en kosten.

3.2.

REBO voert verweer. REBO vordert op haar beurt - samengevat en na eiswijziging, die deels door de kantonrechter is toegestaan - te verklaren voor recht dat eventueel berekende boetes, rente en buitengerechtelijke incassokosten tot op heden niet verschuldigd zijn. Daarnaast vordert REBO de wijziging van de huurovereenkomsten voor de periode maart 2020 tot en met 2022, de veroordeling van WOM om gebreken te verhelpen, WOM te veroordelen tot betaling van
primair€ 127.588,00 (na verrekening € 86.032,72),
subsidiair€ 83.503,00 (na verrekening € 41.947,72), alsook nog de te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, een en ander vermeerderd met rente en kosten.

3.3.

De beoogde eiswijziging, inhoudende om aan REBO een huurprijsvermindering van 40% per maand vanaf december 20218 toe te kennen, is door de kantonrechter, na verweer hiertegen door WOM, niet geaccepteerd.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

hoofdelijkheid [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2]

4.1.

Naar het oordeel van de kantonrechter is [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst van het winkelpand, maar niet de opslagruimte.

4.1.1.

De stelling van REBO dat het nooit de bedoeling van partijen is geweest dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] - in de aanhef van de huurovereenkomst inzake de winkelruimte vermeld als partij sub 3, naast REBO als partij sub 2 - in privépersoon aan de winkelruimte te binden, is betwist en door REBO niet onderbouwd. Bovenal is deze stelling niet te rijmen met de letterlijke tekst van artikel 9.7 van die huurovereenkomst. Hierin is immers opgenomen dat de partijen sub 2 en sub 3 hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de juiste nakoming van de verplichtingen in deze overeenkomst. De kantonrechter kan dit niet anders uitleggen dan dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] , die deze overeenkomst heeft ondertekend, zich uitdrukkelijk en bewust hoofdelijk heeft verbonden. REBO heeft geen aanknopingspunt geboden om aan te nemen dat partijen het desondanks niet zo bedoeld hebben.

4.1.2.

In de huurovereenkomst met betrekking tot de opslagruimte is [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] zelf niet als (mede) huurder genoemd. Hij heeft die enkel voor REBO ondertekend. WOM stelt echter dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] , door het tekenen van de vaststellingsovereenkomst (2.4) zich ook hoofdelijk heeft verbonden voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst met betrekking tot de opslagruimte. Uit de letterlijke tekst van de vaststellingsovereenkomst kan daarentegen niet worden afleiden dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] zich in artikel 2 heeft Pro verbonden aan verdergaande verplichtingen dan het nakomen van de huurachterstand van beide panden zoals die toen bestond (en waarvan de kantonrechter begrijpt dat die is ingelost althans deze wordt hier niet gevorderd), en waarover partijen toen afspraken hebben gemaakt in artikel 1. Het enkele feit dat artikel 3 van Pro de vaststellingsovereenkomst ziet op de voortzetting van beide huurovereenkomsten, brengt dit niet met zich mee. In dat geval zou het veeleer voor de hand liggen indien partijen dit tekstueel onmiskenbaar tot uitdrukking hadden gebracht, en bovendien niet eerst na artikel 2. Ook artikel 3.3 wijst niet in die richting. Het komt daarmee aan op de bedoeling die partijen destijds hebben gehad. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] heeft op de mondelinge behandeling desgevraagd verklaard dat hierover niet is nagedacht. Van de kant van WOM was op de mondelinge behandeling niemand aanwezig die destijds betrokken was bij de vaststellingsovereenkomst. WOM heeft in dit verband op de mondelinge behandeling weliswaar nog gesteld dat, nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] in privé meegetekend had voor de winkel, maar nog niet voor de opslagruimte, dit met de vaststellingsovereenkomst is rechtgezet, maar dit betreft niet meer dan een blote stelling en verklaart niet waarom dit dan niet uitdrukkelijk zo is opgenomen. Dat partijen het kortom zo verstrekkend bedoeld zouden hebben, als ware [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] in privépersoon huurder van de opslagruimte en daarmee ook aansprakelijk voor alle toekomstige vorderingen uit hoofde van die huurovereenkomst, is niet komen vast te staan.

in conventie en in reconventie

huurachterstand

4.2.

WOM vordert nakoming van de huurbetalingen, meer specifiek een huurachterstand ten aanzien van beide panden ontstaan in de periode van de coronacrisis, met aftrek van de destijds al toegekende huurkorting wegens schade aan het dak van € (53.851,83 – 12.296,55 = ) 41.555,28. REBO betwist het bestaan en hoogte van de huurachterstand niet, zodat dit als vaststaand wordt aangenomen. REBO beroept zich primair op verrekening met een hoger bedrag, en wel in verband met geleden schade als gevolg van gebreken (1) en coronakorting (2) en heeft daarmee samenhangend een tegenvordering ingesteld. Subsidiair is nog een beroep gedaan op opschorting voor wat betreft de huurkorting. Die beroepen van REBO treffen evenwel geen doel. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.

ad 1. verrekening wegens vermeende gebreken en schade - vermeerdering van eis

4.3.

Bij conclusie van antwoord is door REBO een beroep gedaan op verrekening met door REBO geleden schade c.q. gemaakte herstelkosten vanwege gebreken aan het dak, de vloer en buitengevel. REBO stelt daartoe dat sprake is van gebreken, dat WOM niet heeft voldaan aan haar verplichting om die gebreken te herstellen en daarmee aansprakelijk is voor de daaruit voortvloeiende schade. Daarnaast stelt REBO het herstel zelf in de hand te hebben genomen en daarmee kosten te hebben gemaakt. REBO wil de beweerdelijk geleden schade en beweerdelijk gemaakte herstelkosten verrekenen met de huurachterstand. In reconventie vordert REBO de veroordeling van WOM tot betaling van de schade, onder verwijzing naar hetgeen in conventie is gesteld. Bij eiswijziging (ingekomen op 29 november 2023) is de eis vermeerderd. De kantonrechter heeft, zoals reeds neergelegd in de mondelinge beslissing, het bezwaar van WOM tegen de vermeerdering van eis, voor zover die ziet op de gevorderde huurprijsvermindering ex artikel 7:207 lid Pro BW, gegrond geacht, omdat die vermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Daarom wordt de gevorderde huurprijsvermindering hier buiten beschouwing gelaten. De kantonrechter is niet meegegaan met het bezwaar van WOM tegen de eisvermeerdering, voor zover die ziet op een aanvullend bedrag aan schadevergoeding als gevolg van gebreken zoals die in de procedure al aan de orde waren. WOM heeft hierop nog mogen reageren, hetgeen is gebeurd bij akte. Dit vooropstellende, wordt overwogen als volgt.

algemeen: verlangen

4.3.1.

REBO heeft ten eerste niet (gemotiveerd) gesteld dat op enig moment een gebrek is ontstaan en dat zij van WOM verlangd heeft dit te herstellen. Het is aan de huurder om te stellen en zo nodig te bewijzen dat zij de verhuurder heeft verzocht het gebrek te verhelpen.

De enkele stelling dat er gebreken zijn aan het dak, de vloer en de gevel, en dat destijds alles mondeling is geschied, is volstrekt onvoldoende. Weliswaar kan een mondelinge mededeling in dit verband voldoende zijn, maar dat laat onverlet dat REBO dan wel op zijn minst genoegzaam dient te stellen wanneer die mededelingen dan jegens wie zijn gedaan en op welke exacte gebreken die mededelingen dan betrekking hadden. Dat heeft REBO niet gedaan. Gezien het vorenstaande kan niet als vaststaand worden aangenomen dat REBO WOM heeft verzocht om gebreken te herstellen. Zonder verzoek of toestemming van de huurder heeft de verhuurder geen grond om gebreken te verhelpen.

algemeen: verzuim

4.3.2.

REBO heeft voorts en met name niets gesteld ten aanzien van het intreden van het verzuim. De verhuurder zal in gebreke moeten worden gesteld voordat de huurder zelf tot verhelpen mag overgaan. In de conclusie van antwoord is weliswaar gesteld dat WOM bij brief van 31 mei 2023 in gebreke is gesteld (dit is nota bene vlak voor het nemen van die conclusie van antwoord), maar in die brief waren de beweerde gebreken volgens REBO zelf reeds hersteld. Van een ingebrekestelling kan dan ook geen sprake meer zijn. WOM heeft al in de conclusie van antwoord in reconventie hierop gewezen. Desondanks is REBO op de mondelinge behandeling hier niet meer op ingegaan. De latere e-mail van 30 september 2023, die is ingebracht in het kader van de beweerdelijk nieuw geleden schade, behelst evenmin een ingebrekestelling. Door REBO is ook anderszins niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat ten aanzien van elk van de gebreken steeds een ingebrekestelling is verzonden. Uitsluitend bij verzuim van de verhuurder tot het verhelpen van de gebreken, heeft de huurder de bevoegdheid dit verhelpen zelf te verrichten en de daarvoor gemaakte kosten op de verhuurder te verhalen.. Voor zover de stellingen van REBO al zo zou moeten worden begrepen, dat het sturen van een ingebrekestelling in de gegeven omstandigheden achterwege kon blijven, omdat dit gezien de houding van WOM zinloos zou zijn, betreft ook dit niet meer dan een blote stelling. Nergens blijkt uit dat WOM én bekend was met gebreken, én desondanks niet bereid was om tot maatregelen over te gaan.

specifiek: de gevel

4.3.3.

Voor wat betreft de gevel, stelt REBO dat zij (extra) herstelkosten heeft gemaakt. Partijen zijn in artikel 8.8. van de huurovereenkomst evenwel al overeengekomen dat de gevel door REBO zou worden gerepareerd, en ter compensatie is aan REBO destijds een huurvrije periode verleend. In 2015 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten, tegen finale kwijting. De kosten van de gevel zijn hierin meegenomen. Voor zover REBO aldus zou doelen op kosten die reeds zijn verdisconteerd in de vaststellingsovereenkomst, heeft REBO niets aangevoerd om hierop terug te kunnen komen. REBO heeft ook niet gemotiveerd gesteld, laat staan onderbouwd, dat zich nadien nieuwe c.q. andere gebreken aan de gevel hebben voorgegaan (en dat zij hiervan herstel heeft verlangd en dat WOM deswege in verzuim is; de beweerde gemaakte herstelkosten zijn ook niet onderbouwd).

specifiek: de vloer

4.3.4.

REBO stelt bij antwoord dat van de zijde van IPAL was toegezegd om te vloer te laten herstellen. Eventuele gebreken en kosten aan de vloer zijn reeds verdisconteerd in de huurovereenkomst en de vaststellingsovereenkomst. Genoemde stelling is daarmee, zonder toelichting die niet is gegeven, niet te plaatsen. REBO heeft ook niets aangevoerd waaruit is op te maken dat partijen zouden zijn teruggekomen op die vaststellingsovereenkomst, en REBO heeft ook niet gesteld dat zich nadien nieuwe c.q. andere gebreken aan de vloer zouden hebben voorgedaan (en dat zij hiervan herstel heeft verlangd en dat WOM deswege in verzuim is; er is ook niet onderbouwd dat REBO zelf herstelkosten heeft gemaakt).

specifiek: het dak

4.3.5.

Bij de eiswijziging is gesteld dat (wel) al jarenlang is geklaagd over diverse gebreken aan beide panden, waarbij ter onderbouwing wordt verwezen naar emailberichten uit 2014 en 2015. Met de vaststellingsovereenkomst uit 2015 hebben partijen evenwel alle toen bestaande gebreken afgekaart. Ook gezien het tijdsverloop, vermag de kantonrechter, zonder toelichting die niet is gegeven, niet inzien dat deze meldingen zouden zien op een gebrek en schade zoals die hier ter discussie staat.

4.3.6.

Wel staat vast dat in het najaar van 2020 een of meerdere lekkages zijn geweest aan het dak van het pand waar de winkel zich bevindt. WOM heeft de herstelkosten van het dak toen voor haar rekening genomen. Op de mondelinge behandeling is in dit verband door de door WOM meegebrachte dakdekker, de heer [naam] , verklaard dat in 2015 een waterkerende laag is aangebracht aan het dak van de opslagruimte en dat in 2021 een waterkerende laag is aangebracht aan het dak van de winkel, waarmee in feite sprake is van een nieuw dak. Hij is voorts eens ter plaatse geweest voor een verstopping door bladafval.

4.3.7.

Partijen hebben nadat die lekkage zich had voorgedaan gesproken over een door WOM aan REBO te betalen compensatie, waarmee wordt aangenomen dat REBO destijds enige schade heeft gehad. WOM heeft gesteld dat dit overleg heeft opgeleverd dat WOM in juli 2021 aan REBO drie maanden huurkorting heeft toegekend. Dit vindt steun in de brief van WOM aan REBO van 27 juli 2021, waarvan de ontvangst door REBO niet wordt betwist. REBO heeft hier niet meer op gereageerd. REBO heeft deze gang van zaken ook anderszins niet gemotiveerd betwist, zodat de kantonrechter aanneemt dat REBO destijds – stilzwijgend – heeft ingestemd met het door WOM gedane voorstel om de schade af te handelen zoals in de brief van 27 juli 2021 was voorgesteld. Partijen zijn daarbij ook een betalingsregeling overeengekomen, uitgaande van het, als gevolg van die compensatie verminderde, bedrag. In oktober 2022, aldus meer dan een jaar later (toen REBO meermaals was aangesproken op het niet nakomen van de afgesproken betalingsregeling), heeft REBO voor het eerst aangegeven dat het schadebedrag volgens hem hoger ligt. WOM mocht er evenwel vanuit gaan dat de kwestie van het dak was afgehandeld. Zonder toelichting, die niet is gegeven, valt immers niet in te zien waarom REBO niet eerder heeft gereageerd op die brief van 27 juli 2021. De schade is al in 2020 opgetreden, zodat in de verwachting ligt dat de schade medio 2021 toch al bekend was.

4.3.8.

Maar zelfs in deze procedure is niet gebleken dat REBO desondanks meer schade heeft gehad dan het bedrag waarvoor zij al is gecompenseerd. In december 2022 maakt REBO melding van een, in haar opdracht uitgevoerd, expertiseonderzoek, niet meer en niet minder. Eerst in de brief van 31 mei 2023 maakt REBO weer melding van dit rapport, dat de opsteller ervan in april 2023 aan REBO heeft gezonden. In het schaderapport is te lezen dat de schade met name zou zien op het “vervangen van het plafond” (dit is het enige bedrag dat de huurkorting te boven gaat), maar, bij gebreke van enige factuur en/of betalingsbewijs kan niet worden aangenomen dat REBO op eigen kosten het plafond heeft laten “vervangen” en of andere kosten heeft gemaakt om dit te laten herstellen (zo die kosten al op WOM zouden zijn af te wentelen). REBO stelt schade te hebben aan de meubels/voorraad, “voorlopig begroot” op € 13.522,- + PM. Ter onderbouwing zijn foto’s ingebracht en een “bon/overzicht van goederen” (productie 5). REBO stelt opruimkosten te hebben gemaakt, “voorlopig begroot” op € 4.200,00, dit alles zonder onderbouwing met stukken. De ingebrachte foto’s zijn evenwel zo onduidelijk, dat hier niet meer uit kan worden gehaald dan dat er ergens, op enig moment, vochtplekken zichtbaar zijn (geweest). De bon bevat niet meer dan een, kennelijk door REBO zelf opgestelde, opsomming van louter speculatieve getallen. REBO heeft geen betere kopieën, en ook facturen of betalingsbewijzen van enigerlei kosten ingebracht. Het betreft daarmee niet meer dan een blote stelling dat REBO meer schade heeft en dat REBO zelf kosten heeft gemaakt. Bij de eisvermeerdering stelt REBO wederom schade te hebben aan meubels/voorraad waarmee die post thans € 15.472,00 zou bedragen, maar de enige onderbouwing daarvan is de eigen melding van REBO hierover aan WOM (productie 11).

4.3.9.

Voor zover REBO aldus al bedoelt te stellen dat er, na 2020, telkens sprake is geweest van nieuwe lekkages omdat het dak wederom c.q. nog altijd lekte (en waarop die compensatie niet meer zou zien), heeft REBO nagelaten te stellen en onderbouwen dat er sprake is van gebreken, dat zij telkens (tijdig) heeft geklaagd over lekkages en/of dat WOM anderszins hiermee bekend kon worden verondersteld, dat WOM in verzuim is met het verhelpen, en dat zij zelf daarom herstelkosten heeft moeten maken dan wel schade heeft ten gevolge van die vermeende gebreken. Het betreffen hier niet meer dan blote stellingen, die door WOM gemotiveerd zijn betwist. In de emailwisseling van eind 2022 is in ieder geval nog geen melding gemaakt van een nieuw gebrek. Bij antwoord is enkel de brief van 31 mei 2023 ingebracht, aldus van na de dagvaarding. Op 23 november 2023 zijn voorts emailberichten vanaf 5 september 2023 ingebracht maar ook hieruit kan niet worden opgemaakt dat WOM in verzuim zou zijn met eventuele herstellingen. Zo is de dakdekker langs geweest (die nota bene geen lekkage heeft gevonden) en heeft WOM op de mondelinge behandeling onweersproken verklaard dat er inmiddels opdracht is gegeven om een kleine lekkage rondom een ventilatieslang te herstellen.

conclusie ad 1

4.4.

REBO heeft kortom, linksom dan wel rechtsom, geen opeisbare vordering op WOM wegens gebreken aan het gehuurde. Verrekening op die grond is reeds daarmee niet aan de orde.

4.5.

Hetgeen partijen in dit verband verdeeld houdt over de al dan niet toepasselijkheid van de algemene voorwaarden behoeft daarmee geen beoordeling. Niettemin overweegt de kantonrechter hier alvast – met het oog op de gevorderde contractuele boetes – dat in het enkele feit dat niet is getekend voor ontvangst, in dit geval geen aanleiding wordt gezien om aan te nemen dat de algemene voorwaarden niet zouden zijn ontvangen en of anderszins niet van toepassing zouden zijn. De toepasselijkheid staat immers uitdrukkelijk in de huurovereenkomst zelf; daarbij heeft REBO zelf in dezen een beroep gedaan op die algemene voorwaarden. In het kader van de contractuele boetes heeft REBO ook niet als verweer gevoerd dat die voorwaarden niet van toepassing zouden zijn.

4.6.

Gezien het vorenstaande bestaat ook geen aanleiding voor een descente of een verwijzing naar de schadestaatprocedure.

ad 2 verrekening in verband met coronakorting - vermindering van eis

4.7.

WOM heeft destijds aan REBO formulieren voor het aanvragen van de korting toegezonden maar die zijn nimmer ingevuld. Bij conclusie van antwoord en eis in reconventie heeft REBO de “jaaroverzichten van 2019, 2020 en 2021-2022 (1e kwartaal)” (productie 3) ingebracht, opgesteld door de heer H. Beckers van administratiekantoor Raad Maastricht West. Volgens REBO volgt hieruit dat het omzetverlies substantieel is en dat over 2020-2022 € 19.247,48 te veel aan huur zou zijn betaald. Bij akte eiswijziging (kort voor het plaatsvinden van de mondelinge behandeling) heeft REBO dit bedrag verminderd, onder verwijzing naar haar jaarcijfers (productie 9), een berekening (productie 10) en een tweede overzicht (productie 13). REBO stelt thans aanspraak te maken op een bedrag van € 11.901,17 onder verwijzing naar voornoemde producties.

4.7.1.

Vooropgesteld wordt dat het aan REBO is om aan te tonen dat zij als gevolg van de coronamaatregelen omzetderving heeft geleden, waardoor zij aanspraak heeft op huurprijsvermindering. REBO heeft herhaaldelijk de gelegenheid gehad om haar omzetderving aan de hand van controleerbare cijfers toe te lichten en inzichtelijk te maken.

WOM is op zichzelf bereid om rekening te houden met de gevolgen van corona voor de huurprijs, maar voert aan dat de cijfers die REBO heeft overgelegd onbetrouwbaar en niet te controleren zijn, en dat de eigen berekening van REBO niet te volgen is. De kantonrechter deelt dit standpunt van WOM.

4.7.2.

De kantonrechter constateert met WOM, onder andere aan de hand van de in de berekening genoemde huurbedragen, dat REBO de coronakorting mede berekent voor de opslagruimte. De kantonrechter deelt de stelling van WOM dat de vastelastenmethode van de Hoge Raad slechts ziet op 290-bedrijfsruimten en dat REBO geen bijzondere omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan desalniettemin een huurkorting aan de orde zou zijn voor de opslagruimte (zijnde een 230a-bedrijfsruimte), waar geen winkelend publiek werd ontvangen. Voor zover REBO in dit verband heeft gesteld dat sprake is van connexiteit, deelt de kantonrechter eveneens de stelling van WOM dat dit in het kader van de coronakorting relevantie mist. Nu REBO de financiële gegevens van beide huurobjecten bij elkaar heeft genomen, deugt de berekening van WOM reeds hierom niet. Afgezien hiervan heeft REBO het causaal verband tussen het omzetverlies in de maanden waarin deze minder dan 30% zou hebben bedragen niet onderbouwd, is uit de stukken niet op te maken dat REBO rekent met de kale huurprijs exclusief btw, neemt REBO de personeelskosten ten onrechte mee in haar berekening, en zijn de ingebrachte gegevens niet verifieerbaar en niet voorzien van een accountantsverklaring. De kantonrechter gaat daarmee voorbij aan die stukken en de berekening van REBO.

conclusie ad 2

4.8.

REBO heeft kortom geen opeisbare vordering op WOM wegens coronakorting. Verrekening op die grond is daarmee niet aan de orde. Het beroep op opschorting treft evenmin doel.

conclusie conventie

4.9.

De vordering van WOM om REBO te veroordelen tot betaling van de huurachterstand ad € 41.555,28 ligt voor toewijzing gereed.

4.10.

WOM vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit is bepaald. Daarom wordt € 1.190,55 toegewezen.

4.11.

WOM vordert, naast de wettelijke handelsrente, de contractuele boete van 2% per maand over het openstaande bedrag tot en met februari 2023, door WOM berekend op € 20.193,68. De kantonrechter overweegt dat zowel de gevorderde wettelijke (handels)rente als de gevorderde contractuele boete een vorm van schadevergoeding betreffen, die verschuldigd is bij de vertraging in de voldoening van een geldsom. Uit artikel 6:92 lid 2 BW Pro, dat van regelend recht is, volgt dat een verschuldigde contractuele boete in de plaats treedt van een schadevergoeding op grond van de wet, zoals bijvoorbeeld de wettelijke (handels)rente. De contractuele boete vervangt daarom de wettelijke (handels)rente, tenzij partijen zijn overeengekomen dat zij van deze wettelijke regeling afwijken. Dit laatste is door WOM niet gesteld, zodat REBO slechts de contractuele boete verschuldigd is over de maanden dat de huur niet is voldaan en niet tevens de wettelijke (handels)rente. De vordering tot betaling van de wettelijke handelsrente over de periode tot en met februari 2023 ad € 6.063,93 over de huurachterstand wordt daarom afgewezen. De wettelijke handelsrente is, zoals gevorderd, wel toewijsbaar vanaf maart 2023.

4.11.1.

REBO heeft verzocht om de contractuele boete te matigen. Zij heeft onder meer aangevoerd dat toepassing van het boetebeding leidt tot een bovenmatig boetebedrag van inmiddels € 20.000,00, bijna 50% van de huurachterstand. Ook heeft WOM tot maart 2023 helemaal geen aanspraak gemaakt op de contractuele boete. De boete is bedoeld als prikkel tot nakoming en het had op de weg van WOM gelegen daar eerder op te wijzen. De prikkel verliest op deze manier geheel zijn werking.

4.11.2.

De kantonrechter stelt voorop dat voor matiging van een boetebeding op grond van het bepaalde in artikel 6:94 BW Pro, de in dat artikel genoemde maatstaf luidt dat voor matiging slechts grond kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638, nogmaals bevestigd in o.a. ECLI:NL:HR:2018:207).

In het onderhavige geval is in de respectievelijke boetebedingen opgenomen dat de boete 2% per maand bedraagt, met een minimum van € 300,00 per maand. Een dergelijk minimumbedrag per maand aan boete kan onder omstandigheden leiden tot het oordeel dat dit leidt tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat, zeker bij relatief lage huurprijzen.

Gelet echter op de hoogte van het gevorderde bedrag aan boete, is die berekend op basis van het percentage van 2% per maand en niet op basis van een (cumulerend) bedrag van
€ 300,00 per maand per niet-betaalde huurtermijn. Dat de contractuele boete veel hoger is dan de wettelijke handelsrente en dat die intussen is opgelopen tot een bedrag van bijna 50% van de totale huurachterstand is op zich onvoldoende om tot het oordeel te komen dat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat die gematigd moet worden. Het betreft immers een achterstand die intussen al bijna 3 jaar geleden is ontstaan, hetgeen de voornaamste oorzaak is van de hoogte van het bedrag. Het gevorderde bedrag aan boete ligt dan ook voor toewijzing gereed.

4.12.

Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:

- hoofdsom € 41.555,28

- buitengerechtelijke incassokosten 1.190,55

- handelsrente t/m februari 2023 0,00

- contractuele boete
20.193,68

Totaal € 62.939,51‬

4.13.

REBO is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van WOM worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding € 320,19 (106,73 + 213,46)

- leges KvK 2,71

- portokosten buitenland 12,55

- griffierecht 1.384,00

- salaris gemachtigde 2.037,50 (2,5 punt x 815,00)

- nakosten
135,00(plus kosten betekening)

Totaal € 3.891,95

4.14.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4.15.

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

4.15.1.

Hiervoor is reeds overwogen dat ten aanzien van de winkel, [adres 1] , sprake is van contractuele medehuur: de huurovereenkomst bepaalt dat er twee huurders zijn van hetzelfde huurobject, te weten REBO en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] in privé. Ten aanzien van [adres 2] is dit niet het geval, ook niet op basis van de vaststellingsovereenkomst. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] is daarmee hoofdelijk verbonden ten aanzien van de verbintenissen die voortvloeien uit de huurovereenkomst van de winkel ( [adres 1] ), maar niet voor de opslag ( [adres 2] ).

4.15.2.

Partijen hebben zich niet erover uitgelaten welk deel van de huurachterstand ziet op de winkel en welk op de opslag. De kantonrechter begrijpt aan de hand van productie W7 dat de huurachterstand ten aanzien van [adres 2] (9 x 1.546,57 + 883,10+ 1482,52 = ) € 16.284,75 betreft en ten aanzien van [adres 1] (4 x 2.552,28 + 5 x 2.524,25 + 2.440,16 =) € 25.270,53. Omdat de kantonrechter die sporadisch lagere bedragen evenwel niet zonder meer kan plaatsen aan de hand van de bijbehorende facturen (anders dan dat REBO wel een deel ervan heeft betaald) en aldus nog sprake is geweest van een verrekening, zal dit in de beslissing zekerheidshalve aan partijen worden overlaten, met dien verstande dat partijen daarbij W7 en W8 als uitgangspunt dienen te nemen. Niettemin geeft de kantonrechter, om eventuele onduidelijkheden bij de uitwerking te voorkomen, partijen mee dat vorenstaande berekening van de kantonrechter op het volgende neerkomt:

4.15.3.

In totaal wordt het volgende bedrag toegewezen:

WOM
waarvan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] hoofdelijk

- hoofdsom € 41.555,28 25.270,53

- buitengerechtelijke incassokosten 1.190,55 1.032,01

- handelsrente t/m februari 2023 0,00 0,00

- contractuele boete
20.193,68 PM

Totaal € 62.939,51‬ 26.302,54 + PM

4.15.4.

In totaal wordt dan aan proceskosten toegewezen:

WOM
waarvan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] hoofdelijk

- kosten van de dagvaarding € 320,19 320,19

- leges KvK 2,71 2,71

- portokosten buitenland 12,55 12,55

- griffierecht 1.384,00 1.384,00

- salaris gemachtigde 2.037,50 1.357,50 (2,5 punt x 543,00)

- nakosten
135,00 135,00

Totaal € 3.891,95 3.211,95

conclusie in reconventie

4.16.

Gezien het vorenstaande zijn al de vorderingen niet toewijsbaar te achten. Deze zullen worden afgewezen.

4.17.

REBO is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van WOM worden begroot op:

- salaris gemachtigde € 1.018,75 (2,5 punt x 815,00 x 0,5)

4.18.

De vordering van WOM om REBO en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten wordt toegewezen nu blijkens de aanhef van de conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie zowel REBO als [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] tezamen eisers in reconventie zijn.

5.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

veroordeelt REBO om aan WOM te betalen een bedrag van € 62.939,51, waarvan € 41.555,28 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf 1 maart 2023 tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt REBO in de proceskosten van € 3.891,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als REBO niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

veroordeelt REBO tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.4.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] naast REBO hoofdelijk in de veroordelingen onder 5.1., 5.2. en 5.3. voor zover (onderdelen van) de toegewezen bedragen voortvloeien uit de huurovereenkomst ter zake [adres 1] , in beginsel zoals onder 4.15 uiteengezet,

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.7.

wijst de vorderingen van REBO af,

5.8.

veroordeelt REBO en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.018,75, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening indien niet tijdig aan de veroordelingen wordt voldaan en het vonnis daarna wordt betekend,

5.9.

verklaart de kostenveroordeling onder 5.8. uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op

10 april 2024.

NIv