ECLI:NL:RBLIM:2024:1506

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 10781709 \ CV EXPL 23-4769

Vonnis van de kantonrechter van 27 maart 2024

in de zaak van:

STICHTING WELLER WONEN

gevestigd te Heerlen,

gemachtigde: mr. R.W. Janssen,
eiseres,

tegen:

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde.

Partijen worden hierna genoemd: ‘Weller’ en ‘ [gedaagde] ’.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 25 oktober 2023, met 9 bijlagen;
de mondelinge conclusie van antwoord, met 49 bijlagen,
de conclusie van repliek tevens wijziging van eis, met 5 bijlagen;
de conclusie van dupliek, met 6 bijlagen;
de akte uitlaten producties.

1.2.

Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.

2.De beoordeling

De kern van de zaak

2.1.

[gedaagde] huurt een woning van Weller. Omdat hij het niet eens was met de huurverhoging per 1 juli 2023 heeft hij een bezwaarschrift daartegen ingediend bij de Huurcommissie. De Huurcommissie heeft op 30 augustus 2023 bepaald dat de huurverhoging niet redelijk was. Weller kan zich daarmee niet verenigen en verzoekt de kantonrechter de huurprijs vast te stellen. De kern van het verschil van inzicht zit in de huurverhoging van € 22,- per maand per 1 november 2022, die Weller heeft doorgevoerd na afronding van renovatiewerkzaamheden.

2.2.

De kantonrechter acht het van belang om eerst helder te maken waar deze procedure over gaat. In een procedure wordt de kantonrechter gevraagd om te beslissen op de vorderingen van de eiser. De gedaagde kan ook tegenvorderingen instellen, maar dat is hier niet gebeurd. De kantonrechter beslist dus op de vraag die Weller aan haar heeft voorgelegd, namelijk om te bepalen dat hetgeen is vastgesteld in de uitspraak van de Huurcommissie van 30 augustus 2023 (onder zaaknummer 2306596) niet moet worden geacht tussen partijen te zijn overeengekomen.

De zorgen en bezwaren van gedaagde zien vooral op de toestand van de woning en de wijze waarop de renovatie is uitgevoerd. Daar kan de kantonrechter in deze procedure niet inhoudelijk op ingaan omdat daarop geen vorderingen zijn gebaseerd.

2.3.

De kantonrechter zal de vorderingen van Weller afwijzen omdat Weller ten aan zien van de huurverhoging na renovatie niet de juiste procedure heeft gevolgd. Hieronder legt de kantonrechter dat uit.

De procespartijen

2.4.

[gedaagde] wijst er op dat zijn partner en medehuurder, mevrouw [naam partner] , ten onrechte niet in deze procedure is betrokken. Toch is het juist dat zij hier geen gedaagde is. Dat komt omdat deze procedure draait om de beslissing van de Huurcommissie van 30 augustus 2023 en in die zaak is alleen [gedaagde] verschenen. Dat is een keuze van [gedaagde] en [naam partner] geweest. Ook bij de eerdere verzoeken aan de Huurcommissie, die hebben geleid tot de uitspraken van 8 maart 2023 (zaaknummers 517755 en 416349) is alleen [gedaagde] als huurder opgetreden.

De uitspraken van de Huurcommissie

2.5.

In de uitspraak van de Huurcommissie van 27 maart 2023 met zaaknummer 517755 heeft de Huurcommissie op verzoek van Weller geoordeeld over de huurverhoging per 1 juli 2022. Dat verzoek was op 19 juli 2022 gedaan en is op 8 maart 2023 op een zitting behandeld. De commissie oordeelde dat die verhoging redelijk is, de kale huurprijs werd daarmee € 544,27. Verder overweegt de commissie nog: “
Ten overvloede merkt de commissie op dat de huurverhoging van € 22,- een verhoging is na woningverbetering. Daar kan de Huurcommissie geen oordeel over geven in deze procedure.”

Op 27 maart 2023 deed de Huurcommissie ook uitspraak in de zaak met zaaknummer 416349 die ook op de zitting van 8 maart 2023 is behandeld. In deze zaak ging het om een verzoek van [gedaagde] ingediend op 31 januari 2022 om tijdelijke verlaging van de huurprijs wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 19 mei 2022 is onderzoek in de woning uitgevoerd. De commissie stelt vast dat de woning gelet op het rapport van onderzoek geen gebreken heeft.

De uitspraak van de Huurcommissie van 21 augustus 2023 (met zaaknummer 2306406) volgt op een verzoek van Weller om een voorstel tot huurverhoging per 1 juli 2023 te beoordelen. In die uitspraak overweegt de Huurcommissie: “
De huurprijs is op 8 maart 2023 vastgesteld op € 544,47. Over de huurverhoging na woningverbetering kan de commissie niets zeggen, aangezien daarvoor een andere procedure geldt. Er zijn daarenboven door de verhuurder geen, althans onvoldoende, stukken aangeleverd om deze verhoging toe te lichten. Ook ter zitting zijn er geen bewijsstukken aangeleverd. De commissie gaat daarom uit van de huurprijs zoals deze is vastgesteld door de Huurcommissie op 8 maart 2023.”De Huurcommissie beslist vervolgens dat een huurverhoging van 3,1 % met ingang van 1 juli 2023 redelijk is, maar neemt in de berekening niet de huurverhoging na woningverbetering mee. Daarom is Weller (tijdig) deze procedure gestart.

De woningverbetering

2.6.

Na een woningverbetering mag de verhuurder een redelijke huurverhoging doorvoeren. Weller stelt dat [gedaagde] al voor aanvang van de renovatie, na ontvangst van de reminder inleveren akkoordverklaring van 26 januari 2021 waarin is aangegeven dat vanwege het grote aantal ontvangen akkoordverklaringen [gedaagde] verplicht kan worden tot deelname aan de renovatie en tot betaling van de huurverhoging, bezwaar tegen de renovatie had kunnen maken bij de kantonrechter. De kantonrechter begrijpt dat het bezwaar van [gedaagde] primair is gelegen in de omstandigheid dat hij meent dat de werkzaamheden in zijn woning nog niet zijn afgerond en opgeleverd. Tegen het feit dat een renovatie werd uitgevoerd richten de bezwaren van [gedaagde] in deze procedure zich niet. Althans, voor zover [gedaagde] daartegen toch bezwaren heeft willen maken, is dat te laat. Dat had hij in 2021 moeten doen, zoals ook in de brief van 26 januari 2021 is toegelicht.

2.7.

Weller stelt dat de renovatiewerkzaamheden in november 2022 zijn afgerond. Weller heeft op 21 oktober 2022 per brief aangegeven dat de huur per 1 november 2022 daarom met € 22,- wordt verhoogd. Met deze aankondiging van Weller is de termijn bedoeld in artikel 7: 253 lid 1 BW per 1 november 2022 aangevangen. Huurder kan bezwaar maken binnen zes weken, waarna verhuurder de Huurcommissie kan verzoeken om uitspraak te doen over het voorstel, of huurder kan binnen vier maanden na 1 november 2022 de Huurcommissie vragen om uitspraak te doen. [gedaagde] heeft het voorstel niet aanvaard en de huurverhoging niet betaald. Hij heeft ook geen bezwaar gemaakt bij de verhuurder of bij de Huurcommissie. Weller stelt dat de termijn van vier maanden waarbinnen [gedaagde] bezwaar kan maken bij de Huurcommissie daarom is verstreken en dat [gedaagde] daarom geacht moet worden de verhoogde huurprijs met Weller te zijn overeengekomen. Daarbij ziet Weller artikel 7: 253 lid 2 BW over het hoofd. In dat artikel is bepaald dat als [gedaagde] niet instemt met de huurverhoging en deze ook niet betaald, Weller [gedaagde] binnen drie maanden na de ingangsdatum van de verhoogde huur, bij aangetekend schrijven nogmaals van het voorstel in kennis dient te stellen. Die harde eis van een aangetekend schrijven geldt alleen niet als de aankondiging (de brief van 21 oktober 2022) per aangetekend schrijven is verstuurd. Hier is gesteld noch gebleken dat Weller [gedaagde] per aangetekend schrijven een aankondiging heeft gestuurd of hem op die wijze nogmaals van het voorstel in kennis heeft gesteld. Dat maakt dat de verhoogde huurprijs niet geacht kan worden te zijn overeengekomen. Dat brengt met zich dat verhuurder ook (nog) geen aanspraak kan maken op die huurverhoging.

2.8.

De Huurcommissie constateert in haar uitspraak van 30 augustus 2023 dat voor de huurverhoging na woningverbetering een andere procedure geldt en dat ze daar niets over kan zeggen, maar vervolgens stelt ze dat verhuurder die verhoging onvoldoende heeft toegelicht en niet van bewijsstukken heeft voorzien. De kantonrechter gaat er van uit dat de Huurcommissie daarmee doelt op de vraag of die verhoging in formele zin op de juiste wijze is ingestoken, met andere woorden of de procedure van artikel 7: 253 BW correct is gevolgd. Zoals hiervoor is vastgesteld is dat niet het geval. De Huurcommissie is er dus terecht van uitgegaan dat de verhoging niet in rekening gebracht mocht worden.

De huurverhoging

2.9.

De Huurcommissie heeft in haar beslissing ook eigenhandig het percentage van de huurverhoging aangepast, maar de kantonrechter stelt vast dat dit niet als grond voor de bezwaren wordt aangevoerd door Weller. De conclusie is dus dat de uitspraak van de Huurcommissie in stand dient te blijven en dat de vorderingen van Weller worden afgewezen. De kantonrechter geeft partijen in overweging om met elkaar in gesprek te gaan, mogelijk onder begeleiding van een mediator, om tot een oplossing van de woonproblemen te komen en ook te voorkomen dat zij telkenmale een procedure bij de Huurcommissie moeten volgen zonder dat het werkelijke probleem wordt opgelost.

De kosten

2.10.

Weller zal als de in ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [gedaagde] worden veroordeeld. [gedaagde] heeft geen aanspraak gemaakt op vergoeding van kosten zodat deze worden begroot op nihil.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

wijst de vorderingen af;

3.2.

veroordeelt Weller in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op nihil;

3.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.C. Hagedoorn en in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2024.