Uitspraak
RECHTBANK Limburg
Civiel recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: C/03/314807 / HA ZA 23-92
Vonnis bij vervroeging van 20 maart 2024
in de zaak van
GEMEENTE WEERT,
te Weert,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: de Gemeente Weert,
advocaat: mr. H. Zeilmaker te Arnhem,
tegen
HOOGHUYS VASTGOED B.V.,
te Eindhoven,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: Hooghuys,
advocaat: mr. R.G.J.M. Onderdonck te Eindhoven.
1.De kern van de zaak
1.1.
Deze zaak betreft een door de Gemeente Weert verstrekt en door Hooghuys gekocht recht van erfpacht. De Gemeente Weert wenst opheffing van het erfpachtrecht door de rechtbank onder gelijktijdige vaststelling van de waarde daarvan op nihil. Hooghuys is van mening dat het erfpachtrecht niet beëindigd hoeft te worden, maar dat de gebruiksbeperkingen gewijzigd moeten worden. Mocht het erfpachtrecht toch door de rechtbank worden opgeheven, dan is Hooghuys van mening dat de Gemeente Weert de waarde van het erfpachtrecht, die volgens Hooghuys gelijk is aan de WOZ-waarde, aan Hooghuys moet vergoeden.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding
de incidentele conclusie van 7 juni 2023 tot oproeping in vrijwaring van Stichting Notariële Vastgoedveiling Zuid Nederland en ABN AMRO Bank N.V.
de conclusie van antwoord in incident van 7 juni 2023
het vonnis in incident van 2 augustus 2023 waarin het verzoek tot oproeping in vrijwaring is afgewezen
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van 13 september 2023
de conclusie van antwoord in reconventie
het bericht van 21 november 2023 met productie(s) van Hooghuys
de mondelinge behandeling van 16 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Verwijzing naar bijlagen vindt plaats door vermelding van het nummer van het processtuk gevolgd door het nummer van de bijlage.
3.De feiten
3.1.
In 1991 speelt op sportpark Boshoven in Weert (aan de Odamolenstraat) de vereniging Basketball Stars Weert. Het herenteam van deze basketbalvereniging speelt op dat moment in de eredivisie. Het succes is mede te danken aan sponsoring vanuit het bedrijfsleven. De basketbalvereniging wil verder groeien en richt daarvoor onder meer de Coöperatieve Vereniging Businessclub Weert B.A. (hierna: de Businessclub) op, om meer sponsorgelden te werven.
3.2.
De Gemeente Weert is eigenaar van het sportpark. De Businessclub heeft de Gemeente Weert benaderd om op het sportpark een clubhuis te bouwen (bijlage 1,6).
In 1993 verleent de Gemeente Weert aan de Businessclub een recht van erfpacht waardoor de Businessclub op het sportpark een pand mocht bouwen en exploiteren (bijlage 1,8). In de akte is het recht van erfpacht vastgesteld voor 50 jaar (beding 1) en zijn partijen een erfpachtcanon overeengekomen van fl. 50,- (beding 2). In de akte is tevens over het gebruik het volgende opgenomen (beding 7):
“De businessclub mag het in erfpacht uitgegeven perceel slechts gebruiken voor het daarop plaatsen, hebben, onderhouden en gebruiken van opstallen in welke opstallen en op welk perceel de businessclub uitsluitend werkzaamheden mag uitoefenen en aktiviteiten ontplooien die direkt verband houden met de huidige doelstelling van de businessclub en welke besloten en zakelijk van aard dienen te zijn. Gebruik ten behoeve van anderen dan leden van de businessclub is slechts toegestaan indien dit een besloten karakter heeft en niet strijdig is of een nadelige invloed heeft op de aktiviteiten in de directe belending van de grond en de daarop te stichten opstallen, zijnde sporthal Boshoven.
In alle gevallen waarin over dit “strijdig gebruik” of de “nadelige invloed” verschil van mening tussen partijen ontstaat, aanvaardt de businessclub reeds nu voor alsdan het standpunt ter zake van het gemeente bestuur.”
De doelstelling van de Businessclub waarnaar in de gebruiksbeperkingen wordt verwezen, is opgenomen in artikel 2 van Pro de statuten van de Businessclub en luidt als volgt (bijlage 1,5):
“1. Het doel van de coöperatie is de stoffelijke, maatschappelijke en ideële belangen (in de ruimste zin des woords) van haar leden te bevorderen, door in het kader van haar onderneming overeenkomsten, anders dan van verzekering, met hen te sluiten.
2. Deze overeenkomsten mogen ook met niet-leden gesloten worden, mits niet in overwegende mate.
3. Zij tracht het doel te bereiken door alle wettige middelen (…)”
Samengevat houdt de gebruiksbeperking in dat het door de Businessclub te bouwen pand enkel gebruikt mag worden voor het doel en de activiteiten van de Businessclub. De activiteiten van de Businessclub bestaan kort gezegd uit het werven van sponsorgelden voor de vereniging Basketball Stars Weert en het sluiten van ledenovereenkomsten (bijlage 1,7). Deze voorwaarden wordt ook gesteld aan opvolgende gerechtigden tot het erfpachtrecht.
3.3.
Bij notariële akte van 7 november 2013 is door de Businessclub op het erfpachtrecht een hypotheekrecht verleend aan de ABN AMRO Bank NV (hierna: de bank) tot zekerheid van terugbetaling van een lening van € 210.000,00 met rente en kosten (bijlage 1,9). Bij partijen is geen taxatierapport bekend waaruit de hoogte van de verstrekte hypotheek kan worden afgeleid.
3.4.
Door gebrek aan sponsoring, afgenomen resultaten van de basketbalvereniging en financiële lasten van het pand raakt de Businessclub in betalingsproblemen. In februari 2018 houdt de vereniging Basketball Stars Weert op te bestaan. De bank wil het hypotheekrecht uitoefenen door het erfpachtrecht te verkopen. De bank vraagt de Gemeente Weert in november 2017 om de gebruiksbeperkingen te verruimen ten behoeve van de onderhandse verkoop van het erfpachtrecht. De Gemeente Weert heeft dit verzoek geweigerd. De Gemeente Weert biedt de bank wel aan om het erfpachtrecht voor € 15.000,00 te kopen om een veiling te voorkomen (bijlage 5,4). De bank heeft dit bod niet geaccepteerd.
3.5.
Vervolgens is het erfpachtrecht op 8 februari 2018 tijdens een openbare veiling bij opbod verkocht aan Hooghuys voor een bedrag van € 172.000,00. In de veilingvoorwaarden zijn onder meer de publiekrechtelijke bestemming “Sport” en de in de erfpachtakte opgenomen gebruiksbeperkingen opgenomen (bijlage 1,11).
3.6.
Op 13 augustus 2018 verzoekt Hooghuys de Gemeente Weert om medewerking te verlenen aan het vestigen van een fysiotherapiepraktijk in het voormalig clubhuis (bijlage 5,5). De Gemeente Weert wijst dit verzoek af bij brief van 12 september 2018, omdat het (bedrijfsmatig) gebruik van het pand als praktijk voor fysiotherapie en (herstel)fitness niet past binnen het geldende bestemmingsplan (bijlage 5,6). In reactie daarop schrijft Hooghuys op 8 december 2021 dat daarmee het feitelijk gebruik van het pand onmogelijk lijkt te zijn gelet op de voorwaarden van het erfpachtrecht en het feit dat de Businessclub is opgehouden te bestaan (bijlage 1,16).
3.7.
De Gemeente Weert heeft Hooghuys aangeboden het erfpachtrecht voor een bedrag van € 50.000,00 af te kopen ter voorkoming van juridische procedures. Hooghuys heeft dit aanbod niet geaccepteerd.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
De Gemeente Weert vordert – samengevat – dat de rechtbank het erfpachtrecht zal opheffen en Hooghuys veroordeelt om daaraan haar medewerking te verlenen op straffe van een dwangsom. Daarnaast vordert de Gemeente Weert een verklaring voor recht dat het erfpachtrecht een negatieve marktwaarde vertegenwoordigt. Een en ander met veroordeling van Hooghuys in de proceskosten.
4.2.
De Gemeente Weert legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. Volgens de Gemeente Weert is sprake van onvoorziene omstandigheden die maken dat van de Gemeente Weert niet langer gevergd kan worden het erfpachtrecht in stand te laten.
4.3.
Hooghuys voert verweer. Volgens Hooghuys heeft de Gemeente Weert geen belang bij een beëindiging van de erfpacht. Mocht de rechtbank toch over gaan tot beëindiging van de erfpacht, dan is Hooghuys van mening dat het erfpachtrecht een waarde heeft die gelijk is aan de WOZ-waarde. Volgens Hooghuys moet de door de Gemeente Weert gevraagde verklaring voor recht dan ook worden afgewezen.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
4.5.
Hooghuys vordert – samengevat – primair dat de rechtbank wegens onvoorziene omstandigheden de gevolgen van de tussen haar en de Gemeente Weert gesloten overeenkomst zal wijzigen door het Hooghuys als rechtsopvolger toe te staan om activiteiten te ontplooien die passen binnen de grenzen zoals aangegeven in de nota 'De Aftrap' en/of de eindrapportage 'Onderzoek toekomst sporthal Boshoven' (bijlage 5,10 en 5,12). Subsidiair vordert Hooghuys dat de Gemeente Weert zal worden veroordeeld om aan haar een vergoeding ter hoogte van € 268.000,00 te betalen. Hooghuys zoekt hierbij aansluiting bij de WOZ-waarde van het onroerend goed. Wanneer de vordering in conventie van de Gemeente Weert tot opheffing van het erfpachtrecht (onder a) wordt toegewezen, dan vordert Hooghuys betaling van de vergoeding vóór of op het moment dat de notariële akte tot opheffing wordt verleden.
4.6.
De Gemeente Weert voert verweer. De Gemeente Weert concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Hooghuys, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Hooghuys, met veroordeling van Hooghuys in de kosten van deze procedure.
4.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie en in reconventie
5.1.
Gelet op de samenhang van de vordering in conventie en in reconventie zullen deze hieronder gezamenlijk worden besproken.
Opheffing of wijziging van het erfpachtrecht
5.2.
Partijen stellen beide dat sprake is van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van het erfpachtrecht niet van hen kan worden gevergd. Volgens de Gemeente Weert in conventie leidt dit ertoe dat het erfpachtrecht door de rechtbank moet worden opgeheven. Hooghuys daarentegen wenst in reconventie een wijziging van het erfpachtrecht door een verruiming van de gebruiksmogelijkheden.
5.3.
De rechtbank volgt partijen in hun betoog dat sprake is van onvoorziene omstandigheden. Daarvoor is van belang dat bij het aangaan van het erfpachtrecht geen rekening is gehouden met de volledige bedrijfsbeëindiging van de Businessclub. Omdat die mogelijkheid van beëindiging van het erfpachtrecht in geval van bedrijfsbeëindiging niet is verdisconteerd in de vestigingsakte, is in die zin sprake van onvoorziene omstandigheden en is er ruimte voor wijziging of opheffing van het erfpachtrecht.
5.4.
Het belang van de Gemeente Weert bij opheffing van het erfpachtrecht bestaat erin dat zij vrij kan beschikken over haar eigendom. De Gemeente Weert wil dat het pand actief wordt geëxploiteerd en wordt onderhouden, maar daar is op dit moment geen sprake van. Sinds de overname van het erfpachtrecht door Hooghuys staat het pand leeg en wordt er geen gebruik gemaakt van de mogelijkheden die het erfpachtrecht biedt. Hooghuys heeft zelf ook tegenover de Gemeente Weert aangegeven onder de geldende voorwaarden (de gebruiksbeperkingen) geen gebruik te kunnen maken van het erfpachtrecht.
5.5.
De Gemeente Weert wenst over te gaan tot herontwikkeling van het sportpark Boshoven. Volgens de Gemeente Weert is het pand verouderd, zodat de Gemeente Weert onderzoek heeft gedaan naar de mogelijkheden. De Gemeente Weert is tot de conclusie gekomen dat zij het pand wenst te slopen, het sportpark volledig wil herontwikkelen en op de huidige locatie van het pand een parkeerplaats wil bouwen. Zolang Hooghuys beschikt over een erfpachtrecht is dit niet mogelijk.
5.6.
Daar staat tegenover dat Hooghuys een recht van erfpacht heeft. Onweersproken is dat Hooghuys op dit moment geen gebruik maakt van het erfpachtrecht. Hooghuys heeft aangegeven gebruik te willen maken van het erfpachtrecht, maar dat de voorwaarden daarvoor gewijzigd moeten worden. Hooghuys heeft in dat kader gewezen op een geïnteresseerde partij die in het pand een fysiopraktijk wil vestigen. Door de Gemeente Weert is erop gewezen dat een enkele instemming met een verruiming van de erfpachtvoorwaarden nog niet maakt dat in het pand een fysiopraktijk mag worden gevestigd. Immers, de publiekrechtelijke bestemming is ‘sport’ en een (commerciële) fysiopraktijk past niet binnen die bestemming. Andere alternatieve mogelijkheden zijn door Hooghuys niet aangevoerd.
5.7.
De vordering van Hooghuys om de erfpachtvoorwaarden zodanig te wijzigen dat zij het pand wel kan exploiteren, kan gelet op de gemotiveerde betwisting door de Gemeente Weert niet worden toegewezen. Mogelijk heeft Hooghuys ten tijde van de verkrijging van het erfpachtrecht op de bereidheid van de Gemeente Weert tot een verruiming van de mogelijkheden gehoopt (of gespeculeerd) en daarom ondanks de gebruiksbeperkingen een bedrag van € 172.000,00 voor het erfpachtrecht betaald. Dat rechtvaardigt echter niet dat Hooghuys nu bij het ontbreken van die vrijwillige medewerking van de Gemeente Weert kan afdwingen dat de Gemeente Weert moet instemmen met een aanzienlijke verruiming van het erfpachtrecht.
5.8.
Daarbij weegt onder meer mee dat Hooghuys ter zitting heeft aangevoerd dat zij voorafgaand aan de aankoop van het erfpachtrecht met een medewerker van de Gemeente Weert heeft gesproken over de gebruiksmogelijkheden. Tijdens dit telefoongesprek zou de betreffende medewerker hebben aangegeven dat wanneer de voorgenomen activiteiten sportgerelateerd zouden zijn, de Gemeente Weert hiermee zou kunnen instemmen. De rechtbank is van oordeel dat ook hieruit blijkt dat de Gemeente Weert enkel activiteiten accepteert die binnen de bestaande voorwaarden passen. Hooghuys wordt geacht bekend te zijn met de geldende gebruiksbeperkingen, die ook onderdeel uitmaken van de veilingvoorwaarden. Niet is gebleken dat de Gemeente Weert op enig moment aan Hooghuys heeft toegezegd dat zij aan een verruiming daarvan haar medewerking zou verlenen en dus afstand zou doen van (een deel van) de voorwaarden van het erfpachtrecht. Hooghuys heeft een dergelijke toezegging van de Gemeente Weert ook niet met zoveel woorden gesteld of aan haar vorderingen ten grondslag gelegd.
5.9.
Het is dan ook niet aan de Gemeente Weert te wijten dat Hooghuys in deze situatie is komen te verkeren. De Gemeente Weert heeft geen toestemming gegeven voor de verkoop van het erfpachtrecht, terwijl dit op basis van de voorwaarden wel vereist was. De Gemeente Weert heeft zowel tegenover de bank als nadien tegenover Hooghuys aangegeven vast te houden aan de geldende voorwaarden.
5.10.
De rechtbank laat de belangen van de Gemeente Weert gezien het voorgaande zwaarder wegen dan de belangen van Hooghuys. Doordat in de bestaande situatie geen enkele exploitatie van het clubhuis meer denkbaar is, is er sprake van uitzonderlijke omstandigheden die maken dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid instandhouding van het erfpachtrecht niet van de Gemeente Weert kan worden gevergd. De rechtbank zal de vordering in conventie toewijzen en het erfpachtrecht opheffen.
Vaststellen van de waarde van het erfpachtrecht
5.11.
Partijen verschillen van mening over de waarde van het erfpachtrecht. Volgens de Gemeente Weert heeft het erfpachtrecht een negatieve waarde, omdat het erfpachtrecht voor Hooghuys enkel kosten met zich brengt. Hooghuys is daarentegen van mening dat het erfpachtrecht een waarde vertegenwoordigt, die gerelateerd is aan de WOZ-waarde van het pand. De rechtbank volgt Hooghuys niet in dit standpunt en is met de Gemeente Weert van oordeel dat het erfpachtrecht in feite waardeloos is. De rechtbank legt daaraan het volgende ten grondslag.
5.12.
Het erfpachtrecht houdt het recht in om op het perceel van de Gemeente Weert een pand te bouwen en te exploiteren. Aangezien het pand reeds is gebouwd, heeft Hooghuys het recht verworven om dit pand te exploiteren. Tussen partijen staat vast dat het pand onder de nu geldende strenge gebruiksbeperkingen feitelijk niet kan worden geëxploiteerd. Het gebruik is daarmee op dit moment waardeloos. Gelet op de door de Gemeente Weert geboden bedragen voor overname van het erfpachtrecht heeft de Gemeente Weert ook steeds te kennen gegeven dat het erfpachtrecht in haar ogen geen waarde heeft.
5.13.
Hooghuys koppelt de waarde van het erfpachtrecht ten onrechte aan de waarde van het pand. Hooghuys lijkt hierbij aan te willen sluiten bij hetgeen is bepaald in artikel 5:99 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Daarin is bepaald dat de erfpachter aan het einde van het erfpachtrecht aanspraak kan maken op vergoeding van de waarde van de nog aanwezige gebouwen. Hooghuys miskent hierbij dat lid 2 van artikel 5:99 BW Pro bepaalt dat in de akte van vestiging een uitzondering op deze vergoedingsplicht kan worden opgenomen, In de erfpachtvoorwaarden is hiervan gebruik gemaakt, door te bepalen dat de Gemeente Weert geen vergoeding is verschuldigd voor het pand. Hooghuys heeft het recht het pand weg te nemen (te slopen). Wanneer Hooghuys van die mogelijkheid geen gebruik maakt, is de Gemeente Weert geen vergoeding voor het pand aan Hooghuys verschuldigd.
Conclusie
5.14.
Het voorgaande betekent dat de vorderingen van de Gemeente Weert zullen worden toegewezen. In het verlengde daarvan zullen de vorderingen van Hooghuys worden afgewezen.
Dwangsom
5.15.
De Gemeente Weert heeft gevorderd dat aan de veroordeling een dwangsom wordt gekoppeld. De gevorderde dwangsom van € 500,00 per dag komt de rechtbank niet onevenredig hoog voor. De rechtbank ziet wel aanleiding om de dwangsom te maximeren zoals vermeld in het dictum.
Uitvoerbaarverklaring bij voorraad
5.16.
Hooghuys heeft verzocht om de uitspraak niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren omdat de zakenrechtelijke gevolgen daarvan bij een andersluidende uitspraak in hoger beroep niet zijn te herstellen. De Gemeente dringt juist aan op uitvoerbaarheid bij voorraad omdat zij verder wil met de herinrichting van het sportpark. De rechtbank acht het belang van de Gemeente bij het verder ontwikkelen van het sportpark groter dan dat van Hooghuys bij het instandhouden van de huidige situatie totdat eventueel in hoger beroep opnieuw is geoordeeld. Voor het geval een uitspraak in hoger beroep anders zou uitvallen dan deze en het erfpachtrecht niet meer kan worden hersteld, kan dat zich vertalen in schadevergoeding.
Proceskosten
in conventie
5.17.
Hooghuys is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Gemeente Weert worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
132,16
- griffierecht
€
676,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2,00 punten × € 614,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.175,16
in reconventie
5.18.
Hooghuys is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Gelet op de nauwe samenhang met de conventie zal het salaris worden gehalveerd (factor 0,5). De proceskosten van de Gemeente Weert worden begroot op:
- salaris advocaat
€
614,00
(2,00 punten × factor 0,5 × € 614,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
753,00
6.De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1.
heft het erfpachtrecht gevestigd ten laste van het perceel kadastraal bekend [kadasternummer] bij akte d.d. 30 maart 1993 (HYP4 8449/15 te Roermond) op,
6.2.
verklaart voor recht dat het onder 6.1 genoemde erfpachtrecht een negatieve marktwaarde vertegenwoordigt,
6.3.
veroordeelt Hooghuys Vastgoed B.V. medewerking te verlenen aan de voor het onder 6.1 geoordeelde eventueel benodigde feitelijke en administratieve handelingen, bij een door de Gemeente aan te wijzen notaris, binnen veertien dagen na oproeping door deze notaris,
6.4.
veroordeelt Hooghuys om aan de Gemeente Weert een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling als bedoeld onder 6.3 voldoet, tot een maximum van € 20.000,00 is bereikt,
6.5.
veroordeelt Hooghuys in de proceskosten van € 2.175,16, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
6.6.
wijst de vorderingen van Hooghuys af,
6.7.
veroordeelt Hooghuys in de proceskosten van € 753,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie
6.8.
veroordeelt Hooghuys tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als Hooghuys niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.9.
veroordeelt Hooghuys tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.10.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.11.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.H. Dethmers en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2024.
MS