Uitspraak
RECHTBANK Limburg
Civiel recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: C/03/334863 / KG ZA 24-337
Vonnis in kort geding van 12 november 2024
in de zaak van
LEMA WEERT B.V.,
te Weert,
eisende partij,
advocaat: mr. A.P.C. Houben,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
te [woonplaats] ,
3.
[gedaagde sub 3],
3.
[gedaagde sub 3],
te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partijen,
advocaat: mr. R.A. Stoks.
Partijen zullen hierna Lema, [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 11
- de conclusie van antwoord in kort geding met producties 1 tot en met 13
- de aanvullende producties 12 tot en met 15 zijdens Lema
- de mondelinge behandeling van 29 oktober 2024 ter gelegenheid waarvan zijdens Lema spreekaantekeningen zijn overgelegd.
- de mondelinge behandeling van 29 oktober 2024 ter gelegenheid waarvan zijdens Lema spreekaantekeningen zijn overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde sub 1] , zijn (inmiddels ex-)echtgenote [gedaagde sub 2] en hun VOF zijn failliet verklaard in 2016. Zij waren destijds eigenaar van de onroerende zaak, gelegen aan het adres [adres] te [plaats] die daarmee in het faillissement viel. De onroerende zaak bestaat uit een vrijstaande woning, een professionele paardenhouderij met stallen, buiten- en binnenrijbanen, was- en poetsplaatsen, een solarium en een trainingsmolen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] woonden hier en oefenden hier hun bedrijf in de VOF uit.
2.2.
Toen de curator de onroerende zaak wilde verkopen, hebben [gedaagde sub 1] en zijn broer gezocht naar mogelijkheden om de onroerende zaak in de familie te houden. De oplossing werd gevonden met behulp van Lema en hield in dat Lema de onroerende zaak van de curator kocht en tegelijkertijd met [gedaagde sub 1] overeenkwam dat hij 5 jaar de tijd kreeg om de onroerende zaak terug te kopen. Gedurende die tijd zou [gedaagde sub 3] de onroerende zaak huren van Lema en de woning onderverhuren aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Zo konden de bedrijfsactiviteiten door [gedaagde sub 3] in de onroerende zaak worden voortgezet en konden [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] er blijven wonen. De broer van [gedaagde sub 1] stond garant voor de betaling van de huur.
2.3.
Dit alles is vastgelegd in een overeenkomst tussen Lema, [gedaagde sub 1] en zijn broer van 28 juni 2018 (productie 1 dagvaarding). De huur en onderhuur is ingegaan per 1 augustus 2018.
2.4.
Het is [gedaagde sub 1] niet gelukt na ommekomst van de termijn van 5 jaar de onroerende zaak van Lema te kopen, omdat hij de financiering niet rond kreeg. Na het verstrijken van 5 jaar heeft Lema de huur en onderhuur nog enige tijd laten doorlopen, zodat [gedaagde sub 1] de tijd kreeg een koper te vinden die de huur en onderhuur in stand zou houden. Ook het vinden van een andere koper is niet gelukt.
2.5.
Op 24 januari 2024 hebben Lema, [gedaagde sub 3] , [gedaagde sub 1] , zijn broer en [gedaagde sub 2] een beëindigingsovereenkomst gesloten (productie 5 bij dagvaarding). Die houdt in dat zij de overeenkomst van 28 juni 2018 met wederzijds goedvinden beëindigen per 27 maart 2024. Op die datum moest de onroerende zaak leeg en ontruimd worden opgeleverd.
2.6.
De onroerende zaak is op 27 maart 2024 niet leeg en ontruimd opgeleverd. Daarna heeft Lema [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] de onroerende zaak nog laten gebruiken.
2.7.
Bij e-mail van 11 juli 2024 (productie 8 dagvaarding) heeft Lema aangegeven dat de tijd van coulance is afgelopen en dat [gedaagde sub 3] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de onroerende zaak per 31 juli 2024 moeten ontruimen.
2.8.
[gedaagde sub 1] heeft om een langere termijn verzocht omdat hij op korte termijn een koper hoopte te vinden, maar Lema heeft daar niet mee ingestemd. De onroerende zaak is nog steeds niet ontruimd.
3.Het geschil
3.1.
Lema vordert – samengevat – dat de voorzieningenrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zal bevelen om de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] te ontruimen en, indien zij hieraan niet voldoen, Lema zal machtigen deze ontruiming zelf te bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en/of justitie;
2. zal bepalen dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] ieder een dwangsom verschuldigd zijn van € 250,00 per dag voor iedere dag of dagdeel dat zij in gebreke blijven te ontruimen;
3. hen hoofdelijk zal veroordelen om aan Lema een gebruiksvergoeding van € 7.000,00 per maand te betalen vanaf 27 maart 2024 tot het moment waarop de onroerende zaak is ontruimd;
4. hen hoofdelijk zal veroordelen in de buitengerechtelijke kosten van € 1.500,00;
5. hen hoofdelijk zal veroordelen in de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten;
3.2.
[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] voeren verweer. Zij stellen dat de voorzieningenrechter niet bevoegd is maar de pachtkamer. Ook stellen zij dat Lema niet-ontvankelijk is ten opzichte van [gedaagde sub 2] omdat ze de woning al ontruimd heeft en ten opzichte van [gedaagde sub 1] omdat hij failliet is. Verder stellen ze dat de vorderingen hoe dan ook moeten worden afgewezen omdat er sprake is van hoevepacht, een bijzondere vorm van pacht, die een looptijd heeft van 12 jaar en niet tussentijds kan worden opgezegd behalve wanneer – kort samengevat - de grondkamer daarmee instemt. Dat is niet het geval.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
De voorzieningenrechter is bevoegd
4.1.
Als meest verstrekkende verweer voeren gedaagden aan dat de voorzieningenrechter onbevoegd is. Omdat sprake is van een pachtovereenkomst tussen Lema en [gedaagde sub 3] had Lema haar vorderingen moeten aanbrengen bij de pachtkamer, aldus gedaagden.
4.2.
De voorzieningenrechter volgt gedaagden niet in dat standpunt. In alle spoedeisende zaken waarin, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening bij voorraad wordt vereist, is de voorzieningenrechter bevoegd deze te geven (artikel 254 lid 1 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). In artikel 1019j Rv wordt de absolute bevoegdheid van de pachtrechter geregeld. Deze regeling laat echter de algemene mogelijkheid tot het verkrijgen van een voorlopige voorziening in kort geding uit hoofde van artikel 254 Rv Pro onverlet. Dit betekent dat, ongeacht het antwoord op de vraag of sprake is van een pachtovereenkomst, naast de pachtrechter ook de voorzieningenrechter bevoegd is tot beoordeling van het onderhavige geschil. De bevoegdheid van de voorzieningenrechter is daarmee gegeven.
Er is spoedeisend belang
4.3.
Het spoedeisend belang volgt naar het oordeel van de voorzieningenrechter uit de aard van de zaak, te weten een zaak waarin ontruiming wordt gevorderd omdat gedaagden volgens Lema zonder recht en titel in haar onroerende zaak verblijven.
Het beroep op niet-ontvankelijkheid tegenover [gedaagde sub 2] slaagt niet
4.4.
[gedaagde sub 2] heeft zich op het standpunt gesteld dat Lema niet-ontvankelijk is in haar vorderingen tegenover [gedaagde sub 2] , omdat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] zijn gescheiden en [gedaagde sub 2] de woning al in 2021 heeft verlaten.
4.5.
Een beroep op niet-ontvankelijkheid is een formeel verweer, wat slaagt als zonder een inhoudelijke beoordeling aanstonds duidelijk is dat een partij niet kan worden ontvangen in haar vorderingen, bijvoorbeeld omdat de verkeerde partij is gedagvaard. Daar is in dit geval geen sprake van. De beoordeling van de vorderingen tegenover [gedaagde sub 2] vergen een inhoudelijke beoordeling van het geschil.
De vordering jegens [gedaagde sub 2] wordt afgewezen
4.6.
Lema vordert de feitelijke ontruiming van [gedaagde sub 2] . Nu [gedaagde sub 2] onbetwist ter zitting heeft gesteld dat zij de onroerende zaak feitelijk al heeft ontruimd, zal de voorzieningenrechter de vordering van Lema tegenover haar afwijzen.
Ontvankelijkheid tegenover [gedaagde sub 1]
4.7.
[gedaagde sub 1] heeft zich op het standpunt gesteld dat Lema in haar vorderingen tegenover hem niet-ontvankelijk moet worden verklaard, omdat hij in staat van faillissement verkeert. Volgens hem had Lema de curator moeten dagvaarden.
4.8.
De vordering tot ontruiming van het perceel door [gedaagde sub 1] heeft niet tot onderwerp een recht of verplichting behorend tot de failliete boedel. De ontruiming is een persoonlijke prestatie die door [gedaagde sub 1] moet worden geleverd, waarmee de curator in geen opzicht van doen heeft en die de curator ook niet kan leveren. Reden waarom Lema ontvankelijk is in haar vorderingen tegenover [gedaagde sub 1] .
Geen hoevepacht en toewijzing ontruimingsvordering
4.9.
Aan de orde is de vraag of [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] gehouden zijn om over te gaan tot ontruiming. Bij deze beoordeling geldt als uitgangspunt dat voor toewijzing in kort geding van de vordering tot ontruiming alleen plaats is als het in zodanig hoge mate waarschijnlijk is dat deze vordering in een eventueel aan te spannen bodemprocedure toewijsbaar is, dat het verantwoord is daarop in kort geding bij wijze van voorziening bij voorraad vooruit te lopen. Dat is volgens de voorzieningenrechter in deze zaak het geval.
4.10.
De voorzieningenrechter zal allereerst ingaan op de aard van de rechtsverhouding tussen Lema en [gedaagde sub 3] .
4.11.
Lema is van mening dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten, die op 27 maart 2024 is geëindigd. Daarna is voortgezet gebruik tot 31 juli 2024 uit coulance gedoogd. [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 1] hebben de onroerende zaak echter niet op 31 juli 2024 ontruimd, zodat zij er sinds die datum zonder recht of titel gebruik van maken. Daarom moeten zij alsnog ontruimen volgens Lema.
4.12.
[gedaagde sub 3] voert bij wijze van verweer aan dat tussen partijen van rechtswege sprake is van een hoevepachtovereenkomst. [gedaagde sub 3] stelt dat het complex wordt gebruikt als paardenfokkerij, hetgeen kwalificeert als veehouderij en daarmee bedrijfsmatige landbouw. Omdat aan de eisen voor rechtsgeldige beëindiging van een hoevepachtovereenkomst niet is voldaan, verblijven [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 1] wel met recht en titel in de onroerende zaak volgens hen.
4.13.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat voor rechtsgeldige beëindiging van een hoevepachtovereenkomst met wederzijds goedvinden toestemming van de grondkamer nodig is. Die toestemming is er niet. Zou er sprake zijn van hoevepacht, dan zou de hoevepacht dus niet rechtsgeldig zijn geëindigd door de beëindigingsovereenkomst en zouden [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 1] met een geldige titel in de onroerende zaak verblijven.
4.14.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is er echter geen sprake van hoevepacht. De voorzieningenrechter acht het namelijk niet aannemelijk dat [gedaagde sub 3] een professionele paardenfokkerij bedrijft. Daarvoor is het volgende redengevend.
[gedaagde sub 3] stelt in december 2017 de paardenfokkerij te hebben opgestart. Uit de door [gedaagde sub 3] overgelegde facturen (productie 7 bij conclusie van antwoord) blijkt dat in de afgelopen zes jaar maar 8 paarden zijn verkocht. Door Lema is onweersproken gesteld dat twee daarvan paarden van de dochters van [gedaagde sub 1] waren en de verkoop van deze twee paarden dus geen bedrijfsmatige verkoop door [gedaagde sub 3] was. Hieruit volgt dat er gemiddeld één paard per jaar is verkocht door [gedaagde sub 3] . Dit is in geen enkel opzicht een verdienmodel, ook niet voor een startende fokkerij zoals [gedaagde sub 1] ter zitting heeft betoogd.
Daarnaast blijkt uit de stukken die [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 1] hebben overgelegd dat in 2019 13 fokpaarden en 15 overige paarden werden gehouden en in 2021 13 fokpaarden en 25 overige paarden. Uit de jurisprudentie volgt dat een paardenpension of manege niet kwalificeert als veehouderij. Gezien de hoeveelheid ‘overige’ paarden en de verkoop van slechts een paard per jaar is niet vol te houden dat er sprake is van een fokkerij. Dat de verhouding tussen fokpaarden en pension/manegepaarden anno 2024 anders ligt, is niet door [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 1] naar voren gebracht.
4.15.
De voorzieningenrechter gaat dan ook ervan uit dat er met de overeenkomst van 28 juni 2018 een huurovereenkomst is ontstaan tussen Lema als verhuurder en [gedaagde sub 3] als hoofdhuurder en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] als onderhuurders. Huurovereenkomsten kunnen, anders dan hoevepacht, wel rechtsgeldig met wederzijds goedvinden worden beëindigd. Dat is door de beëindigingsovereenkomst gebeurd per 27 maart 2024.
4.16.
Daarna hebben [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 1] de onroerende zaak uit coulance nog tot 31 juli 2024 mogen gebruiken. De vraag is of voor die periode alleen een bruikleenovereenkomst is ontstaan of dat een (nieuwe) huurovereenkomst is ontstaan. Het verschil tussen die overeenkomsten is dat de gebruiker zich bij een huurovereenkomst verbindt tot het betalen van een reële tegenprestatie. Een tegenprestatie die zuiver symbolisch is of alleen dient ter vergoeding van kosten is onvoldoende om een huurovereenkomst te laten ontstaan.
4.17.
Door [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 1] is in dit verband gesteld dat een (nieuwe) huurovereenkomst is ontstaan, omdat [gedaagde sub 3] over de maanden april tot en met juli maandelijks een bedrag van € 6.000,- heeft voldaan en over de maand augustus een bedrag van € 7.000,-. Lema heeft echter onweersproken gesteld dat zij dit bedrag iedere maand heeft teruggestort, op het bedrag van € 7.000,-- na. Daarmee staat vast dat [gedaagde sub 3] over de periode van 27 maart tot en met augustus 2024 in totaal slechts een tegenprestatie van
€ 7.000,-- heeft ontvangen. Dat bedrag benadert bij lange na niet een redelijke huurprijs en is daarmee geen reële tegenprestatie. Het enkele betalen van een bedrag wat een redelijke huurprijs benadert door [gedaagde sub 3] aan Lema, heeft er niet toe geleid dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen omdat de gelden zijn teruggestort. Als dit anders zou zijn, zou er als het ware een huurovereenkomst kunnen worden gecreëerd door degene die dat wenst, alleen door te betalen, ook als het geld wordt teruggestort. Dat kan niet de bedoeling zijn.
4.18.
Er is dus naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter geen nieuwe huurovereenkomst ontstaan en de bruikleenovereenkomst is op 31 juli 2024 geëindigd. [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 1] verblijven daarom sinds 31 juli 2024 zonder recht of titel in de onroerende zaak. De vordering tot ontruiming zal dan ook worden toegewezen.
4.19.
Lema heeft gevorderd de ontruimingstermijn te bepalen op 48 uur. Door [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 1] is verweer gevoerd. Zij voeren aan dat zij minimaal 3 maanden nodig hebben om de onroerende zaak te ontruimen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat 48 uur te kort is. Daar staat tegenover dat al sinds augustus voor [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 1] duidelijk moet zijn geweest dat zij de onroerende zaak zullen moeten verlaten. Dat zij al die tijd geen stappen hebben ondernomen om dit te bewerkstelligen, kan er niet toe leiden dat hen nu een zodanig lange ontruimingstermijn wordt gegund. De voorzieningenrechter zal de ontruimingstermijn bepalen op 2 weken.
4.20.
De verzochte machtiging om de ontruiming zo nodig zelf uit te (laten) voeren wordt afgewezen. Op grond van artikel 556 Rv Pro moet een ontruiming altijd door de deurwaarder gebeuren. De deurwaarder heeft geen machtiging nodig om de veroordeling tot ontruiming ten uitvoer te leggen en hij kan, als hij dit nodig vindt, de hulp van de politie inroepen op grond van artikel 444 Rv Pro. Gelet daarop bestaat geen grond om de verzochte machtiging te verlenen.
Dwangsom
4.21.
De voorzieningenrechter ziet, gelet op de weigerachtige houding van [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 1] om de onroerende zaak vrijwillig te verlaten en het gegeven dat de politie momenteel vaak pas na enkele maanden bijstand bij de ontruiming verleent, aanleiding om een dwangsom te verbinden aan de ontruiming.
4.22.
De gevorderde dwangsom zal worden beperkt tot € 250,00 per dag met een maximum van € 100.000,00.
Gebruiksvergoeding
4.23.
Aangezien geen sprake is van een voortdurende (huur)overeenkomst tussen partijen, is er ook geen sprake van een tussen partijen overeengekomen vergoeding. Juist het ontbreken van een reële tegenprestatie maakt het geen huur. De vordering van Lema tot betaling van een gebruiksvergoeding wordt dan ook afgewezen. In het verlengde daarvan zal ook de vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.
Proceskosten
4.24.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Lema worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
113,61
- griffierecht
€
688,00
- salaris advocaat
€
1.430,00
(2,0 punten x tarief € 715,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.409,61
4.25.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.26.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
4.27.
De proceskosten van [gedaagde sub 2] zullen worden gecompenseerd omdat alle gedaagden dezelfde advocaat hebben en het verweer ten aanzien van [gedaagde sub 2] geen extra kosten met zich heeft gebracht.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 1] om de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] , binnen twee weken na betekening van dit vonnis, met alle zich daarin aan hen toebehorende zaken te ontruimen en te verlaten en de sleutels van het pand aan Lema ter beschikking te stellen,
5.2.
bepaalt dat indien [gedaagde sub 3] en/of [gedaagde sub 1] in gebreke blijven volledig of tijdig aan enige verplichting voortvloeiende uit 5.1. te voldoen, zij aan Lema (samen) een dwangsom verschuldigd zijn van € 250,00 per dag per gedaagde voor iedere dag of dagdeel dat het in gebreke blijven voortduurt tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt,
5.3.
veroordeelt [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 1] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.409,61, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde, waaronder de vorderingen jegens [gedaagde sub 2] , af,
5.7.
compenseert de proceskosten tussen Lema en [gedaagde sub 2] in die zin dat iedere partij de eigen kosten draag.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koster-van der Linden en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2024.
MS