Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Civiel recht
kantonrechter
locatie Maastricht
zaaknummer: 10590212 CV EXPL 23-2809
Vonnis van 27 december 2023
inzake
[eiser] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
verder ook te noemen: [eiser] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. J.W. de Rijk,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen: [gedaagde sub 2]
3.
[gedaagde sub 3],
[gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats 3] ,
verder ook te noemen: [gedaagde sub 3] ,
gedaagden,
gedaagden,
gemachtigde: [gedaagde sub 2] .
[eiser] wordt hierna ook als ‘de verhuurder’ aangeduid en Royals, [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] tezamen ook als ‘ [gedaagden] ’.
1.De procedure
1.1.
Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 27 juni 2023, met producties,
- de schriftelijke weergave van het antwoord, met producties,
- de conclusie van repliek, met producties,
- de e-mail van [gedaagde sub 3] van 10 juli 2023 met als productie de procesmachtiging,
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Vervolgens heeft de kantonrechter bepaald dat een vonnis zal worden uitgesproken.
2.Wat is er gebeurd?
2.1.
Op 15 januari 2018 zijn partijen een huurovereenkomst bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW aangegaan in verband met de huur van een pand aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). [eiser] trad daarbij op als verhuurder en [gedaagde sub 1] , vertegenwoordigd door haar vennoten [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] als huurder. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zijn als vennoten van de vennootschap onder firma hoofdelijk aansprakelijk voor de huurbetalingen. [gedaagden] exploiteerden in het gehuurde een kledingzaak. De huurovereenkomst is ingegaan op 15 april 2018 voor een periode van vijf jaar tot en met 14 april 2023. In de huurovereenkomst is opgenomen dat [naam beheerder] (hierna: [naam beheerder] ) als beheerder optreedt.
2.2.
In de huurovereenkomst is de bankgarantie/waarborgsom vastgesteld op € 5.808,00. Op 5 juni 2019 heeft [naam beheerder] namens de verhuurder per e-mail aan [gedaagden] geschreven:
“Ik ben bereid de borg terug te brengen van euro 5808 naar euro 3872 zodat uzelf kunt investeren in de airco. Voor installatie graag met de bovenburen overleggen. Zoals u mondeling heeft medegedeeld zal de airco blijven hangen indien u het pand verlaat.”
2.3.
Per brief van 19 juli 2019 heeft de Rabobank vervolgens aan [eiser] geschreven:
“Bevestiging verlaging bankgarantie. (…)
Betreft: bankgarantie d.d. 10-8-2018 ad EUR 5.808,00
in opdracht van: [gedaagde sub 1]
ten gunste van: UZELF.
(…)
Onder verwijzing naar bovengenoemde bankgarantie bevestigen wij hiermee dat wij uw bericht ontvangen hebben, dat een bedrag ad EUR 1.936,00 is vrijgegeven. Deze bankgarantie blijft van kracht voor een bedrag ad EUR 3.872,00.”
2.4.
In reactie op een verzoek van [gedaagden] om een financiële bijdrage bij het vervangen van een elektronisch rolluik in het pand, heeft [naam beheerder] namens de verhuurder per e-mail aan [gedaagden] geschreven:
“Ik heb wat speurwerk gedaan naar het rolluik. Wij hebben de winkel verbouwd zonder rolluik. De huurder destijds (…) heeft zelf dit rolluik geplaatst. En laten zitten toen hij verhuisde. Met andere woorden wij dragen hierin niet mee.”
2.5.
[gedaagden] hebben bij aangetekende brief van 31 maart 2022 de huur opgezegd per 15 april 2022. De verhuurder heeft de opzegging onder voorwaarden geaccepteerd per 15 april 2023 vanwege de einddatum van de huurovereenkomst.
2.6.
Op 18 april 2023 hebben partijen een proces-verbaal van oplevering getekend. Dit proces-verbaal is opgesteld door [naam makelaarskantoor] . [naam beheerder] heeft ondertekend namens de verhuurder en [gedaagde sub 2] namens [gedaagden] . Het proces-verbaal vermeldt voor zover relevant:
“Huurder geeft nog één voordeursleutel af aan [naam makelaarskantoor] . Partijen treden in overleg over het rolluik”.
2.7.
[gedaagden] hebben op 15 mei 2023 een sleutel ingeleverd.
2.8.
Op 5 juni 2023 heeft [gedaagde sub 2] namens [gedaagden] voor zover relevant aan de gemachtigde van [eiser] het volgende gemaild:
“Ik heb zojuist 1800 euro overgemaakt naar de verhuurder. Als dit bedrag met de borg wordt verrekend is alles betaald. Op 18 april heeft de oplevering plaatsgevonden en is het proces-verbaal (wederzijds) getekend. (…) De 2e sleutel is inderdaad wat later afgegeven op kantoor door de hectiek van het leven daarbij hoorde ik van buurman dat enkele dagen na oplevering de sloten al vervangen werden.. Wat betreft het rolluik en de RVS geplaatste planken die ik bekostigd heb verschilden de heer [naam beheerder] en ik van mening, waardoor [naam] van [naam makelaarskantoor] voorstelde hier met de heer [naam beheerder] over te gaan praten en er dan bij mij op terug te komen. (…) We gaan er dan ook vanuit dat hier de kous mee af is en we eindelijk een punt achter dit verhaal kunnen zetten.”
3.De zaak in het kort
3.1.
[eiser] vordert betaling van de huurachterstand over de periode van 1 januari 2023 tot en met 15 april 2023 van € 3.777,75 te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente en de buitengerechtelijke kosten. Ook vordert [eiser] subsidiair – voor zover in rechte wordt vastgesteld dat de eindoplevering nog niet heeft plaatsgevonden – dat [gedaagden] een gebruiksvergoeding moeten betalen voor de periode vanaf 15 april 2023 tot aan de datum van de correcte oplevering en dat gedaagden worden veroordeeld tot afgifte van de tot het rolluik behorende elektronische bediening en sleutelset, op straffe van een dwangsom.
3.2.
[gedaagden] erkennen de huurachterstand van € 3.777,75 maar doen een beroep op verrekening met de waarborgsom van € 3.872,00 waarvoor zij een bankgarantie hebben afgegeven. [gedaagden] betwisten de verplichting tot het betalen van een gebruiksvergoeding, omdat het gehuurde al is opgeleverd.
4.De beoordeling
4.1.
[gedaagden] erkennen de huurachterstand van € 3.777,75. Dit brengt mee dat [eiser] in beginsel recht heeft op betaling van dit bedrag.
4.2.
[gedaagden] betogen echter dat zij niets meer verschuldigd zijn aan [eiser] omdat het bedrag kan worden verrekend met het bedrag waarvoor een bankgarantie is gesteld. [gedaagde sub 2] heeft dit bij de laatste deelbetaling van € 1.800,00 ook geschreven aan de gemachtigde van [eiser] op 5 juni 2023 (r.o. 2.8).
4.3.
De kantonrechter begrijpt dit verweer van [gedaagden] als een beroep op verrekening in de zin van artikel 6:127 BW. Beoordeeld moet dus worden of [gedaagden] het openstaande huurbedrag van € 3.777,75 op 5 juni 2023 mochten verrekenen met het bedrag van € 3.872,00 waarvoor een bankgarantie was verstrekt.
[gedaagden] mochten de huur verrekenen
4.4.
[eiser] heeft geen verweer gevoerd tegen de mogelijkheid van verrekening met de waarborgsom als bankgarantie, maar heeft wel inhoudelijk betoogd dat [gedaagden] (nog) geen recht hebben op teruggave van de bankgarantie, omdat het gehuurde volgens [eiser] nog niet is opgeleverd.
4.5.
De kantonrechter volgt [eiser] hierin niet. De huur is opgezegd per 15 april 2022, maar door [eiser] geaccepteerd als een opzegging per 15 april 2023. Dit betekent dat [gedaagden] het gehuurde per 15 april 2023 weer ter beschikking moesten stellen aan de verhuurder. Partijen zijn ook overgegaan tot de oplevering. Partijen hebben op 18 april 2023 een ‘proces verbaal van oplevering’ getekend (r.o. 2.6). [eiser] heeft onvoldoende feiten aangevoerd om aan te nemen dat dit slechts een voorinspectie was zoals zij stelt. De inspectie vond namelijk plaats na de einddatum van de huurovereenkomst en het proces-verbaal is getiteld ‘proces-verbaal van oplevering’. Bovendien hebben partijen in het proces-verbaal ook de meterstanden genoteerd waarmee [gedaagden] zich zouden afmelden bij de energieleverancier. Deze omstandigheden duiden er op dat het proces-verbaal moet worden aangemerkt als een eindinspectie. Bij de eindinspectie zijn geen gebreken aan het gehuurde geconstateerd. Wel is vastgesteld dat [gedaagden] een sleutel nog niet hadden ingeleverd. Dat hebben [gedaagden] op 15 mei 2023 alsnog gedaan. Daarmee is het gehuurde rechtsgeldig opgeleverd. Niet gesteld of gebleken is namelijk dat in de tussentijd nog gebreken aan het gehuurde zijn ontstaan.
4.6.
Het enkele feit dat het rolluik niet functioneert en dat in het proces-verbaal van oplevering is vermeld dat partijen overleg zouden hebben over het rolluik, is ook niet genoeg voor een ander oordeel over de oplevering. [gedaagden] hebben namelijk voldoende gemotiveerd toegelicht dat het rolluik geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde. [gedaagden] hebben daartoe gesteld dat zij op eigen kosten het rolluik van de vorige huurder hebben vervangen en zij hebben daarvan ook een factuur overgelegd. Dit wordt bevestigd door het feit dat [naam beheerder] aan [gedaagden] heeft gemaild dat de verhuurder niet wilde bijdragen aan het vervangen van het elektronische rolluik (zie citaat r.o. 2.4). Hieruit volgt dat het rolluik geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde. [eiser] kan daarom niet aan [gedaagden] tegenwerpen dat het rolluik niet goed functioneert.
4.7.
Nu aangenomen moet worden dat de huurovereenkomst is geëindigd per 15 april 2023 en het gehuurde ook is opgeleverd zonder gebreken, hebben [gedaagden] in beginsel recht op terug-/vrijgave van de bankgarantie ter hoogte van € 3.872,00. Tussen partijen staat vast dat [eiser] die bankgarantie nog niet heeft vrijgegeven aan [gedaagden] . [gedaagden] willen het bedrag waarvoor de bankgarantie is gesteld graag verrekenen met de achterstallige huur van € 3.777,75. Die verrekening is toegestaan. Niet weersproken is dat [eiser] de bankgarantie kan innen ter compensatie van de achterstallige huur. Vanwege het geslaagde beroep op verrekening van [gedaagden] , zal de vordering van [eiser] tot betaling van de achterstallige huur worden afgewezen.
4.8.
Aan de voorwaarde waaronder de subsidiaire vordering is ingesteld, is niet voldaan zodat die vordering niet voor toewijzing in aanmerking komt en ook geen verdere bespreking behoeft.
Wettelijke rente over de achterstallige huur
4.9.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagden] de huurbetalingen vanaf 1 januari 2023 niet tijdig hebben voldaan. Inmiddels zijn de achterstallige huurbetalingen via de deelbetalingen en het geslaagde beroep op verrekening op 5 juni 2023 wel volledig voldaan. [eiser] vordert wettelijke (handels)rente over de (eerder) achterstallige huurbetalingen tot aan de dag van algehele voldoening. De wettelijke handelsrente komt niet voor toewijzing in aanmerking. Een bedrijfsmatige huurovereenkomst kan weliswaar in algemene zin worden gezien als een handelsovereenkomst in de zin van artikel 6:119a BW ECLI:EU:C:2020:548), maar [eiser] heeft onvoldoende gesteld om aan te nemen dat de onderhavige huurovereenkomst als een handelsovereenkomst kan worden beschouwd. Niet gesteld of gebleken is namelijk dat [eiser] als verhuurder bedrijfsmatig optreedt.
4.10.
De wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW zal als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. Nu in deze procedure is komen vast te staan dat [gedaagden] terecht een beroep op verrekening hebben gedaan en het bedrag van de bankgarantie de achterstallige huur overschrijdt, bestaan onvoldoende aanknopingspunten om aan te nemen dat [eiser] nog recht heeft op (aanvullende) vergoeding van wettelijke rente. Aangenomen kan worden dat het geslaagde beroep op verrekening ook betrekking had op de op dat moment openstaande rente. [gedaagden] hebben gesteld dat partijen na de verrekening niets meer van elkaar te vorderen hebben. Tegen die achtergrond is de wettelijke rentevordering – waarbij geen rekening is gehouden met de deelbetalingen en het beroep op verrekening – onvoldoende onderbouwd.
Buitengerechtelijke kosten
4.11.
Ten slotte vordert [eiser] vergoeding van buitengerechtelijke kosten van € 2.405,48. Dit zijn de advocaatkosten in de periode van 26 juli 2022 tot 8 juni 2023. Deze vordering wordt afgewezen, omdat [eiser] niet heeft toegelicht vanaf welke datum [gedaagden] in verzuim waren en ook niet op grond waarvan [eiser] bij wijze van buitengerechtelijke kosten aanspraak zou kunnen maken op vergoeding van de integrale advocaatkosten.
proceskosten
4.12.
[eiser] is grotendeels in het ongelijk gesteld. Op grond van artikel 237 Rv wordt de partij die in het ongelijk wordt gesteld veroordeeld in de kosten van de procedure. In het onderhavige geval procederen [gedaagden] in persoon. Daarom is artikel 238 lid 1 Rv van toepassing. Op grond van dit artikel komen voor vergoeding in aanmerking kosten voor noodzakelijke reis- en verblijfkosten. Omdat [gedaagde sub 2] op de rolzitting van 5 juli 2023 in persoon is verschenen en daar blijkens de procesmachtiging verweer heeft gevoerd namens de gedaagden, acht de kantonrechter een vergoeding van € 50,00 redelijk. Dat bedrag zal worden toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] begroot op € 50,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.N.R. Wegerif, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 december 2023.