Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10796850 \ CV EXPL 23-4954
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 14 december 2023
in de zaak van:
STICHTING WOONPUNT,
gevestigd in Maastricht,
eisende partij,
gemachtigde mr. M.H. Andreae,
tegen:
[gedaagde],
wonend in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. C. Mohr.
Partijen worden hierna Woonpunt en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 20 november 2023;
- de mondelinge behandeling gehouden ter zitting van 30 november 2023, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt die in het dossier zijn gevoegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Woonpunt verhuurt sinds 1 augustus 2023 aan [gedaagde] de woonruimte aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde). Het betreft een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van een jaar.
2.2.
Onlosmakelijk verbonden met deze huurovereenkomst is de begeleidingsovereenkomst met de heer [naam] (hierna: [naam] ). Deze overeenkomst is onder andere gericht op het bevorderen van de zelfredzaamheid van [gedaagde] . In de huurovereenkomst is met betrekking tot deze begeleidingsovereenkomst opgenomen:
“
Deze huurovereenkomst en de Begeleidingsovereenkomst zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Dit betekent dat deze huurovereenkomst eindigt wanneer de Begeleidingsovereenkomst eindigt. Wanneer deze huurovereenkomst eindigt is Huurder verplicht de woonruimte te ontruimen.”
Deze huurovereenkomst en de Begeleidingsovereenkomst zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Dit betekent dat deze huurovereenkomst eindigt wanneer de Begeleidingsovereenkomst eindigt. Wanneer deze huurovereenkomst eindigt is Huurder verplicht de woonruimte te ontruimen.”
2.3.
De begeleidingsovereenkomst met [naam] , die ook is aangegaan met ingang van 1 augustus 2023 voor de duur van een jaar, is tot op heden niet geëindigd. In deze overeenkomst is onder 4.8 opgenomen:
“Cliënt zal omwonenden en (medewerkers van) Begeleider en Verhuurster te allen tijde met respect bejegenen. (…) Dit betekent onder meer (…) dat Cliënt en zijn bezoekers omwonenden en (medewerkers van) Begeleider en Verhuurster niet zullen beledigen, bedreigen of mishandelen”.
2.4.
[gedaagde] heeft bij het verwijderen van het behang in de woonkamer en de slaapkamers van het gehuurde het gehele stucwerk van de muren verwijderd.
2.5.
Op 6 september 2023 vond hierover een gesprek met [gedaagde] plaats op het kantoor van Woonpunt, in het bijzijn van [naam] . Tijdens dat gesprek heeft [gedaagde] intimiderend en agressief richting de medewerkers van Woonpunt gereageerd. [gedaagde] is vanwege zijn gedrag uit het pand van Woonpunt gezet.
2.6.
Per brief van 7 september 2023 heeft Woonpunt aan [gedaagde] een officiële waarschuwing gegeven met betrekking tot zijn agressieve gedrag en hem een contact- en kantoorverbod opgelegd voor de duur van twee maanden.
3.Het geschil
3.1.
Woonpunt vordert – samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] zal veroordelen:
- om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met al de zijnen en het zijne, en onder afgifte van alle sleutels geheel ter vrije beschikking aan Woonpunt te stellen;
- tot betaling van de proces- en nakosten.
3.2.
Woonpunt legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van de verbintenissen uit de huurovereenkomst door zich niet te gedragen als een goed huurder nu hij aanzienlijke schade aan de woning heeft toegebracht in de woning door de muren volledig te ontdoen van de stuclaag en (herhaaldelijk) agressief gedrag heeft vertoond jegens medewerkers van Woonpunt. Dit levert een tekortkoming op die in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst en – daarop vooruitlopend in deze procedure – de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, aldus Woonpunt.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Woonpunt.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Een voorziening in kort geding kan slechts worden gegeven als sprake is van een spoedeisende zaak waarin, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening bij voorraad is vereist. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Woonpunt voldoende aannemelijk gemaakt en volgt ook uit de aard van deze zaak dat sprake is van een spoedeisend belang.
4.2.
Om de onverwijlde voorzieningen te kunnen toewijzen zoals gevorderd in dit kort geding dient met redelijke mate van zekerheid aangenomen te kunnen worden dat in een bodemprocedure de met de gevraagde voorzieningen (nagenoeg) overeenstemmende vorderingen zullen worden toegewezen, zodat het gerechtvaardigd is daarop vooruit te lopen. Die beoordeling geschiedt op basis van hetgeen in deze korte procedure naar voren is gebracht en voldoende aannemelijk is gemaakt.
4.3.
Daarnaast stelt de kantonrechter voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar bestreden feiten en de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.4.
De toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding is bovendien slechts gerechtvaardigd als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een eventuele bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Ingevolge artikel 6:265 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.5.
Rekening houdende met het voorgaande toetsingskader overweegt de kantonrechter als volgt:
4.6.
De kantonrechter is van oordeel dat niet voldoende aannemelijk is geworden dat het ontstaan van de schade aan de muren in de woonkamer en de slaapkamers van het gehuurde volledig aan [gedaagde] te wijten is. Het is immers onduidelijk gebleven wat de oorzaak is geweest van het afbrokkelen van het stucwerk. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij het stucwerk niet opzettelijk heeft verwijderd, maar dat het in grote stukken loskwam toen hij bezig was met het afstomen van het behang. Hij wijst erop dat het stucwerk zeer oud was en veel zand bevatte. Lag het afbrokkelen dus aan een slechte kwaliteit van het stucwerk of aan de manier van verwijderen van het behang door [gedaagde] of was het een combinatie van factoren? Dat is in deze procedure niet duidelijk geworden en in kort geding bestaat er ook geen mogelijkheid om dit nader te onderzoeken. Een kort geding leent zich naar zijn aard immers niet voor een onderzoek naar de feiten en/of bewijslevering. Dat zal in een eventueel aanhangig te maken bodemprocedure moeten plaatsvinden. Nu de oorzaak van de schade niet aannemelijk is geworden, is evenmin voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] zich op dit punt niet heeft gedragen als een goed huurder en daardoor tekort geschoten is in de nakoming van de verbintenissen uit de huurovereenkomst.
4.7.
Voor wat betreft het intimiderende en agressieve gedrag van [gedaagde] is slechts aannemelijk geworden dat [gedaagde] zich gedurende het bestaan van de huurovereenkomst één keer – op 6 september 2023 – agressief heeft gedragen jegens de medewerkers van Woonpunt en dat Woonpunt hem één waarschuwing heeft gegeven ten aanzien van dit gedrag, namelijk bij brief van 7 september 2023. De overige gevallen van agressie die Woonpunt heeft aangehaald dateren van vóór het aangaan van de huurovereenkomst. In weerwil van deze voorvallen heeft Woonpunt toch een huurovereenkomst aan [gedaagde] aangeboden. Het is niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] zich na 6 september 2023 nogmaals agressief richting de medewerkers van Woonpunt heeft gedragen.
4.8.
Daarnaast is gebleken dat de aan de huurovereenkomst verknochte begeleidingsovereenkomst vooralsnog blijft voortbestaan. Er is dus geen sprake van een situatie waarin de begeleidingsovereenkomst is beëindigd en dus automatisch ook de huurovereenkomst met Woonpunt dient te eindigen. Woonpunt heeft aangevoerd dat er ook nog een overeenkomst was met Housing inzake de begeleiding van [gedaagde] naar zelfstandig wonen en dat die betreffende overeenkomst door Housing is beëindigd. De overeenkomst met Housing maakt echter geen deel uit van de huurovereenkomst, dat doet alleen de begeleidingsovereenkomst met [naam] , die dus in stand blijft.
4.9.
Hoewel het vertonen van intimiderend en agressief gedrag richting de medewerkers van Woonpunt onacceptabel is, wat ook uitdrukkelijk is opgenomen in de begeleidingsovereenkomst, is het op dit moment onvoldoende aannemelijk geworden dat dit een tekortkoming van zodanige betekenis oplevert dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden en dat het vooruitlopend daarop gerechtvaardigd is dat [gedaagde] de woning moet ontruimen. De kantonrechter wijst in dat verband op de voorgeschiedenis tussen Woonpunt en [gedaagde] , het desondanks tot stand komen van de huurovereenkomst én het blijven voortbestaan van de begeleidingsovereenkomst. Het was Woonpunt al voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst bekend dat [gedaagde] een kwetsbare huurder is, bij wie het sluiten van een aan de huurovereenkomst verknochte begeleidingsovereenkomst noodzakelijk was. Tegen deze achtergrond is één op zichzelf staand geval van agressie tijdens de looptijd van de huurovereenkomst op dit moment onvoldoende om een zo vergaande maatregel als ontruiming van de woning toe te wijzen.
4.10.
Gelet op al het voorgaande wijst de kantonrechter de vorderingen van Woonpunt dan ook af.
4.11.
Woonpunt wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot aan dit vonnis begroot op € 793,00 aan salaris gemachtigde. Dat is het vaste tarief voor een gemiddeld kanton kort geding op tegenspraak.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van Woonpunt af,
5.2.
veroordeelt Woonpunt tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot aan dit vonnis vastgesteld op € 793,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 14 december 2023.
LC