Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10803246 \ CV EXPL 23-5065
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 18 december 2023
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres],
[eiseres],
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. L. Isenborghs,
tegen:
[gedaagde],
wonend in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. S.J. Dries (Achmea)
Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 22 november 2023 met producties;
- de conclusie van antwoord;
- de mondelinge behandeling gehouden ter zitting van 4 december 2023, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt die in het dossier zijn gevoegd;
- op 8 december 2023 hebben partijen de kantonrechter medegedeeld dat er geen overeenstemming tussen hen is bereikt en zij vonnis vragen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is sinds 8 september 2023 eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] .
2.2.
De begane grond van dit pand staat al lange tijd leeg. De bovenwoning in het pand was al jaren vóór de aankoop van het pand verhuurd aan [gedaagde] . Een schriftelijke huurovereenkomst is niet voorhanden.
2.3.
Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. [gedaagde] betaalt een huurprijs van € 750,00 per maand.
2.4.
[eiseres] is voornemens het gehele pand te renoveren en heeft daarvoor op 21 juni 2023 een vergunning verkregen van de gemeente Kerkrade. De voorgenomen renovatie bestaat uit het realiseren van vier woningen op de begane grond en de splitsing van de bovenwoning in twee woningen.
2.5.
Voor het uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden is het noodzakelijk dat [gedaagde] zijn medewerking daaraan verleent en het door hem gehuurde gedeelte van het pand tijdelijk verlaat.
2.6.
Ondanks meerdere verzoeken en voorstellen van [eiseres] , heeft [gedaagde] tot op heden geen medewerking verleent aan het uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] zal veroordelen:
- om met ingang van 1 januari 2024, dan wel met ingang van een in goede justitie te bepalen datum, het gehuurde tijdelijk, voor de duur van de voorgenomen werkzaamheden, te ontruimen, alsmede [eiseres] in de gelegenheid te stellen om de werkzaamheden zoals vermeld in de dagvaarding uit te voeren, door toegang te verlenen aan de personen die deze werkzaamheden in opdracht van [eiseres] verrichten, waaronder medewerkers van [eiseres] zelf en (medewerkers van) door haar ingeschakelde derden, en door deze personen op geen enkele wijze te verhinderen of te belemmeren in de uitvoering van de werkzaamheden, in en aan het gehuurde, één en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde] hieraan niet, niet tijdig of niet volledig voldoet, met een maximum van € 50.000,00;
- om, alleen als hij niet tijdig en/of vrijwillig en/of volledig aan bovenstaande veroordeling voldoet, het gehuurde met al zijn spullen, tijdelijk, voor de duur van de in deze dagvaarding opgenomen werkzaamheden, te ontruimen, althans een voor deze werkzaamheden vereist gedeelte van het gehuurde, een en ander ter uitsluitende beoordeling van [eiseres] en de door haar voor de werkzaamheden ingeschakelde derden, te bewerkstelligen door de gerechtsdeurwaarder, overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 558 jo. 556 lid 1 jo. 557 Rv, met veroordeling van [gedaagde] in de daarmee gepaard gaande en/of alle daarmee verband houdende kosten;
- tot betaling van de proces- en nakosten en de wettelijke rente.
3.2.
[eiseres] heeft daartoe aangevoerd dat zij de renovatie slechts kan realiseren als zij de bovenwoning die door [gedaagde] wordt gehuurd mag betreden en [gedaagde] deze tijdelijk, voor de duur van de werkzaamheden, verlaat en ontruimt. [gedaagde] moet zijn medewerking verlenen op grond van hetgeen is bepaald in artikel 7:220 lid 2 BW Pro, aldus [eiseres] .
3.3.
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna – voor zover van belang – ingegaan.
4. De beoordeling
4.1.
Een voorziening in kort geding kan slechts worden gegeven als sprake is van een spoedeisende zaak waarin, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening bij voorraad is vereist. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres] voldoende aannemelijk gemaakt en volgt ook uit de aard van deze zaak dat sprake is van een spoedeisend belang.
4.2.
Om de onverwijlde voorzieningen te kunnen toewijzen zoals gevorderd in dit kort geding, dient met redelijke mate van zekerheid aangenomen te kunnen worden dat in een bodemprocedure de met de gevraagde voorzieningen (nagenoeg) overeenstemmende vorderingen zullen worden toegewezen, zodat het gerechtvaardigd is daarop vooruit te lopen. Die beoordeling geschiedt op basis van hetgeen in deze korte procedure naar voren is gebracht en voldoende aannemelijk is gemaakt.
4.3.
Rekening houdende met het voorgaande toetsingskader overweegt de kantonrechter als volgt.
4.4.
Artikel 7:220 lid 2 BW Pro houdt in dat een huurder aan zijn verhuurder de gelegenheid moet geven tot het uitvoeren van een renovatie van het gehuurde, indien verhuurder
met voortzetting van de huurovereenkomsttot renovatie van het gehuurde wil overgaan en aan huurder hiertoe schriftelijk een redelijk voorstel doet. Het te toetsen criterium om te kunnen spreken van een voortzetting van de huurovereenkomst is of de functie en plaats van het gehuurde in beginsel gelijk blijven aan de toestand voordat de renovatie plaatsvond.
met voortzetting van de huurovereenkomsttot renovatie van het gehuurde wil overgaan en aan huurder hiertoe schriftelijk een redelijk voorstel doet. Het te toetsen criterium om te kunnen spreken van een voortzetting van de huurovereenkomst is of de functie en plaats van het gehuurde in beginsel gelijk blijven aan de toestand voordat de renovatie plaatsvond.
4.5.
Nu tussen partijen (nog) niet vast staat wat de omvang van het gehuurde is en dit ook niet aannemelijk is geworden in deze procedure – partijen nemen daarover tegenovergestelde standpunten in – is de kantonrechter van oordeel dat hij evenmin kan beoordelen of de plaats van het gehuurde gelijk blijft na renovatie en of de huidige huurovereenkomst tussen partijen dus kan worden voortgezet. In kort geding bestaat ook geen mogelijkheid om dit nader te onderzoeken. Een kort geding leent zich naar zijn aard immers niet voor een onderzoek naar de feiten en/of bewijslevering. Dat zal in een eventueel aanhangig te maken bodemprocedure moeten plaatsvinden.
4.6.
Nu niet aannemelijk is geworden dat artikel 7:220 lid 2 BW Pro op de onderhavige situatie van toepassing is, komt de kantonrechter ook niet toe aan een verdere beoordeling van het renovatievoorstel van [eiseres] en kan hij ook niet bepalen dat [gedaagde] zijn medewerking aan de renovatiewerkzaamheden moet verlenen.
4.7.
Ten overvloede overweegt de kantonrechter nog dat bij de plannen van [eiseres] hoe dan ook geen sprake kan zijn van een situatie waarin de plaats van het gehuurde gelijk blijft nu die plannen immers behelzen het in tweeën verdelen van de etages waar [gedaagde] momenteel woont om daar twee woningen te realiseren. Volgens [eiseres] zou [gedaagde] na renovatie dan terug kunnen keren naar één van deze twee gerenoveerde appartementen. De kantonrechter is van oordeel dat evident is dat in dat geval van een gelijke plaats van het gehuurde geen sprake meer kan zijn. Er zou dan immers een geheel ander te verhuren object ontstaan, met een substantieel kleinere omvang en een andere indeling, tegen een andere huurprijs en vermoedelijk ook met andere afspraken omtrent het gebruik van het gehuurde aangezien [gedaagde] dan te maken zou hebben met buren, zowel naast hem als onder hem. Een en ander is van een dusdanig wezenlijk karakter dat de kantonrechter van oordeel is dat niet kan worden gezegd dat dan sprake is van een renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst.
4.8.
Gelet op al het voorgaande wijst de kantonrechter de vorderingen van [eiseres] af.
4.9.
[eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot aan dit vonnis begroot op € 793,00 aan salaris gemachtigde. Dat is het vaste tarief voor een gemiddeld kanton kort geding op tegenspraak. De door [gedaagde] gevorderde wettelijke rente over deze kosten zal eveneens worden toegewezen zoals hierna in het dictum vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot aan dit vonnis vastgesteld op € 793,00, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
verklaart de onder 5.2 opgenomen proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2023.
LC