Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10770818 \ CV EXPL 23-4621
Vonnis in kort geding van 30 november 2023
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. W.E. Widdershoven,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. R.H.J.G. Borger.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de producties van [eiser]
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 20 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [gedaagde] .
- de producties van [eiser]
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 20 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [gedaagde] .
1.2.
Vervolgens is vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[eiser] en [gedaagde] hebben een huurovereenkomst met elkaar gesloten. Op grond daarvan verhuurt [eiser] aan [gedaagde] de woonruimte aan het adres [adres] te [woonplaats 2] .
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing (hierna: de algemene bepalingen).
2.3.
Krachtens de huurovereenkomst is [gedaagde] de huur en het voorschot bij vooruitbetaling verschuldigd, uiterlijk te voldoen op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft. De kale huurprijs bedraagt volgens artikel 4 van Pro de huurovereenkomst € 725,00 per maand en het voorschot € 125,00 per maand. Verder bepaalt de huurovereenkomst dat [gedaagde] een borg van € 2.000,00 aan [eiser] verschuldigd is, te betalen ten tijde van het ondertekenen van de huurovereenkomst.
2.4.
[gedaagde] heeft na aanvang van de huurovereenkomst werkzaamheden uitgevoerd in het gehuurde.
2.5.
Bij dagvaarding van 11 mei 2023 heeft [eiser] in kort geding (voor zover hier van belang) gevorderd om [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de huurachterstand van (op dat moment) € 5.380,00.
2.6.
Bij vonnis van 5 juni 2023 (zaaknummer 10488611 CV EXPL 23-1841) heeft de kantonrechter (als voorzieningenrechter) de vorderingen van [eiser] afgewezen.
2.7.
[gedaagde] heeft voor het laatst op 12 mei 2023 een (huur)betaling aan [eiser] verricht.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert:
[gedaagde] te veroordelen het gehuurde te ontruimen en te verlaten binnen veertien dagen na betekening van het vonnis,
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente over € 950,00 vanaf de dag van verzuim tot 13 juni 2023,
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 1.050,00 restant waarborgsom, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van verzuim tot de dag van betaling,
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 8.841,50, althans € 6.291,50 aan achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf iedere dag van verzuim tot de dag van betaling,
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 967,25 per maand of gedeelte daarvan vanaf 1 december 2023 tot de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van verzuim tot de dag van betaling,
[gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen één maand na betekening van het vonnis in oude staat te herstellen en de zaken genoemd in 7.6. van de dagvaarding terug te plaatsen, althans te (laten) vervangen door zaken van minimaal dezelfde kwaliteit, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 200,00 per dag of dagdeel dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft, tot een maximum van € 20.000,00, althans [eiser] te machtigen om deze werkzaamheden op kosten van [gedaagde] te laten verrichten in het geval [gedaagde] nalaat om binnen twee weken na de ontruim aan deze veroordeling te voldoen,
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van de proceskosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
4.De beoordeling
huurachterstand en waarborgsom
4.1.
In het vorige kort geding is de vordering van [eiser] om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de (destijds) gestelde huurachterstand en niet betaalde waarborgsom afgewezen omdat [gedaagde] zich kon beroepen op een mondelinge afspraak met [eiser] . Die gestelde afspraak komt er op neer dat hij in ruil voor de verbouwingswerkzaamheden de borg en de eerste drie maanden huur niet verschuldigd zou zijn. De kantonrechter heeft in het vonnis van 5 juni 2023 dit verweer gehonoreerd en de vordering van [eiser] daarom afgewezen.
4.2.
De vordering die [eiser] nu in kort geding heeft geformuleerd, bestaat onder meer weer uit de huurachterstand die [gedaagde] heeft opgebouwd doordat hij de eerste drie maanden geen huur betaald heeft en door het (deels) niet betalen van de waarborgsom. [gedaagde] doet in reactie hierop andermaal een beroep op de in 4.1. genoemde afspraak met [eiser] . De kantonrechter ziet in hetgeen partijen over en weer aangevoerd hebben geen grond om over dit onderdeel van de vordering van [eiser] anders te oordelen dan de kantonrechter in het vonnis van 5 juli 2023 gedaan heeft. Het verweer van [gedaagde] roept te veel twijfels over de verschuldigdheid van de huur van de eerste drie maanden alsmede de waarborgsom. In de reeds aanhangig gemaakte bodemprocedure kan (zo nodig via nadere bewijslevering) worden onderzocht of de door [gedaagde] gestelde afspraak is gemaakt. In ieder geval is de uitkomst van die procedure op dit moment ongewis, zodat in dit kort geding daarop niet vooruitgelopen kan worden.
4.3.
Op grond van voorgaande overwegingen zijn de onderdelen 2. en 3. van [eiser] ’ vordering niet toewijsbaar. Dat [gedaagde] de waarborgsom verschuldigd is en met de betaling daarvan in verzuim is, is op dit moment immers nog te onzeker. Die onzekerheid heeft ook te gelden voor een gedeelte van de door [eiser] gevorderde betaling van de huurachterstand van € 8.841,50. Dit bedrag is immers onder meer gebaseerd op de veronderstelling dat [gedaagde] huur verschuldigd is over de eerste drie maanden.
4.4.
Subsidiair vordert [eiser] betaling van een lagere huurachterstand van € 6.291,50. Daarbij is [eiser] uitgegaan van de achterstand ten bedrage van € 8.841,50 zoals becijferd op bladzijde 11 en 12 van de dagvaarding, waarop hij dan een bedrag van drie maal
€ 850,00 (de huur van de eerste drie maanden) in mindering heeft gebracht. [eiser] is hierbij uitgegaan van de volgende maandelijks verschuldigde huurbedragen:
- per 1 oktober 2021 € 850,00 (€ 750,00 kale huur en € 100,00 voorschot)
- per 1 oktober 2022 € 867,25 (€ 767,25 kale huur en € 100,00 voorschot)
- per 1 januari 2023 € 967,25 (€ 767,25 kale huur en € 200,00 voorschot)
4.5.
[gedaagde] heeft in reactie op [eiser] ’ subsidiaire vordering ook een beroep gedaan op de hiervoor reeds genoemde afspraak. Dat kan hem niet baten aangezien bij de berekening van deze subsidiaire vordering de verschuldigdheid van de eerste drie maanden huur buiten beschouwing is gelaten. [gedaagde] stelt nu niet dat de afspraak zich ook uitstrekte tot de maanden daarna. Die stelling zou de kantonrechter overigens in dit kort geding verworpen hebben omdat die in het licht van hetgeen [gedaagde] in het eerste kort geding aangevoerd heeft, namelijk dat de afspraak slechts zag op de eerste drie maanden (en de waarborgsom), onaannemelijk zou zijn.
4.6.
[gedaagde] voert verder aan dat hij in de bodemzaak in reconventie een vordering tot huurprijsverlaging zal dienen. Voor zover dit is bedoeld als een verweer tegen de in dit kort geding gevorderde huurachterstand van € 6.291,50, is de kantonrechter van oordeel dat ook dit verweer [gedaagde] niet kan baten. Hij laat immers na om te concretiseren hoe hoog de huurprijsverlaging is die hij in reconventie gaat vorderen en ook laat hij in het midden welke consequenties dit zou moeten hebben voor de toewijsbaarheid van de door [eiser] ’ gevorderde huurachterstand van € 6.291,50. Het verweer is daardoor te onbepaald en moet daarom worden verworpen.
4.7.
[gedaagde] beroept zich daarnaast op verrekening van de huurachterstand met een door hem aan [eiser] gefactureerd bedrag van € 6.534,00. Dit bedrag heeft betrekking op 120 uur verrichte werkzaamheden door [gedaagde] tegen een loon van € 45,00 per uur exclusief 21% btw (productie 6 van [gedaagde] ).
4.8.
Het verrekeningsverweer wordt ook verworpen. Het standpunt van [eiser] dat in art. 16 van Pro de algemene bepalingen is opgenomen dat de huurder geen beroep kan doen op verrekening, is namelijk juist en [gedaagde] heeft daar niets tegenin gebracht. Los daarvan is de gegrondheid van het verrekeningsverweer niet eenvoudig vast te stellen. [gedaagde] stelt de werkzaamheden in opdracht van [eiser] verricht te hebben. [eiser] betwist echter opdracht gegeven te hebben tot de door [gedaagde] gefactureerde werkzaamheden. Wel stelt [eiser] toestemming gegeven te hebben voor het verwijderen van de kastenwand om zodoende de woonkamer bij de derde slaapkamer te betrekken en dat [gedaagde] (als huurder en dus niet als opdrachtnemer) dit werk voor eigen rekening verricht heeft. Gelet op deze partijdiscussie is de gegrondheid van het verrekeningsverweer niet eenvoudig vast te stellen.
4.9.
[gedaagde] voert verder aan dat [eiser] bij de berekening van de huurachterstand is uitgegaan van onjuiste (te hoge) kale huur- en voorschotbedragen. Ten aanzien van dit verweer overweegt de kantonrechter als volgt.
4.9.1.
[eiser] heeft bij brief van “september 2022” (productie 13 bij dagvaarding) aan [gedaagde] medegedeeld dat de kale huurprijs van € 750,00 met ingang van 1 oktober 2022 met 3%, dus met € 22,50 word verhoogd. [eiser] wijst erop dat de huurprijs op dat moment per ongeluk met een te hoog percentage verhoogd is en dat daarom moet uitgegaan worden van de juiste verhoging van 2,3%. In reactie hierop wijst [gedaagde] er om te beginnen terecht op dat de kale huurprijs vóór de verhoging per 1 oktober 2022 niet € 750,00 maar € 725,00 bedroeg. In de huurovereenkomst is in artikel 4 het Pro maandelijks verschuldigde bedrag van
€ 850,00 uitgesplitst in € 725,00 kale huur en € 125,00 voorschot. Daarnaast wijst [gedaagde] er terecht op dat krachtens de huurovereenkomst de huurprijs “op voorstel van de verhuurder” kan worden gewijzigd. Met [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat dit beding in wezen een verwijzing is naar de wettelijke regeling voor wijziging van de huurprijs. In de wettelijke regeling wordt immers ook vermeld dat de verhuurder een voorstel tot wijziging van de huurprijs dient te doen. Vaststaat dat [eiser] niet conform de wettelijke regeling een dergelijk voorstel gedaan heeft en het gevolg daarvan is dat de voordien geldende huurprijs verschuldigd blijft (zie art. 7:252 lid 4 BW Pro). Zelfs als [eiser] gevolgd moet worden in zijn stelling dat op grond van art. 7:248 BW Pro het huurprijswijzigingsbeding de wettelijke regeling opzij zet, dan nog moet worden geoordeeld dat [eiser] geen recht heeft op de huurprijsverhoging aangezien hij daartoe krachtens het beding een voorstel moet doen en een dergelijk voorstel heeft hij niet gedaan.
4.9.2.
Voor de vaststelling van de huurachterstand zal de kantonrechter op grond van voorgaande overwegingen dus uitgaan van een door [gedaagde] verschuldigde kale huurprijs van € 725,00 per maand.
4.9.3.
Krachtens de huurovereenkomst is [gedaagde] een voorschot van € 125,00 per maand verschuldigd. [eiser] heeft het voorschot per 1 januari 2023 verhoogd naar € 200,00. Hij verwijst daartoe naar een door hem aan [gedaagde] op 31 december 2021 (bedoeld zal zijn: 2022) verstrekte afrekening. [gedaagde] wijst in reactie hierop op de door hem overgelegde productie 9. Dat is een op 30 december 2022 gedateerde afrekening van het energieverbruik over de periode 1 oktober 2021 tot en met 30 juni 2022. [gedaagde] betwist dus niet dat hij deze afrekening eind december 2022 heeft ontvangen. Anders dan [gedaagde] betoogt, volgt uit art. 7:261 BW Pro niet dat, omdat deze afrekening eerst eind december 2022 is verstrekt, het voorschot eerst mag worden verhoogd per 1 februari 2023. Het verweer van [gedaagde] dat de afrekening geen grond biedt voor de verhoging van het voorschot kan hem evenmin baten. Het gaat er namelijk om of het nieuwe voorschot in redelijke verhouding staat tot de te verwachten kosten. Het feit dat [gedaagde] in de periode van 1 oktober 2021 tot en met 30 juni 2022 teveel voorschot betaald heeft, duidt er niet zonder meer op dat het nieuwe voorschot niet in redelijke verhouding staat tot de te verwachten kosten. [eiser] heeft in dat verband namelijk verwezen naar de explosief gestegen energieprijzen en daar heeft [gedaagde] niets tegenin gebracht. Bovendien overweegt de kantonrechter dat, als [gedaagde] het niet eens was met de hoogte van het nieuwe voorschot per 1 januari 2023, hij daartegen rechtsmiddelen had kunnen aanwenden. Gesteld noch gebleken is dat hij dat gedaan heeft. Hieruit volgt dat er voor wat betreft de door [eiser] berekende huurachterstand geen grond is om uit te gaan van een lager voorschotbedrag dan hij aan [gedaagde] in rekening gebracht heeft.
4.10.
Op grond van de overwegingen hiervoor in 4.9. staat voorshands vast dat de kale huurprijs van € 725,00 tot op heden ongewijzigd is gebleven en dat het overeengekomen voorschot van € 125,00 met ingang van 1 januari 2023 is verhoogd naar € 200,00. Uitgaande van deze verschuldigde bedragen is aan [gedaagde] blijkens het overzicht op pagina 11 van de dagvaarding over de maanden oktober tot en met december 2022 € 81,75 (3 x € 27,25) en over de maanden januari tot en met november 2023 € 464,75 (11 x € 42,25) te veel in rekening gebracht. Hieruit volgt dat van de subsidiair gevorderde huurachterstand een bedrag van € 5.745,00 (€ 6.291,50 - € 81,75 - € 464,75) zal worden toegewezen. Ook zal [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente over dit bedrag, vanaf iedere afzonderlijke dag van verzuim tot de dag van betaling.
ontruiming
4.11.
De huurachterstand van € 5.745,00 is een ernstige tekortkoming in de nakoming van de zijde van [gedaagde] en zou in een bodemprocedure hoogstwaarschijnlijk voldoende grond voor ontbinding van de huurovereenkomst zijn. Vooruitlopend daarop is in dit kort geding de gevorderde ontruiming van het gehuurde dus toewijsbaar. [gedaagde] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen binnen twee weken na betekening van dit vonnis.
huurbetalingen tot ontruiming
4.12.
[gedaagde] zal verder worden veroordeeld tot betaling van de maandelijks verschuldigde huur vanaf 1 december 2023 tot het tijdstip van de ontruiming. [eiser] vordert een maandelijks bedrag van € 967,25. Op grond van de overwegingen in 4.9 en verder, zal een bedrag van € 925,00 worden toegewezen, telkens te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van verzuim tot de dag van betaling.
terugbrengen/herstellen van het gehuurde in de oude staat
4.13.
Partijen discussiëren over de vraag of [gedaagde] alle werkzaamheden in opdracht dan wel met toestemming van [eiser] heeft verricht. [eiser] stelt dat dit niet het geval was en [gedaagde] heeft onderbouwd gesteld dat die toestemming wel degelijk gegeven is. [eiser] hecht naar het oordeel van de kantonrechter te veel waarde aan het feit dat hij nimmer schriftelijk heeft ingestemd met de door [gedaagde] verrichte werkzaamheden. Indien [gedaagde] ’s betoog juist is dat alle werkzaamheden met medeweten en (mondelinge of stilzwijgende) instemming van [eiser] zijn verricht, kan [eiser] zich niet met succes beroepen op het ontbreken van een schriftelijk stuk waarin hij zijn toestemming voor de werkzaamheden heeft vastgelegd. De kantonrechter is van oordeel dat op dit moment te veel onzekerheid bestaat over de in een bodemprocedure te nemen beslissing over dit geschilpunt. Daarom kan op dit onderdeel nu geen voorziening worden getroffen die op de beslissing in een bodemprocedure anticipeert. Onderdeel 6 van [eiser] ’ vordering zal dus worden afgewezen.
4.14.
[gedaagde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op:
- dagvaarding € 129,85
- griffierecht € 244,00
- salaris gemachtigde
totaal € 1.166,85
De wettelijke rente over dit bedrag zal worden toegewezen met ingang van de vijftiende dag na vandaag tot de dag van betaling.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om het pand aan de [adres] [woonplaats 2] en aanhorigheden binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 5.745,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf iedere afzonderlijke verzuimdatum tot de dag van betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 925,00 per maand, te rekenen vanaf 1 december 2023 tot het moment van de feitelijke ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover, vanaf de dag van verzuim tot de dag van betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.166,85, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na vandaag tot de dag van betaling,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken.