Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 29 november 2023
in de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer: C/03/307198 / HA ZA 22-304 van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [plaatsnaam] ,
2.
[eiser sub 2],
[eiser sub 2],
wonende te [plaatsnaam] ,
eisers,
advocaat mr. J.R.P.M. Scheepers te Roermond,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [plaatsnaam] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [plaatsnaam] ,
gedaagden,
advocaat mr. R.M.I. Cornelissen te Roermond,
en in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/03/312937 / HA ZA 23-2 van
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [plaatsnaam] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [plaatsnaam] ,
eisers,
advocaat mr. R.M.I. Cornelissen te Roermond,
tegen
maatschap
MAAT MAKELAARDIJ,
MAAT MAKELAARDIJ,
gevestigd te Roermond,
gedaagde,
advocaat mr. M.J.G. Boender-Lamers te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [eisers ] , [gedaagden] en Maat Makelaardij genoemd worden.
1.De procedures
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt in de hoofdzaak uit:
1. de dagvaarding
2. de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring
3. de antwoordconclusie in incident
4. het vonnis in het vrijwaringsincident van 9 november 2022
5. de conclusie van antwoord in de hoofdzaak
6. de akte overlegging productie 8 van [gedaagden]
7. de akte overlegging producties 16 tot en met 18 van [eisers ]
8. de akte overlegging productie 19 van [eisers ]
9. het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 19 september 2023 met daaraan gehecht spreekaantekeningen van [eisers ] en van [gedaagden]
10. de akte overlegging productie 20 van [eisers ]
11. de antwoordakte tevens akte overlegging producties 9 en 10 van [gedaagden] .
1.2.
Het verloop van de procedure blijkt in de vrijwaring uit:
12. de dagvaarding
13. de incidentele conclusie houdende een vordering ex artikel 843a Rv
14. de conclusie van antwoord in vrijwaring
15. het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 19 september 2023 met daaraan gehecht de spreekaantekeningen van [gedaagden]
16. de akte tevens houdende vermeerdering van eis van [gedaagden]
17. de antwoordakte van Maat Makelaardij.
1.3.
Verwijzing naar bijlagen vindt plaats door vermelding van het nummer van het processtuk gevolgd door het nummer van de bijlage.
1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Het geschil in de hoofdzaak
2.1.
[eisers ] heeft op 12 augustus 2016 de woning aan de [adres] te [plaatsnaam] , gekocht van [gedaagden] voor € 285.000,- (verkoopbrochure bijlage 1,3, koopakte bijlage 1,1). De notariële levering heeft op 9 september 2016 plaatsgevonden (bijlage 1,2). Het verkoopproces is begeleid door Maat Makelaardij.
2.2.
In november 2021 is [eisers ] begonnen met de aanleg van een zwembad in de achtertuin (foto’s bijlage 1,4). Dat zwembad zou ongeveer 10,5 x 5 meter groot en 1,60 meter diep worden, waarvoor dus ongeveer 85 kubieke meter moest worden uitgegraven. De bovenlagen van die grond werden verspreid over de rest van de tuin en de onderlagen zijn afgevoerd naar een grondbank in Horn. Daarnaast lag er nog 45 kubieke meter grond klaar om afgevoerd te worden (afkomstig van de bouw van een garage). Op dat moment werd een milieucontrole uitgevoerd namens de provincie Limburg en werden de graaf- en bouwwerkzaamheden per direct stilgelegd, omdat het een illegale bodemsanering zou betreffen (e-mail van de Regionale Uitvoeringsdienst (RUD) Zuid-Limburg van 19 november 2021 bijlage 1,5). Ingevolge een rapport “ [naam rapport] ” van 25 november 2011 (bijlage 1,6) en een brief van de provincie Limburg aan [gedaagden] van 10 juni 2014 (bijlage 1,9) was sprake van een ‘ernstig geval van bodemverontreiniging’ waardoor afgraven van grond en het afvoeren daarvan via speciale procedures moet verlopen.
2.3.
[eisers ] stelt dat [gedaagden] op de hoogte was van het genoemde rapport en brief, maar heeft nagelaten om hem daarover te informeren. Wel is aan [eisers ] het “ [naam rapport] ” van 15 oktober 2010 (bijlage 1,8) overhandigd (zoals ook in de koopovereenkomst is vermeld, bijlage 1,1 blz. 8), maar dat bevatte slechts algemene informatie. [eisers ] is van mening dat de bodemverontreiniging aan normaal gebruik in de weg staat en dat [gedaagden] zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Daardoor houdt [eisers ] [gedaagden] aansprakelijk voor de kosten van afvoer van de grond ad € 39.663,32 (bijlage 1,3) en prijsstijgingen als gevolg van het stilliggen van de werkzaamheden (bijlage 1,4), die hij niet gehad zou hebben als de grond niet verontreinigd was geweest.
2.4.
[eisers ] vordert dat de rechtbank voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair: [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om aan [eisers ] te betalen een schadevergoeding van € 47.010,60 althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag van verzuim althans de dag van dagvaarding;
subsidiair: de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden op grond van artikel 6:265 jo. 6:270 BW, en in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met de herstelkosten en/of geleden schade, begroot op €47.010,60 te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag van verzuim, althans vanaf de dag van dagvaarding althans een door U.E.A. in goede justitie te bepalen bedrag;
meer subsidiair: de koopovereenkomst op basis van artikel 6:230 lid 2 te wijzigen op grond van dwaling door eisers, waarbij het nadeel wat door eisers is geleden wordt opgeheven;
in alle gevallen:
gedaagden hoofdelijk re veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen een bedrag ad € 1.245,11 aan buitengerechtelijke (incasso)kosten;
gedaagden, ieder hoofdelijk, te veroordelen in de kosten van deze procedure, het salaris van de gemachtigde van eisers daaronder begrepen.
2.5.
[gedaagden] voert hiertegen verweer. Volgens [gedaagden] is [eisers ] wel geïnformeerd over de bodemverontreiniging. [gedaagden] wijst in dat kader op artikel 20 van de koopovereenkomst (bijlage 1,1) en doet een beroep op de onderzoeksplicht van [eisers ] . Genoemd artikel luidt:
“artikel 20 Aanvullend artikel historisch bodemonderzoek
“artikel 20 Aanvullend artikel historisch bodemonderzoek
Koper is ervan op de hoogte dat er vroeger op een gedeelte van het perceel een vuilnisbelt is geweest. Door ondertekening van onderhavige koopovereenkomst bevestigt koper een exemplaar te hebben ontvangen van het “ [naam rapport] ” d.d. 15 oktober 2010.”
Het geschil in de vrijwaringszaak
2.6.
[gedaagden] heeft zijn verkopend makelaar Maat Makelaardij in vrijwaring opgeroepen. Voor zover in de hoofdzaak zou komen vast te staan dat hij [eisers ] had moeten informeren over het rapport van 2011 en de brief van 2014, verwijt hij zijn makelaar dat deze dat nagelaten heeft en dus een beroepsfout heeft gemaakt. [gedaagden] stelt dat hij voorafgaand aan de levering heeft voorgesteld om beide betreffende documenten aan [eisers ] te verstrekken, maar dat de makelaar dat afgeraden heeft.
2.7.
[gedaagden] vordert – na eiswijziging – dat de rechtbank bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. Maat Makelaardij zal veroordelen om aan [gedaagden] te betalen datgene waartoe [gedaagden] in de hoofdzaak jegens [eisers ] mocht worden veroordeeld, met inbegrip van de kostenveroordeling in de hoofdzaak,
II. Maat Makelaardij zal veroordelen om aan [gedaagden] te betalen de totale kosten inzake de rechtsbijstandverlening in de hoofdzaak als gevolg van de fout van Maat Makelaardij, in totaal zijnde € 15.638,23,
III. met veroordeling van Maat Makelaardij in de kosten van de vrijwaringsprocedure, waaronder inbegrepen een bedrag voor het salaris van de advocaat van [gedaagden] .
2.8.
Maat Makelaardij betwist een fout te hebben gemaakt. Verder voert Maat Makelaardij aan dat een causaal verband ontbreekt tussen de door [gedaagden] gevorderde schade en de gestelde fout.
2.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
3.De beoordeling
in de hoofdzaak
Normaal gebruik, mededelingsplicht en onderzoeksplicht
3.1.
Degene die een woning koopt, mag in het algemeen verwachten dat die woning geschikt is voor normaal gebruik. Of die verwachting gerechtvaardigd is, hangt onder andere af van hetgeen hem meegedeeld is door de verkoper en datgene wat hijzelf had kunnen zien of onderzoeken. Het is een ingewikkeld juridisch stramien (neergelegd in art. 17 van Boek 7 Burgerlijk Wetboek), waarover veel jurisprudentie bestaat en waarvan voor de beoordeling alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
3.2.
Alvorens die omstandigheden te kunnen wegen, is als eerste van belang welke beperking van het gebruik uit de bodemonderzoeken voortvloeide. Uit de onderzoeken kan daarover het volgende worden afgeleid.
3.3.
In het “ [naam rapport] ” van 15 oktober 2010 door Royal Haskoning (bijlage 1,8, hierna: het rapport 2010) wordt als doelstelling genoemd om vast te stellen óf er een stortplaats (van huishoudelijk afval) is geweest, waar die precies is geweest en wat en hoe diep er is gestort (blz. 1). In het rapport 2010 blijkt dat de locatie tussen 1938 en 1948 is gebruikt als stortplaats (blz. 8). Uit een kadastrale tekening (bijlage 2 bij het rapport 2010) blijkt dat de grens daarvan liep over het perceel ( [perceelnummer] ) van [gedaagden] . Voor zover de rechtbank na behoorlijke kennisname van het rapport 2010 begrijpt, bevat het geen specifieke verwijzingen naar de locatie van de woning van [gedaagden] of aanwijzingen voor ernstige verontreiniging in het algemeen. Onder ‘Aanbevelingen’ (blz. 25) wordt geadviseerd om de onderzoeksvraag nader te beantwoorden door ‘niet enkel gebruik te maken van de gebruikelijke wijze van onderzoek door middel van handboringen’ en om ‘aanwezige informatie bij andere bewoners in het gebied te ontsluiten’. De rechtbank bespreekt dit rapport 2010 iets uitvoeriger omdat het ook een rol speelt bij de later te bespreken vraag of het feit dat [eisers ] dit rapport wél van [gedaagden] had ontvangen, hem niet verplichtte om zélf nader onderzoek te doen.
3.4.
In het rapport “ [naam rapport] ” van 25 november 2011 van Royal Haskoning (bijlage 1,6, hierna kortweg het rapport 2011). Als doel van dit rapport wordt genoemd (blz. 1) het ‘vaststellen of en zo ja waar sprake is van risico’s voor de mens (…)’. In het rapport blijkt dat het perceel van [eisers ] (toen: [gedaagden] ) zelf ( [perceelnummer] ) als een van vijf deellocaties (A) heeft gediend waar een tiental boringen zijn verricht (blz. 14). In de interpretatie daarvan (blz. 15 en 16) wordt aangegeven dat in boring O17 matig tot sterk verhoogde concentraties zware metalen (koper, lood en zink) in de bovengrond zijn aangetroffen en dat in boring D11 tussen 60 en 80 centimeter diepte een sterk verhoogde concentratie lood is aangetroffen. Gelet op het gebruik van de grond (‘woning met tuin’ en ‘Plaatsen waar kinderen spelen’) ‘is geen contact mogelijk met de sterke verontreiniging met lood en zink in de ondergrond. Daarmee is voor de locatie geen sprake van een actueel humaan risico’ (blz. 16, 2e alinea). Op blz. 43 wordt deze conclusie nog eens herhaald na als resultaat van onderzoek te vermelden: ‘Bovengrond: matig tot sterk verhoogde concentraties zware metalen; Ondergrond: sterk verhoogde concentraties zware metalen’.
3.5.
Bij brief van 10 juni 2014 van de Provincie Limburg aan de eigenaar van [adres] (toen: [gedaagden] ) concludeert de provincie (onder 1) dat zij ‘als bevoegd gezag Wet bodembescherming (hebben) geconcludeerd dat de aanwezige stort bij normaal gebruik van het perceel geen risico oplevert voor de gezondheid’. In de brief wordt verhaald dat onderzoek van de GGD uitwijst dat de bovenste halve meter van de grond ‘van voldoende kwaliteit is om zonder zorgen te kunnen tuinieren, spelen en gewassen te verbouwen’, en dat voor de laag eronder, hoewel van ‘minder goede kwaliteit’, hetzelfde geldt. Om te voorkomen dat licht verontreinigde grond vermengd wordt met schone grond, wordt in de brief (onder 4) een meldingsplicht op grond van de Wet bodembescherming opgelegd als grond naar elders (buiten het perceel) wordt verplaatst. “Het kan dan namelijk nodig zijn, dat een aanvullend bodemonderzoek en/of een saneringsplan bij ons moet worden ingediend. Dan betreft het bijvoorbeeld de aanleg van een kelder of zwembad” (onder 4, laatste alinea).
3.6.
De rechtbank keert terug naar de vraag of de hierboven beschreven situatie het normale gebruik van de woning in de weg staat en of er een plicht aan de zijde van [gedaagden] bestond om [eisers ] te informeren. Ondanks de lange uiteenzetting is het goed om vast te stellen dat de aanwezigheid van zware metalen in de bodem angstwekkend klinkt, maar zowel volgens het rapport van 2011 als de brief van 2014 geen humaan risico of risico voor de gezondheid oplevert. Daarmee staat die verontreiniging niet aan het normale gebruik van de woning in de weg. De beperking waar het hier om draait, is de meldingsplicht en de consequenties (tot sanering en afzonderlijke afvoer) die deze met zich meebrengt. In de brief van 2014 is uitdrukkelijk opgenomen dat er geen formeel besluit genomen kan worden, omdat de verontreiniging niet geheel in beeld is, maar dat het wel een formele verslaglegging (in de zin van de Wet bodembescherming) betreft. Daarmee zou deze beperking vergeleken kunnen worden met een soort kwalitatieve verbintenis; de meldingsplicht rust namelijk niet alleen op degene die de brief ontvangt, maar op elke opvolgende bewoner. Zoals [eisers ] met juistheid opmerkt, staan in de brief als voorbeelden voor het doen van zo’n melding, het aanleggen van een zwembad of kelder. Hoewel dat geen werkzaamheden zijn die elke eigenaar uitvoert, is het onderdeel van het eigendomsrecht dat het tot de vrijheid behoort om dat te kunnen doen. Nu daaraan een formele en significante beperking is verbonden die officieel aan [gedaagden] als eigenaar van de woning is bekend gemaakt, is de rechtbank van oordeel dat op [gedaagden] de rechtsplicht rustte om bij verkoop van zijn woning de meldingsplicht die aan hem was opgelegd, aan [eisers ] door te geven door hem daarover te informeren.
3.7.
[gedaagden] voert daartegen aan dat op [eisers ] een onderzoeksplicht rust, welke onderzoeksplicht [eisers ] heeft geschonden. De rechtbank oordeelt hier als volgt over. Hierboven is al gememoreerd dat de in het rapport van 2011 vastgestelde aanwezigheid van zware metalen kopers gemakkelijk kan afschrikken, zoals kennelijk al eerder bij deze woning was gebeurd, ondanks dat díe aanwezigheid geen risico’s voor de gezondheid opleverde. Het is kennelijk een bewuste strategie geweest van [gedaagden] om met het ‘onschuldige’ rapport van 2010 de koper formeel te informeren, in de hoop dat hem dit zou ontheffen van zijn eigen plicht om over de concreet opgelegde meldingsplicht te informeren. De rechtbank gaat hierin niet mee nu ook in de jurisprudentie wordt aangenomen dat de mededelingsplicht zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht.
3.8.
Anderzijds moet worden vastgesteld dat het rapport van 2010 vervolgonderzoek adviseerde en een oplettende lezer en potentieel koper daarin aanleiding had kunnen zien om daarover uitdrukkelijk informatie te vragen aan bijvoorbeeld de makelaar. Door dat niet te doen, heeft [eisers ] ook verzaakt in zijn onderzoeksplicht. Omdat voor de rechtbank de mededelingsplicht in deze zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht, zal in deze bepaald worden dat 25% van de schade voor rekening van [eisers ] zal blijven.
Klachtplicht
3.9.
[gedaagden] heeft een beroep gedaan op de klachtplicht, zoals neergelegd in artikel 7:23 BW. Door [gedaagden] is gesteld dat [eisers ] had behoren te weten dat sprake is van een ernstige bodemverontreiniging, omdat dit bij de hypotheekaanvraag ter financiering van de aankoop naar voren had moeten komen. Volgens [gedaagden] zijn eerdere kandidaat-kopers immers afgehaakt, omdat zij geen hypotheek konden verkrijgen wegens de bodemverontreiniging. Door [eisers ] is het taxatierapport overgelegd, dat in opdracht van de financier is opgemaakt. In tegenstelling tot hetgeen door [gedaagden] is aangevoerd, blijkt daaruit niet van een ernstige mate van bodemverontreiniging met saneringsplicht.
3.10.
Daarnaast geldt dat [eisers ] het taxatierapport pas na het sluiten van de koopovereenkomst heeft ontvangen en daar dus niet eerder kennis van had kunnen nemen. Het taxatierapport heeft er dus niet toe geleid dat [eisers ] had behoren te weten dat sprake is van een ernstige bodemverontreiniging. Het beroep op de klachtplicht slaagt dan ook niet.
Conclusie
3.11.
Samengevat is sprake van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW. [gedaagden] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Ingevolge artikel 6:74 BW dient [gedaagden] de schade, die [eisers ] dientengevolge lijdt te vergoeden.
3.12.
Door [eisers ] wordt vergoeding van de gemaakte saneringskosten gevorderd. Deze kosten zijn echter geen direct gevolg van de tekortkoming. Om de schade te kunnen bepalen moet een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie waarin hij gekocht heeft en van de hypothetische situatie dat [eisers ] wel op de hoogte was geweest van de meldingsplicht.
3.13.
[eisers ] heeft onbetwist gesteld dat hij bij een juiste voorstelling van zaken de woning niet voor een bedrag van € 285.000,- zou hebben gekocht. Tot welke prijsvermindering de bodemverontreiniging en saneringsplicht zouden hebben geleid, kan naar het oordeel van de rechtbank alleen geschat worden. De rechtbank acht het aannemelijk dat partijen een koopsom van € 260.000,- zouden zijn overeengekomen, hetgeen feitelijk een prijsvermindering van € 25.000,- inhoudt. Nu daarvan 25% voor rekening van [eisers ] zal blijven, zal de rechtbank het resterende bedrag van € 18.750,- als schade toewijzen, te vermeerderen met de rente daarover vanaf de datum van de koopovereenkomst.
3.14.
[gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eisers ] worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers ] worden begroot op:
- dagvaarding € 129,82
- griffierecht 1.301,00
- salaris advocaat
1.532,00(2,0 punten × tarief € 766,00)
1.532,00(2,0 punten × tarief € 766,00)
Totaal € 2.962,82
in de vrijwaring
Tekortkoming in de nakoming
3.15.
Tijdens de mondelinge behandeling is door Maat Makelaardij erkend dat [gedaagden] alle informatie met betrekking tot de bodemverontreiniging heeft gedeeld met Maat Makelaardij. Maat Makelaardij had [eisers ] moeten informeren, maar heeft dit niet gedaan.
3.16.
Dit zwijgen, daar waar Maat Makelaardij had moeten spreken, kwalificeert als een beroepsfout. Een dergelijke beroepsfout levert zowel een onrechtmatige daad op jegens [eisers ] als een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de tussen [gedaagden] en Maat Makelaardij gesloten overeenkomst van opdracht. [gedaagden] mocht immers op grond van de overeenkomst verwachten dat Maat Makelaardij aan (aspirant-)kopers volledige en juiste verkoopinformatie zou verschaffen. Dit dringt temeer nu [gedaagden] Maat Makelaardij heeft voorzien van alle bij hem beschikbare stukken met betrekking tot de bodemverontreiniging en expliciet heeft verzocht om ervoor te zorgen dat [gedaagden] volledig gevrijwaard zou worden.
3.17.
Nu Maat Makelaardij jegens [gedaagden] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht, dient zij, wanneer het door haar gevoerde verweer niet slaagt, de door [gedaagden] geleden schade te vergoeden.
Werkelijke advocaatkosten hoofdzaak
3.18.
Na vermeerdering van eis vordert [gedaagden] vergoeding van de werkelijke advocaatkosten, zoals [gedaagden] die heeft gemaakt om zich in de hoofdzaak te verweren. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt.
3.19.
Een vrijwaringsprocedure geeft een in de hoofdzaak betrokken partij de mogelijkheid om de gevolgen van verlies van de hoofdzaak af te wentelen op de in vrijwaring opgeroepen partij. Voor andere vorderingen is in een vrijwaringsprocedure als de onderhavige in beginsel geen plaats en daarvoor is in het vrijwaringsvonnis van 9 november 2022 ook geen toestemming gegeven, zodat slechts de vordering tot veroordeling van Maat Makelaardij tot vergoeding van hetgeen waartoe [gedaagden] jegens [eisers ] wordt veroordeeld, voor toewijzing in aanmerking komt.
3.20.
Ten overvloede overweegt de rechtbank dat zij geen aanleiding ziet om af te wijken van het liquidatietarief (dat hierna wordt besproken onder de proceskosten). Dat is slechts onder zeer bijzondere omstandigheden toegelaten. De rechtbank is van oordeel dat door [gedaagden] niet is toegelicht waarom volgens hem hiervan sprake is, zodat de vordering tot vergoeding van de werkelijke kosten ook om die grond wordt afgewezen.
Eigen schuld en schadebeperkingsplicht
3.21.
Maat Makelaardij voert het verweer dat sprake is van eigen schuld aan de zijde van [gedaagden] , zodat Maat Makelaardij niet gehouden is de door [gedaagden] geleden schade te vergoeden. Dit verweer wordt verworpen. [gedaagden] heeft Maat Makelaardij ingeschakeld als deskundige makelaar, heeft met Maat Makelaardij alle bij [gedaagden] bekende informatie gedeeld en heeft vertrouwd op het advies en de expertise van Maat Makelaardij.
3.22.
Maat Makelaardij voert verder nog aan dat [gedaagden] niet alle verweermogelijkheden heeft benut en daardoor heeft verzaakt in de schadebeperkingsplicht. Maat Makelaardij wijst in dat kader specifiek op de verklaring van de omwonende, welke niet in de hoofdzaak is overgelegd. [gedaagden] heeft die verklaring bij akte alsnog in het geding gebracht, doch dit heeft niet tot een andere uitkomst geleid, zodat ook dit verweer wordt verworpen.
Causaal verband
3.23.
Maat Makelaardij heeft uitdrukkelijk betwist dat sprake is van een causaal verband tussen de beroepsfout en de door [gedaagden] geleden schade. Daartoe heeft Maat Makelaardij aangevoerd dat [gedaagden] geen schade lijdt, althans dat die schade voor rekening van [gedaagden] moet blijven, omdat de prijsvermindering ook zou zijn gerealiseerd wanneer Maat Makelaardij [eisers ] wel zou hebben geïnformeerd. [eisers ] zou in dat geval immers een lagere koopsom hebben bedongen, zodat [gedaagden] ook in die situatie een lagere koopsom zou hebben ontvangen.
3.24.
Dit verweer slaagt niet. Bij de beoordeling van het bestaan van een causaal verband acht de rechtbank van doorslaggevend belang dat de door Maat Makelaardij geschonden norm er juist (mede) toe strekt ervoor te zorgen dat de verkoper en koper van een onroerende zaak een weloverwogen beslissing kunnen nemen met betrekking tot de aan- en verkoop van een onroerende zaak. Het is bij uitstek de makelaar, die het verkoopproces heeft begeleid en te dien aanzien de verkoper heeft geadviseerd, en dus de koper dient te informeren over de eigenschappen van de onroerende zaak. Tegen deze achtergrond acht de rechtbank het causale verband tussen de normschending door Maat Makelaardij en de thans door [gedaagden] gevorderde schade als gevolg van verlaging van de koopprijs aanwezig. Dat dringt temeer nu door [eisers ] weliswaar is gesteld dat hij de woning voor een lager bedrag zou hebben gekocht, maar niet is komen vast te staan dat [gedaagden] met een lagere koopprijs akkoord zou zijn gegaan. Wanneer Maat Makelaardij [eisers ] volledig zou hebben geïnformeerd, had [eisers ] wellicht een lagere koopsom bedongen en [gedaagden] onder die omstandigheden van de koop afgezien en de woning mogelijk tegen een hoger bedrag aan een derde verkocht. De conclusie is dat de schade (de verlaagde koopsom) het gevolg is van de beroepsfout van Maat Makelaardij.
3.25.
Gelet op de bijzondere verhouding tussen Maat Makelaardij en [gedaagden] , te weten dat Maat Makelaardij de deskundige makelaar is, is de rechtbank van oordeel dat Maat Makelaardij de volledige schade van [gedaagden] ter hoogte van € 18.750,00 dient te dragen. Maat Makelaardij is een deskundige makelaar, die voor zijn dienstverlening een hoge courtage ontvangt. Wanneer Maat Makelaardij de dienstverlening niet op een juiste wijze uitoefent, is het aan Maat Makelaardij om de consequenties daarvan te dragen. Dit klemt temeer nu in dit geval [gedaagden] zelfs op de juiste handelwijze heeft aangedrongen, maar Maat Makelaardij daar kennelijk geen gevolg aan heeft gegeven. Maat Makelaardij dient dan ook de volledige schade van [gedaagden] voor haar rekening te nemen.
Klachtplicht
3.26.
Maat Makelaardij heeft zich verweerd met een beroep op de klachtplicht. Maat Makelaardij heeft aangevoerd door het tijdsverloop niet meer na te kunnen gaan of zij de beschikking had over het rapport “ [naam rapport] ” van 25 november 2011 en in hoeverre zij het bestaan daarvan met [eisers ] heeft gedeeld. Datzelfde geldt ook met betrekking tot de feitelijke gang van zaken rondom de koopovereenkomst, zodat daar volgens Maat Makelaardij door [gedaagden] te laat over wordt geklaagd.
3.27.
In artikel 6:89 BW is bepaald dat een schuldeiser op een gebrek in een prestatie geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar ter zake heeft geprotesteerd. Nadat [gedaagden] door [eisers ] aansprakelijk is gesteld, heeft [gedaagden] de aansprakelijkheidsstelling meteen doorgestuurd naar Maat Makelaardij. Volgens de rechtbank heeft [gedaagden] dan ook meteen geklaagd nadat hij het gebrek in de prestatie, te weten het feit dat Maat Makelaardij [eisers ] niet volledig had geïnformeerd over de bodemverontreiniging, bij Maat Makelaardij geklaagd.
3.28.
De stelling van Maat Makelaardij als zou [gedaagden] reeds in 2016 bekend zijn met het gebrek, kan de rechtbank niet volgen. Immers, [gedaagden] heeft Maat Makelaardij destijds verzocht een vrijwaringsclausule op te nemen in de koopovereenkomst, om aansprakelijkheid te voorkomen. Door Maat Makelaardij, die als deskundige makelaar optrad, is daarvan afgeraden. [gedaagden] mocht er op dat moment dan ook gerechtvaardigd op vertrouwen dat er geen reden was om een dergelijke bepaling op te nemen, omdat Maat Makelaardij [eisers ] volledig had geïnformeerd. [gedaagden] heeft pas ontdekt, en naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs kunnen ontdekken, dat Maat Makelaardij [eisers ] niet volledig had geïnformeerd, toen zij de aansprakelijkheidsstelling van [eisers ] ontving. Na ontvangst daarvan is door [gedaagden] binnen bekwame tijd bij Maat Makelaardij geklaagd, zodat het beroep op de klachtplicht niet kan slagen.
3.29.
Verder geldt dat door Maat Makelaardij ter zitting is erkend te [gedaagden] een volledig dossier had opgebouwd met betrekking tot de bodemverontreiniging en dit dossier met Maat Makelaardij heeft gedeeld. Verder heeft Maat Makelaardij telefoonnotities overgelegd uit 2016 van de makelaar die bij het verkoopproces betrokken was. Maat Makelaardij beschikte dus nog over (informatie uit) het betreffende dossier, zodat de rechtbank van oordeel is dat Maat Makelaardij niet in haar verdediging is geschaad.
Conclusie
3.30.
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat Maat Makelaardij de volledige schade van € 18.750,00 te vermeerderen met de rente, aan [gedaagden] dient te vergoeden.
Proceskosten
3.31.
De vordering van [gedaagden] tot de veroordeling van Maat Makelaardij tot vergoeding van de proceskosten in de hoofdzaak zal door de rechtbank gelet op hetgeen onder rechtsoverweging 5.17 tot en met 5.19 is geoordeeld, worden beperkt tot de kosten die op grond van het liquidatietarief kunnen worden toegewezen. Het door [gedaagden] in de hoofdzaak gevoerde verweer diende mede ter verdediging van de belangen van Maat Makelaardij. De proceskosten die in de hoofdzaak voor rekening van [gedaagden] zijn gekomen, moeten daarom worden aangemerkt als in redelijkheid gemaakte kosten in de zin van art. 6:10 lid 3 BW, waarin iedere medeschuldenaar moet bijdragen naar evenredigheid van het gedeelte van de schuld dat hem aangaat. Maat Makelaardij is in de vrijwaring veroordeeld 100% van de in de hoofdzaak toegewezen hoofdsom aan [gedaagden] te vergoeden en moet daarom ook de volledige proceskosten in de hoofdzaak aan [gedaagden] vergoeden. [gedaagden] is veroordeeld tot betaling van € 3.345,82 aan [eisers ] , zodat Maat Makelaardij dit bedrag aan [gedaagden] moet vergoeden.
3.32.
De kosten aan de zijde van [gedaagden] in de hoofdzaak worden begroot op € 1.532,00 (2 punten × tarief € 766,00) alsmede het griffierecht ter hoogte van € 1.301,00, derhalve in totaal € 2.833,00. Deze kosten dient Maat Makelaardij eveneens te dragen.
3.33.
Maat Makelaardij zal als de in het ongelijk gestelde partij in de vrijwaringszaak in de proceskosten van [gedaagden] worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- explootkosten € 125,03
- griffierecht 1.301,00
- salaris advocaat
1.532,00(2,0 punten × tarief € 766,00)
1.532,00(2,0 punten × tarief € 766,00)
Totaal € 2.958,03
4.De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
4.1.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eisers ] te betalen een bedrag van € 18.750,00 , vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 12 augustus 2016 tot de dag van volledige betaling,
4.2.
veroordeelt [gedaagden] in de kosten aan de zijde van [eisers ] tot op heden begroot op € 2.962,82,
in de zaak in vrijwaring
4.3.
veroordeelt Maat Makelaardij aan [gedaagden] te betalen van hetgeen waartoe [gedaagden] in de hoofdzaak jegens [eisers ] is veroordeeld,
4.4.
veroordeelt Maat Makelaardij tot betaling van de proceskosten van de hoofdzaak waarin [gedaagden] is veroordeeld (zijnde € 2.962,82) en de door [gedaagden] zelf in de hoofdzaak gemaakte kosten (begroot op € 2.833,00), derhalve een bedrag van € 5.795,82,
4.5.
veroordeelt Maat Makelaardij in de kosten van de vrijwaringszaak, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 2.958,03.
in de hoofdzaak en de vrijwaring
4.6.
verklaart dit vonnis in deze zaak tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.7.
wijst het meer of anders gevorderde af
Dit vonnis is gewezen door mr. H.H. Dethmers en in het openbaar uitgesproken op 29 november 2023. [1]