ECLI:NL:RBLIM:2023:6723

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: C/03/319569 / KG ZA 23-240

Vonnis in kort geding van 16 november 2023

in de zaak van

[eiseres],

te [vestigingsplaats]

eisende partij,

hierna te noemen [eiseres] ,

advocaat: mr. Y. Seyran te Arnhem,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

te [woonplaats] ,

advocaat: mr. R.R.J.W. Delsing te Kerkrade,
2.
[gedaagde sub 2],

te [woonplaats] ,

advocaat: mr. R.R.J.W. Delsing te Kerkrade,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] .

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding en de daarbij overgelegde producties 1 tot en met 9,
- de producties van 1 tot en met 7 van [gedaagden] ,
- de mondelinge behandeling van 20 juli 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van [eiseres] ,
- de pleitnota van [gedaagden] ,
- de aanhouding ten behoeve van het beproeven van een minnelijke regeling,

- de brief van de zijde van [eiseres] van 15 augustus 2023,

- het bericht per e-mail aan de zijde van [eiseres] van 28 augustus 2023,

- het bericht per e-mail aan de zijde van [gedaagden] van 29 augustus 2023,

- het bericht per e-mail aan de zijde van [eiseres] van 12 september 2023,

- het bericht per e-mail aan de zijde van [gedaagden] van 13 september 2023,

- het bericht per e-mail aan de zijde van [eiseres] van 3 november 2023.

1.2.

Tenslotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiseres] heeft bij een executoriale verkoop, die heeft plaatsgevonden op donderdag 16 maart 2023, het onroerend goed (hierna te noemen: de woning) gekocht, dat blijkens de transportakte bestaat uit: het woonhuis met overbouwing, dakterras, ondergrond en verdere aanhorigheden, staande en gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] , kadastraal bekend gemeente [kadasternummer 1] , groot zevenentwintig centiare (27 ca), met inbegrip van:

1. het recht van opstal van de keuken en balkon, zich bevindende deels boven de

bergruimte kadastraal bekend gemeente [kadasternummer 2] ;

2. het recht van opstal van de ruimten zich bevindende boven de doorgang van het perceel kadastraal bekend gemeente [kadasternummer 3] .

In de ten behoeve van de veiling opgestelde brochure d.d. 13 maart 2023 is in de beschrijving van de woning, op basis van een in november 2022 opgemaakt taxatierapport ten aanzien van de eerste verdieping, vermeld:

“Overloop (3.74 x 2.22m), Toilet (1.59. x 0.96m) geheel betegeld met zwevende uitvoering. Deze is niet operationeel. Woonkamer (çirca 27 m²) met

schoorsteenkanaal, gashaard, voorzien van parketvloer. In uitbouw met recht van opstal de keuken (3.82 x 3.53m) voorzien van eenvoudige keukeninrichting en granieten vloer”.

Onder de beschrijving is in de brochure vermeld:

“Verkoper en notaris kunnen er niet voor instaan dat de omschrijving thans nog

actueel is. De gepubliceerde inhoud berust op een schatting”.

Onder de kop ‘Kadastrale omschrijving’ is in de brochure vermeld
:

“het woonhuis met overbouwing,
dakterras, ondergrond en verdere aanhorigheden,

staande en gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] ,

kadastraal bekend gemeente [kadasternummer 4] ,

groot zevenentwintig centiare (27ca), met inbegrip van:

(((1.))--- het recht van opstal van de keuken en balkon, zich bevindende deels boven de bergruimte kadastraal bekend gemeente [kadasternummer 3] ;

(((2)))--- het recht ven opstal van de ruimten, zich bevindende boven de doorgang van het perceel kadastraal bekend gemeente [kadasternummer 3] ”.

De veiling heeft plaatsgevonden in opdracht van ABN AMRO Hypotheken Groep B.V., handelend onder de naam Florius. De eigenaar van de woning was de heer Noël [naam] , die de woning op acht augustus 2005 heeft gekocht.

2.2.

[gedaagden] zijn de eigenaren van het onroerend goed aan de [adres 2] te [woonplaats] .

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert – samengevat – veroordeling van [gedaagden] tot herstel van de afvoerleidingen lopende over de grond van [gedaagden] , alsmede tot het ongehinderd gebruik van [eiseres] en haar eventuele huurders van het balkon aan de achterzijde van de woning en verlening van een machtiging tot het doen van in de dagvaarding vermelde herstellingen en verwijdering van versperringen en toegangsverboden aangaande het gebruik van het balkon, voor rekening van [gedaagden] , indien zij niet aan voormelde veroordelingen voldoen.

3.2.

[eiseres] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Uit de veilingvoorwaarden, tevens omvattende de transportakte, blijkt dat aan de door hem verworven woning opstalrechten verbonden zijn, ten laste van het erf van [gedaagden] . Na de veiling is [eiseres] gebleken dat de afvoeren en leidingen van het toilet en de keuken van de woning zijn geblokkeerd dan wel zijn afgesloten en/of verwijderd, maar in ieder geval niet meer functioneren. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat dit in strijd met het opstalrecht en onrechtmatig is veroorzaakt door eigenrichting van [gedaagden] . Tevens verbieden en verhinderen [gedaagden] in strijd met het daartoe bestaande opstalrecht het gebruik van een balkon aan de achterzijde van de woning, boven de berging welke eigendom is van [gedaagden] . [gedaagden] hebben in strijd met het opstalrecht de constructie onder het balkon vervangen door een niet geschikt aflopend dak zonder balkonleuningen, aldus nog steeds [eiseres] .

3.3.

[gedaagden] voeren verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Bij de behandeling van het kort geding ter zitting is op verzoek van partijen een aanhouding toegestaan, om partijen in de gelegenheid te stellen nadere brondocumenten ter zake de opstalrechten (en met name het opstalrecht met betrekking tot keuken en balkon) te achterhalen en op basis daarvan eventueel tot een minnelijke regeling te komen.
Partijen hebben uiteindelijk te kennen gegeven dat dat zij er niet in geslaagd zijn een regeling te treffen. Van de zijde van [eiseres] is verzocht de documenten die partijen na de behandeling ter zitting hebben overgelegd bij de beoordeling te betrekken. Van de zijde van [gedaagden] is daar bezwaar tegen gemaakt. Gelet op dit bezwaar en nu deze stukken geen onderdeel hebben uitgemaakt van het debat ter zitting, maken deze documenten geen deel uit van het zaaksdossier en kunnen zijn niet in de beoordeling worden betrokken.

4.2.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiseres] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

4.3.

[eiseres] stelt een spoedeisend belang te hebben bij het ongehinderd gebruik van de (essentiële) faciliteiten van de woning, in het bijzonder de keuken, het toilet en het balkon. [gedaagden] betwisten het spoedeisend belang met de stelling dat de keuken en het dakterras al meerdere jaren niet meer gebruikt worden door de eigen keuze van de vorige eigenaar.
Deze keuze van haar voorganger laat naar het oordeel van de voorzieningenrechter echter onverlet dat [eiseres] als nieuwe eigenaresse wel belang kan hebben bij het functioneren van de afvoer van keuken en toilet en het kunnen gebruiken van een balkon of dakterras, mits kan worden vastgesteld dat daartoe rechten bestaan die de van [gedaagden] gevorderde medewerking verlangen. Het spoedeisend belang kan op grond van het voorgaande worden aangenomen.

4.4.

[eiseres] stelt dat een van de opstalrechten betrekking heeft op de ruimte boven de berging van [gedaagden] , waar zich de keuken en een toilet van de woning bevinden waarvan de afvoer volgens [eiseres] thans geblokkeerd is. Naar de voorzieningenrechter begrijpt stelt [eiseres] dat onder dit opstalrecht ook het recht tot het hebben van afvoeren en leidingen van toilet en keuken van de woning in de eigendom van [gedaagden] valt.
Zij baseert haar stellingen ten aanzien van het bestaan van dit opstalrecht op hetgeen daaromtrent is vermeld in de transportakte en in de veilingbrochure is opgenomen.

4.5.

Daarnaast beroept zij zich op een als productie 4 bij dagvaarding overgelegde bouwvergunning d.d. 6 april 2017, alsmede op een – mondelinge, niet op papier staande – verklaring van heer [naam] , die voorafgaande aan de verkoop als huurder in de woning verbleef. Volgens [eiseres] heeft voormelde [naam] verklaard dat in de tijd dat hij in de woning verbleef, de leidingen naar behoren gefunctioneerd hebben. [naam] heeft volgens [eiseres] tevens verklaard dat de leidingen altijd gelopen hebben via een koof op de benedenverdieping, deel uitmakend van de eigendom van [gedaagden] , zoals deze staat aangegeven op de bouwvergunning van 6 april 2017.

Ter zitting is van de zijde van [eiseres] aan de hand van de tekeningen bij die bouwvergunning nader toegelicht dat de leiding van de keuken via een dunne pijpleiding in de vloer van de keuken richting toilet loopt en daar samen komt met de dikkere leiding van het toilet. Die dikkere leiding loopt daarvandaan via de koof die tegen het plafond van de berging van [gedaagden] is bevestigd naar de badkamer op de benedenverdieping van de woning van [eiseres] . Deze constructie is gelet op deze situering volgens [eiseres] destijds duidelijk met wederzijdse instemming gemaakt. In haar pleitnota stelt [eiseres] dat deze koof met leidingen door functionele natrekking tot haar woning behoort en dat de leiding in de koof kan worden beschouwd als overbouw in de zin van artikel 5:54 BW.

4.6.

Alleen [gedaagden] hebben volgens [eiseres] toegang tot de berging waarin de koof zich bevond, waaruit [eiseres] concludeert dat zij de leidingen en afvoer hebben afgesloten of geblokkeerd dan wel eenvoudig hebben verwijderd. Naast de vaststelling dat [gedaagden] daarmee inbreuk maken op de zakelijke rechten van [eiseres] , handelen zij daarmee naar zijn oordeel ook onrechtmatig. Omdat deze leidingen zijn aangelegd op grond van de door de gemeente verleende bouwvergunning uit 2017 acht [eiseres] dit handelen ook onrechtmatig als zou blijken dat de leidingen mogelijk niet onder enig opstalrecht vallen. De afvoerleidingen zijn voor iedere bewoner essentieel; de keuken is anders niet bruikbaar en evenmin het toilet.

4.7.

Ter onderbouwing van het opstalrecht met betrekking tot het balkon heeft [eiseres] eveneens verwezen naar de transportakte. Daarnaast stelt hij dat uit de goedgekeurde bouwtekeningen uit 2017 blijkt dat daarop een deur is ingetekend die vanuit de keuken toegang geeft tot het balkon. Op de tekening van de bestaande situatie staat op het gearceerde gebied boven de berging het woord ‘dakterras’.

4.8.

[gedaagden] betwisten de stellingen van [eiseres] en de uitleg die van die zijde wordt gegeven aan de inhoud van het opstalrecht in kwestie.

4.9.

Zij stellen daartoe dat het opstalrecht, gelet op de tekst ervan, enkel betrekking heeft op
‘de keuken’. Er is geen enkel bewijs overgelegd dat de stelling kan staven dat aan- en afvoerleidingen ten behoeve van de keuken in hun eigendom aanwezig waren en dat zij vallen binnen het bereik van het opstalrecht, aldus [gedaagden] . Onder verwijzing naar de vermelding in de veilingbrochure dat zowel de notaris als de verkoper niet er voor kunnen instaan dat de omschrijving thans nog actueel is, voeren zij aan dat aan hetgeen in de akte en brochure van de veiling is opgenomen dus geen actuele rechten kunnen worden ontleend. Verder betwisten zij dat juist is hetgeen zijdens [eiseres] wordt gesteld over de uitlatingen van de eerdere huurder [naam] . Zij hebben een andersluidende verklaring van deze [naam] overgelegd.

4.10.

Tevens betwisten zij dat er sprake is van “eigenrichting” aan hun kant, dan wel dat zij inbreuk zouden hebben gemaakt op de zakelijke rechten van [eiseres] . Zij hebben simpelweg de inbreuk op hun eigendomsrecht ongedaan gemaakt. Zij stellen dat de vorige eigenaar van de woning de afvoerleidingen zelf illegaal had aangelegd en dat deze al voor 2013 zijn afgebroken. De aan- en afvoerleidingen van de keuken liepen door de dubbele muur van het eigen perceel [adres 1] . De afvoerpijp van een wc is van een geheel andere categorie en heeft een heel andere diameter dan die van een keuken. De wc is aangebracht zonder dat hiervoor een opstalrecht is gevestigd; een wc in een keuken is volstrekt niet vanzelfsprekend. Gedaagden zullen het gebruik van een wc in de keuken derhalve ook nooit dulden. [naam] heeft het doen voorkomen alsof de leidingen door het pand van [gedaagden] liepen of zouden moeten lopen. Dat is volstrekt onjuist en wordt betwist. Bovendien is er geen noodzaak toe; de leidingen kunnen door het perceel van [eiseres] lopen, aldus nog steeds [gedaagden] .

4.11.

Ten aanzien van de vordering tot gebruik van het balkon stellen [gedaagden] , kort gezegd het volgende. Het opstalrecht is omschreven als het recht op (een) balkon, gedeeltelijk boven de bergruimte. Dit kan niet zien op een dakterras, waar de vordering van [eiseres] op ziet. De vorige eigenaar heeft in het verleden een illegaal bouwwerk, feitelijk een dakterras, aangelegd dat daarna op last van de gemeente weer is afgebroken. Het recht van opstal voor een balkon zoals van oudsher aanwezig was, is misschien nog actueel. Echter heeft de vorige eigenaar dat balkon zelf afgebroken en hiermee de feitelijke uitvoering van het recht van opstal zelf teniet gedaan. Hij heeft daarmee blijk gegeven geen belang meer te hebben bij een balkon. Betwist wordt daarom dat er nog een recht op een balkon boven het perceel van [gedaagden] bestaat. De huidige, door de vorige eigenaar van hun eigendom op nummer [adres 2] aangebrachte, overkapping voldoet niet aan de eisen van een balkon of een dakterras en voor het gebruik als dusdanig is ook geen vergunning afgegeven. Daarom kan er niet worden voldaan aan de vordering van [eiseres] : er is nu geen balkon aan de achterzijde, dat zich deels boven de bergruimte van [gedaagden] bevindt.

4.12.

De voorzieningenrechter stelt vast dat op basis van de standpunten van partijen en de door hen overgelegde stukken in het kader van dit kort geding niet kan worden beoordeeld of [eiseres] aanspraak kan maken op de aan zijn vorderingen ten grondslag gelegde rechten. Partijen hebben bij de stukken zoals beschikbaar en overgelegd ten tijde van de mondelinge behandeling geen documenten kunnen overleggen waaruit kan blijken wanneer de opstalrechten zijn gevestigd en wat destijds de (objectief vast te stellen) bedoeling van partijen is geweest. De transportakte ter zake de levering van de woning aan [eiseres] kan wat dat betreft geen duidelijkheid geven, nu het reeds langer bestaande opstalrechten betreft en in deze akte verder geen uitleg ten aanzien van de begrippen ‘keuken’ en ‘balkon’ is opgenomen. Hetzelfde geldt voor de akte uit 2005 waar [eiseres] uit heeft geciteerd en die deels door haar is overgelegd, en voor de akte uit 1998, die door [gedaagden] is overgelegd.

Het opstalrecht om een keuken te hebben op de berging van [gedaagden] , houdt naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet vanzelfsprekend in dat de afvoer en leidingen van de keuken daartoe deels door de berging van [gedaagden] dienen te lopen. Dit geldt des te meer voor een toilet dat – zoals [gedaagden] terecht opmerken – doorgaans niet tot een keuken behoort. Het opstalrecht om een balkon te hebben is doorgaans ook niet hetzelfde als een recht op een dakterras. De transportakte waarop [eiseres] zich beroept schept verwarring ten aanzien van het hier van toepassing zijnde recht, nu hierin zowel dakterras als balkon wordt vermeld. De stellingen van partijen en de stukken waarop zij zich hebben beroepen, stellen de voorzieningenrechter niet in staat om op dit punt tot een (objectieve) uitleg te komen.

4.13.

Zowel voor de keuken als voor het balkon/dakterras geldt dat de in het verleden verleende bouwvergunningen en de daartoe opgestelde tekeningen geen doorslaggevend belang kunnen hebben bij de invulling van het privaatrechtelijke opstalrecht. Evenmin kan doorslaggevend belang worden gehecht aan de eventuele afspraken die in het verleden zijn gemaakt met betrekking tot (de keuken in en het balkon aan) de woning tussen de eigenaren van de woning en van de eigendom van [gedaagden] . Op basis van hetgeen partijen over en weer over dit een en ander hebben gesteld, en op basis van de stukken die zij hebben overgelegd, kan de voorzieningenrechter geen oordeel baseren over eventuele aanspraken van [eiseres] jegens [gedaagden] ‘buiten het recht van opstal om’.

4.14.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zullen de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen.

4.15.

[eiseres] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] als volgt vastgesteld:

- griffierecht

€

314,00

- salaris advocaat

€

697,00

Totaal

€

1.011,00

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eiseres] af,

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.011,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Beurskens en in het openbaar uitgesproken op 16 november 2023.

EvdS