Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10528957 \ CV EXPL 23-2246
Vonnis van de kantonrechter van 8 november 2023 (bij vervroeging)
in de zaak van:
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie],
te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,
gemachtigde mr. W.G.M. Vos,
tegen:
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
procederende in persoon.
Partijen zullen hierna [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie
- de conclusie van dupliek in reconventie
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] (als huurder) heeft met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] (als verhuurder) een huurovereenkomst gesloten voor de huur van een studentenkamer met gemeenschappelijk gebruik van voorzieningen in het pand aan de [adres] te [woonplaats] . De kale huurprijs bedroeg € 237,00 per maand en het voorschot servicekosten en diensten € 50,00.
De door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] betaalde borg bedroeg € 574,00.
2.2.
In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang het volgende:
“HUUROVEREENKOMST MET OPZEGTERMIJN VAN TWEE MAANDEN NAAR HET JAARCONTRACT
(…)
Deze overeenkomst is aangegaan voor de bepaalde tijd. Beginnende met een jaarcontract, ingaande op een augustus 2022 t/m en eindigende op een augustus 2023. Met dien verstande dat deze huurovereenkomst daarna onder dezelfde voorwaarden kan worden verlengd met een termijn van telkens een maand tenzij opzegging heeft plaatsgehad met inachtneming van een opzegtermijn van twee maanden, en op de door de wet voorgeschreven wijze.”
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst van toepassingen. Hierin staat onder meer en voor zover van belang dat de huurder het gehuurde aan het einde van de huur zal opleveren conform het bij de aanvang van de huur door partijen in het inspectierapport geconstateerde staat en dat partijen bij het einde van de huur het gehuurde gezamenlijk dienen te inspecteren. Voorts staat er nog een boetebeding in opgenomen waarin een boete van € 12,00 per dag (met een maximum van € 3.000,00) wordt gesteld op het niet tijdig voldoen van de gehele huur op de achtste dag van de maand.
2.4.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft per e-mail van 31 januari 2023 de huurovereenkomst opgezegd per
1 maart 2023.
1 maart 2023.
2.5.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft per e-mail van 1 februari 2023 laten weten niet akkoord te gaan met de opzegging per 1 maart 2023 omdat er volgens hem sprake is van een jaarcontract dat door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] niet voor 1 augustus 2023 kan worden beëindigd zonder zijn goedkeuring.
2.6.
De vader van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft op 1 maart 2023 een e-mail naar [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gestuurd met de mededeling dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de sleutels van de kamer in de brievenbus van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft gedeponeerd en dat zij de kamer schoon en geschilderd heeft achtergelaten. De vader heeft namens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] aanspraak gemaakt op terugbetaling van de borg.
2.7.
Op 2 maart 2023 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gereageerd met de mededeling dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] niet kan opleveren, omdat zij een huurovereenkomst heeft tot 1 augustus 2023 en dat hij [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] daaraan wil houden, zodat zij pas kan opleveren per september. Hij maakt aanspraak op de huurbetalingen en wijst op de contractuele boete van € 12,00 per dag. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] schrijft ook dat hij de kamer heeft geïnspecteerd en dat er nog wat spijkers in de muur zitten en gaatjes in de deur moeten worden dichtgemaakt.
2.8.
Per brief van 14 maart 2023 heeft de gemachtigde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gesommeerd de borg terug te betalen en aanspraak gemaakt op buitengerechtelijke kosten indien [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat niet binnen veertien dagen doet.
2.9.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft gereageerd. De borg is niet terugbetaald.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert - samengevat - [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen tot betaling van € 660,30 (de borg van € 574,00 en de buitengerechtelijk kosten van € 86,30), te vermeerderen met de wettelijke rente en met veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert een verrekeningsverweer tegen de vordering en vordert – samengevat en na vermindering van eis bij repliek in reconventie - [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] na verrekening nog te veroordelen tot betaling van € 1.571,21, met veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in de proceskosten.
3.3.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert verweer tegen de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
in conventie
4.1.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft de borg van € 574,00 betaald en heeft na het beëindigen van de huurovereenkomst recht op terugbetaling daarvan, tenzij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een rechtens afdwingbare tegenvordering heeft die hij met de borg mag verrekenen.
4.2.
De eerste vraag die partijen verdeeld houdt, is of de huurovereenkomst per 1 maart 2023 is beëindigd. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat het geval. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] beroept zich wel op de huurovereenkomst en stelt dat die is aangegaan voor een minimumduur van een jaar en daarom niet tussentijds opzegbaar is, maar dat standpunt is rechtens niet houdbaar. In artikel 7:271 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is in het eerste lid bepaald dat huurovereenkomsten als de onderhavige, door de huurder vóór het verstrijken van de bepaalde tijd kunnen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeenkomen dag. Uit het vijfde lid van hetzelfde artikel volgt dat de opzegtermijn voor de huurder één maand is en in het zevende lid is bepaald dat elk beding waarbij van de bepalingen van dit wetsartikel wordt afgeweken, nietig is. Wat in de huurovereenkomst is opgenomen, is derhalve niet doorslaggevend, omdat deze bepaling in de wet van dwingend recht is, waar niet van kan worden afgeweken.
4.3.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] mocht op grond van dit wetsartikel op 31 januari 2023 opzeggen per 1 maart 2023 en de huurovereenkomst tussen partijen is op die datum beëindigd. Tussen partijen is niet in geschil dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] daags ervoor de kamer heeft ontruimd en de sleutel in de brievenbus van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft gedaan. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft dan ook in beginsel recht op teruggave van de door haar betaalde borg.
4.4.
Dat is pas anders indien vast zou komen te staan dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een verrekenbare tegenvordering heeft op [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft gesteld dat dat het geval is en daartoe het volgende aangevoerd:
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] had een opzegtermijn van 2 maanden en moet de huur over de maand maart van € 287,00 inclusief servicekosten nog betalen.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft een boete verbeurd van € 1.740,00 wegens 145 dagen te laat betalen van deze maand huur,
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft schroeven niet verwijderd en gaatjes niet gedicht. De kosten die [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft gemaakt om dit in orde te maken bedroegen € 70,79,
Zij moet aan servicekosten (over de periode 1-1-2022 t/m 31-12-2022) nog een bedrag betalen van (bij conclusie van repliek in reconventie verminderd) € 47,42.
In het onderstaande zal worden ingegaan op deze stellingen, waarbij het verweer van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] wordt betrokken.
Ad a en b, de huur over maart 2023 en de boete
4.5.
Zoals in het voorgaande reeds is geoordeeld, heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de huurovereenkomst per 1 maart 2023 rechtsgeldig beëindigd. Daaruit volgt reeds dat zij de huur over de maand maart 2023 niet verschuldigd is en dus ook geen boete heeft verbeurd wegens de te late betaling daarvan. Dit verweer van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gaat dus niet op.
Ad c. herstelkosten na oplevering
4.6.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft gesteld dat zij de kamer in goede staat heeft achtergelaten. Zij heeft foto’s in het geding gebracht ter onderbouwing van die stelling.
4.7.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft gesteld dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] spijkers en schroeven in de muren heeft laten zitten, die hij heeft moeten verwijderen en de gaatjes heeft moeten dichten. Hij heeft foto’s overgelegd. Ook heeft hij een factuur overgelegd (van zijn eigen bedrijf) ter hoogte van
€ 70,79. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft betwist dat zij de kamer niet netjes heeft achtergelaten.
€ 70,79. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft betwist dat zij de kamer niet netjes heeft achtergelaten.
4.8.
De kantonrechter leidt uit de correspondentie tussen partijen af dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet akkoord ging met de opzegging door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] per 1 maart 2023 en dus ook betwiste dat er opgeleverd kon worden. Hij wist dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voornemens was om de kamer te verlaten per 1 maart 2023 en het had op zijn weg gelegen om vóór die datum samen met [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] een opleveringsinspectie te doen. Zoals [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zelf stelt: zijn bedrijf is gelegen naast het verhuurde en hij had hierin zelf het initiatief kunnen nemen. Dat er geen formele oplevering heeft plaatsgevonden, ligt dan ook in zijn risicosfeer.
4.9.
De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de kamer in goede staat heeft opgeleverd. De bewijslast dat dat niet zo is, rust op [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , maar de door hem overgelegde foto’s en factuur zijn onvoldoende. Verder bewijs is door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet aangeboden, zodat hij ook het bedrag van € 70,79 niet mag verrekenen met de borg.
Ad d. Afrekening servicekosten
4.10.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft ter onderbouwing van zijn vordering aangevoerd dat de werkelijke servicekosten over 2022 € 2.680,27 hebben bedragen, gedeeld door 4 personen is dat
€ 670,07 per persoon per jaar. Per maand zouden deze servicekosten € 55,84 bedragen. Voor [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , die in 2022 vijf maanden heeft gehuurd en steeds een voorschot van € 50,00 per maand heeft betaald, komt dit neer op een bij te betalen bedrag van (€ 5,84 x 5 =) € 29,20.
€ 670,07 per persoon per jaar. Per maand zouden deze servicekosten € 55,84 bedragen. Voor [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , die in 2022 vijf maanden heeft gehuurd en steeds een voorschot van € 50,00 per maand heeft betaald, komt dit neer op een bij te betalen bedrag van (€ 5,84 x 5 =) € 29,20.
Voor het jaar 2023 zou [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dan nog een bedrag van (3 x € 5,84) = € 17,52 moeten bij betalen.
4.11.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft deze berekening betwist. Zij stelt dat in de huurovereenkomst geen afspraken zijn gemaakt over de wijze van afrekening van de servicekosten en dat zij niet heeft ingestemd met de berekeningswijze die [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] hanteert. Stukken die betrekking hebben op het jaar 2023 ontbreken, [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] deelt de totale kosten door vier terwijl er vijf kamers zijn en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] berekend kosten voor de huur van de geiser en een storingsabonnement CV-ketel, terwijl die kosten voor zijn rekening komen.
4.12.
De kantonrechter stelt voorop dat uit de wet volgt dat naast de huurprijs andere kosten in rekening mogen worden gebracht, als dat is overeengekomen en als die extra kosten vallen onder het begrip servicekosten als bedoeld in artikel 7:237 lid 3 BW. Voor het bepalen welke bedrag voor de overeengekomen servicekosten in rekening mag worden gebracht, geldt de redelijkheidstoets.
4.13.
In de huurovereenkomst is opgesomd welke kosten als servicekosten in rekening mogen worden gebracht. Verder is in de huurovereenkomst bepaald dat de berekening van het aandeel in de servicekosten geschiedt door het totaalbedrag van de servicekosten over een periode van 12 maanden te delen door het aantal verhuurde kamers in die periode en dit bedrag te delen door 12 maanden.
4.14.
Opvallend is dat de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bij conclusie van antwoord overgelegde afrekening van de servicekosten over 2022 afwijkt van de bij dupliek overgelegde afrekening over hetzelfde jaar. De bedragen bij de posten Rioolrechten, Zuiveringsheffing en Watersysteemheffing wijken af. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft van geen van deze bedragen een onderbouwing (in de vorm van nota’s) overgelegd, zodat de kantonrechter deze niet kan controleren. Daar komt bij dat over jaar 2023 nog geen afrekening is gemaakt en over dit jaar helemaal geen facturen zijn overgelegd. Bovendien gaat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] uit van 3 maanden over het jaar 2023, terwijl dit twee maanden moet zijn. De kantonrechter beschikt dan ook over onvoldoende gegevens om de redelijkheidstoets uit te voeren. Dit leidt tot de conclusie dat niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , bovenop de door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] betaalde maandelijkse voorschotten, nog een bedrag aan servicekosten te vorderen heeft.
4.15.
Uit het bovenstaande volgt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] geen verrekeningsbevoegdheid heeft en de borg dus aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] moet terugbetalen. Haar vordering daartoe ligt dan ook voor toewijzing gereed.
4.16.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. De kantonrechter stelt voorts vast dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht.
Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is € 0,20 hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De kantonrechter zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief, te weten € 86,10.
4.17.
De gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar vanaf de datum dat het verzuim is ingetreden. De kantonrechter zal die datum, aanhakend bij de sommatie van 14 maart 2023 (r.o. 2.8), vaststellen op 28 maart 2023.
4.18.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] worden begroot op:
- dagvaarding € 130,49
- griffierecht 86,00
- salaris gemachtigde conventie
totaal € 480,49
in reconventie
4.19.
Voor de beoordeling van de vordering in reconventie wordt verwezen naar bovenstaande beoordeling van het verrekening verweer. Uit deze beoordeling volgt dat de vordering in reconventie wordt afgewezen.
4.20.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] worden begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde.
in conventie en in reconventie
4.21.
De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5.De beslissing in conventie en in reconventie
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te betalen een bedrag van € 660,10, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 maart 2023 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten aan de zijde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gevallen en tot op heden begroot op € 480,49,
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af.
in reconventie
5.4.
wijst de vordering af,
5.5.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten aan de zijde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gevallen en tot op heden begroot op € 132,00,
in conventie en in reconventie
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken.