ECLI:NL:RBLIM:2023:6554

• Datum uitspraak: 8 november 2023
• Publicatiedatum: 10 november 2023
• Zaaknummer: 9999870 CV EXPL 22-3246
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: S.P. Pompe
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvermindering en schadevergoeding bij vochtoverlast in gehuurde woonruimte

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Limburg op 8 november 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen een eiser, die optreedt als bewindvoerder over de goederen van een onderbewindgestelde, en de Stichting Woonpunt. De eiser heeft vorderingen ingesteld wegens vochtoverlast in de gehuurde woning, die volgens hem rechtvaardigt dat de huurprijs wordt verminderd. In een eerder tussenvonnis van 7 juni 2023 is geoordeeld dat er sprake was van een gebrek dat de huurprijsvermindering rechtvaardigt, en is de huurprijs over een bepaalde periode met 20% verlaagd. Woonpunt is veroordeeld tot terugbetaling van teveel betaalde huur over deze periode.

De zaak kwam opnieuw voor de rechter omdat Woonpunt betwistte dat de vochtoverlast na 4 juli 2022 was verholpen. De kantonrechter oordeelde dat de eiser ontvankelijk was in zijn vorderingen, ondanks de stelling van Woonpunt dat de vorderingen te laat waren ingediend. De rechter concludeerde dat de vochtoverlast niet was opgelost en dat de eiser recht had op huurprijsvermindering ook na 4 juli 2022. De vordering tot schadevergoeding voor een TV-meubel werd echter afgewezen, omdat de eiser onvoldoende bewijs had geleverd dat deze schade niet door de verzekeraar was vergoed.

De kantonrechter heeft Woonpunt veroordeeld tot betaling van de terug te vorderen huurprijs en de proceskosten, en heeft het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit vonnis is een belangrijke uitspraak in het huurrecht, met betrekking tot de rechten van huurders bij gebreken in de huurwoning en de gevolgen voor de huurprijs.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

zaaknummer: 9999870 CV EXPL 22-3246

uitspraak: 8 november 2023

vonnis van de kantonrechter, zitting houdend in Maastricht ,

in de zaak van

[eiser]

in diens hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die (zullen) toebehoren aan [naam onderbewindgestelde] ,

kantoorhoudend in [vestigingsplaats] ,

eiser,

gemachtigde: mr. D.M. Gijzen,

tegen

STICHING WOONPUNT ,

gevestigd in Maastricht,

gedaagde,

gemachtigde: mr. M.H. Andreae.

[naam onderbewindgestelde] en [eiser] worden hierna gezamenlijk aangeduid als “ [eiser] ”. Gedaagde wordt hierna “Woonpunt”genoemd.

1. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 7 juni 2023 (hierna: het tussenvonnis);

de akte na tussenvonnis van [eiser] , met bijlagen;

de akte na tussenvonnis en tevens akte terugkomen van bindende eindbeslissing van Woonpunt, met bijlagen;

de antwoordakte van [eiser] ;

de antwoordakte na tussenvonnis van Woonpunt.

De uitspraak van het vonnis is bepaald op vandaag.

2. De stand van zaken

2.1

In deze zaak heeft [eiser] een aantal vorderingen ingesteld die voortvloeien uit vochtoverlast die hij naar eigen zeggen heeft ondervonden in het gehuurde.

2.2

In het tussenvonnis is geoordeeld dat er sprake is van een gebrek dat vermindering van de huurprijs rechtvaardigt omdat in de woonkamer sprake was van vochtoverlast. De huurprijs over de periode 4 maart 2022 tot 4 juli 2022 zal daarom worden verminderd met 20% en Woonpunt zal aan [eiser] de teveel betaalde huur over deze periode, een bedrag van € 512,49, moeten terugbetalen. Wat betreft de gevorderde huurprijsvermindering vanaf 4 juli 2022 heeft Woonpunt gesteld dat de oorzaak van de vochtoverlast in de woonkamer is weggenomen op
4 juli 2022. Dit is door [eiser] gemotiveerd betwist. Woonpunt heeft daarom opdracht gekregen de muur opnieuw te onderzoeken en een onderbouwd rapport te overleggen waaruit blijkt dat de muur droog is en gestuct kan worden.

2.3

In het tussenvonnis is vervolgens onder 4.9 overwogen dat ‘gelet op het voorgaande’ [eiser] geen zelfstandig belang heeft bij toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht en dat dit onderdeel van de vordering zal worden afgewezen.

2.4

De door [eiser] gevorderde schadevergoeding is in het tussenvonnis tot een bedrag van € 1.917,35 toegewezen. Daarnaast heeft [eiser] wat betreft de gevorderde vergoeding van een TV-meubel de gelegenheid gekregen een verklaring van zijn verzekeraar te overleggen waaruit blijkt welke uitkering onder de polis is gedaan en welke schade dit betrof. De vordering tot vergoeding van de overige schadeposten is afgewezen.

2.5

Woonpunt heeft zich hierna bij akte uitgelaten over de toestand van de muur en [eiser] heeft bij akte een verklaring van zijn verzekeraar in het geding gebracht. Partijen hebben daarna nog bij akte op elkaar gereageerd.

3. De verdere beoordeling

[eiser] is ontvankelijk

3.1

Woonpunt heeft in haar akte allereerst gesteld dat [eiser] niet-ontvankelijk is in zijn vorderingen, omdat hij deze niet heeft ingesteld bij de kantonrechter binnen 8 weken nadat de Huurcommissie uitspraak had gedaan op zijn verzoek tot huurverlaging. Volgens Woonpunt had de kantonrechter ambtshalve moeten toetsen of de vordering binnen de juiste termijn is ingediend, omdat rechtsmiddelentermijnen van openbare orde zijn. Volgens Woonpunt betekent dit dat, voor zover er in het tussenvonnis sprake is van een bindende eindbeslissing, deze berust op een juridische misslag. Zij verzoekt daarom om heroverweging.

3.2

[eiser] heeft betwist dat hij niet-ontvankelijk is.

3.3

De kantonrechter oordeelt dat [eiser] ontvankelijk is. Artikel 7:262 lid 1 BW bepaalt wat de rechtsgevolgen zijn van een uitspraak van de Huurcommissie; die uitspraak treedt in de plaats van wat partijen waren overeengekomen op het punt waarover de Huurcommissie zich heeft uitgesproken (de zogenaamde fictieve wilsovereenstemming). Artikel 7:262 lid 1 BW veronderstelt daarmee dat er een inhoudelijke uitspraak is gedaan door de Huurcommissie. In dit geval is echter geen inhoudelijke uitspraak gedaan; de Huurcommissie heeft het verzoek van [eiser] niet-ontvankelijk verklaard. Van gebondenheid aan hetgeen de Huurcommissie in de uitspraak heeft vastgesteld kan dus geen sprake zijn. Dat betekent dat het [eiser] op grond van artikel 7:207 BW vrij stond om de kantonrechter te vragen zich uit te laten over de huurprijsvermindering.

Terugkomen op een bindende eindbeslissing

3.4

Wel ziet de kantonrechter aanleiding om terug te komen op de bindende eindbeslissing wat betreft de gevorderde verklaring voor recht. Het is immers evident onjuist dat [eiser] , gelet op wat in het tussenvonnis voorafgaand aan rechtsoverweging 4.9 is overwogen, geen zelfstandig belang (meer) heeft bij toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht. Ook al is in het tussenvonnis geoordeeld dat [eiser] recht had op terugbetaling van een bedrag aan teveel betaalde huur in verband met de vochtoverlast voor de periode tot 4 juli 2022, neemt dat niet weg dat tussen partijen nog in debat was of de vochtoverlast – en daarmee de beperking van het huurgenot – nog voortduurde na 4 juli 2022. De gevorderde verklaring voor recht van [eiser] heeft mede hierop betrekking en daarmee heeft hij ook een (zelfstandig) belang bij een beslissing op deze vordering. Omdat het debat van partijen na het tussenvonnis juist was gericht op de vraag of [eiser] ook na 4 juli 2022 nog recht op huurprijsvermindering heeft, zal de rechtbank partijen geen gelegenheid bieden zich over het terugkomen op deze eindbeslissing nog uit te laten. ^[1] Partijen hebben zich over het relevante beslispunt al voldoende kunnen uitlaten.

Recht op huurprijsvermindering ook voor de periode na 4 juli 2022

3.5

Woonpunt heeft op 23 juni 2023 opnieuw onderzoek laten uitvoeren naar de vochtoverlast in het gehuurde. Hieruit is gebleken dat – anders dan zij veronderstelde – de oorzaak op 4 juli 2022 niet is weggenomen en
“de problematiek niet opgelost”. Oftewel, het gebrek dat de huurprijsvermindering rechtvaardigt is nog niet verholpen. Dat betekent dat er ook ná 4 juli 2022 recht bestaat op huurprijsvermindering. De gevorderde verklaring voor recht zal daarom als hierna te melden worden toegewezen.

Vergoeding van het TV-meubel zal worden afgewezen

3.6

[eiser] heeft een verklaring van zijn verzekeraar overgelegd waaruit blijkt dat er vanaf november 2021 (volgens [eiser] moet dit zijn 2020) één schade is gemeld, namelijk op 14 juli 2021 “
een waterschade aan muren, vloer en inboedel ”. De nadere omschrijving in het historisch overzicht vermeldt:
“Woonkamer door hevig noodweer onder water gelopen. Schade aan laminaatvloer, muren en div. meubels. Gegevens volgens.” Woonpunt heeft aangevoerd dat hieruit niet kan worden geconcludeerd dat het TV-meubel niet is vergoed door de verzekeraar. “
Div. meubels” is ongespecificeerd, evenals “
gegevens volgen ”.

3.7

De kantonrechter oordeelt dat [eiser] aldus onvoldoende heeft onderbouwd dat zijn schade aan het TV-meubel niet al door de verzekeraar is vergoed. Uit de omschrijvingen “
inboedel ” en “
div. meubels” blijkt niet welke meubels hieronder vallen. Het had op de weg van [eiser] gelegen om een verklaring te overleggen waaruit eenduidig blijkt dat het TV-meubel op 14 juli 2021 níet is aangemeld en dat had [eiser] kunnen doen door een overzicht te overleggen waaruit eenduidig blijkt wat wèl is aangemeld en vergoed. Uit de overgelegde stukken valt dit niet af te leiden. Nu niet is komen vast te staan dat [eiser] op dit punt schade heeft geleden zal dit deel van de vordering worden afgewezen.

Tot slot

3.8

De kantonrechter ziet verder geen aanleiding om terug te komen op hetgeen in het tussenvonnis is overwogen en beslist. Voor zover partijen het daarmee niet eens zijn zullen zij dit in hoger beroep kunnen aanvechten.

De wettelijke rente

3.9

De wettelijke rente over de gevorderde schadevergoeding zal als niet weersproken worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele betaling.

Proceskosten

3.1

Omdat Woonpunt grotendeels in het ongelijk wordt gesteld, wordt zij veroordeeld in de proceskosten, inclusief de nakosten. Deze worden tot op heden aan de kant van [eiser] begroot op:

- dagvaarding € 130,11

- griffierecht € 693,-

- salaris gemachtigde € 990,- (2,5 punten × tarief € 396,-)

- nakosten € 132,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 1.945,11

4. De beslissing

De kantonrechter:

4.1

verklaart voor recht dat met ingang van 4 maart 2022 de huur wordt verminderd met 20% tot en met de dag dat het gebrek aangaande de vochtoverlast geheel ongedaan is gemaakt;

4.2

veroordeelt Woonpunt om aan [eiser] te betalen € 2.429,84, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.917,35 vanaf de dag van dagvaarding totdat alles is betaald;

4.3

veroordeelt Woonpunt in de proceskosten, tot op heden vastgesteld op € 1.945,11, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Woonpunt niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet Woonpunt ook de kosten van betekening betalen;

4.4

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

4.5

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.P. Pompe en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 november 2023.

Voetnoten

1. Zie ECLI:NL:HR:2010:BN8521.