Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
zaaknummer / rolnummer: C/03/322060 / KG ZA 23-335
Vonnis in kort geding van 26 oktober 2023
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [plaatsnaam] aan de [adres] ,
2.
[eiser sub 2],
[eiser sub 2],
wonende te [plaatsnaam] aan de [adres] ,
3.
[eiser sub 3],
[eiser sub 3],
wonende te [plaatsnaam] aan de [adres] ,
4 .
[eiser sub 4],
[eiser sub 4],
wonende te [plaatsnaam] aan de [adres] ,
5.
[eiser sub 5],
[eiser sub 5],
wonende te [plaatsnaam] aan de [adres] ,
6.
[eiser sub 6],
[eiser sub 6],
wonende te [plaatsnaam] aan de [adres] ,
7.
[eiser sub 7],
[eiser sub 7],
wonende te [plaatsnaam] aan de [adres] ,
eisers,
advocaat mr. R. Ligtvoet te Nijmegen,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 1],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 2],
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 3],
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 3],
allen gevestigd te [plaatsnaam] aan de [adres] ,
gedaagden,
advocaat mr. C.E.P. Koppens-van Grinsven te Eindhoven.
Partijen zullen hierna de Bewoners en [gedaagde] (enkelvoud) genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 14 september 2023 met producties 1 tot en met 37;
de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 31;
De mondelinge behandeling van 5 oktober 2023 en de daarbij ingediende pleitnota’s.
1.2.
Indien hierna naar producties wordt verwezen worden producties van de Bewoners aangeduid met A gevolgd door het nummer van de productie en van [gedaagde] met B eveneens gevolgd door het nummer van de productie.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De gedaagde rechtspersonen zijn onderdeel van het bedrijf van de heer [gedaagde] . [gedaagde] voert een vollegrondstuinbouwbedrijf aan de [adres] tot en met [adres] te [plaatsnaam] . Het bedrijf beschikt over circa 800 ha gepachte landbouwgrond en is gespecialiseerd in de teelt van groenten en lelies. Bij het productieproces maakt [gedaagde] naast een twintigtal vaste werknemers op dit moment gebruik van 100 tot115 arbeidsmigranten, die worden gehuisvest op [adres] en [adres] en voor het overige deel elders. Op grond van het vigerende bestemmingsplan biedt het bestaand logiesgebouw aan de [adres] ruimte aan 20 arbeidsmigranten en het bestaand gebouw aan de [adres] aan 34 arbeidsmigranten.
2.2.
De Bewoners zijn allen woonachtig aan de [straatnaam] te [plaatsnaam] ( [gemeente] ) op nummers [huisnummer] , [huisnummer] , [huisnummer] en [huisnummer] . De [straatnaam] is een weg in het buitengebied van [plaatsnaam] waarin de Bewoners wonen in vrijstaande huizen in de directe omgeving van het bedrijf van [gedaagde] . Op de zitting verklaarden de Bewoners dat de hele dag vrachtwagens op en af rijden naar het bedrijf van [gedaagde] . Ook worden seizoenarbeiders met busjes niet alleen van en naar het bedrijf vervoerd, maar ook van het bedrijf naar de akkers en terug waar ze die dag werken. Zij begrijpen dat zij overlast van [gedaagde] moeten accepteren, maar willen dat dit binnen de perken blijft.
2.3.
[gedaagde] wilde de woonvoorziening voor arbeidsmigranten uitbreiden door op [adres] meer dan 80 extra woonplekken te creëren. Tegen de vergunning van de gemeente die dat toestond (A5) is bezwaar ingediend (A6 en A7) en is in minnelijk overleg geprobeerd om door middel van een vaststellingsovereenkomst tussen [gedaagde] en de Bewoners (B15) tot een compromis te komen. Doordat dit niet lukte, is op 14 februari 2023 het bezwaarschrift behandeld. Vervolgens is de beslissing op bezwaar aangehouden om te bezien of partijen tot een gezamenlijke oplossing kunnen komen, en zijn tussen partijen opnieuw onderhandelingen gevoerd. Inzet van die onderhandelingen was om te komen tot een compromis waar beide partijen mee konden leven. Die zouden vervolgens ook in de vergunning kunnen worden opgenomen (dubbele borging).
3.Het geschil
3.1.
Inzet van dit kort geding is dat de bewoners stellen dat er op enig moment een zodanige overeenstemming bestond dat sprake was van een rompovereenkomst. Zelfs als dat niet zou kunnen worden aangenomen, waren de onderhandelingen daarover in een zo ver gevorderd stadium dat [gedaagde] daarvan niet meer kon terugkomen.
3.2.
De Bewoners vorderen:
I. primair [gedaagde] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de (romp)vaststellingsovereenkomst na te komen die op 11 mei 2023 tussen de Bewoners en [gedaagde] tot stand is gekomen toen [gedaagde] instemde met de door de Bewoners voorgestelde redactie van artikel 2 van de vaststellingsovereenkomst, [gedaagde] te gebieden om conform de redelijkheid en billijkheid door te onderhandelen over het tijdstip waarop het voedselbos (uiterlijk) dient te zijn gerealiseerd en [gedaagde] te verbieden om nieuwe onderhandelingen te starten over de vaststellingsovereenkomst, althans over de onderwerpen waarover partijen op 11 mei 2023 reeds overeenstemming hadden, een en ander op straffe van een dwangsom van € 10.000,-- voor iedere dag (of gedeelte daarvan) dat [gedaagde] niet aan het hiervoor gevorderde voldoet, met een maximum van € 250.000,--, althans een door de voorzieningenrechter te bepalen dwangsom;
II. subsidiair [gedaagde] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis volgens de stand van zaken ten tijde van het afbreken van de onderhandelingen door [gedaagde] op 4 juni 2023 en conform de redelijkheid en billijkheid door te onderhandelen over het tijdstip waarop het voedselbos (uiterlijk) dient te zijn gerealiseerd en [gedaagde] te verbieden om nieuwe onderhandelingen te starten over de vaststellingsovereenkomst, althans over de onderwerpen waarover partijen op 11 mei 2023 reeds overeenstemming hadden, een en ander op straffe van een dwangsom van € 10.000,-- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] niet aan het hiervoor gevorderde voldoet, met een maximum van € 250.000,--, althans een door de voorzieningenrechter te bepalen dwangsom;
III. proces- en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.3.
[gedaagde] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisendheid
4.1.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat er spoedeisend belang is bij de vorderingen. Dat neemt niet weg dat het vraagstuk dat aan de orde is, het tot stand komen van een overeenkomst of afgebroken onderhandelingen daarover, bijzonder complex is en sterk verweven met feiten en omstandigheden. Hoewel het schriftelijk dossier zeer compleet oogt en bewijsvoering voornamelijk geleverd wordt door schriftelijk e-mailverkeer, is enige terughoudendheid in dit kort geding vereist waar nadere bewijsvoering denkbaar is.
De onderhandelingen
4.2.
In deze zaak is het de vraag of de onderhandelingen tussen partijen zodanig gevorderd waren dat al gesproken kan worden van een overeenkomst of van een stadium dat niet meer op die onderhandelingen kon worden teruggekomen. Als bewijs daarvoor zijn door de Bewoners concept vaststellingsovereenkomsten en een veelheid van mails overgelegd waaruit dat zou moeten blijken. Het uitgangspunt daarbij was om te komen tot een vaststellingsovereenkomst (vso) waarin alle geschilpunten geregeld zouden worden. Het geschilpunt waarop het debat tussen partijen zich al snel toespitste, betrof de wijze waarop de huisvesting gebruikt kon worden. In tweede instantie was het voedselbos een onderhandelingspunt. Hieronder zullen de belangrijkste elementen van die onderhandelingen worden weergegeven, waarna vanaf rechtsoverweging 4 .19 het beoordelingskader en de evaluatie van de onderhandelingen aan de orde is.
4.3.
In een eerste versie van een door de advocaat van [gedaagde] geredigeerde vso uit 2022 (B15) is over de woonvoorziening het volgende opgenomen: “
zal het logiesgebouw voor het huisvesten van arbeidsmigranten aan de [adres] , in het kader van haar bedrijfsvoering en een rendabele exploitatie conform de verleende omgevingsvergunning en bestemmingsaanduiding “specifieke vorm van agrarisch-huisvesting tijdelijke werknemer”, exploiteren. Het logiesgebouw kan dus niet ‘stand-alone’ aan een derde worden verkocht en/of door een derde worden geëxploiteerd” (artikel 1.1).
zal het logiesgebouw voor het huisvesten van arbeidsmigranten aan de [adres] , in het kader van haar bedrijfsvoering en een rendabele exploitatie conform de verleende omgevingsvergunning en bestemmingsaanduiding “specifieke vorm van agrarisch-huisvesting tijdelijke werknemer”, exploiteren. Het logiesgebouw kan dus niet ‘stand-alone’ aan een derde worden verkocht en/of door een derde worden geëxploiteerd” (artikel 1.1).
4.4.
Nadat deze vso door de bewoners is afgewezen en de bezwaarprocedure heeft gediend, vraagt op 1 maart 2023 de advocaat van de Bewoners aan de advocaat van [gedaagde] per e-mail (bijlage A13) of de eerder door de advocaat van [gedaagde] opgestelde concept vaststellingsovereenkomst (vso) door die advocaat zal worden aangevuld of dat hij (de advocaat van de Bewoners) zelf een voorzet zal doen. De advocaat van [gedaagde] reageert daarop bij e-mail van dezelfde dag (bijlage A14) onder meezending van haar concept-vso (waaruit hierboven in rechtsoverweging 4 .3. is geciteerd), onder meer als volgt:
“Bijgaand stuur ik u de laatste versie van de concept-vaststellingsovereenkomst zoals opgesteld door mijn kantoor, voordat de bezwarenprocedure werd voortgezet.
Als u wilt, kunt u een voorzet doen om deze overeenkomst op de afgesproken punten (geen stand-alone huisvesting, eindmaximum aantal tijdelijke werknemers, landschappelijke inpassing, het opnemen van huisregels en klachtprocedure bij overlast en finale geschilbeslechting conform het geldende bestemmingsplan voor de nu nog tijdelijk vergunde huisvesting (van tijdelijke werknemers) op de locatie [adres] aan te vullen.”
4.5.
Bij e-mail van 10 maart 2023 (bijlage A15) stuurt de advocaat van de Bewoners een door hem voorbereide concept-vso aan de advocaat van [gedaagde] . Bij e-mail van 15 maart 2023 (bijlage A15) reageert de advocaat van [gedaagde] als volgt:
“
Ik ontving de concept-vaststellingsovereenkomst vorige week in goede orde. Deze heb ik, samen met de vraagstelling van uw cliënten, aan mijn cliënte voorgelegd.
Ik ontving de concept-vaststellingsovereenkomst vorige week in goede orde. Deze heb ik, samen met de vraagstelling van uw cliënten, aan mijn cliënte voorgelegd.
Alvorens hierop te reageren, wilde ik eerst de reactie van de gemeente over de afscherming van het logiesgebouw c.q. de landschappelijke inpassing ervan, afwachten. Ik begrijp uit uw e-mailwisseling met de gemeente dat we hier morgen een nader terugkoppeling op kunnen verwachten.
Op voorhand kan ik u alvast mededelen dat, gelet op de vragen en opmerkingen van uw cliënten ten aanzien van de aanleg en het (toekomstige) gebruik van het voedselbos, dit voorlopig nog even uit het inpassingsplan zal worden gehouden. Op dit moment is het voedselbos ook niet nodig om een goede afscherming te bewerkstelligen. Dit kan dus altijd later nog, als de plannen meer concreet zijn, in overleg met uw cliënten nader worden uitgewerkt.
Ten aanzien van de concept-vso wordt alvast opgemerkt dat deze overeenkomst hoofdzakelijk betrekking heeft op de vergunning voor het nieuwe logiesgebouw aan de [adres] . De bestaande huisvesting op dit adres, alsmede aan de [adres] maakt, behalve wellicht voor het voorkomen van de ‘stand-alone huisvesting’, geen onderdeel uit van de te maken afspraken. Dit geldt ook voor de boerderij aan de [adres] te [plaatsnaam] , die wat cliënte betreft geen deel zal uitmaken van de vso.”
4.6.
De advocaat van de Bewoners reageert daarop per e-mail van dezelfde dag (bijlage A16), waarna de advocaat van [gedaagde] op 16 maart 2023 (bijlage A17) reageert:
“Het was niet mijn bedoeling om met mijn reactie de indruk te wekken dat er geen overeenkomst tot stand zou kunnen komen. Uiteraard blijft voor mijn cliënte de totstandkoming van deze overeenkomst het uitgangspunt waarbij ook zaken die de vergunning voor de [adres] ‘overstijgen’, bijvoorbeeld ten aanzien van de ‘stand-alone huisvesting’ en het (eind)maximum aantal tijdelijke werknemers, vastgelegd kunnen worden.
Over dit eindmaximum bestaat al overeenstemming. Dit is ook al schriftelijk bevestigd in de e-mailwisseling met de gemeente.
(…)
Ik zal deze week nader inhoudelijk reageren.”
Die inhoudelijke reactie volgt in de mail van 17 maart 2023 (bijlage A19), waarin onder meer (vanaf alinea 4 ) het volgende is opgenomen:
“Dan ten aanzien van de concept-vso. Hierbij wordt, zoals ook al eerder aangegeven, opgemerkt dat concept-vso vooral betrekking heeft op de vergunning voor de nieuwe huisvesting op [straatnaam] nummer [huisnummer] . Concreet betekent dit dat in artikel 2 de relatie met de huisvesting aan de [adres] en de bestaande huisvesting op nummer [huisnummer] , geschrapt dient te worden.
In dit kader verzoek ik u om in overweging te nemen om, als het beleid van de [gemeente] op dit punt wordt gewijzigd, ook in het nieuwe logiesgebouw alsnog jaarrond huisvesting toe te staan. Dit is tijdens ons gesprek weliswaar niet expliciet besproken maar ik begreep (pas na ons gesprek) dat deze beleidswijziging realistisch is. Mocht het tot een dergelijke beleidswijziging komen, en de logiesmogelijkheden in het nieuwe gebouw op grond daarvan verruimd kunnen worden, dan is het natuurlijk wenselijk dat de overeenkomst deze ruimte ook biedt.
Ook voor de nieuwe vergunning voor het bestaand gebouw aan de [adres] (huisvesting 34 tijdelijke werknemers), artikel 7, geldt dat dit gebouw jaarrond kan worden gebruikt. De laatste zin van dit artikel, “mits die aanvraag past in het nu geldende bestemmingsplan”, kan overigens worden geschrapt. Als de aanvraag niet zou passen, zou het College de vergunning immers ook niet verlenen.
Artikel 8 ziet op het voorkomen van de ‘stand-alone huisvesting’. In de laatste conceptovereenkomst die ik u heb gestuurd, was deze bepaling (ook) alleen van toepassing op de nieuwe huisvesting aan de [adres] . In deze conceptovereenkomst heeft het artikel, gelet op het bepaalde in artikel 2, betrekking op alle logiesgebouwen (aan de [adres] en [huisnummer] ). Hoewel het, gelet op de opzet van de overeenkomst, denk ik “zuiverder” zou zijn om dit artikel (8) ook te beperken tot het nieuwe gebouw aan de [adres] , bestaan er, gelet op het doel dat hiermee wordt beoogd, geen bezwaren tegen om alle logiesgebouwen in dit artikel op te nemen.”
4.7.
Vervolgens wordt er gecorrespondeerd over onder meer de tekst van artikel 2 van de vso. De op dat moment bestaande tekst (bijlage A14) luidt:
“Op de bedrijfslocaties [adres] en [huisnummer] worden door [gedaagde] enkel tijdelijke werknemers gehuisvest die werkzaam zijn in de eigen groente- en bloembollen(lelie) teelt zoals die plaatsvindt vanuit de beide genoemde locaties en waar ook verwerking van de teelten plaatsvindt. Huisvesting van arbeidsmigranten of tijdelijke werknemers voor of door derden is niet toegestaan.”Artikel 8 van deze concept vso bevat een kettingbeding. Die over artikel 2 handelende correspondentie is verder als volgt samen te vatten.
“Op de bedrijfslocaties [adres] en [huisnummer] worden door [gedaagde] enkel tijdelijke werknemers gehuisvest die werkzaam zijn in de eigen groente- en bloembollen(lelie) teelt zoals die plaatsvindt vanuit de beide genoemde locaties en waar ook verwerking van de teelten plaatsvindt. Huisvesting van arbeidsmigranten of tijdelijke werknemers voor of door derden is niet toegestaan.”Artikel 8 van deze concept vso bevat een kettingbeding. Die over artikel 2 handelende correspondentie is verder als volgt samen te vatten.
4.8.
Bij e-mail van 31 maart 2023 (bijlage A20) geeft de advocaat van de Bewoners aan dat niet ingestemd kan worden met een ontkoppeling van de al bestaande huisvesting en nog te realiseren huisvesting, omdat op dat moment op die bestaande huisvesting al geen stand-alone huisvesting toegestaan is. Voorts zijn de bewoners niet bereid om op te nemen dat als het beleid wijzigt, dan wél stand-alone huisvesting mogelijk zou moeten zijn.
4.9.
Bij e-mail van 5 april 2023 (bijlage A21) schrijft de advocaat van [gedaagde] met betrekking tot artikel 2 vso:
“
Hoewel het in beginsel mogelijk zou zijn om, ter voorkoming van ‘stand-alone huisvesting’, het gebrik van de bestaande logiesgebouwen, (alleen) vast te leggen in artikel 8, is cliënte bereid om, met het doel om tot overeenstemming te komen met uw cliënten, de beperking van het gebruik van de bestaande logiesgebouwen aan de [adres] en [huisnummer] te accepteren. Hierbij wordt wel voorgesteld om artikel 2 iets anders te formuleren, namelijk:
Hoewel het in beginsel mogelijk zou zijn om, ter voorkoming van ‘stand-alone huisvesting’, het gebrik van de bestaande logiesgebouwen, (alleen) vast te leggen in artikel 8, is cliënte bereid om, met het doel om tot overeenstemming te komen met uw cliënten, de beperking van het gebruik van de bestaande logiesgebouwen aan de [adres] en [huisnummer] te accepteren. Hierbij wordt wel voorgesteld om artikel 2 iets anders te formuleren, namelijk:
“Op de bedrijfslocaties [adres] en [adres] worden door [gedaagde] enkel tijdelijke werknemers gehuisvest die werkzaam zijn ten behoeve van [gedaagde sub 2] Huisvesting van arbeidsmigranten of tijdelijke werknemers voor of door derden is niet toegestaan”.”
4.10.
Bij e-mail van 18 april 2023 (bijlage A22) vraagt de advocaat van de Bewoners om uitleg waarom de redactie van artikel 2 gewijzigd moet worden. Bij e-mail van 23 april 2023 (bijlage A23) merkt de advocaat van [gedaagde] op dat de beide redacties niet veel van elkaar afwijken, dat [gedaagde] al concessies aan de Bewoners heeft gedaan en dat enig vertrouwen van de Bewoners in [gedaagde] niet misplaatst zou zijn. Na een e-mail van 5 mei 2023 (bijlage A24) en telefonisch overleg doet de advocaat van de Bewoners in een e-mail van 9 mei 2023 (bijlage A25) aan de advocaat van [gedaagde] het volgende tekstvoorstel voor artikel 2:
“Op de bedrijfslocaties [adres] en [huisnummer] worden door [gedaagde] enkel tijdelijke werknemers gehuisvest die werkzaam zijn in de eigen teelt van gewassen zoals die plaatsvindt vanuit de beide genoemde locaties en waar ook de verwerking van de gewasteelten plaatsvindt. Huisvesting van arbeidsmigranten of tijdelijke werknemers voor of door derden is niet toegestaan.”
“Op de bedrijfslocaties [adres] en [huisnummer] worden door [gedaagde] enkel tijdelijke werknemers gehuisvest die werkzaam zijn in de eigen teelt van gewassen zoals die plaatsvindt vanuit de beide genoemde locaties en waar ook de verwerking van de gewasteelten plaatsvindt. Huisvesting van arbeidsmigranten of tijdelijke werknemers voor of door derden is niet toegestaan.”
4.11.
In de e-mail van 11 mei 2023 (bijlage A26) schrijft de advocaat van [gedaagde] :
“Wij stemmen in met de voorgestelde redactie van artikel 2. U kunt de concept-vso dus verder afronden”.De advocaat van de Bewoners stuurt op 1 juni 2023 een aangepaste concept vso (bijlage A28) waarin artikel 2 is opgenomen zoals eerder door de advocaat van [gedaagde] akkoord was bevonden.
4.12.
De advocaat van [gedaagde] reageert op 4 juni 2023 (bijlage A29) daarop met opmerkingen over artikelen 4 en 5. In artikel 4 waarin staat dat op [adres] en [huisnummer] nooit meer dan 125 tijdelijke werknemers in totaal zullen worden gehuisvest, stelt hij voor om ‘nooit’ in ‘niet’ te veranderen. Artikel 5 gaat over de landschappelijke inpassing, waaronder de aanleg van een voedselbos. Dat voedselbos was een idee van [gedaagde] , waarbij de Bewoners kennelijk graag aansluiten. In de eerste versie van de concept vso (bijlage A14) was daarover niets opgenomen. In de voorliggende versie van dat moment heeft de advocaat van de Bewoners daarover opgenomen: “
Op het perceel kadastraal bekend (…) zal [gedaagde] uiterlijk 31 december 2023 een voedselbos realiseren. Dat voedselbos wordt niet ingericht als verblijfs- of recreatiegebied en wordt met een hekwerk afgesloten. [gedaagde] brengt een toegangspoort aan van de [straatnaam] (tussen [huisnummer] en [huisnummer] ). [gedaagde] staat omwonenden toe dat in het voedselbos wordt gewandeld eventueel met honden (…) Het voedselbos zal worden aangelegd en in stand gehouden conform het aan deze overeenkomst gehechte aanplantingsplan”.
Op het perceel kadastraal bekend (…) zal [gedaagde] uiterlijk 31 december 2023 een voedselbos realiseren. Dat voedselbos wordt niet ingericht als verblijfs- of recreatiegebied en wordt met een hekwerk afgesloten. [gedaagde] brengt een toegangspoort aan van de [straatnaam] (tussen [huisnummer] en [huisnummer] ). [gedaagde] staat omwonenden toe dat in het voedselbos wordt gewandeld eventueel met honden (…) Het voedselbos zal worden aangelegd en in stand gehouden conform het aan deze overeenkomst gehechte aanplantingsplan”.
4.13.
Over dat voedselbos schreef de advocaat van de Bewoners op 31 maart 2023 onder andere het volgende (bijlage A20):
“
De familie [eiser sub 3] en de heer [eiser sub 5] hebben rechtstreeks met uw cliënt over de aanleg van het voedselbos gesproken. Alle cliënten hechten aan de aanleg van het voedselbos. Van de heer [gedaagde] is begrepen dat hij dat ook wil aanleggen en dat het niet de bedoeling is dat het voedselbos een verblijfs- of recreatiegebied wordt. Het wordt met een hekwerk afgesloten en er komt een toegangspoort vanaf de [straatnaam] (tussen [huisnummer] en [huisnummer] zoals dat nu ook al het geval is). Er mag wel gewandeld worden eventueel met honden. Daarover is een informatieavond toegezegd”.
De familie [eiser sub 3] en de heer [eiser sub 5] hebben rechtstreeks met uw cliënt over de aanleg van het voedselbos gesproken. Alle cliënten hechten aan de aanleg van het voedselbos. Van de heer [gedaagde] is begrepen dat hij dat ook wil aanleggen en dat het niet de bedoeling is dat het voedselbos een verblijfs- of recreatiegebied wordt. Het wordt met een hekwerk afgesloten en er komt een toegangspoort vanaf de [straatnaam] (tussen [huisnummer] en [huisnummer] zoals dat nu ook al het geval is). Er mag wel gewandeld worden eventueel met honden. Daarover is een informatieavond toegezegd”.
4.14.
Daarop schreef de advocaat van [gedaagde] in e-mail van 5 april 2023 (bijlage A21):
“
Cliënte heeft er geen bezwaar tegen als het voedselbos, in elk geval op hoofdlijnen, wordt meegenomen in de vso”.En iets verderop: “
Wat hier ook van zij, cliënte heeft er zoals gezegd geen bezwaar tegen om in de vso vast te leggen dat het voedselbos zal worden gerealiseerd en in aanvulling daarop ook vast te leggen dat het niet de bedoeling is dat het voedselbos een verblijfs- of recreatiegebied wordt, dat het met een hekwerk wordt afgesloten en dat er een toegangspoort komt vanaf de [adres] . Voorts kan worden vastgelegd dat er mag worden gewandeld, eventueel met honden en dat hier een informatieavond zal worden gehouden”.
“
Cliënte heeft er geen bezwaar tegen als het voedselbos, in elk geval op hoofdlijnen, wordt meegenomen in de vso”.En iets verderop: “
Wat hier ook van zij, cliënte heeft er zoals gezegd geen bezwaar tegen om in de vso vast te leggen dat het voedselbos zal worden gerealiseerd en in aanvulling daarop ook vast te leggen dat het niet de bedoeling is dat het voedselbos een verblijfs- of recreatiegebied wordt, dat het met een hekwerk wordt afgesloten en dat er een toegangspoort komt vanaf de [adres] . Voorts kan worden vastgelegd dat er mag worden gewandeld, eventueel met honden en dat hier een informatieavond zal worden gehouden”.
4.15.
Terugkomend op de e-mail van 4 juni 2023 (bijlage A29) schrijft de advocaat van [gedaagde] over het aangepaste artikel 5:
Deze tekst(opmerking voorzieningenrechter: bedoeld wordt de tekst als geciteerd in rechtsoverweging 4 .13 van dit vonnis)
komt niet overeen met wat er nu in het artikel staat. Nog los van het feit dat de genoemde datum, 31 december 2023, niet haalbaar is voor de aanleg van het voedselbos, zouden partijen eerst nader met elkaar in overleg treden over de inrichting en het gebruik ervan. Daarvoor is ook de informatieavond bedoeld. De heer [gedaagde] vindt het nog steeds wenselijk dat het voedselbos wordt gerealiseerd maar daar is meer tijd, alsmede nader overleg met de omwonenden, voor nodig”.De advocaat van [gedaagde] sluit af als volgt:
“Als deze opmerkingen nog in de vso verwerkt kunnen worden, kan de overeenkomst wat mij betreft worden omgezet naar een definitieve versie.”
komt niet overeen met wat er nu in het artikel staat. Nog los van het feit dat de genoemde datum, 31 december 2023, niet haalbaar is voor de aanleg van het voedselbos, zouden partijen eerst nader met elkaar in overleg treden over de inrichting en het gebruik ervan. Daarvoor is ook de informatieavond bedoeld. De heer [gedaagde] vindt het nog steeds wenselijk dat het voedselbos wordt gerealiseerd maar daar is meer tijd, alsmede nader overleg met de omwonenden, voor nodig”.De advocaat van [gedaagde] sluit af als volgt:
“Als deze opmerkingen nog in de vso verwerkt kunnen worden, kan de overeenkomst wat mij betreft worden omgezet naar een definitieve versie.”
4.16.
Op 19 juni 2023 vindt op verzoek van [gedaagde] een gesprek plaats met als inzet, volgens de bewoners, de beplanting (appels, peren enz.). Aanwezig zijn de heer [gedaagde] als directeur van [gedaagde sub 1] , diens bedrijfsopvolger de heer [persoon 1] en de Bewoners. [gedaagde] stelt dan aan de orde dat hij een wijziging wenst van artikel 2.
4.17.
De heer [gedaagde] stuurt op 20 juni 2023 (bijlage B26) de volgende mail aan mevrouw [eiser sub 2] :
“Beste [eiser sub 2] , Zoals gisteren besproken, zouden wij vandaag laten weten hoe verder te gaan. [persoon 2] heeft gisteren al aangegeven, dat de bepaling in de vaststellingsovereenkomst over de huisvesting van tijdelijke werknemers feitelijk niet werkbaar is. Wij willen graag een goede arbeidsrelatie opbouwen met onze mensen en hen dus ook in de wintermaanden kunnen huisvesten ten behoeve van ons bedrijf. Tegelijkertijd willen jullie niet dat er een “stand-alone” locatie ontstaat waar een uitzendbureau mensen huisvest. De bepaling in de eerste vso voorziet daarin. In het bestemmingsplan is al gewaarborgd, dat wij alleen mensen mogen huisvesten ten behoeve van ons agrarisch bedrijf. In de tweede vso worden hieraan echter verdergaande beperkingen gesteld. Hierdoor worden wij onevenredig in onze bedrijfsvoering belemmerd. Om toch eruit te komen met jullie stellen wij voor om het artikel in de tweede vso hierop aan te passen. Zie onder:
Artikel 2. Nieuw
Op de bedrijfslocaties [adres] en [huisnummer] zullen de logiesgebouwen voor het huisvesten van tijdelijke werknemers, in het kader van haar bedrijfsvoering en een rendabele exploitatie conform de verleende omgevingsvergunning en conform de bestemmingsaanduiding “specifieke vorm van agrarisch-huisvesting tijdelijke werknemers”, exploiteren. De logiesgebouwen kunnen dus niet “stand-alone” aan een derde worden verkocht en/of door een derde worden geëxploiteerd, zolang er sprake is van een agrarische bestemming. Het exploiteren als een uitzendbureau is uitdrukkelijk niet toegestaan.
Artikel 2 oud
Op de bedrijfslocaties [adres] en [huisnummer] worden door [gedaagde] enkel tijdelijke werknemers gehuisvest die werkzaam zijn in de eigen teelt van gewassen zoals die plaatsvindt vanuit de beide genoemde locaties en waar ook de verwerking van de gewasteelten plaatsvindt. Huisvesting van arbeidsmigranten of tijdelijke werknemers voor of door derden is niet toegestaan.
Wij gaan ervan uit, dat jullie je hierin kunnen vinden. Immers, jullie waren destijds al akkoord met deze bepaling en nu hebben we de bepaling uitgebreid met de andere 2 logiesgebouwen, terwijl de vergunning alleen over de veldschuur gaat. Als jullie blijven vasthouden aan de oude bepaling, dan kunnen wij niet anders dan de gemeente vragen om een beslissing op bewaar te nemen over de vergunde situatie.”
De advocaat van de Bewoners reageert op 22 juni 2023 (bijlage A30) als volgt:
“Tijdens het mondelinge overleg deze week hebben cliënten al aan uw cliënt (en de heer [persoon 1] ) laten weten niet met een dergelijke aanpassing te kunnen instemmen. In een door uw kantoor opgestelde allereerste aanzet voor een vaststellingsovereenkomst (vso) was de navolgende bepaling opgenomen in artikel 1.1: “ [gedaagde] zal het logiesgebouw voor het huisvesten van arbeidsmigranten aan de [adres] , in het kader van haar bedrijfsvoering en een rendabele exploitatie conform de verleende omgevingsvergunning en bestemmingsaanduiding “specifieke vorm van agrarisch-huisvesting” tijdelijke werknemers exploiteren. Het logiesgebouw kan dus niet “stand-alone” aan een derde worden verkocht en/of door een derde worden geëxploiteerd. Deze verplichting zal door [gedaagde] , op straffe van een dwangsom van € 500.000,-, middels een kettingbeding worden doorgelegd aan eventuele rechtsopvolgers van haar bedrijf”. Dat artikel past uw cliënt nu enigszins aan, maar cliënten hebben op die eerste aanzet voor een vso laten weten daarmee niet te kunnen instemmen. Na hervatting van de onderhandelingen is overeenstemming bereikt over de tekst van artikel 2 van de door mij opgestelde versie van de vso. Uw cliënt kon zich in die redactie vinden. Kennelijk komt hij daar nu op terug. Cliënten houden uw cliënt aan de op dit punt gemaakte afspraak. Uw cliënt ziet over het hoofd dat artikel 2 huisvesting van eigen tijdelijke werknemers in de winterperiode niet blokkeert en artikel 2 - anders dan uw cliënt suggereert - geen nieuwe en verdergaande beperkingen dan het geldende bestemmingsplan opwerpt. De door uw cliënt voorgestelde redactie is bovendien rechtsonzeker geformuleerd en geeft aanleiding tot interpretatiegeschillen. Cliënten stemmen dan ook niet in met de door uw cliënt voorgestelde aanpassing. Uw cliënt suggereert tot slot dat wanneer de door hem voorgestelde redactie van artikel 2 niet wordt geaccepteerd burgemeester en wethouders maar een beslissing op bezwaar moeten nemen. Gelet op het stadium van de onderhandelingen heeft uw cliënt niet meer de vrijheid deze af te breken. Over de essentiële elementen van de vso is immers overeenstemming bereikt. Uw cliënt is zelfs al begonnen met de uitvoering van de afspraken.
Graag verneem ik uiterlijk morgen (23 juni 2023) uw reactie.”
De advocaat van [gedaagde] reageert op 29 juni 2023 (bijlage A31):
“Naar aanleiding van ons telefonisch overleg van vorige week vrijdag (d.d. 23 juni jl.) bericht ik u, na overleg met cliënte, als volgt.
Zoals al door u is bevestigd in uw e-mail d.d. 22 juni jl., is de (jaarrond) huisvesting van eigen tijdelijke werknemers in de winterperiode toegestaan. Omdat het door u voorgestelde artikel 2 in de cpt-vso slechts ziet op de eigen teelt en verwerking van gewassen en dit seizoensgebonden werkzaamheden betreffen, volgt de huisvesting (van de eigen tijdelijke werknemers) in de winterperiode nu niet vanzelfsprekend uit dit artikel.
Omdat er buiten het seizoen (december tot en met maart) voor cliënte geen gewassen beschikbaar zijn voor de (eigen) teelt en de verwerking daarvan, bespraken wij dat het in de winterperiode voor de tijdelijke werknemers ook mogelijk moet zijn om andere werkzaamheden ten behoeve van het bedrijf ( [gedaagde sub 2] ) te verrichten, zoals onderhoudswerkzaamheden aan machines e.d. Ook deze mogelijkheid volgt nu niet uit het door u voorgestelde artikel 2.
Wij spraken af dat ik een nieuw tekstvoorstel zou doen waarin beide voornoemde aspecten, dus zowel de jaarrond huisvesting als de mogelijkheid van andere aan het agrarisch bedrijf verbonden werkzaamheden, opgenomen zouden worden.
Uit het overleg dat ik naar aanleiding van het bovenstaande met cliënte had, bleek dat daarnaast in de winterperiode de mogelijkheid bestaat om werknemers uit te lenen aan collega-bedrijven. In aanvulling op het bovenstaande stel ik dan ook voor om in de vso op te nemen dat de tijdelijke werknemers, conform de door de Belastingdienst aan cliënte gegeven toestemming, gedurende de winterperiode uitgeleend kunnen worden aan collega- agrarische bedrijven. Op die manier wordt het meest tegemoetgekomen aan de feitelijke gang van zaken gedurende de winterperiode en worden mogelijke interpretatieverschillen ten aanzien van “de andere werkzaamheden ten behoeve van het bedrijf” weggenomen.
Tijdens het overleg op 19 juni jl. is deze feitelijke gang van zaken gedurende de winterperiode, door cliënte ook met uw cliënten besproken. Vanwege het feit dat cliënte door de huisvesting van de tijdelijke werknemers in de winterperiode met hen een goede arbeidsrelatie kan opbouwen (zodat zij in het seizoen ook weer voor haar willen werken) en uw cliënten in deze periode ook geen hinder ondervinden van de huisvesting en/of de werkzaamheden van de tijdelijke werknemers, bestond er bij uw cliënten veel begrip voor deze situatie. Gelet hierop verzoek ik u daarom te (her)bevestigen dat deze feitelijke situatie ook in de vso kan worden opgenomen. Artikel 2 kan dan als volgt komen te luiden:
Artikel 2.
Op de bedrijfslocaties [adres] en [huisnummer] worden door [gedaagde] enkel tijdelijke werknemers gehuisvest die werkzaam zijn:
a. in de eigen teelt van gewassen zoals die plaatsvindt vanuit de beide genoemde locaties en waar ook de verwerking van de gewasteelten plaatsvindt,
b. voor de bedrijven van [gedaagde] , waarbij de tijdelijke werknemers ook overige werkzaamheden voor het bedrijf kunnen verrichten, zoals het onderhoud aan machines e.d.,
c. voor collega-agrarische bedrijven aan wie de tijdelijke werknemers door [gedaagde] in de winterperiode kunnen worden uitgeleend.
Huisvesting van arbeidsmigranten of tijdelijke werknemers voor of door derden in de zin van het “stand alone” exploiteren van een uitzendbureau, is uitdrukkelijk niet toegestaan.
Dit is ons laatste voorstel. Zoals in het e-mailbericht d.d. 20 juni jl. van onze cliënte aan uw cliënten is aangegeven, kunnen wij, als jullie blijven vasthouden aan de oude bepaling, niet anders dan de gemeente vragen om een beslissing op bezwaar te nemen over de vergunde situatie waardoor alleen de huisvesting van de tijdelijke werknemers in het nieuwe logiesgebouw (aan de [adres] ) wordt gereguleerd en niet, zoals in de vso, ook de huisvesting in de bestaande logiesgebouwen (aan de [adres] en [huisnummer] ), die al ingevolge het ter plaatse geldende bestemmingsplan zijn vergund.”
4.18.
Vervolgens vindt verdere e-mail correspondentie plaats van 29 juni 2023 tot 17 juli 2023. Tot een ondertekende vso leidt dit niet.
Inhoudelijke beoordeling
4.19.
Wat dit kort geding zo complex maakt, is dat het zich afspeelt op het snijvlak van wanneer een overeenkomst tot stand is gekomen en wanneer nog net niet. Extra ingewikkeld wordt het als partijen beogen hun onderhandelingsresultaat in een schriftelijk door hen beiden ondertekend contract vast te leggen. Is het in dat geval toch voldoende als er op deelpunten wilsovereenstemming bestaat? Met andere woorden: is de partij die mondeling instemt met het overgrote deel van wat daarna schriftelijk in het contract wordt vervat, verplicht om dat contract dan ook te ondertekenen? Of moet aangenomen worden dat er pas een overeenkomst (deal) is als er is ondertekend en dat tot dat moment partijen niet gebonden zijn?
4.20.
In de rechtswetenschap wordt onderscheid gemaakt tussen formele en consensuele overeenkomsten. Bij een formele overeenkomst is er pas een overeenkomst als aan een vormvereiste is voldaan, met name ondertekening van een schriftelijk contract. In de wet is de voornaamste formele overeenkomst waarin de formele handtekening van partijen vereist is en zelfs voor particulieren nog een bedenktermijn is voorzien, de koopovereenkomst van onroerend goed. Voor de meeste overeenkomsten daarbuiten geldt dat wilsovereenstemming uit verklaringen en gedragingen kan worden afgeleid en er dus geen handtekeningen onder een schriftelijk contract vereist zijn om al aan te nemen dat een (mondelinge) overeenkomst tot stand is gekomen.
4.21.
Het voorgaande neemt niet weg dat partijen in afwijking van de wet onderling kunnen afspreken dat zij hun wilsovereenstemming in een schriftelijk contract zullen vastleggen. Het contractenrecht geeft veel ruimte aan partijen om zelf te bepalen hoe zij hun rechtsrelatie willen vormgeven. Door die afspraak verhogen zij als het ware de eisen die aan de totstandkoming van een overeenkomst zijn verbonden van wilsovereenstemming in, kort gezegd,
ondertekening van de vastleggingvan die wilsovereenstemming. Of partijen dat ook daadwerkelijk zo bedoeld hebben, kan een kwestie van uitleg zijn, maar doorgaans mag aangenomen worden dat de afspraak om schriftelijk te contracteren impliceert dat, ook als partijen dat niet uitdrukkelijk bepalen, partijen pas aan elkaar gebonden zijn als er daadwerkelijk ondertekend is. In deze zaak zijn er geen redenen om van een ander uitgangspunt uit te gaan. In uitzonderlijke gevallen is ook dan nog steeds mogelijk dat het afbreken van onderhandelingen onrechtmatig is. Uit de aard van de formele overeenkomst volgt echter wel dat de ruimte om de onderhandelingen af te breken groter moet worden geacht dan bij de meer informele consensuele overeenkomst.
ondertekening van de vastleggingvan die wilsovereenstemming. Of partijen dat ook daadwerkelijk zo bedoeld hebben, kan een kwestie van uitleg zijn, maar doorgaans mag aangenomen worden dat de afspraak om schriftelijk te contracteren impliceert dat, ook als partijen dat niet uitdrukkelijk bepalen, partijen pas aan elkaar gebonden zijn als er daadwerkelijk ondertekend is. In deze zaak zijn er geen redenen om van een ander uitgangspunt uit te gaan. In uitzonderlijke gevallen is ook dan nog steeds mogelijk dat het afbreken van onderhandelingen onrechtmatig is. Uit de aard van de formele overeenkomst volgt echter wel dat de ruimte om de onderhandelingen af te breken groter moet worden geacht dan bij de meer informele consensuele overeenkomst.
4.22.
Deze uitleg sluit volgens de voorzieningenrechter aan bij de praktijk. Om een voorbeeld ‘dicht bij de rechtbank’ te noemen: op zittingen onderhandelen partijen dikwijls over een schikking. Het komt daarbij voor dat er wilsovereenstemming bestaat, maar een van partijen op het ‘moment suprême’ toch niet wil tekenen. Dan wordt in de praktijk niet aangenomen dat er een vaststellingsovereenkomst is gesloten. Andere voorbeelden waar het schriftelijk contract vaak de cesuur bepaalt tussen wel en geen deal, zijn de overname van een onderneming en het echtscheidingsconvenant. Kenmerk van deze voorbeelden is dat het om grotere belangen gaat waarin een samenstel van factoren uiteindelijk bepaalt of ‘de kogel door de kerk gaat’ of niet.
4.23.
Het voorgaande neemt zoals gezegd niet weg dat er toch situaties kunnen zijn waarin het een partij niet langer vrijstaat om van ondertekening af te zien dan wel van hem verlangd kan worden dat hij over enkele laatste ondergeschikte punten door onderhandelt. De rechtspraak heeft echter laten zien dat dit soort gevallen in de rechtspraktijk zelden voorkomen. Voorts is in diezelfde rechtspraak een soort tussenstadium (“de tweede fase”) ontwikkeld, waarbij terugtrekking nog steeds kan, maar waarbij op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en de billijkheid voor de benadeelde partij een recht op vergoeding van onderhandelingskosten kan ontstaan (het negatieve contractsbelang).
4.24.
Toegepast op de onderliggende zaak is duidelijk dat de kern van de vso tussen partijen bestond uit artikel 2. Wat de Bewoners wilden voorkomen, was dat arbeidsmigranten permanent in de woningen van [gedaagde] gingen wonen zonder dat ze een werkrelatie hadden met [gedaagde] (het verbod op stand alone huisvesting). In het verlengde daarvan lag dat zij wilden voorkomen dat [gedaagde] als een soort uitzendbureau werknemers ging uitlenen aan omliggende bedrijven. [gedaagde] aan de andere kant, wilde graag flexibiliteit inbouwen met betrekking tot bij hem verblijvende tijdelijke werknemers. Naast de zomerperiode waarin de inzet van die werknemers voor zijn eigen bedrijf van groot belang was, waren er werknemers die langer bleven of eerder kwamen en waarvoor hij dan graag in elk geval andersoortig werk op zijn eigen bedrijf wilde kunnen aanbieden dan wel korter of langer, soms ter overbrugging van de hele winter, die werknemers bij collega- landbouwbedrijven te werk wilde kunnen stellen.
4.25.
Uit de hierboven geciteerde mailwisseling blijkt dat partijen over dit onderwerp intensief hebben onderhandeld. Hoewel in een eerste versie van [gedaagde] een redactie was voorzien waarin zowel andersoortig eigen werk als beperkte uitlening kan worden begrepen, schuift hij in de onderhandelingen daarna duidelijk op. Hoewel de Bewoners aanvankelijk inzetten op het huisvesten van tijdelijke werknemers puur voor de gewasteelt, schuiven zij met een kleine tekstuele aanpassing (“
en waar ook de verwerking van de gewasteelten plaatsvindt”,zie rechtsoverweging 4 .10 van dit vonnis) op naar ruimere werkzaamheden, nog steeds bij de eigen onderneming van [gedaagde] . Met die redactie stemt de advocaat van [gedaagde] uitdrukkelijk in, waarna hij de advocaat van de Bewoners uitnodigt om de vso daarop aan te passen.
en waar ook de verwerking van de gewasteelten plaatsvindt”,zie rechtsoverweging 4 .10 van dit vonnis) op naar ruimere werkzaamheden, nog steeds bij de eigen onderneming van [gedaagde] . Met die redactie stemt de advocaat van [gedaagde] uitdrukkelijk in, waarna hij de advocaat van de Bewoners uitnodigt om de vso daarop aan te passen.
4.26.
In die aangepaste vso is artikel 2 precies zo opgenomen als door de advocaat van [gedaagde] akkoord was bevonden. Wel is artikel 5 aangevuld met een aantal bepalingen over het tussen de Bewoners en [gedaagde] gelegen stuk land waar [gedaagde] een voedselbos wilde aanleggen. De voorzieningenrechter stelt aan de hand van de daarover gevoerde mailwisseling vast (zie rechtsoverweging 4 .12 tot en met 4 .14 van dit vonnis) dat er consensus bestond over wat daarover in de vso kon worden opgenomen. De enige afwijkingen of beter, aanvullingen ten opzichte daarvan vormden de op initiatief van de Bewoners opgenomen uiterste datum waarbinnen dat voedselbos zou worden gerealiseerd en het beplantingsschema dat onderdeel zou worden van de vso.
4.27.
De reactie daarop van de advocaat van [gedaagde] (rechtsoverweging 4 .15) is ook als zodanig uit te leggen. [gedaagde] acht het halen van de genoemde deadline niet mogelijk en vindt dat de nadere invulling ervan via een informatieavond moet verlopen. Het organiseren van de bijeenkomst van 19 juni 2023 lijkt een uitvoering hiervan. De Bewoners of hun advocaat hebben op geen enkel moment aangegeven artikel 5 niet te willen aanpassen. Sterker nog, op de zitting hebben zij uitvoerig aangegeven dat de komst, inrichting en het tijdstip van realisatie van dit voedselbos voor hen geen heel belangrijke punten waren. Zelfs van punten waarover eerder overeenstemming bestond (hekwerk en wandelen met honden) wilden zij op de zitting afstand doen.
4.28.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat hiermee het verweer van [gedaagde] dat de overeenkomst nog hiaten vertoonde en dat het ‘steeds stellen van nieuwe eisen’ voor [gedaagde] de reden vormde om als geheel ‘de stekker eruit te trekken’, ongefundeerd is. Op 19 juni 2023 was er nog geen formeel standpunt van de Bewoners over wijziging van artikel 5 bekend, zodat dit niet de reden kon zijn om de onderhandelingen af te breken. De bewoners stellen dat voor hen het heropenen van de onderhandelingen over de redactie van artikel 2 door [gedaagde] in persoon tijdens de bijeenkomst op 19 juni 2023 als een totale verrassing kwam. Tegen het licht van de hierboven geciteerde en besproken schriftelijke onderhandelingen acht de voorzieningenrechter dit een begrijpelijke reactie. Rationeel is niet te volgen waarom [gedaagde] zijn aanvankelijke redactie van artikel 2 (bijlage B15) in onderhandelingen eerst loslaat en instemt met een compromis, om er vervolgens in een informeel gesprek geheel op terug te komen. De Bewoners hebben aangegeven dat zij vermoeden dat een wethouder aan [gedaagde] zou hebben kenbaar gemaakt dat een meer permanente bewoning door tijdelijke werknemers geen probleem zou zijn. Wat hiervan ook zij, het is een ommezwaai in de onderhandelingen die een breuk vormde in het onderhandelingsresultaat tot dan toe.
4.29.
In lijn met wat de voorzieningenrechter als inleiding gaf, was er echter nog geen ondertekende vso en is hij van oordeel dat er dus nog geen afdwingbare overeenkomst was. Omdat er zelfs nog geen voor ondertekening vatbaar concept klaarlag noch een toezegging om dat te ondertekenen, wordt eveneens geoordeeld dat aan [gedaagde] geen verplichting kan worden opgelegd om alsnog door te onderhandelen en tot ondertekening van een contract over te gaan. Daarmee liggen de primaire en subsidiaire vorderingen voor afwijzing gereed.
4.30.
Het voorgaande laat onverlet dat de handelwijze van [gedaagde] als contractspartij in hoge mate onfatsoenlijk en in de relatie tussen partijen onrechtmatig kan zijn. Door het gedrag van [gedaagde] heeft hij de Bewoners maandenlang aan het lijntje gehouden en zijn de kosten van met name de door hen ingeschakelde rechtsbijstand veel hoger opgelopen dan wanneer hij van meet af aan duidelijk was geweest in zijn standpunt. De voorzieningenrechter hecht eraan op te merken dat ondanks de afwezigheid van een contract of de verplichting tot het sluiten ervan, een eventuele vergoeding van die kosten passend en geboden kan zijn.
4.31.
Voor wat betreft de in de onderhavige zaak gevorderde veroordeling in de proceskosten leidt het in rechtsoverweging 4 .30. overwogene in ieder geval ertoe dat de proceskosten van partijen zullen worden gecompenseerd, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst af al het gevorderde;
5.2.
compenseert de proceskosten.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.H. Dethmers en in het openbaar uitgesproken op 26 oktober 2023. [1]