ECLI:NL:RBLIM:2023:6151

• Datum uitspraak: 19 oktober 2023
• Publicatiedatum: 19 oktober 2023
• Zaaknummer: C/03/321666 KG ZA 23-317
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: W.J.J. Beurskens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over gezamenlijke woning na verbreken affectieve relatie met afwijzing van vorderingen tot medewerking aan verkoop en overname

In deze zaak, die op 19 oktober 2023 door de Rechtbank Limburg is behandeld, betreft het een kort geding tussen twee partijen die een affectieve relatie hebben gehad en gezamenlijk eigenaar zijn van een woning. De vrouw, eiseres in conventie, vorderde medewerking van de man, gedaagde in conventie, voor de verkoop van de woning na het beëindigen van hun relatie. De voorzieningenrechter oordeelde dat de vordering van de vrouw tot medewerking aan de verkoop van de woning werd afgewezen, omdat niet voldoende was aangetoond dat verkoop aan een derde de enige juiste oplossing was. De man had in reconventie gevorderd dat de vrouw haar medewerking verleende aan de overdracht van haar eigendomsaandeel in de woning. Ook deze vordering werd afgewezen, omdat onvoldoende aannemelijk was dat de man in staat zou zijn om de overname van de woning te realiseren.

De voorzieningenrechter benadrukte dat de redelijkheid en billijkheid tussen gewezen samenwonenden vereist dat er pas tot verkoop van de woning aan een derde kan worden overgegaan als blijkt dat geen van de deelgenoten het aandeel van de ander wil of kan overnemen. De rechter concludeerde dat er onvoldoende bewijs was dat de man niet in staat zou zijn om de woning over te nemen, en dat er onduidelijkheid bestond over de waarde van de woning en de overwaarde. Daarom werden zowel de vorderingen in conventie als in reconventie afgewezen, en werden de proceskosten gecompenseerd, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: C/03/321666 / KG ZA 23-317

Vonnis in kort geding van 19 oktober 2023

in de zaak van

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ,

te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ,

advocaat: mr. E.G.W. Hendriks,

tegen

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ,

advocaat: mr. W.G.M.M. van Montfort.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 12,

- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie met producties 1 tot en met 6,

- de nagekomen producties 13 tot en met 15 van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ,
- de mondelinge behandeling van 5 oktober 2023.

2. De feiten

2.1.

Partijen hebben een affectieve relatie gehad.

2.2.

Zij hebben op 15 oktober 2021 een samenlevingscontract gesloten.

2.3.

De samenleving tussen partijen is op 13 april 2023 geëindigd, toen [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de gezamenlijke woning aan [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) heeft verlaten.

2.4.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is in de woning blijven wonen en woont daar nog steeds.

3. Het geschil

In conventie

3.1.

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert, naar de voorzieningenrechter begrijpt, dat deze bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair :

1. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] veroordeelt om binnen 7 dagen na betekening van het te wijzen vonnis zijn onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning aan het [adres 1] te [woonplaats] , middels tussenkomst van makelaarskantoor [naam makelaar] Vastgoed, Bezoekadres: [adres 2] , [vestigingsplaats] , althans door een nadere door de rechtbank te benoemen makelaar, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in gebreke blijft aan het te wijzen vonnis te voldoen, tot een maximum van
€ 10.000,00;

2. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] veroordeelt zijn volledige medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning aan het [adres 1] te [woonplaats] en alle instructies en adviezen van de makelaar op te volgen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in gebreke blijft aan het te wijzen vonnis te voldoen, tot een maximum van € 10.000,00;

3. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verplicht de adviezen van de makelaar op te volgen:

a. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verplicht de adviezen van de makelaar op te volgen onder andere ten aanzien van de vraag- en laatprijzen, en/of

primair: [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] veroordeelt de sleutels van de woning binnen 7 dagen na betekening van het te wijzen vonnis aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] of de makelaar af te geven alsook de woning al de zijne te verlaten zodra de woning te koop wordt aangeboden;

subsidiair, indien en voor zover het primaire niet wordt toegewezen:

- [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te verplichten de woning te onderhouden en in een deugdelijke staat

te brengen ten behoeve van de woningbezichtigingen en daarbij de instructies

van de makelaar op te volgen, en/of

- [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen op eerste verzoek van de makelaar haar
(toevoeging voorzieningenrechter: lees ‘zijn’) agenda tijdig door te geven, zodat bezichtigingen adequaat kunnen worden ingepland en al het mogelijke te doen teneinde bezichtigingen door te laten gaan wanneer [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op enig moment verhinderd is, en of;

• [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te verplichten [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de toestemming te verlenen bezichtigingen met de makelaar te verrichten indien [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op enig moment verhinderd zal zijn, onder afgifte van een sleutel aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , dan wel aan de makelaar;
• [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] veroordeelt op eerste verzoek van de makelaar of een medewerker van dat kantoor in de gelegenheid te stellen de woning te bezichtigen, foto’s te nemen en een omschrijving op te maken voor op of in diverse websites of folders;

een en ander onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag dan wel per

keer dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in gebreke blijft aan het in deze te wijzen vonnis te voldoen;

4. bepaalt dat het te wijzen vonnis in de plaats treedt van de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te verrichten rechtshandeling, te weten het verstrekken van een verkoopvolmacht aan [naam makelaar] Vastgoed Bezoekadres: [adres 2] , [vestigingsplaats] , dan wel aan een andere aan te wijzen makelaar, ter zake van de woning aan het [adres 1] te [woonplaats] , indien [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis in gebreke zal blijven zijn medewerking te verlenen aan de hiervoor vermelde veroordeling;

5. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] veroordeelt om zijn medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de woning aan het [adres 1] te [woonplaats] via [naam makelaar] Vastgoed, bezoekadres: [adres 2] , [vestigingsplaats] , dan wel aan een andere aan te wijzen makelaar, en via door koper(s) aan te wijzen notaris, te bepalen dat aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vervangende toestemming wordt verleend voor verkoop (tekenen koopovereenkomst) en levering van de woning indien [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet op eerste verzoek van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] medewerking verleent en te bepalen dat dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 2 BW mede in de plaats zal treden van de door de notaris op te stellen akten van levering met betrekking tot de woningen, voor zover het betreft het verlenen van toestemming van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot die levering, indien [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] deze toestemming op eerste verzoek van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en/of de notaris weigert;

Subsidiair :

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] veroordeelt binnen 2 dagen na betekening van het te wijzen vonnis de woning aan het [adres 1] te [woonplaats] te verlaten en [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot de woning toe te laten, onder verbeurte van een dwangsom ad € 250,00 per dag met een maximum ad € 10.000,00;

met veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de kosten van deze procedure.

3.2.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

In reconventie

3.4.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert dat de voorzieningenrechter beslist dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] binnen zeven dagen na betekening van het te wijzen vonnis haar onvoorwaardelijke medewerking verleent aan de overdracht van haar eigendomsaandeel van de woning aan [adres 1] te [woonplaats] , waarbij de waarde van de woning wordt bepaald op € 315.000,-, althans op een bedrag dat de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren, kosten rechtens.

3.5.

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert verweer.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

In conventie en reconventie

4.1.

De voorzieningenrechter ziet aanleiding om de vorderingen in conventie en reconventie gezamenlijk te behandelen, nu deze nauw met elkaar samenhangen.

Het spoedeisend belang

4.2.

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft haar spoedeisend belang bij toewijzing van de vordering in conventie ter zitting voldoende onderbouwd. Zij heeft onder meer gesteld thans niet over woonruimte te beschikken, maar reeds zes maanden gedwongen te zijn om her en der bij vrienden en familie te slapen, dit omdat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] haar niet toelaat in de woning en ook niet meewerkt aan de verkoop ervan, zodat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in staat is om een andere woning te kopen.

4.3.

Het spoedeisend belang van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vloeit voort uit de omstandigheid dat een toewijzend vonnis in conventie ertoe zou kunnen leiden dat hij wordt gedwongen wordt om mee te werken aan de verkoop van de gezamenlijke woning aan een derde, waarna ook hij op korte termijn op zoek moet naar andere woonruimte.

De vorderingen in conventie en in reconventie

4.4.

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij grote twijfels heeft over de mogelijkheden van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om de financiering van de overname van haar aandeel in de gezamenlijke woning rond te krijgen. Dit is des te meer het geval nu haar, ingeval van overname van de woning door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , ook nog een vergoeding toekomt voor het renteverlies dat zij zal lijden. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal immers, op basis van de gezamenlijke afspraken die ook met de hypotheekbank zijn gemaakt, het lage rentepercentage van 1,52% waartegen de hypotheek destijds is afgesloten, bij overname van de woning kunnen behouden. Zij zal daarentegen bij de koop van een nieuwe woning een hypotheek met een (veel) hoger rentepercentage moeten afsluiten. Voor het gemis van het rentevoordeel zal [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] haar moeten compenseren, aldus [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . Zij zal, om in staat te zijn om een eigen woning te kopen, moeten kunnen beschikken over haar deel van de overwaarde én over de haar toekomende vergoeding van het renteverlies ad (minimaal) € 30.000,-. Ervan uitgaande dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet in staat is om ook het renteverlies te compenseren, moet de woning volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] worden verkocht aan een derde. Deze verkoop, waarbij de overwaarde tussen partijen wordt gedeeld en partijen ieder voor de helft het geldende rentecontract met lage rente kunnen overnemen, is volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de enige reële optie. Daar komt bij dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] thans feitelijk dakloos is, ondanks haar inspanningen om hier verandering in te brengen, en dat deze situatie niet veel langer kan voortduren. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft dan ook belang bij verkoop van de woning aan een derde binnen niet al te lange termijn.

4.5.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betwist dat reeds nu duidelijk is dat hij de financiering van de overname van het aandeel van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] niet rond kan krijgen. Dit is voorbarig, zeker nu hij reeds bericht heeft ontvangen dat de hypotheekverstrekker Nationale Nederlanden (hierna: NN) akkoord is, als wordt uitgegaan van een waarde van de woning van € 325.000,- (waardebepaling [naam makelaar] Vastgoed) en zijn inkomensgegevens. In dit kader wordt door de hypotheekverstrekker nog wel de voorwaarde gesteld dat partijen een (door hen ondertekend) document overleggen waaruit blijkt dat zij overeenstemming hebben bereikt over de verdeling en over de waarde van de woning. Hier is medewerking van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voor vereist, maar zij weigert deze te verlenen, tenzij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] haar compenseert voor het door haar gestelde renteverlies door een bedrag van € 30.000,- aan haar te vergoeden. Voor de toekenning van een vergoeding van het renteverlies, waar [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in een eventuele bodemprocedure aanspraak op wenst te maken, bestaat volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] echter geen juridische grondslag. Het moeten voldoen van een dergelijk aanzienlijk bedrag, naast de voldoening van de helft van de overwaarde, maakt het er bovendien niet makkelijker op voor [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om de financiering rond te krijgen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wil dat de reconventionele vordering wordt toegewezen.

4.6.

De voorzieningenrechter stelt zowel in conventie als in reconventie het navolgende voorop. De redelijkheid en billijkheid tussen gewezen samenwonenden, tevens deelgenoten in de eenvoudige gemeenschap ter zake de woning, brengt mee dat er pas reden voor een veroordeling tot verkoop van de woning aan derde is, als blijkt dat geen van de deelgenoten het aandeel van de ander wil of kan overnemen, inclusief ontslag van ‘de andere deelgenoot’ uit de hoofdelijke aansprakelijkheid ter zake de bestaande hypotheekschuld.

4.7.

Mede gelet hierop staat voor de voorzieningenrechter niet in voldoende mate vast dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de verkoop van de gezamenlijke woning aan een derde de aangewezen weg is. Complicerende factor daarbij is in dit geval dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , ingeval [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] haar aandeel in de woning overneemt, niet alleen het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid wenst, maar dat zij daarnaast ook gecompenseerd wenst te worden voor het voordeel dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] geniet omdat hij de huidige hypotheek met een lagere rente kan overnemen, welk voordeel correspondeert met het nadeel dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] als gevolg daarvan ondervindt. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan in zijn algemeenheid niet op voorhand worden geoordeeld dat de aanspraak een rentevergoeding zoals door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gesteld kansloos is. Anderzijds staat onvoldoende vast of [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] hierop daadwerkelijk aanspraak zal kunnen maken, en zo ja, tot welk bedrag.
Daardoor kan thans niet worden beoordeeld of [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] al dan niet in staat is om het
aandeel in de gezamenlijke woning van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] over te nemen, inclusief het ontslag van deze laatste uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Ook bestaat thans onduidelijkheid over de (taxatie)waarde van de woning en daarmee tevens over de omvang van de overwaarde. Partijen zijn het immers niet volledig en definitief eens over de waarde van de
woning.
Bij deze stand van zaken kan derhalve niet worden gezegd dat thans (op voorhand) reeds voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet in staat zal blijken te zijn om de gezamenlijke woning volledig op zijn naam te nemen, onder ontslag van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] uit de hoofdelijkheid.

4.8.

Evenmin bestaat grond om [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis de woning te verlaten en [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot de woning toe te laten. De voorzieningenrechter begrijpt dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] daarmee (effectief) beoogt dat een voorziening wordt getroffen waarbij, voor een niet nader aangeduid tijdsbestek, het uitsluitende gebruik van de woning aan haar, en daarmee niet meer aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , toekomt. De beslissing op een kwestie als deze is voorbehouden aan de kantonrechter (zie artikel 3:168 lid 2 BW én artikel 10 van het samenlevingscontract tussen partijen). Daar komt bij dat de vordering te onbepaald is, omdat er geen tijdslimiet aan verbonden is.

4.9.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] legt aan zijn vordering in reconventie ten grondslag dat hypotheekverstrekker NN akkoord is met de financiering van de woning door hem alleen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gaat daarbij, kennelijk, uit van een woningwaarde van € 325.000,-. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft deze stelling echter niet kunnen onderbouwen met relevante bescheiden van NN, maar enkel van zijn hypotheekadviseur. Voorst bestaat onzekerheid over de juistheid van het gehanteerde bedrag, omdat partijen het hierover niet volledig en definitief eens zijn geworden. Veeleer lijkt een taxatie van de woning geïndiceerd en zal [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] daarna moeten bezien in hoeverre hij de overname zoals door hem beoogd zal kunnen realiseren. Ook hier is verder van belang dat niet vaststaat of en zo ja, tot welk bedrag [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] recht zal kunnen doen gelden op een rentevergoeding zoals hiervoor behandeld. Als [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] hierop inderdaad aanspraak zal kunnen maken, dan bepaalt dat het mede het totaalbedrag dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal moeten financieren.

4.10.

Uit het voorgaande volgt dat zowel de vordering in reconventie, in al haar onderdelen, als de vordering in reconventie niet toewijsbaar zijn en daarom zullen worden afgewezen.

De reconventionele vordering is daarom niet toewijsbaar.

4.11.

Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie

5.1.

wijst af het gevorderde,

in reconventie

5.2.

wijst af het gevorderde,

in conventie en reconventie

5.3.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Beurskens en in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2023.