ECLI:NL:RBLIM:2023:5933

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 10496860 \ CV EXPL 23-1917

Vonnis van de kantonrechter van 4 oktober 2023

in de zaak van:

1.[eiser sub 1] ,

2.
[eiser sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats] ,

eisende partij,

gemachtigde mr. F. Boukhris,

tegen:

1.[gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. R.H.J.G. Borger.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
de conclusie van antwoord
de conclusie van repliek
de conclusie van dupliek

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] heeft in september 2017 een appartement gekocht van [gedaagde] . De koopovereenkomst is getekend op 15 september 2017. Dit appartement maakt deel uit van een appartementencomplex aan de [adres] te [woonplaats] .

2.2.

In artikel 13.3 van de koopovereenkomst is bepaald:

“Verkoper staat er voor in dat de Vereniging van Eigenaars tot op de dag van het tot stand komen van deze koopovereenkomst geen besluiten heeft genomen, waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen voortvloeit. Omtrent concrete voornemens om tot dergelijke besluitvorming over te gaan is verkoper niets bekend.”

2.3.

Blijkens de besluitenlijst van de vergadering van de Vereniging van Eigenaren [adres] [woonplaats] (hierna: de VvE) van 19 november 2007 is een voorstel aangenomen dat als agendapunt 4 op de agenda stond onder de omschrijving: “vaststelling bijdrage reservefonds groot onderhoud”.

Dit besluit hield onder andere in (voor zover in deze procedure relevant) dat de VvE
nietzou gaan reserveren voor de in het onderhoudsplan in 2022 en 2052 voorziene kosten van de lift, voor zover die zagen op de kosten van vervanging van de machinekamer en besturing, in het onderhoudsplan opgenomen voor een bedrag van € 42.500,00. Voor de voorziene kosten in de jaren 2022 en 2052 voor de vervanging van de deuren van de lift (€ 22.000,00) en de kosten herstel kooibekleding van de lift (€ 10.000,00) zou wél worden gereserveerd.

In het aangenomen voorstel staat expliciet (vetgedrukt kantonrechter):

“Een heel belangrijk aspect is dat ik de vergadering voorstel de raming van de Vereniging Eigen Huis aan te passen in die zin dat niet gereserveerd wordt voor de vervanging van de machinekamer van de lift.
Deze kosten zijn geraamd op € 42.500 en worden te zijner tijd in rekening gebracht bij degenen die op het moment dat de kosten gemaakt moeten worden eigenaar van een appartement zijn. Per appartement bedragen deze kosten dan eenmalig ± € 6.100. Iedere eigenaar kan/moet aan voorziening in dit bedrag op zijn eigen manier invulling geven.”

2.4.

Bij de toelichting op dit voorstel stond ook nog vermeld:

“Als de vergadering ten aanzien van de bijdrage aan het reservefonds groot onderhoud besluit overeenkomstig dit voorstel, zullen nieuwe eigenaren in de toekomst bij aankoop van een appartement over dit besluit geïnformeerd worden. Dus ook over het niet reserveren voor de machinekamer van de lift en de kosten die daardoor voor hun rekening komen.”

2.5.

In een offerte van A.S. Lifttechniek d.d. 21 maart 2022, gericht aan de VvE, staan de volgende posten en bedragen:

“Modernisering conform omschrijving: € 19.731,00

Optioneel:
vervangen hydraulisch aggregaat € 6.219,00

Vervangen kooi-interieur € 4.965,00

Schachtdeur revisie: € 1.283,00”

2.6.

In de toelichting bij de offerte staat onder meer:

“De besturing alsmede het hydraulisch aggregaat hebben hun technische levensduur inmiddels ruimschoots bereikt. (…) Om te voorkomen dat dat de liftinstallatie langdurig stil komt te staan, adviseren wij u dan ook deze liftinstallatie weer geheel up to date te maken middels een grondige modernisering van deze liftbesturing(…) Ons advies is dan ook om de modernisering alleen uit te voeren als geheel pakket.

Algemeen

Refererend aan voornoemde uitgangspunten heeft dit ertoe geleid om deze offerte, welke door ons met de groots mogelijke zorg voor u is opgesteld, als volgt samen te stellen:

Moderniseren liftinstallatie als geheel pakket, bestaande uit:
Optioneel:

Een gedetailleerde omschrijving van voornoemde werkzaamheden en onze prijsstelling treft u verderop in deze offerte aan.”

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 6.100,00, vermeerderd met rente en kosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Ontvankelijkheid

4.1.

[gedaagde] stelt zich in de eerste plaats op het standpunt dat [eiser] niet-ontvankelijk zou moeten worden verklaard in zijn vordering, wegens schending van de artikelen 21 en 111 lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). De kantonrechter overweegt daarover het volgende.

4.2.

Wat betreft de juridische grondslag van zijn vordering, de wijze van onderbouwen daarvan en het voldoen aan de in artikel 21 van Rv neergelegde plicht om alle voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig aan te voeren, heeft [eiser] in deze procedure behoorlijk wat steken laten vallen. Ook bij het weergeven van het verweer van [gedaagde] in de dagvaarding, zoals verplicht gesteld in artikel 111 lid 3 Rv, is [eiser] niet volledig geweest.

Stukken waar [eiser] zich op beroept, zoals de koopovereenkomst met bijlagen en de specificatie van de offerte met betrekking tot de werkzaamheden aan de lift, zijn door hem niet in het geding gebracht. Blijkens de onderbouwing van zijn vordering beroept hij zich wisselend op non-conformiteit, dan weer onrechtmatige daad, terwijl hij ook stellingen betrekt die wijzen op een beroep op dwaling, zonder expliciet een beroep op dwaling te doen en zonder de (partiële) nietigheid in te roepen. Bij het weergeven van de verweren van [gedaagde] is [eiser] niet ingegaan op de bij hem bekende verweren betreffende het volgens [gedaagde] ontbreken van enige schade, terwijl dit wel op zijn weg had gelegen, nu dit verweer de kern van het geschil tussen partijen betreft.

4.3.

De kantonrechter is echter van oordeel dat de schending van de in de artikelen 21 en 111 Rv neergelegde verplichtingen door [eiser] niet van dien aard is dat die tot de ver strekkende sanctie van niet-ontvankelijkheid zou moeten leiden. Niet kan worden geoordeeld dat [eiser] heeft gehandeld in strijd met de
waarheidsplicht,alleen in de volledigheidsplicht. [gedaagde] heeft echter in deze procedure voldoende gelegenheid gehad zich tegen de vordering van [eiser] te verweren en is in zoverre niet in zijn processuele belangen geschaad.

[eiser] wordt dan ook ontvangen in zijn vordering.

4.4.

De gebrekkige wijze van procederen door [eiser] kan uiteraard wel gevolgen hebben voor de beoordeling van de vraag of [eiser] aan zijn stelplicht heeft voldaan, zoals in het onderstaande zal blijken.

Inhoudelijke beoordeling

Schending mededelingsplicht?

4.5.

De stellingen van [eiser] komen erop neer dat [gedaagde] hem had moeten inlichten over het VvE-besluit uit 2007, dat geen reservering zou worden gedaan voor de kosten voor de vervanging van de machinekamer en besturing van de lift, en dat die kosten op het moment dat ze moesten worden gemaakt, in rekening zouden worden gebracht bij degenen die op dat moment eigenaar van een appartement waren (hierna: het besluit van de VvE).

4.6.

De kantonrechter is dit met [eiser] eens. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om [eiser] te informeren over het in 2007 genomen besluit van de VvE. [gedaagde] heeft dat niet gedaan en zelfs een koopakte getekend waarin in artikel 13.3. staat dat hij ervoor instaat dat de VvE geen besluiten heeft genomen waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen voortvloeit. Het besluit van de VvE, is wel degelijk een besluit dat valt onder het bepaalde in artikel 13.3. Om ieder misverstand te voorkomen heeft de VvE zelfs nog in het agendapunt dat behoorde bij dit besluit vermeld dat de VvE-leden bij verkoop van hun appartement dit moesten melden aan de nieuwe eigenaar. Het had [gedaagde] dus duidelijk moeten zijn dat dit een besluit betrof dat hij diende te melden aan degene aan wie hij zijn appartementsrecht verkocht.

4.7.

[gedaagde] heeft in strijd met zijn mededelingsplicht verzwegen dat de VvE dit besluit had genomen en daarmee heeft hij onrechtmatig gehandeld en is hij jegens [eiser] aansprakelijk indien [eiser] ten gevolge van dit handelen schade heeft geleden.

Schade?

4.8.

De vraag die partijen verdeeld houdt is óf [eiser] heeft geleden.

4.9.

De stelling van [eiser] dat die schade bestaat uit het bedrag dat op grond van het besluit van de VvE gereserveerd had moeten worden, te weten € 6.100,00, kan niet zomaar worden gevolgd. [eiser] heeft ter onderbouwing van deze stelling aangevoerd dat hij het appartement niet zou hebben gekocht als hij had geweten van het besluit van de VvE, omdat het zijn bedoeling was “ergens mooi te gaan wonen zonder te hoge woonkosten”. Door [gedaagde] is dat betwist.

4.10.

De kantonrechter stelt voorop dat [eiser] deze stelling op geen enkele wijze heeft onderbouwd. In de hele procedure is zelfs de koopprijs van het appartement niet genoemd, de maandelijkse woonlasten zijn niet bekend en ook over het inkomen van [eiser] is niets gesteld. Indien [eiser] bij de koop van het appartement in 2017 erop was gewezen dat hij in 2022 zou kunnen worden aangesproken tot betaling van een bedrag van € 6.100,00 op grond van het VvE besluit in 2007, dan had hij vanaf dat moment nog 5 jaar gehad om dat bedrag te reserveren. Dat was per maand een bedrag geweest van ongeveer € 100,00.

Dat dit bedrag aan extra “woonlasten” voor [eiser] doorslaggevend zou zijn geweest bij zijn beslissing om het appartement wel of niet te kopen, is zonder nadere financiële onderbouwing – die dus ontbreekt – niet op voorhand evident. Bovendien had het in dat geval meer in de rede gelegen dat [eiser] met een beroep op dwaling de (partiële) vernietiging van de overeenkomst had ingeroepen, hetgeen hij om hem moverende redenen niet heeft gedaan. [eiser] vordert in plaats daarvan schadevergoeding. Hij zal dan in de eerste plaats aannemelijk moeten maken dat hij schade heeft geleden, zeker nu [gedaagde] dit, zeer uitgebreid en gemotiveerd, heeft betwist.

4.11.

Bij de beantwoording van de vraag of [eiser] schade heeft geleden is het bedrag van € 6.100,00 dat in 2007
werd voorzienals mogelijke kostenpost voor de appartementseigenaren, niet langer relevant. Dat bedrag was immers slechts een schatting. Nu inmiddels kenbaar is wat de
werkelijke kostenzijn van de vervanging van de machinekamer en de besturing van de lift en dus ook welk bedrag
daadwerkelijkbij [eiser] in rekening is gebracht, zouden die kosten als uitgangspunt moeten worden genomen bij de beantwoording van de vraag óf [eiser] inderdaad schade heeft geleden en zo ja, hoe hoog die schade dan is. Wat betreft deze daadwerkelijke kosten heeft [eiser] zelf in de dagvaarding niets gesteld, laat staan onderbouwd. De offerte van A.S. Lifttechniek, zoals vermeld onder 2.6, is niet door [eiser] , maar door [gedaagde] in het geding gebracht.

4.12.

[gedaagde] stelt dat [eiser] in het geheel geen schade heeft geleden. Immers, de offerte van A.S. Lifttechniek bevat een post “vervanging hydraulisch aggregaat” wat volgens [gedaagde] kennelijk ziet op de machine, van slechts € 7.254,99 inclusief btw, veel lager dan destijds in 2007 was ingeschat. De overige posten op deze offerte, te weten het moderniseren, het vervangen van het kooi-interieur en de schachtdeurrevisie, betreffen posten waar wél voor is gereserveerd door de VvE, namelijk € 22.000,00 voor de vervanging van de deuren en € 10.000,00 voor herstel kooibekleding.

Ook deze reserveringen waren gelet op de werkelijke kosten veel te ruim, zodat daaruit bijna de gehele factuur van A.S. Lifttechniek kan worden voldaan.
Resumerend stelt [gedaagde] dat de totale factuur van A.S. Lifttechniek neerkomt op een bedrag van € 38.9959,58, terwijl de VvE voor de liften een bedrag van € 32.000,00 heeft gereserveerd. Het verschil tussen deze kosten en de reservering bedraagt € 6.761,58, hetgeen neerkomt op een bedrag van € 956,94 per appartement. [gedaagde] stelt dat dat het maximale bedrag is waarvoor hij zou zijn aan te spreken, met dien verstande dat de lift niet alleen wordt hersteld, maar ook wordt aangepast aan de moderne wensen anno 2022. Daarnaast stelt [gedaagde] , dat als hij [eiser] wél had ingelicht over het besluit van de VvE, [eiser] dat bedrag al ruimschoots had gereserveerd sinds hij eigenaar is van het appartement.

4.13.

[eiser] heeft bij repliek volstaan met de stelling dat de posten modernisering conform omschrijving ad € 19.731,00 en vervanging hydraulisch apparaat ad € 6.219,00, in totaal € 25.950,00 exclusief btw, € 31.399,50 inclusief btw, betaald is door de appartementsbewoners en dus niet uit enige reservering. De posten vervanging kooi-interieur en schachtdeur revisie zouden wel zijn betaald uit het reservefonds.

4.14.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] , gelet op het bij antwoord zeer uitgebreid gevoerde verweer van [gedaagde] (dat bij hem ook al bekend was voordat hij tot dagvaarden over ging) niet kon volstaan met een blote betwisting van dit verweer en het poneren van een blote stelling dat het “het bedrag van € 31.399,50 inclusief btw, betaald is door de appartementsbewoners en dus niet uit enige reservering”. Het had op zijn weg gelegen om deze stelling, die de kern vormt van zijn betoog dat hij schade heeft geleden, nader te onderbouwen. Gelet immers op de omschrijving op de offerte van de post van
€ 19.731,00 terzake de “modernisering” bevat deze post ook diverse werkzaamheden die
nietlijken te vallen onder “vervanging machinekamer en besturing”, waarvoor niet gereserveerd zou worden. Het had, zoals [gedaagde] ook bij dupliek heeft aangevoerd, op de weg van [eiser] gelegen om de notulen en de besluiten van de VvE in het geding te brengen waaruit volgt welk bedrag nu daadwerkelijk
nietuit het reservefonds van de VvE werd betaald, maar bij de appartementseigenaren in rekening werd gebracht én een bewijs van betaling van dat bedrag. [eiser] heeft meer dan genoeg kansen gehad om die stukken in het geding te brengen. De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding hem daartoe alsnog in de gelegenheid te stellen. Dit alles leidt tot de conclusie dat [eiser] niet heeft voldaan aan zijn stelplicht om aannemelijk te maken dat hij door de schending van de mededelingsplicht van [gedaagde] schade heeft geleden. Zijn vordering wordt dan ook afgewezen.

4.15.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 660,00 wegens het salaris van de gemachtigde (2x € 330,00). De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen zoals in het dictum bepaald.

4.16.

De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vordering af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] gevallen en tot op heden begroot op € 660,00,

5.3.

veroordeelt [eiser] als deze niet binnen twee weken na aanschrijving door [gedaagde] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 132,00 aan salaris gemachtigde,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met € 90,00 terzake de explootkosten voor de betekening van het vonnis,

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken.