ECLI:NL:RBLIM:2023:5903

• Datum uitspraak: 4 oktober 2023
• Publicatiedatum: 4 oktober 2023
• Zaaknummer: C/03/321586 / KG ZA 23-312
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: M. Driever
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Nietig besluit van de VvE tot ontruiming van een huurder wegens schending van het reglement

In deze zaak heeft de Vereniging van Eigenaars (VvE) een kort geding aangespannen tegen een huurder, [gedaagde], met als doel ontruiming van het appartement dat hij huurt. De VvE stelt dat [gedaagde] zich schuldig heeft gemaakt aan herhaaldelijke overtredingen van het splitsingsreglement, waaronder ernstige overlast voor andere bewoners. De VvE heeft eerder een waarschuwingsbesluit genomen, gevolgd door een ontzeggingsbesluit, maar [gedaagde] betwist de geldigheid van deze besluiten. De voorzieningenrechter heeft vastgesteld dat de oproep voor de vergadering waarin het waarschuwingsbesluit werd genomen, niet op de juiste wijze is verzonden, waardoor het besluit nietig is. Aangezien het waarschuwingsbesluit nietig is, is ook het daaropvolgende ontzeggingsbesluit nietig. De vorderingen van de VvE zijn afgewezen en de VvE is veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde].

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/321586 / KG ZA 23-312

Vonnis in kort geding van 4 oktober 2023 (bij vervroeging)

in de zaak van

de vereniging van eigenaars

[eiseres] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. C.S.B.E. Reinders,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. F.E.L. Teerling.

Partijen zullen hierna de VvE en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met producties 1 tot en met 17
• de brief van 21 september 2023 van de VvE met producties 18 en 19
• de mondelinge behandeling ter zitting van 26 september 2023.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

In de VvE zijn verenigd de appartementseigenaren van het appartementencomplex/flatgebouw “ [naam complex] ”, gelegen aan de [adres 1] oneven te [vestigingsplaats] (hierna: het appartementencomplex).

2.2.

[gedaagde] huurt van appartementseigenaar [verhuurder] (hierna: [verhuurder] ) diens tot het appartementencomplex behorende appartement aan de [adres 2] (hierna: het appartement) en is de gebruiker van dat appartement.

2.3.

De appartementseigenaren verplichten zich bij aankoop van hun appartement tot naleving van het van toepassing zijnde splitsingsreglement van de VvE (het modelreglement 1992, productie 4). In artt. 17 tot en met 23 staan gedragsregels voor de appartementseigenaren over (kopje sub G) het “
gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten ” en in artt. 24 tot en met 26 over (kopje sub H) “
het in gebruik geven van een eigenaar van zijn privé gedeelte aan een gebruiker ”, waaronder bepalingen over het voorkomen van hinder voor de overige eigenaren en gebruikers.

2.3.1.

Artikel 27 van het splitsingsreglement geeft de algemene ledenvergadering (hierna: ALV) van de VvE de mogelijkheid het gebruiksrecht te ontzeggen aan een appartementseigenaar en/of de gebruiker die zich gedraagt in strijd met dat reglement. Het artikel luidt als volgt:

“
1. Aan de eigenaar die zelf het recht van gebruik uitoefent en die:

de bepalingen van het reglement of het eventuele huishoudelijk reglement (…)
niet nakomt of overtreedt;

zich schuldig maakt aan onbehoorlijk gedrag jegens andere eigenaars en/of gebruikers;

door zijn aanwezigheid in het gebouw aanleiding geeft tot ernstige verstoring van de rust in het gebouw;

(…)
kan door de vergadering een waarschuwing worden gegeven dat indien hij ondanks deze waarschuwing binnen een jaar nadat hij deze heeft ontvangen andermaal een of meer der genoemde gedragingen verricht of voortzet, de vergadering kan overgaan tot de in het volgende lid bedoelde maatregel.

2. Worden een of meer der in het vorige lid bedoelde gedragingen binnen genoemde termijn andermaal gepleegd of worden deze voortgezet, dan kan de vergadering besluiten tot ontzegging van het gebruik van het privé gedeelte dat aan de eigenaar toekomt alsmede van het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten.

3. De vergadering besluit niet tot het geven van een waarschuwing of besluit niet tot ontzegging van het gebruik dan na verhoor of behoorlijke oproeping van de eigenaar. De oproeping geschiedt tenminste veertien dagen vóór de dag van de vergadering, en wel bij aangetekende brief met vermelding van de gerezen bezwaren. (…)

4. De in dit artikel bedoelde besluiten moeten worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van de uitgebrachte stemmen, in een vergadering waarin tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen vertegenwoordigd is. Kan op grond van het in de vorige zin bepaalde geen geldig besluit worden genomen, dan zal een nieuwe vergadering worden uitgeschreven. Artikel 38 zesde lid is van overeenkomstige toepassing.

5. De in dit artikel bedoelde besluiten worden door het bestuur bij aangetekende brief ter kennis van de belanghebbende en van de op zijn appartementsrecht ingeschreven hypotheekhouders gebracht. De besluiten zullen de gronden vermelden die tot de maatregel hebben geleid.

6. Een besluit tot ontzegging van het hierboven bedoelde gebruik zal niet eerder ten uitvoer mogen worden gelegd dan na verloop van een maand na verzending van de kennisgeving als in het vijfde lid bedoeld. (…)

7. Indien een eigenaar zijn privé gedeelte in gebruik heeft gegeven, is het in de vorige leden bepaalde op de gebruiker van toepassing, wanneer deze een gedraging verricht als vermeld in het eerste lid, of indien hij niet voldoet aan de financiële verplichtingen voortvloeiende uit de door hem gestelde borgtocht. (…)”

2.3.2.

In artikel 38, lid 5 en lid 6 van het splitsingsreglement (onder kopje L. “
Oprichting en vaststelling van de statuten van de vereniging van eigenaars ”, sub II “
Vergadering van eigenaars ”) staat het volgende:

“
5. Besluiten door de vergadering tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan, kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. In een vergadering, waarin minder dan twee/derde van het in de vorige zin bedoelde maximum aantal stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen.

6. In het in de laatste zin van het vorige lid bedoelde geval zal een nieuwe vergadering worden uitgeschreven, te houden niet vroeger dan twee en niet later dan zes weken na de eerste. In de oproep tot deze vergadering zal mededeling worden gedaan dat de komende vergadering een tweede vergadering is als bedoeld in dit artikel. In deze vergadering zal over de aanhangige onderwerpen een besluit kunnen worden genomen ongeacht het aantal stemmen, dat ter vergadering kan worden uitgebracht. ”

2.4.

Bij separate brieven van 3 januari 2023 heeft de voorzitter van de VvE (productie 7) [gedaagde] en [verhuurder] ex art. 27 lid 3 van het splitsingsreglement opgeroepen voor de vergadering van 19 januari 2023 “
of- indien deze door het ontbreken van voldoende quorum geen doorgang kan vinden- conform artikel 38 lid 6 van de statuten bedoelde tweede bijeenkomst van de Vergadering van Eigenaars van 2 februari 2023. (...) Vanwege formele redenen wordt u deze brief per reguliere alsook per aangetekende post toegezonden. Wij wijzen u er nadrukkelijk op dat het weigeren van de aangetekende brief dan wel het niet afhalen daarvan geen rechtmatige reden kan zijn noch rechtmatige gronden kan vormen voor een claim uwerzijds inzake onbekendheid met de inhoud van die (d.w.z. deze) brief.

2.5.

Bij separate brieven van 10 januari 2023 (productie 8) heeft de VvE aan [gedaagde] en [verhuurder] - kort gezegd - laten weten dat de vergadering van 3 januari 2023 is gewijzigd naar 2 februari 2023.

2.6.

Bij e-mailbericht van 2 februari 2023 van 19.27 uur (productie 9) heeft [verhuurder] zich afgemeld voor de vergadering. [gedaagde] heeft voorafgaand aan de vergadering niets aan de VvE laten weten.

2.7.

[gedaagde] noch [verhuurder] zijn ter vergadering verschenen.

2.8.

In de notulen van de vergadering van 2 februari 2023 (productie 18) is vermeld wie er “
achter de bestuurstafel ” zitten, te weten 5 bestuursleden). Onder agendapunt 3 “
Voorstel tot het zowel aan de huurder alsook de eigenaar van het appartement met huisnummer [adres 2] geven van een formele waarschuwing als bedoeld in artikel 27 van de statuten (onderdeel Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992) ” staat het volgende:

“
De voorzitter verwijst naar de inhoud op de toelichting op de agenda die naar zijn oordeel weinig aan duidelijkheid en de noodzaak tot ingrijpen, te wensen overlaat.

Hij meldt daarop dat de in de statuten opgenomen regeling aangeeft dat de eigenaar en/of

diens huurder op wie de klacht ziet, kan worden gehoord en deze daarom dus zijn opgeroepen maar dat de eigenaar zich om 19.27 uur per e- mail heeft “afgemeld” en dat de huurder evenmin is verschenen en vraagt de aanwezigen vervolgens of er iemand is die prijs stelt op een schriftelijke stemming of nu al wenst aan te geven dat zij of hij tegen het voorstel is..

Aangezien er daarop vanuit de aanwezigen niet wordt gereageerd stelt de voorzitter daarop vast dat het voorstel daarmee met algemene stemmen is aangenomen. ”

2.9.

Bij separate brieven van 3 februari 2023 (productie 10) heeft de VvE aan [gedaagde] en [verhuurder] een “
formele waarschuwing artikel 27 lid 1 onder d van de statuten ” gestuurd. Tevens is de hypotheekhouder ABN AMRO door de VvE hierover geïnformeerd. In de brief aan [gedaagde] staat voorts (voor zover thans van belang) het volgende:

“
(...) Uit deze waarschuwing vloeit voort dat wij u, bij het na ontvangst van deze brief binnen 12 maanden daaropvolgende opnieuw veroorzaken van de hiervoor genoemde overlast, de toegang tot ons complex- en daarmee ook de door u gehuurde woning- zullen ontzeggen.

U kunt dan permanent niet meer van de woning gebruikmaken. ”

In de brief aan [verhuurder] staat een mededeling met dezelfde strekking.

2.10.

Op 8 februari 2023 is een aantal (mede)bewoners van het appartementencomplex geconfronteerd met een bezoeker van [gedaagde] , in het bijzijn van [gedaagde] (in beweerdelijke kennelijk beschonken staat), die een van de liften van het complex met een mes heeft beschadigd. Hiervan is aangifte gedaan bij de politie (productie 6).

2.11.

Bij aangetekende brieven van 12 april 2023 (productie 12) heeft de VvE [gedaagde] en [verhuurder] opgeroepen “
als bedoeld in artikel 27 lid 2 en 3 juncto lid 7 van de statuten (onderdeel Modelreglement 1992) ” voor de “
Vergadering van Eigenaars van

28 april 2023 of- indien deze door het ontbreken van voldoende quorum geen doorgang kan

vinden- conform artikel 38 lid 6 van de statuten bedoelde tweede bijeenkomst van de

Vergadering van Eigenaars van 12 mei 2023. Wij laten u kort na 19 april 2023 per post de definitieve datum weten. (...) ”.

Bij deze brief is een foto van een envelop gevoegd, waarop te zien is dat de brief retour afzender is gekomen. De brief die uit de envelop steekt, is gericht aan [gedaagde] .

2.12.

Bij separate brieven heeft de VvE op 19 april 2023 (productie 13) aan [gedaagde] en [verhuurder] laten weten dat de vergadering definitief is vastgesteld op 12 mei 2023. Bij de brief is een afdruk van PostNL gevoegd, waaruit volgt dat de zending aan het adres [adres 2] te [woonplaats] op 21 april om 20:46 is afgehaald.

2.13.

[gedaagde] noch [verhuurder] zijn ter vergadering verschenen.

2.14.

In de notulen van de vergadering van 12 mei 2023 (productie 19) is vermeld wie er “
achter de bestuurstafel ” zitten (te weten 4 bestuursleden). Onder agendapunt 4 “
Voorstel tot het nemen van het besluit om de huurder van huisnummer [adres 2] het gebruik van diens privé gedeelten en de algemene ruimten tot het complex te ontzeggen één en ander conform het bepaalde in artikel 27 lid 2 juncto lid 7 van de statuten (onderdeel Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992 ” staat het volgende:

“
De voorzitter verwijst naar hetgeen is opgenomen in de toelichting op de agenda en vraagt of de uitgenodigde eigenaar aanwezig is en het woord wenst. Dat blijkt niet het geval.

Vervolgens meldt de voorzitter dat ook de huurder is uitgenodigd en wel om 19.45 uur en om die huurder de correcte gelegenheid te geven zich te melden, schorst hij de bijeenkomst tot 19.50 uur.

Om 19.50 uur hervat de voorzitter de bijeenkomst met de mededeling dat de beveiliging heeft aangegeven dat betrokkene zich niet heeft gemeld waardoor nu behandeling van dit agendapunt in de zin van het te nemen besluit voorligt.

Aangezien er geen vragen of opmerkingen zijn vanuit de leden volgt hierna schriftelijk stemming waarbij vanuit de voorzitter aan de heren (...) wordt gevraagd of deze als stemcommissie zouden willen fungeren en of de overige aanwezige daarmee kunnen instemmen. Aangezien er vanuit de aanwezigen slechts instemmende geluiden hoorbaar zijn, worden beide heren als zodanig door de Vergadering benoemd en na het uitreiken en weer opgehaald zijn van de stemformulieren de voorzitter de bijeenkomst kort schorst teneinde de stemcommissie in de gelegenheid te stellen de stemmen te tellen. Uitslag: het voorstel wordt door de Vergadering met meerderheid van stemmen aangenomen met 3 onthoudingen waarvan er bij één onthouding het huisnummer niet werd ingevuld op het stemformulier dat daarmee feitelijk als ongeldig geldt. ”

2.15.

Bij separate brieven van 13 mei 2023 (productie 14) zijn [gedaagde] , [verhuurder] alsmede de hypotheekhouder ABN AMRO over het ontzeggingsbesluit van 12 mei 2023 door de VvE geïnformeerd. Bij de brief aan [gedaagde] is een foto van een aan hem gerichte envelop gevoegd met daarop een zendingsnummer “brief aangetekend NL”, welke zending blijkens het overgelegde afhaalbewijs op “31 mei 11:24” afgehaald.

2.16.

[gedaagde] noch [verhuurder] zijn tegen het besluit van de VvE opgekomen.

2.17.

[gedaagde] heeft aan de ontzegging geen gehoor gegeven.

2.18.

Bij brief van 18 augustus 2023 (productie 16) heeft de VvE - kort gezegd - [gedaagde] laatstelijk gesommeerd uiterlijk op 23 augustus 2023 om 19.00 uur het appartement te ontruimen. Mocht [gedaagde] daaraan geen gehoor geven, dan zal de VvE een kortgedingprocedure entameren, zo staat in de brief. Hierop heeft [gedaagde] niet gereageerd.

2.19.

Bij brief van 24 augustus 2023 (productie 17) heeft de VvE [gedaagde] laten weten dat op 26 september 2023 een zitting in de door de VvE gestarte kortgedingprocedure zal plaatsvinden.

3. Het geschil

3.1.

De VvE vordert dat de voorzieningenrechter in kort geding bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

[gedaagde] veroordeelt om uiterlijk vijf dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis het appartement gelegen te [woonplaats] op het adres [adres 2] te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en roerende zaken onder afgifte van de sleutels aan de VvE, een en ander met machtiging van de VvE om de ontruiming zelf door een deurwaarder te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van politie en justitie; alsmede

[gedaagde] verbiedt om vanaf zeven dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis nog langer gebruik te maken of te doen maken van het appartement gelegen te [woonplaats] op het adres [adres 2] alsmede van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van de VvE, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft, althans een dwangsom zoals de voorzieningenrechter in goede justitie zal vermenen te behoren; alsmede

[gedaagde] veroordeelt om binnen twee dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis aan de VvE te betalen de kosten van dit geding, evenals alle kosten op de tenuitvoerlegging vallende.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Het spoedeisende belang volgt, anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd, uit de aard van de zaak.

4.2.

De VvE heeft, onder verwijzing naar het liftincident van 8 februari 2023 (productie 6) en drie e-mailberichten (productie 15) van 16 en 17 augustus 2023 van bewoners van het appartementencomplex aan de VvE, gesteld dat [gedaagde] in toenemende mate ernstige overlast veroorzaak als bedoeld in de huishoudelijke reglement van de VvE en art. 27 lid 1 sub a, b, en c van het splitsingsreglement, door (onder meer) het plaatsen en laten staan van vuilniszakken op de galerij, (geluids)overlast door hemzelf en zijn gasten (zoals harde muziek, schreeuwen, gooien met spullen tijdens ruzies, dit alles veelal in nachtelijke uren). Ondanks waarschuwingen en sommaties van de VvE aan zowel [gedaagde] als [verhuurder] bleven de overtredingen zich herhalen. Diverse bewoners van het appartementencomplex hebben hierover geklaagd bij zowel de VvE als bij de politie. De VvE heeft gesteld in overeenstemming met de reglementaire procedure zowel het waarschuwingsbesluit van 2 februari 2023 als het ontzeggingsbesluit van 12 mei 2023 te hebben genomen. Hiertegen is [gedaagde] noch [verhuurder] opgekomen, waardoor deze besluiten volgens de VvE onherroepelijk zijn. Omdat [gedaagde] desondanks niet uit het appartement weggaat, is er voor de VvE geen andere mogelijkheid dan door middel van onderhavig kort geding over te (kunnen) gaan tot effectuering van deze besluiten, aldus de VvE.

4.3.

[gedaagde] heeft - kort gezegd - de geldigheid van de besluiten betwist. Volgens hem betreft het nietige besluiten, nu deze in strijd met het reglement, in het bijzonder art. 27 daarvan, zijn genomen. [gedaagde] betwist de oproep voor de vergadering van 2 februari 2023 én het waarschuwingsbesluit van 2 februari 2023 te hebben ontvangen. Er is ook niet gebleken dat die brieven aangetekend naar hem zijn verstuurd. Er is volgens hem dan ook niet voldaan aan art. 27 lid 3 en lid 5 van het splitsingsreglement. Bovendien blijkt uit de overgelegde notulen van beide vergaderingen niet hoeveel aanwezigen er waren en of het quorum ex art. 27 lid 4 al dan niet is gehaald. In de notulen staat alleen dat er is beslist en dat er geen bezwaar tegen was. Er valt volgens [gedaagde] niets te controleren. Het waarschuwingsbesluit en het daarop volgende ontzeggingsbesluit zijn om die reden ex art. 2:14 BW nietig, aldus [gedaagde] .

4.4.

Het verweer van [gedaagde] slaagt. Uit de door de VvE overgelegde stukken is niet af te leiden dat zowel de oproeping van [gedaagde] om ter vergadering van 2 februari 2023 te verschijnen als het genomen waarschuwingsbesluit van diezelfde datum aangetekend naar [gedaagde] zijn verstuurd, hetgeen volgens art. 27 lid 3 van het splitsingsreglement wel had moeten gebeuren. Gelet hierop is het aannemelijk dat de oproeping van [gedaagde] ondeugdelijk is gebeurd. Voorts is aannemelijk dat de VvE in strijd met haar eigen reglement heeft gehandeld bij verzending van het genomen besluit, waardoor het waarschuwingsbesluit van 2 februari 2023 ex art. 2:14 BW nietig is.

4.5.

Aangezien het waarschuwingsbesluit voorafgaat aan het ontzeggingsbesluit, terwijl dat waarschuwingsbesluit nietig is, volgt daaruit logischerwijze dat het ontzeggingsbesluit eveneens nietig is.

4.6.

Daarbij komt dat uit de door de VvE overgelegde notulen van beide vergaderingen in het geheel niets is af te leiden wat betreft het aantal eigenaars van het totaal aantal stemmen dat tegenwoordig of vertegenwoordigd was (op grond van art. 27 twee/derde of op grond van art. 38 van het modelreglement zonder minimum) en/of het quorum van de stemming (in beide gevallen tenminste twee/derde van het aantal uitgebrachte stemmen), zodat aannemelijk is - zoals [gedaagde] heeft aangevoerd - dat de stemming (ook) niet aan de reglementaire voorschriften voldeed, hetgeen eveneens een grond voor de nietigheid van beide besluiten is.

4.7.

Gelet op vooroverwogene ligt het door de VvE gevorderde voor afwijzing gereed.

4.8.

De VvE zal als in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten aan de zijde van [gedaagde] worden tot op heden begroot op:

- griffierecht € 314,00

- salaris advocaat
€ 1.079,00

TOTAAL € 1.393,00

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.393,00,

5.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Driever en in het openbaar uitgesproken op 4 oktober 2023. ^[1]

Voetnoten

1. type: JC