ECLI:NL:RBLIM:2023:5458

• Datum uitspraak: 13 september 2023
• Publicatiedatum: 13 september 2023
• Zaaknummer: 10505061 \ CV EXPL 23-2013
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Proces-verbaal
• Rechters: A.P.A. Bisscheroux
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing ontbinding huurovereenkomst woonruimte wegens onvoldoende tekortkomingen en niet-naleving opzegprocedure

In deze zaak vordert eiser ontbinding van een mondelinge huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte, omdat hij zijn eigen woning financieel moet verkopen en zelf in de gehuurde woning wil gaan wonen. De huurder, gedaagde, wenst de huurovereenkomst voort te zetten en weigert te vertrekken.

De kantonrechter stelt vast dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan en dat ontbinding alleen mogelijk is bij toerekenbare tekortkomingen in de nakoming. Eiser heeft pas tijdens de mondelinge behandeling tekortkomingen gesteld, zoals het niet toelaten van makelaars en het niet reageren op brieven. Deze tekortkomingen zijn onvoldoende zwaarwegend om ontbinding te rechtvaardigen.

Daarnaast is de wettelijke procedure voor opzegging wegens eigen gebruik niet gevolgd. Eiser heeft niet ondubbelzinnig en schriftelijk opgezegd aan beide huurders met vermelding van de gronden en een termijn voor instemming. Ontbinding op deze grond kan daarom niet worden toegewezen.

De vordering wordt afgewezen en eiser wordt veroordeeld in de proceskosten van de gedaagden, die een eigen bijdrage van €159 hebben betaald. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitkomst: De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen wegens onvoldoende tekortkomingen en niet-naleving van de wettelijke opzegprocedure.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 10505061 \ CV EXPL 23-2013

Proces-verbaal van mondelinge behandeling van de kantonrechter van 5 september 2023 en de ter gelegenheid daarvan gewezen mondelinge uitspraak

in de zaak van:

[eiser] ,

wonend in [woonplaats 1]

eisende partij,

in persoon procederend,

tegen:

1. [gedaagde sub 1]

en

2.
[gedaagde sub 2] ,

beiden wonend in [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. F.E.L. Teerling.

Partijen zullen hierna [eiser] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden genoemd.

De zitting is gehouden in het gebouw van deze rechtbank.

Aanwezig zijn mr. A.P.A. Bisscheroux, kantonrechter, bijgestaan door mr. L.S.T. Cleuren, griffier.

Na uitroeping van de zaak verschijnen:

• [eiser] in persoon;
• [gedaagde sub 1] in persoon, mede namens [gedaagde sub 2] , bijgestaan door mr. M. Bos, kantoorgenoot van mr. Teerling.

De kantonrechter gaat over tot de mondelinge behandeling. Van het verhandelde ter zitting zijn zittingsaantekeningen gemaakt, die in het dossier zijn gevoegd. Een minnelijke regeling is niet tot stand gekomen. Partijen peristeren bij hun standpunten.

De kantonrechter heeft bepaald dat de uitspraak in deze zaak mondeling zal worden gedaan. Daarvan is ingevolge artikel 29a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering dit proces-verbaal opgemaakt.

De kantonrechter doet de volgende uitspraak:

1. Samenvatting van het geschil

1.1.

Samengevat komt het geschil tussen partijen op het volgende neer. [eiser] heeft in 2019 de woning van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , op het adres [adres] in [adres] , gekocht, omdat zij destijds financiële problemen hadden. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn in de woning blijven wonen en zijn aan [eiser] huur gaan betalen. Er is niets schriftelijk vastgelegd. [eiser] zegt dat hij inmiddels zelf financiële problemen heeft en daarom zijn eigen woning in [woonplaats 1] moet verkopen. Hij wil dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de woning ontruimen en ergens anders gaan wonen zodat hij zelf in de woning in [woonplaats 2] kan gaan wonen. Om dat te bereiken heeft [eiser] aan de kantonrechter gevraagd om de huurovereenkomst te ontbinden en te beslissen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] binnen 3 dagen de woning moeten ontruimen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] willen de woning niet verlaten en willen dat de huurovereenkomst wordt voortgezet.

2. De gronden van de beslissing

2.1.

Bij de beoordeling van een juridisch geschil door de kantonrechter is het petitum van de dagvaarding leidend. Dit blijkt uit artikel 24 Rv. De rechter kan niet iets toewijzen dat niet is gevorderd. Ook hoeft de kantonrechter niet in te gaan op stellingen die niet relevant zijn voor de beoordeling van wat is gevorderd. De kantonrechter moet dus oordelen over de door [eiser] gevorderde ontbinding.

2.2.

De overeenkomst tussen partijen is een mondelinge huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte, voor onbepaalde tijd aangegaan. [eiser] heeft de ontbinding van deze huurovereenkomst gevorderd. Ontbinding van een overeenkomst is alleen aan de orde als er sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst door de andere partij. Uit de dagvaarding was niet op te maken dat er volgens [eiser] sprake was van tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst door [gedaagde sub 1] . Pas op de mondelinge behandeling heeft [eiser] gezegd dat hij het niet toelaten van makelaars in de woning en het niet reageren op zijn brieven door [gedaagde sub 1] , beschouwt als een tekortkoming. De kantonrechter oordeelt dat dit inderdaad tekortkomingen zijn maar niet zodanige tekortkomingen dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Nu geen andere tekortkomingen zijn gesteld of gebleken moet de vordering van [eiser] worden afgewezen.

2.3.

Ten overvloede merkt de kantonrechter nog het volgende op. Uit de stellingen van [eiser] blijkt dat hij de woning zelf wil gaan bewonen. Hij benoemt zelf dat hij de woning nodig heeft “voor eigen gebruik”. Voor zo’n situatie is in de wet een andere manier van beëindiging van de huurovereenkomst geregeld, namelijk de
opzegging . Hiervoor is in de wet een stappenplan geregeld en wel in artikel 7:271 BW. Als de verhuurder de huur wil beëindigen door opzegging dan moet hij bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd:

• bij exploot of aangetekende brief
• in de opzegging
• in de brief vragen of de huurder hem binnen zes weken laat weten of hij instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst (lid 4).

Als de verhuurder geen schriftelijke bevestiging krijgt van de huurder dat die toestemt met de opzegging, kan de verhuurder bij de rechter vorderen dat die het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen (artikel 7:272 lid 2 BW) . Dus: alleen als de verhuurder de eerdere stappen goed heeft doorlopen, mag hij een beëindigingsvordering instellen, anders niet. Ook mag in die beëindigingsvordering géén andere grond voor opzegging worden aangevoerd dan hij in de opzeggingsbrief heeft vermeld.

2.4.

[eiser] heeft niet aan bovengenoemde vereisten voldaan. Hij heeft heel veel brieven geschreven (overigens alleen naar [gedaagde sub 1] , niet naar [gedaagde sub 2] ), maar in geen van die brieven heeft hij ondubbelzinnig te kennen gegeven dat hij de huurovereenkomst wilde
opzeggen en op
welke grond en heeft hij evenmin een termijn van 6 weken gesteld om al dan niet in te stemmen. Bovendien wordt de ontvangst van deze brieven door [gedaagde sub 1] betwist. Gelet op het voorgaande komt de kantonrechter niet toe aan een oordeel over de stellingen met betrekking tot het eigen gebruik.

2.5.

De vordering van [eiser] wordt afgewezen, omdat hij voor de door hem gevorderde ontbinding onvoldoende heeft gesteld en hij – voor de beëindigingsprocedure – niet heeft voldaan aan de daarvoor voorgeschreven formele vereisten.

2.6.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten betalen. Zij hebben slechts verzocht om vergoeding van de door hen betaalde eigen bijdrage van € 159,00. Dat bedrag wordt toegewezen. Het vonnis zal wat deze proceskosten betreft uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

3. De beslissing

De kantonrechter

3.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

3.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gevallen en tot op heden begroot op € 159,00,

3.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal, dat door de rechter en de griffier is vastgesteld en ondertekend.