ECLI:NL:RBLIM:2023:5225

• Datum uitspraak: 13 september 2023
• Publicatiedatum: 4 september 2023
• Zaaknummer: 04 10225042
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.A.J. van Leeuwen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen wegens beroep op de tenzij-bepaling

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Limburg op 13 september 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen Stichting Woonwenz en BB&S BV, die als bewindvoerder optreedt voor twee gedaagden. Woonwenz vorderde ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde 1] vanwege de ontdekking van vijf hennepplanten in de tuin van de gehuurde woning. De kantonrechter heeft vastgesteld dat [gedaagde 1] in de veronderstelling verkeerde dat het houden van deze planten gedoogd werd, en dat er geen sprake was van professionele teelt of gevaarzetting. De rechter oordeelde dat de omstandigheden van de zaak, waaronder de psychische problemen van [gedaagde 1] en de impact van een eventuele ontruiming op haar minderjarige kind, zwaar wogen. De kantonrechter concludeerde dat het beroep op de tenzij-bepaling slaagde, waardoor de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst werd afgewezen. Woonwenz werd veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde 1].

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 10225042 \ CV EXPL 22-5529

Vonnis van 13 september 2023

in de zaak van

STICHTING WOONWENZ ,

te Venlo ,

eisende partij,

hierna te noemen: Woonwenz,

gemachtigde: mr. J.G. van Heertum,

tegen

1.
BB&S BV, h.o.d.n, BB&S Bewindvoering, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde 1] ,

te [plaatsnaam] ,
2.
BB&S BV, h.o.d.n, BB&S Bewindvoering, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde 2] ,

te [plaatsnaam] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: De bewindvoerder dan wel [gedaagde 1] ,

gemachtigde: mr. C.A.M.J.M. Joosten.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de brief van 20 februari 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald

- de mondelinge behandeling van 19 juli 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt

- de spreekaantekeningen van Woonwenz

- de akte van de bewindvoerder.
- de akte van Woonwenz tevens houdende vermindering van eis.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Woonwenz, althans diens rechtsvoorgangster, verhuurt sinds 1 september 2014 aan [gedaagde 1] de woning aan de [adres] te [plaatsnaam] , [gemeente X] . [gedaagde 2] is op grond van zijn huwelijk met [gedaagde 1] , wettelijk medehuurder. Ook de 12-jarige zoon van [gedaagde 1] woont in het gehuurde.

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van toepassing.

2.3.

In de tuin van het gehuurde heeft de politie op 14 juli 2022 5 hennepplanten ontdekt en verwijderd. De planten hadden een forse afmeting en reikten tot (bijna) boven de schutting die 2 meter hoog is.

2.4.

Op 3 augustus 2023 hebben Woonwenz en [gedaagde 1] een gesprek gehad over de hennepplanten. Daarbij verzoekt Woonwenz [gedaagde 1] om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen.

2.5.

[gedaagde 1] zegt de huurovereenkomst niet op.

2.6.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn inmiddels gescheiden en de beschikking is op [datum] 2023 in de registers van de [gemeente X] ingeschreven. Hiermee is ook het wettelijk medehuurderschap van [gedaagde 2] geëindigd en Woonwenz heeft inmiddels te kennen gegeven de vordering tegen [gedaagde 2] in te trekken.

2.7.

Over de goederen zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] is een bewind ingesteld met benoeming van BB&S BV tot bewindvoerder.

3. Het geschil

3.1.

Woonwenz vordert – samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde 1] tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van een bedrag van € 575,73 per maand na de ontbinding tot aan de ontruiming, een bedrag van € 2.500,00 aan contactuele boete en de proceskosten.

3.2.

De bewindvoerder voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

[gedaagde 2]

4.1.

Woonwenz heeft de vordering tegen [gedaagde 2] ingetrokken. Deze behoeft daarom geen verdere bespreking.

De toerekenbare tekortkoming van [gedaagde 1]

4.2.

Vast staat dat [gedaagde 1] in de tuin van haar woning hennep heeft gekweekt, althans dat op z’n minst heeft gedoogd. In de algemene huurvoorwaarden is opgenomen dat het op straffe van een boete van € 2.500,00 niet is toegestaan om in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen. [gedaagde 1] heeft dus gehandeld in strijd met deze algemene voorwaarden. Dat handelen kan haar ook worden toegerekend zodat ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel toewijsbaar is.

Het beroep op de “tenzij-bepaling”.

4.3.

Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt voor wederkerige overeenkomsten dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van zijn verplichtingen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden,
tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [gedaagde 1] heeft een beroep gedaan op deze tenzij-bepaling.

4.4.

Volgens vaste jurisprudentie geldt dat bij beantwoording van de vraag of een beroep op de “tenzij bepaling” slaagt, alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn. Die kunnen betrekking hebben op de mate waarin [gedaagde 1] haar verplichtingen niet is nagekomen als de ernst van de gevolgen die de ontbinding van de overeenkomst voor haar heeft. Op [gedaagde 1] rust de stelplicht en bewijslast van de omstandigheden die zien op toepassing van de tenzij-bepaling.

4.5.

[gedaagde 1] heeft aangevoerd dat zij in de veronderstelling verkeerde de vijf planten te mogen hebben. [gedaagde 2] gebruikte de hennep medicinaal, ter pijnbestrijding. Van handel is nooit sprake geweest.

Wat betreft de gevolgen van een eventuele ontruiming wijst zij op het volgende. Zij kampt met psychische problemen, waarvoor zij in behandeling is. Zij heeft een inwonend minderjarig kind met een leerachterstand, waarvoor structuur, rust en stabiliteit nodig is. Haar goederen staan onder bewind en zij is financieel kwetsbaar. Moet zij de woning ontruimen, dan komt zij vanwege het beleid van de woningverenigingen niet meer voor een sociale huurwoning in de regio in aanmerking. Op de vrije markt kan zij echter vanwege haar beperkte financiële draagkracht (beschermingsbewind) niet huren. Een enkele kamer in een pand met vele andere huurders zal haar, en haar kind, geen goed doen. Zodoende zullen de gevolgen van een eventuele ontruiming disproportioneel zijn.

4.6.

Woonwenz stelt een zerotolerancebeleid te voeren. Zij wordt regelmatig met hennepteelt geconfronteerd en start dan altijd een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst. De handhaving van het zerotolerancebeleid weegt zwaarder dan het woonbelang van [gedaagde 1] .

Verder stelt Woonwenz dat zij als toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet onder meer te waken heeft voor de leefbaarheid in de wijken waarin de woningen zijn gelegen. De teelt van hennep is een strafrechtelijke activiteit, die ongewenste nevengevolgen met zich kan brengen zoals stankoverlast, handel vanuit de woning en dergelijke. Dit heeft een negatieve invloed op de woonomgeving.

Een ander belang is het voorkomen van precedentwerking en de ontmoediging van andere huurders.

4.7.

De kantonrechter heeft in het bijzonder gelet op de navolgende omstandigheden.

4.8.

De aangetroffen vijf planten groeiden in de buitenlucht. Niets duidt op professionele teelt en/of handel. Zo is er bijvoorbeeld geen sprake geweest van aanloop aan de deur, nachtelijk bezoek van auto’s en dergelijke. Klachten uit de buurt zijn ook niet ontvangen. Er was geen sprake van gevaarzetting. Dat betekent tevens dat van strijd met de woonbestemming geen sprake is geweest.

4.9.

[gedaagde 1] wijst er op dat het slechts vijf planten betrof, en dat zij dacht dat die gedoogd werden. Het is de kantonrechter ambtshalve bekend dat het gedoogbeleid (het hebben van vijf planten voor eigen gebruik wordt niet vervolgd) niet ziet op planten van de omvang “struik”. Dat geldt zowel in het strafrecht als in het civiele recht. “Gedoogbeleid” impliceert overigens ook niet dat het mag – toegestaan is – maar dat het gedoogde feit niet vervolgd zal worden. Een subtiel maar niet onbelangrijk verschil. Het is de kantonrechter echter ook ambtshalve bekend dat er een wezenlijk verschil bestaat tussen de officiële betekenis van het gedoogbeleid en hoe dit begrepen wordt “op straat”.

4.10.

Woonwenz heeft duidelijk gemaakt waarom zij een “zero tolerance” beleid voert ten aanzien van de kweek van hennepplanten. Zij wil de buurt leefbaar houden en daarom moet iedereen die zich niet aan zijn verplichtingen houd de woning verlaten, zelfs als het “vergrijp” gering is. Kortom, Woonwenz voert een streng sanctiebeleid.

Maar daarbij hoort wel dat de overtreding glashelder moet zijn. Het verbod op het telen van hennep staat in de algemene huurvoorwaarden, maar de kantonrechter neemt niet aan dat de gemiddelde huurder die scherp op het netvlies zal hebben.

[gedaagde 1] meende op grond van het strafrechtelijke gedoogbeleid dat zij deze planten mocht houden. Dat het gedoogbeleid ingewikkeld is, is hiervoor al aan de orde geweest. Dat een juridische leek dus een verkeerde conclusie trekt is zeer wel denkbaar. Dat [gedaagde 1] echt dacht “dat het mocht” is zeker niet onwaarschijnlijk gelet op het feit dat zij de planten open en bloot, en dus voor iedereen zichtbaar, in de tuin had staan. Dat zou [gedaagde 1] vermoedelijk niet gedaan hebben als zij zich van haar overtreding bewust was geweest.

De kantonrechter is er dan ook niet van overtuigd dat [gedaagde 1] willens en wetens in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld. De kantonrechter betrekt dit bij het wegen van de ernst van haar wanprestatie.

4.11.

In het licht van deze onduidelijkheid rondom het gedoogbeleid had de kantonrechter het goed kunnen begrijpen als Woonwenz er voor gekozen had [gedaagde 1] te wijzen op het niet toegestaan zijn van de vijf planten en haar gesommeerd zou hebben deze te verwijderen. Niets wijst er op dat zij daaraan niet voldaan zou hebben. Daarmee had Woonwenz haar doel – duidelijk maken dat je ook geen vijf hennepplanten mag kweken - bereikt, echter zonder [gedaagde 1] substantiële schade toe te brengen.

4.12.

Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat de hennepplanten niet door de politie zijn opgespoord en dat evenmin omwonenden erover hebben geklaagd. Een werknemer van Woonwenz heeft de planten zien staan bij een bezoek aan de buurt en heeft dit vervolgens doorgegeven aan zijn leidinggevende. Daarop is besloten de politie in te schakelen die is gekomen en de planten heeft opgehaald. Tot vervolging van [gedaagde 1] en haar partner is het niet gekomen en evenmin is de burgemeester overgegaan tot sluiting van de woning. Zelfs tot een waarschuwing heeft een en ander niet geleid. Sluiting van de woning is dus niet aan de orde geweest en evenmin heeft justitie het nodig geoordeeld in te grijpen.

Nu beide instanties - die het primaat hebben als het gaat om het voorkomen van criminaliteit in de wijk - het niet nodig vinden om in te grijpen valt het moeilijk te begrijpen waarom Woonwenz haar zwaarste sanctie – ontruiming – wenst uit te oefenen. Dat roept vragen op ten aanzien van de proportionaliteit. Het enkele beroep op haar “zero tolerance” is naar het oordeel van de kantonrechter in dit licht niet (meer) voldoende. Hoewel Woonwenz daar uitdrukkelijk tijdens de mondelinge behandeling over bevraagd is, is een nadere toelichting uitgebleven.

4.13.

Met betrekking tot de stelling van [gedaagde 1] dat zij na een eventuele ontruiming geen andere woning kan krijgen heeft Woonwenz aangevoerd dat [gedaagde 1] dat wel stelt maar verder niet heeft onderbouwd. Daarmee heeft zij met betrekking tot dit argument niet voldaan aan de bewijsplicht die ingevolge de “tenzij-bepaling” op haar rust.

De kantonrechter zal dit argument passeren. Het is een feit van algemene bekendheid dat de regionale verhuurders van sociale woningen geen nieuwe huurder accepteren als die niet beschikt over een positieve verhuurdersverklaring. Evenzeer is het bekend dat verhuurders, als hen om een verhuurdersverklaring wordt gevraagd, die naar waarheid invullen. Met andere woorden, in een eventuele verhuurdersverklaring betreffende [gedaagde 1] zal onder andere vermeld worden dat zij is ontruimd wegens hennepkweek. Dat is doorgaans voldoende om [gedaagde 1] niet als huurder te accepteren. Bij [gedaagde 1] komt daar dan nog bij dat zij onder beschermingsbewind staat, en dus financiële problemen heeft. Ook dat maakt haar geen gewilde kandidaat-huurder. Dat laatste geldt nog meer voor commerciële verhuurders.

Naar het oordeel van de kantonrechter staat dan ook voldoende vast dat [gedaagde 1] , na ontruiming, er niet in zal slagen een normale gezinswoning voor haar en haar minderjarig kind te verwerven.

4.14.

Met betrekking tot de stelling van [gedaagde 1] , dat haar inwonend minderjarig kind een leerachterstand heeft, waarvoor structuur, rust en stabiliteit nodig is, heeft Woonwenz eveneens aangevoerd dat die stelling niet is onderbouwd en dus in de belangenafweging niet mee mag worden genomen.

Strikt genomen heeft Woonwenz gelijk als zij stelt dat de leerachterstand niet is aangetoond en evenmin dat die situatie verslechtert bij een gedwongen ontruiming en uitblijven van een andere woning. Echter, het is een feit van algemene bekendheid dat de Covid-periode – die nog niet zo lang achter ons ligt – op grote schaal tot leerachterstanden heeft geleid. Ook is bekend dat kinderen, wiens ouders over een beperktere zelfredzaamheid beschikken, daar eerder tegen aan lopen dan andere kinderen. Tot die categorie behoort [gedaagde 1] , die onder beschermingsbewind staat, ook.

Bovendien zal een gedwongen ontruiming van de woning en de zoektocht naar een betaalbaar nieuw onderkomen sowieso veel stress veroorzaken, wat niet goed is voor een minderjarig kind, met of zonder leerachterstand. Dat de belangen van het minderjarige kind in dit verband zwaar wegen vloeit onder andere voort uit het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind.

De kantonrechter zal dit argument van [gedaagde 1] daarom wel bij de weging van alle omstandigheden betrekken.

4.15.

Tenslotte staat vast dat degene voor wie de hennep bedoeld was, [gedaagde 2] , de woning heeft verlaten en dat aan de relatie tussen hem en [gedaagde 1] een einde is gekomen. Vanuit die hoek hoeft niet gevreesd te worden voor druk op [gedaagde 1] om wederom één of meer hennepplanten in haar tuin te gaan kweken, of de kweek daarvan te gedogen.

4.16.

Naar het oordeel van de kantonrechter moet op grond van hetgeen hiervoor is overwogen de conclusie worden getrokken dat het beroep van [gedaagde 1] op de “tenzij-bepaling” slaagt. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst evenals de nevenvorderingen, zullen daarom worden afgewezen.

4.17.

Woonwenz is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde 1] als volgt vastgesteld:

- kosten getuigen

€

0,00

- kosten deskundigen

€

0,00

- overige kosten

€

0,00

- salaris gemachtigde

€

398,00

(2,00 punten × € 199,00)

Totaal

€

398,00

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van Woonwenz af,

5.2.

veroordeelt Woonwenz in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] tot dit vonnis vastgesteld op € 398,00,

5.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.A.J. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 13 september 2023.

plg