ECLI:NL:RBLIM:2023:4991

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/320396 / KG ZA 23-273

Vonnis in kort geding van 24 augustus 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. L.M.I. Kerstges,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

wonend te [woonplaats 1] ,

gedaagde

advocaat mr. M.E. Cuppen,

2.
[gedaagde sub 2],

wonend te [woonplaats 2] ,

gedaagde,

niet verschenen.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding en de daarbij overgelegde producties 1 tot en met 21,
de producties 22 tot en met 24 en een USB-stick met een korte film van [eiseres] ,
de producties 1 tot en met 10 van [gedaagde sub 1] ,
de mondelinge behandeling op 10 augustus 2023,
het tijdens de behandeling tegen de niet-verschenen [gedaagde sub 2] verleende verstek,
de pleitnota van [eiseres] ,
de pleitnota van [gedaagde sub 1] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Partijen hebben samen een advocatenmaatschap gevoerd. Op grond van de inschrijving van een notariële akte van 1 februari 2005 zijn zij ieder voor 1/3e aandeel (mede-)eigenaar geworden van de onroerende zaak aan de [adres] te
[plaats] (hierna: het pand). Het pand is door de drie mede-eigenaren aangekocht voor € 523.500,-. Vanuit het pand is enige tijd het advocatenkantoor van partijen uitgeoefend. Op enig moment zijn [eiseres] en [gedaagde sub 2] met hun werkzaamheden als advocaat gestopt, waardoor er een einde kwam aan het advocatenkantoor. [gedaagde sub 1] heeft zijn werkzaamheden als advocaat voortgezet, aanvankelijk in het pand en vanaf 1 oktober 2017 elders. Sindsdien staat het pand leeg.

2.2.

Op 22 mei 2018 hebben partijen opdracht gegeven aan makelaarskantoor [naam makelaarskantoor] om te assisteren bij de verkoop van het pand. Makelaar [naam makelaar] van dit kantoor is daarna opgetreden als de contactpersoon van partijen. Hij heeft ook de contacten onderhouden met (potentiële) belangstellenden. Het pand is in mei 2018 te koop gezet met een vraagprijs van € 415.000,-. Sindsdien hebben zich enkele geïnteresseerden gemeld. Twee daarvan hebben zich uiteindelijk weer teruggetrokken, omdat de gemeente niet instemde met hun verbouwingsplannen.

2.3.

Een andere geïnteresseerde, de heer [naam 1] , heeft op 1 februari 2021 een bod gedaan van € 315.000,-. De onderhandelingen met de heer [naam 1] waren op enig moment zo ver gevorderd dat een concept-koopovereenkomst is opgesteld, die op 14 april 2021 door [naam 1] is ondertekend. Desalniettemin is het niet tot een door beide partijen ondertekende koopovereenkomst gekomen. De reden hiervoor is dat [gedaagde sub 1] zich op het standpunt heeft gesteld dat er eerst een concrete overeenkomst tot stand dient te komen ter zake door [gedaagde sub 2] en [eiseres] aan hem te betalen bedragen en dat daarnaast ter zake het pand door hem, [gedaagde sub 1] , gemaakte kosten dienen te worden verrekend.

2.4.

Op 9 december 2021 heeft [naam makelaar] bericht ontvangen van Enexis dat deze voornemens was om gas en elektra af te sluiten, aangezien het pand niet meer werd gebruikt. Partijen hebben hier geen actie op ondernomen. Sinds het voorjaar van 2022 wordt het pand niet meer verwarmd vanwege het eindigen van de overeenkomst met Enexis. Evenmin is (nog) sprake van leegstandsbeheer.

2.5.

In september 2022 heeft [naam makelaar] geprobeerd de verkoop van het pand in gang te zetten. Naar aanleiding daarvan is op 30 november 2022 een bod gedaan door de heer [naam 2] , ten bedrage van € 315.000,-. [eiseres] heeft de makelaar laten weten dit bod te willen accepteren. Van de zijde van [gedaagde sub 2] is geen enkele reactie gekomen en [gedaagde sub 1] heeft gesteld/herhaald dat van verkoop geen sprake kan zijn, zo lang zolang tussen partijen niet is afgerekend.

2.6.

Bij e-mail van 29 december 2022 zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] door [eiseres] aansprakelijk gesteld voor alle door [eiseres] te lijden schade voor het geval zij niet tijdig alsnog hun medewerking aan de verkoop van het pand voor het bedrag van € 315.000,- verlenen. Medewerking van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is daarna uitgebleven.

2.7.

Gelet hierop heeft [eiseres] [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bij aangetekende brieven van 25 januari 2023 medegedeeld dat zij in verzuim zijn en zijn zij nogmaals aansprakelijk gesteld voor de schade, bestaande uit een eventuele lagere verkoopopbrengst van het pand als gevolg van waardevermindering ervan. In deze brieven zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voorts gesommeerd om alsnog binnen een week schriftelijk hun medewerking aan de verkoop van het pand toe te zeggen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben niet aan deze sommatie voldaan.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert primair dat de voorzieningenrechter hem ex artikel 3:174 BW machtigt om al het nodige te doen voor de verkoop en levering van het pand.

3.2.

Daartoe stelt [eiseres] een spoedeisend belang en tevens een gewichtige reden te hebben die dienen te leiden tot toewijzing van de vordering. Volgens makelaar [naam makelaar] zijn [naam 2] en [naam 1] nog steeds geïnteresseerd in de aankoop van het pand. Daarnaast wordt het pand iedere dag minder waard en wordt het risico op (ernstige) schade (zoals bijv. lekkages) groter. Met de winter voor de deur kan – gezien de afsluiting van de nutsvoorzieningen – niet van [eiseres] worden verwacht dat hij een (langdurige) bodemprocedure afwacht. Ook bestaat er een serieus risico dat het pand, bij gebreke aan leegstandsbeheer, door krakers in gebruik zal worden genomen, met alle langslepende gevolgen van dien.

3.3.

[gedaagde sub 1] voert verweer. Primair betwist hij het spoedeisend belang. Daarnaast stelt hij zich op het standpunt dat [eiseres] en [gedaagde sub 2] nog met hem dienen af te rekenen ter zake hun aandeel in de kosten van het pand die vanaf 1 oktober 2017 door [gedaagde sub 1] voor de gezamenlijke eigenaren zijn betaald. [eiseres] dient tevens nog af te rekenen met [gedaagde sub 1] ter zake een drietal ontbonden maatschappen waarvan beiden deel hebben uitgemaakt. De problematiek is van dien aard dat deze zich niet leent voor een behandeling in kort geding.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Het spoedeisend belang

4.1.

De spoedeisendheid vloeit naar het oordeel van de voorzieningenrechter voort uit het gestelde risico op waardevermindering van het pand en de kans op schade aan het pand of aan naastgelegen panden ten gevolge van de inmiddels lange duur van de leegstand van het pand, het ontbreken van onderhoud en de afsluiting van de nutsvoorzieningen. Het ontbreken van onderhoud heeft reeds wateroverlast voor de buurman opgeleverd ten gevolge van een defecte afvoerpijp, zo blijkt uit de overgelegde brieven van de buurman en de overgelegde filmbeelden. De door [gedaagde sub 1] aangevoerde verwachting dat het pand in waarde zal stijgen als nog wordt gewacht met de verkoop is, gelet alleen al op voormelde omstandigheden, niet aannemelijk gemaakt.

De vordering ingevolge artikel 3:174 BW

4.2.

De voorzieningenrechter kan een deelgenoot op diens verzoek om gewichtige redenen machtigen tot het te gelde maken van een gemeenschappelijk goed. Gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden acht de voorzieningenrechter die gewichtige redenen hier aanwezig. Het pand staat bijna 6 jaar leeg en is ruim vijf jaar geleden ingevolge een door partijen gezamenlijk gegeven opdracht in de verkoop gezet. Bij het verlenen van die opdracht waren partijen het er dus over eens dat het pand verkocht dient te worden aan een derde. Partijen kunnen blijkbaar niet tot overeenstemming komen over leegstandsbeheer, in de vorm van het onderhouden van het pand, het verwarmen van het pand en anti-kraak maatregelen en inmiddels wordt door geen van hen meer initiatief genomen in deze zin en wil geen van hen de kosten daarvan nog dragen. Gelet op het gebrek aan onderhoud en verwarming van het pand acht de voorzieningenrechter het aannemelijk dat de staat van het pand achteruit gaat en dit tot waardevermindering en verpaupering van het pand zal leiden. Mogelijk zal het gebrek aan onderhoud ook nog meer overlast voor omliggende panden gaan opleveren en uit het incident met de regenpijp is gebleken dat geen van de mede-eigenaren kennelijk bereid is om maatregelen te treffen om dit te voorkomen op te verhelpen.

De vraagprijs van € 415.000,- waarmee destijds is gestart, lag ruim hoger dan de door de makelaar geadviseerde verkoopprijs van € 325.000,-. De biedingen die in de afgelopen jaren zijn gedaan zijn niet in de buurt van de vraagprijs gekomen en liggen rond de € 315.000 tot 320.000,-. Het lijkt dus niet realistisch om aan de vraagprijs vast te houden. Zoals hiervoor als is vermeld, is niet aannemelijk gemaakt dat op korte termijn een verbetering van de markt zal optreden en dit tot hogere biedingen zal leiden. Het argument van [gedaagde sub 1] dat de huidige markt om kleinere woningen vraagt, lijkt ook niet op te gaan. De verschillende plannen tot opsplitsing van het pand in meerdere woningen zijn door de gemeente immers juist afgewezen.

Van [eiseres] kan gelet op deze omstandigheden niet worden verlangd dat hij nog langer moet wachten op de verkoop van het pand.

4.3.

Het verweer van [gedaagde sub 1] dat de problematiek tussen partijen van dien aard is dat deze zich niet leent voor een behandeling in kort geding slaagt naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet. De omstandigheid dat, zoals Cratsbron verder heeft aangevoerd, tussen partijen nog moet worden afgerekend in verband met het gebruik van het pand door de diverse mede-eigenaren, en dat dit betekent dat de netto-verkoopopbrengst van het pand niet in drie gelijke delen aan de voormalige mede-eigenaren behoort te worden uitgekeerd, hoeft niet te betekenen dat de verkoop en de levering van het pand aan een derde niet kunnen worden doorgezet. De verkoopopbrengst kan, onder het stellen van nadere voorwaarden, tijdelijk bij de notaris in depot worden gezet.

4.4.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal de primaire vordering van [eiseres] worden toegewezen en zal de gevorderde machtiging worden verleend.
Zoals tijdens de mondelinge behandeling met partijen en hun advocaten is besproken, zal de voorzieningenrechter aan de te verlenen machtiging een aantal voorwaarden verbinden. Zonder deze voorwaarden kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter van toewijzing van de vordering geen sprake zijn. Als niet alle voorwaarden volledig worden nageleefd, geldt de machtiging aan [eiseres] tot het te gelde maken van het pand als zijnde niet verleend.
Bij het bepalen van de inhoud van die voorwaarden zal de voorzieningenrechter aansluiten bij de resultaten van het overleg tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] tijdens een onderbreking van de mondelinge behandeling en de toen op enkele onderdelen tussen beiden bereikte overeenstemming.

De
eerste voorwaardeis dat, voordat de verkoop van het pand aan een derde (opnieuw) wordt opgestart, het pand wordt getaxeerd door een onafhankelijke taxateur, niet zijnde de eerder bij de verkoop van het pand betrokken makelaar [naam makelaar] of een in diens nabijheid werkzame taxateur. Partijen [eiseres] en [gedaagde sub 1] hebben ter zitting reeds hierover gesproken en hun keuze laten vallen op taxateur [naam taxateur] van Corio Makelaars te Nuth. [eiseres] is gemachtigd om de vereiste opdracht aan deze taxateur te geven en is ook gemachtigd om, als [naam taxateur] niet bereid en/of in staat is om de taxatieopdracht te aanvaarden dan wel uit te voeren, een andere – onafhankelijke – taxateur zoals hiervoor omschreven aan te wijzen. De kosten van de taxatie moeten uiteindelijk (na de levering van het pand en de betaling van de koopprijs en de daarop volgende eindafrekening) worden gedragen door de drie (voormalige) mede-eigenaren van het pand, ieder voor een gelijk deel. De taxatiekosten dienen tot dan toe te worden voorgeschoten door [eiseres] .

De
tweede voorwaardeis dat de met het pand goed bekende makelaar [naam makelaar] vervolgens opdracht zal krijgen om de verkoop (opnieuw) ter hand te nemen. De voorzieningenrechter overweegt in dit verband dat uit de in zoverre onweersproken stellingen van [eiseres] volgt dat makelaar [naam makelaar] bereid en in staat is om de genoemde werkzaamheden op zich te nemen en dat mag worden verwacht dat hij zijn werkzaamheden tot een goed einde zal brengen. [eiseres] is gemachtigd om de vereiste opdracht aan [naam makelaar] te geven en is ook gemachtigd om, als [naam makelaar] niet bereid en/of in staat is om de verkoopopdracht te aanvaarden dan wel uit te voeren, een andere makelaar aan te wijzen. De kosten van de makelaar moeten uiteindelijk (na de levering van het pand en de betaling van de koopprijs en de daarop volgende eindafrekening) worden gedragen door de (voormalige) drie mede-eigenaren van het pand, ieder voor een gelijk deel. Eventuele eerder te vergoeden onkosten van de makelaar dienen tot dan toe te worden voorgeschoten door [eiseres] .
De
derde voorwaardeis dat makelaar [naam makelaar] bij zijn werkzaamheden, en met name bij het bepalen van de vraagprijs van het pand, de taxatie door [naam taxateur] (dan wel de andere aan te wijzen taxateur) tot uitgangspunt zal nemen. Als het op basis daarvan niet lukt om het pand te verkopen binnen een jaar nadat [naam makelaar] zijn werkzaamheden (opnieuw) heeft aangevangen, zal op dezelfde wijze als hiervoor omschreven een nieuwe taxatie plaats moeten vinden, die daarna voor de duur van het daaropvolgende jaar dient te worden gebruikt als basis voor de verkoop.
De
vierde voorwaardeis dat [eiseres] de bij de levering van het pand aan de derde-koper betrokken notaris voorafgaand aan de levering schriftelijk aldus zal instrueren: (a) dat de notaris de netto-verkoopopbrengst, na aftrek van de gebruikelijke kosten en na aflossing van de eventuele hypotheekschulden c.a. van de mede-eigenaren van het pand, gedurende zes weken onder zich dient te houden, (b) dat de notaris gerechtigd is om de netto-verkoopopbrengst na ommekomst van die termijn uit te betalen aan de desbetreffende rechthebbende (voormalige) mede-eigenaar of mede-eigenaren van het pand, uitgaande van de hoofdregel dat iedere (voormalige) mede-eigenaar recht heeft op een-derde van de opbrengst, tenzij (c1) [gedaagde sub 1] binnen de genoemde termijn van zes weken de notaris schriftelijk meedeelt dat hij deze wijze van verdelen betwist en in verband met deze betwisting een ter zake dienende vordering in kort geding aanhangig heeft gemaakt, waarbij (c2) [gedaagde sub 1] aan de notaris een afschrift dient te verstrekken van de aan de desbetreffende (voormalige) mede-eigenaar of mede-eigenaren van het pand betekende dagvaarding in kort geding, en (d) dat de notaris, als het onder (c1) en (c2) vermelde zich voordoet, de beslissing in kort geding dient af te wachten en dat hij daarna, voor zover de beslissing hem aangaat, dienovereenkomstig dient te handelen.

4.5.

Voor de duidelijkheid overweegt de voorzieningenrechter nog dat, niettegenstaande het tegen hem verleende verstek, jegens de gedaagde [gedaagde sub 2] zal worden beslist zoals zal geschieden jegens [eiseres] en [gedaagde sub 1] . Dat volgt uit de aard van de vordering en de daarop door de voorzieningenrechter te nemen beslissingen.
Voor de duidelijkheid overweegt de voorzieningenrechter verder nog dat, zover de andere twee mede-eigenaren van het pand hun medewerking aan de ondertekening van de koopovereenkomst en van de leveringsakte niet verlenen, de handtekening van [eiseres] – conform inhoud en strekking van het bepaalde in artikel 3:177 BW – daarvoor in de plaats zal komen.

4.6.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partijen hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:

- betekening oproeping € 107,91

- griffierecht 676,00

- salaris advocaat
1.079,00

Totaal € 1.862,91

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

verleent [eiseres] machtiging om al het nodige te doen voor de verkoop en de levering van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] met kadastrale aanduiding [kadasternummer] , zulks met inachtneming van hetgeen hiervoor onder 4.4 is bepaald,

5.2.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.862,91, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van acht dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Beurskens en in het openbaar uitgesproken op 24 augustus 2023.^[1]