ECLI:NL:RBLIM:2023:4977

• Datum uitspraak: 2 augustus 2023
• Publicatiedatum: 24 augustus 2023
• Zaaknummer: C/03/318355 / HA ZA 23-237
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: W.J.J. Beurskens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vonnis in incident betreffende zorgplicht van notaris bij hypotheekvestiging

Op 2 augustus 2023 heeft de Rechtbank Limburg in Maastricht een vonnis in incident gewezen in een civiele zaak tussen meerdere eisers en een gedaagde. De eisers, die gezamenlijk eigenaar waren van percelen in Sittard, hadden een samenwerkingsovereenkomst gesloten met twee andere eigenaren om een bedrijfspand te bouwen. De financiering van het pand werd deels door de eisers en deels door de andere eigenaren geregeld via een hypotheek bij de Rabobank. Later werd deze hypotheek overgesloten naar de SNS Bank, waarbij de gedaagde als notaris optrad. De eisers waren van mening dat de gedaagde zijn zorgplicht had geschonden door hen niet correct te informeren over de gevolgen van de nieuwe hypotheekakte, die hen in een nadeliger positie bracht dan oorspronkelijk afgesproken. Ze vorderden schadevergoeding van de gedaagde, die zij beschuldigden van onrechtmatig handelen. In het incident vorderde de gedaagde om de andere eigenaren in vrijwaring op te roepen, omdat hij meende dat zij tekortgeschoten waren in hun verplichtingen. De rechtbank oordeelde dat de gedaagde niet als de in het ongelijk gestelde partij kon worden beschouwd en dat de kosten van het incident gecompenseerd moesten worden. De rechtbank stond toe dat de andere eigenaren door de gedaagde werden gedagvaard en bepaalde dat de zaak op 13 september 2023 weer op de rol zou komen voor conclusie van antwoord.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/318355 / HA ZA 23-237

Vonnis in incident bij vervroeging van 2 augustus 2023

in de zaak van

1. [eiser in de hoofdzaak, verweerder in het incident sub 1] ,

wonend te [woonplaats 1] ,

2.
[eiser in de hoofdzaak, verweerder in het incident sub 2] ,

wonend te [woonplaats 2] ,

3.
[eiser in de hoofdzaak, verweerder in het incident sub 3] ,

wonend te [woonplaats 3] ,

4.
[eiser in de hoofdzaak, verweerder in het incident sub 4] ,

wonend te [woonplaats 4] ,

eisers in de hoofdzaak,

verweerders in het incident,

advocaat mr. D. Stikkelbroeck,

tegen

[gedaagde in de hoofdzaak, eiser in het incident] ,

wonend te [woonplaats 5] ,

gedaagde in de hoofdzaak,

eiser in het incident,

advocaat mr. M.A. van der Pool.

Partijen zullen hierna [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] . en [gedaagde in de hoofdzaak, eiser in het incident] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met producties 1 t/m 27,
• het herstelexploot,
• de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring met producties 1 t/m 3,
• de incidentele conclusie van antwoord.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald in het incident.

2. De feiten

2.1.

[eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] . (met uitzondering van [eiser in de hoofdzaak, verweerder in het incident sub 4] , die pas later toetrad) waren samen met [naam eigenaar 1] en [naam eigenaar 2] (hierna: [naam eigenaars] ) eigenaar van een viertal percelen te Sittard, gemeente Sittard-Geleen. Zij wilden op deze percelen een bedrijfspand oprichten om dit vervolgens te verhuren. Hiertoe sloten [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] . en [naam eigenaars] op 3 juli 2001 ten overstaan van notaris [gedaagde in de hoofdzaak, eiser in het incident] een samenwerkingsovereenkomst (productie 1 bij de dagvaarding).

2.2.

[eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] . hebben de gelden voor het bedrijfspand uit eigen middelen gefinancierd. [naam eigenaars] had voor de bouw van het bedrijfspand een lening nodig. Conform de afspraak tussen partijen op grond van art. V in de samenwerkingsovereenkomst verleenden [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] . en [naam eigenaars] aan de Rabobank een hypotheekrecht. In verband met [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] . was sprake van een derdenhypotheek voor de schuld van [naam eigenaars] Betreffende hypotheekakte werd op 3 juli 2001 door [gedaagde in de hoofdzaak, eiser in het incident] als notaris gepasseerd (productie 2 bij de dagvaarding).

2.3.

Het bedrijfspand is vervolgens gebouwd en opgeleverd.

2.4.

Medio 2005 hebben [naam eigenaars] te kennen gegeven de lening van de Rabobank over te willen sluiten naar de SNS Bank. Op 21 juli 2005 is hiertoe de hypotheekakte voor de SNS Bank door [gedaagde in de hoofdzaak, eiser in het incident] gepasseerd (productie 5 bij de dagvaarding). In dit kader hebben [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] . opnieuw een derdenhypotheek voor de schuld van [naam eigenaars] verschaft.

2.5.

In 2018 is de SNS Bank overgegaan tot het veilen van het bedrijfspand, nu [naam eigenaars] niet meer voldeden aan hun verplichtingen.

3. Het geschilin de hoofdzaak3.1. [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] . stellen als volgt.[eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] . waren in de veronderstelling dat de SNS Bank eenzelfde hypotheekrecht zou krijgen als de Rabobank, namelijk een hypotheekrecht ter zekerheid van de terugbetaling van (het resterende deel van) de oorspronkelijke lening van fl. 900.000,00. Op basis van de door [gedaagde in de hoofdzaak, eiser in het incident] gepasseerde hypotheekakte is evenwel een aanzienlijk uitgebreider hypotheekrecht gevestigd ten behoeve van de SNS Bank, namelijk een verhoging van de inschrijving naar € 750.000. Daarenboven werd het hypotheekrecht niet langer verleend tot zekerheid van de terugbetaling van het oorspronkelijk geleende bedrag. In plaats daarvan was nu sprake van een zogenaamde bankhypotheek, hetgeen betekent dat de percelen met opstallen als zekerheid zouden gaan dienen voor alle schulden (waaronder ook toekomstige) van [naam eigenaars] jegens de SNS Bank.

3.1.1.

[eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] . zijn van mening dat [gedaagde in de hoofdzaak, eiser in het incident] de op hem als notaris rustende zorgplicht heeft geschonden door enerzijds niet te controleren of de wil van [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] . overeenkwam met de inhoud van de hypotheekakte en anderzijds door [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] . niet althans onvoldoende te informeren over de inhoud en de gevolgen van de hypotheekakte en de daarmee gepaard gaande risico’s.
[eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] . vorderen uit dien hoofde primair dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- voor recht zal verklaren dat [gedaagde in de hoofdzaak, eiser in het incident] niet is opgetreden zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden verwacht, dat hij de op hem rustende zorgplicht heeft geschonden, dat hij onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] . en gehouden is de door [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] . geleden schade te vergoeden;
- [gedaagde in de hoofdzaak, eiser in het incident] zal veroordelen om aan [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] . een bedrag te betalen van € 445.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 september 2018 tot de dag van algehele voldoening;
- [gedaagde in de hoofdzaak, eiser in het incident] zal veroordelen in de kosten van dit geding onder de bepaling dat [gedaagde in de hoofdzaak, eiser in het incident] daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn indien hij deze niet voldoet binnen 14 dagen na het in deze zaak te wijzen vonnis althans de betekening daarvan.

in het incident

3.2.

[gedaagde in de hoofdzaak, eiser in het incident] vordert dat hem wordt toegestaan [naam eigenaar 1] en [naam eigenaar 2] in vrijwaring op te roepen. Hij stelt daartoe dat [naam eigenaars] kennelijk tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten samenwerkingsovereenkomst, door zonder overleg met [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] . in strijd met de samenwerkingsovereenkomst een bankhypotheek te vestigen. [naam eigenaars] zijn in dat geval, volgens [gedaagde in de hoofdzaak, eiser in het incident] , aansprakelijk voor de schade die [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] . stellen te hebben geleden. Daarnaast zijn [naam eigenaars] verplicht om de helft van de executiewaarde van het gemeenschappelijk bedrijfspand aan [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] . te betalen, aldus [gedaagde in de hoofdzaak, eiser in het incident] .

3.3.

[eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] . refereren zich aan het oordeel van de rechtbank.

4. 4. De beoordeling in het incident

4.1.

Gelet op de door [gedaagde in de hoofdzaak, eiser in het incident] aangevoerde grond voor de oproeping in vrijwaring van [naam eigenaars] , valt naar het oordeel van de rechtbank op voorhand niet uit te sluiten dat [gedaagde in de hoofdzaak, eiser in het incident] geheel of gedeeltelijk regres zal kunnen nemen op [naam eigenaars] . Dat is voor toewijzing van het verzoek voldoende. Of de stelling dat [naam eigenaars] verplicht zijn om de helft van de executiewaarde van het gemeenschappelijk bedrijfspand
aan [eisers in de hoofdzaak, verweerders in het incident] . te betalen, grond kan zijn voor toewijzing van het verzoek kan daarmee in het midden blijven.

4.2.

De rechtbank is van oordeel dat de incidentele vordering moet worden toegewezen, nu de aangevoerde en niet weersproken gronden die vordering kunnen dragen.

4.3.

Naar het oordeel van de rechtbank kan in het incident geen van partijen als de in het ongelijk gestelde partij worden beschouwd. Daarom zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

De rechtbank

in het incident

5.1.

staat toe dat [naam eigenaar 1] en [naam eigenaar 2] door [gedaagde in de hoofdzaak, eiser in het incident] worden gedagvaard tegen de terechtzitting van 13 september 2023,

5.2.

compenseert de kosten van het incident tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

in de hoofdzaak

5.3.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
13 september 2023 voor conclusie van antwoord.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Beurskens en in het openbaar uitgesproken. ^[1]

Voetnoten

1. type: AH