Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 10406857 \ CV EXPL 23-1196
Vonnis in kort geding van 19 juni 2023
in de zaak van
STICHTING WOONWENZ,
te Venlo,
eisende partij,
hierna te noemen: Woonwenz,
gemachtigde: mr. J.G. van Heertum,
tegen
AENZA B.V.,
te Venlo,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Aenza,
gemachtigde: mr. B.C.A. Reijnders.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de akte overlegging producties van Woonwenz
- de overgelegde producties van Aenza
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van Aenza
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van Aenza
- de op de mondelinge behandeling door Woonwenz overgelegde productie.
2.De feiten
2.1.
Aenza huurt met ingang van 1 september 2021 de 290-bedrijfsruimte aan het Nedinscoplein 7 te Venlo en exploiteert in het gehuurde een restaurant genaamd Null88 Sky Bar. Het restaurant is op 1 juni 2022 geopend. Aenza huurt ook nog een berging van Woonwenz. De huur voor de bedrijfsruimte bedraagt € 2.106,54 per maand en de huur voor de berging € 135,48.
2.2.
Voordat Aenza huurder werd, huurde Hoky Poky BV de bedrijfsruimte. Op 6 augustus 2021 hebben Woonwenz, Aenza en Hoky Poky BV de akte van contractsovername ex artikel 6:159 BW ondertekend. Bij deze akte heeft Aenza de huurovereenkomst overgenomen van Hoky Poky BV overgenomen met ingang van 1 september 2021.
2.3.
In de akte van overname zijn partijen een aantal aanvullende afspraken overeengekomen ten opzichte van de overgenomen huurovereenkomst. Zo geldt onder meer het volgende:
“1.3 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als “publiek toegankelijke horecaruimte” als opgenomen in het bestemmingsplan Maaswaard gemeente Venlo, vastgesteld 17 december 2008. Eventuele toebehoren van het gehuurde zoals gemeenschappelijke ruimten dienen conform hun bestemming te worden gebruikt.”.
“9. In aanvulling op artikel 5.1. van de algemene huurvoorwaarden geldt dat AENZA zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder dient te gedragen”.
“10. In aanvulling op artikel 9.4 van de algemene huurvoorwaarden geldt dat AenzaENZA ervoor zorgdraagt dat aan omwonenden of de nabije omgeving geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door AENZA of derden die zich vanwege AENZA in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke algemene ruimten bevinden. AENZA is jegens Woonwenz op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden;”.
2.4.
Met betrekking tot de gehuurde berging zijn partijen aanvullende het volgende overeengekomen:
“7. In aanvulling op artikel 6.3 van de algemene huurvoorwaarden geldt dat AENZA ervoor zorgdraagt dat aan omwonenden of de nabije omgeving geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door AENZA of derden die zich vanwege AENZA in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke algemene ruimten bevinden. AENZA is jegens Woonwenz op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden”.
2.5.
Aenza organiseert in het restaurant after dinner borrels/feestjes.
2.6.
Van omwonenden en twee commerciële huurders van zes verschillende adressen in de nabijheid van het gehuurde zijn klachten ontvangen over (geluids)overlast.
2.7.
Over de overlast en de bestemming van het gehuurde hebben gesprekken plaatsgevonden tussen Woonwenz, Aenza en de gemeente Venlo.
2.8.
Op 12 november 2022 laat de gemeente Venlo een integrale controle plaatsvinden in het gehuurde. [Werknemer] van de gemeente Venlo stelt een constateringsrapport op en maakt daarin melding van een gebruik in strijd met de ter plaatse geldende bestemming. De
stelt een op ambtseed opgemaakte handhavingsrapportage op, waarin wordt verklaard zeer harde muziek te hebben waargenomen en waarbij de indruk is gewekt dat het niet om een horeca 1 of 2 gaat, maar eerder om horeca 3.
2.9.
Na een officiële waarschuwing te hebben uitgedeeld, legt de gemeente Venlo op 25 november 2022 een last onder dwangsom op van € 7.500,00 per overtreding. Het hiertegen ingediende bezwaar is niet ontvankelijk verklaard omdat dit te laat is ingediend.
2.10.
Bij brief van 24 november 2022 laat Woonwenz aan Aenza weten dat er nog steeds overlastmeldingen gedaan worden en dat Aenza ervoor moet zorgen dat er geen overlast veroorzaakt wordt. Ook daarna ontvangt Woonwenz nog meldingen van omwonenden.
2.11.
Op 23 januari 2023 schrijft Woonwenz dat zij nog steeds overlastmeldingen ontvangt en geeft zij Aenza de gelegenheid om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen.
2.12.
Ook hierna ontvangt Woonwenz diverse overlastmeldingen.
2.13.
Op 8 maart 2023 laat gemeente Venlo aan Aenza weten dat geconstateerd is dat Aenza zich niet houdt aan de op 25 november 2022 opgelegde last onder dwangsom en dat op 7 maart 2023 een dwangsom is verbeurd van € 7.500,00.
2.14.
Aenza heeft met ingang van 1 januari 2023 de sluitingstijd aangepast van 00.00 uur naar 23.00 uur.
2.15.
De laatste twee maanden zijn geen meldingen van overlast ontvangen.
3.Het geschil
3.1.
Woonwenz vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Aenza te veroordelen tot ontruiming van de gehuurde bedrijfsruimte en de gehuurde berging binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, en betaling van de proceskosten.
3.2.
Ter onderbouwing van haar vordering stelt Woonwenz dat Aenza in strijd met de huurovereenkomst (geluids)overlast veroorzaakt en in strijd met de bestemming handelt die op de bedrijfsruimte rust. Dat er in strijd met de bestemming wordt gehandeld blijkt uit de door de gemeente Venlo opgestelde handhavingsrapporten, de waarschuwing, de daarop volgende last onder dwangsom en de brief met het daarin opleggen van de dwangsom. Voor wat betreft de (geluids)overlast verwijst Woonwenz naar de meldingen van de verschillende omwonenden en twee bedrijven.
3.3.
Aenza voert verweer en betwist in strijd met het huurcontract te handelen en de verplichtingen niet na te komen. Het was Aenza toegestaan om thema-avonden te organiseren. Aenza legt verder een lijst over met daarop 33 bewoners die verklaren geen overlast te ervaren. Aenza betwist ook nog dat Woonwenz een spoedeisend belang bij haar vordering heeft. De laatste maanden zijn er immers geen meldingen van overlast gedaan. Tot slot wijst Aenza op de investeringen die zij gedaan en op de financiële gevolgen indien de vordering tot ontruiming wordt toegewezen en de gevolgen voor het personeel.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter is in de eerste plaats van oordeel dat Woonwenz een voldoende spoedeisend belang bij het gevorderde heeft.
4.2.
De kantonrechter stelt verder voorop dat in een kort geding een voorlopige maatregel wordt gevraagd. De voorzieningenrechter moet dus vooruitlopen op de beslissing die in de bodemprocedure naar verwachting genomen gaat worden. In kort geding wordt daarom van de voorzieningenrechter verwacht dat hij zo veel mogelijk aansluiting zoekt bij de te verwachten bodemuitspraak. In alle zaken, en zeker in zaken waarbij de voorlopige uitspraak grote gevolgen heeft zoals in dit geval, betekent het vorenstaande dat een rechter een voorlopige voorziening pas kan toewijzen als hij in grote mate de overtuiging heeft dat zijn beslissing gelijkluidend zal zijn aan de uitspraak in de bodemzaak. Daaruit volgt voor de voorzieningenrechter een zekere mate van terughoudendheid bij zijn beslissing.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de feiten en omstandigheden die aan de vordering ten grondslag zijn gelegd, voldoende aannemelijk zijn. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in kort geding geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.3.
In deze procedure gaat het daarom over de vraag of, Aenza in strijd met de verplichtingen uit de huurovereenkomst handelt of heeft gehandeld op grond waarvan de huurovereenkomsten ontbonden kunnen worden en, vooruitlopend daarop, de vorderingen tot ontruiming kunnen worden toegewezen. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is. Daarvoor is het volgende van belang.
4.4.
In het dossier bevinden zich een aantal meldingen, verspreid over een periode van oktober 2022 tot begin/medio maart 2023, over (geluids)overlast veroorzaakt door Aenza dan wel bezoekers van de door Aenza geëxploiteerde skybar. Zo wordt er gesproken over harde muziek tot diep in de nacht, een kapotte toegangsdeur, gezang, gepraat en geschreeuw van vertrekkende bezoekers, een vervuilde trapopgang en vervuiling van de bovenste etage. Hieruit kan worden afgeleid dat er wel degelijk sprake is van schending van de verplichting om geen overlast te veroorzaken. Ook is er sprake van een gebruik dat strijdig is met de geldende bestemming. Er ligt een op ambtseed opgemaakt rapport en door Aenza zijn geen onderbouwde feiten of omstandigheden gesteld die zouden moeten leiden tot twijfels aan de juistheid van de rapportage.
4.5.
Het voorgaande levert een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst op, maar de vraag is of deze, gelet op de gemotiveerde betwisting voldoende ernstig is om nu bij wege van voorlopige voorziening te beslissen dat Aenza het gehuurde moet ontruimen. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter niet het geval. Hierbij betrekt de kantonrechter dat er in hiervoor genoemde periode van zes omwonenden/ondernemers een aantal overlastmeldingen zijn geweest, waar tegenover de door Aenza in het geding gebrachte lijst van omwonenden, die verklaren geen overlast te ervaren, staat. Ook is van belang dat in de laatste twee maanden geen meldingen van overlast zijn ontvangen. Onder deze omstandigheden dient de aard en de ernst van de overlastmeldingen in een bodemprocedure nader onderzocht te worden. Hierbij speelt tevens een rol dat bij sluiting er vier vaste medewerkers en een aantal oproepkrachten hun baan verliezen met alle gevolgen van dien. Ten slotte overweegt de kantonrechter dat ontruiming bij wijze van voorlopige maatregel een veelal definitief karakter heeft en dat het buiten kijf moet zijn dat de huurovereenkomst in de bodemprocedure wordt ontbonden. Gelet op de veelal gemotiveerde weersprekingen van Aenza en de inmiddels doorgevoerde aanpassingen in de bedrijfsvoering staat dit naar het oordeel van de kantonrechter thans nog onvoldoende vast.
4.6.
Gelet op het voorgaande kan niet met grote make van zekerheid geoordeeld worden dat rechter in de bodemprocedure zal overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomsten. De gevorderde voorlopige voorzieningen worden daarom afgewezen. Woonwenz wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. Deze worden aan de kant van Aenza vastgesteld op een bedrag van € 793,00 als salaris voor de gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Woonwenz in de kosten van deze procedure tot heden vastgesteld op € 793,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Rijksen en in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2023.
plg