Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 10244633 \ CV EXPL 22-5785
Vonnis van 14 juni 2023
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
te [plaatsnaam] ,
2.
[eiser sub 2],
2.
[eiser sub 2],
te [plaatsnaam] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: Hafkamp Groenewegen Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde] H.O.D.N. [bedrijfsnaam],
te [plaatsnaam] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. B. van Duijn.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot met 9
- de conclusie van antwoord met productie 1
- de conclusie van antwoord met productie 1
- de brief van 2 mei 2023 met producties 2 tot en met 5 van [gedaagde]
- de brief van 8 maart 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de brief van 8 maart 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 11 mei 2023.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] heeft aan [gedaagde] bedrijfsruimte (zijnde een winkel met kelder) verhuurd in [plaatsnaam] met ingang van 1 januari 2021 voor de duur van 5 jaar, dus tot en met 31 december 2025.
2.2.
In artikel 3.2. van de huurovereenkomst zijn partijen een eenmalige tussentijdse beëindigingsmogelijkheid per 1 juli 2022 overeengekomen.
2.3.
De bij aanvang van de huur overeengekomen kale huur bedraagt € 1.250,00 per maand. Daarnaast is afgesproken dat [gedaagde] een voorschot aan energiekosten dient te voldoen en een bedrag aan btw. Laatstelijk bedroeg het totale bedrag dat [gedaagde] per maand aan [eisers] verschuldigd is € 1.855,84.
2.4.
[gedaagde] heeft een achterstand laten ontstaan in de betaling van huur en energiekosten.
2.5.
In het gehuurde heeft in mei 2021 een lekkage plaatsgevonden in de kelder.
2.6.
De huurovereenkomst is voortijdig geëindigd in 2022.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert bij dagvaarding - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 28.655,78, (opgebouwd uit een hoofdsom van € 22.785,42 + incassokosten van € 3.417,81 + handelsrente van € 2.452,55) vermeerderd met wettelijke handelsrente en kosten. Ter zitting heeft [eisers] de vordering aangepast in die zin, dat zij geen aanspraak meer maakt op handelsrente maar op de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW.
3.2.
[eisers] heeft navolgende aan de vordering(en) ten grondslag gelegd.
[gedaagde] is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Zij heeft een huurachterstand laten ontstaan en een achterstand in de betaling van de energiekosten (zijnde het voorschot). De huurovereenkomst is met wederzijds goedvinden beëindigd. De oplevering heeft eenzijdig plaatsgevonden op 20 mei 2022. De achterstanden zijn tot (en met) genoemde opleveringsdatum becijferd op een totaalbedrag van € 22.785,42
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eisers] heeft de huurachterstand en nog verschuldigde energiekosten onderbouwd middels productie 5 bij dagvaarding (hierna: het overzicht). Volgens [eisers] volgt hieruit dat zij nog recht heeft op een totaalbedrag van € 22.785,42.
4.2.
Ter zitting heeft [eisers] erkend (na een opmerking van [gedaagde] ) dat de borgsom van € 1.512,50 ten onrechte is opgenomen in het overzicht. Dit bedrag dient dus nog in mindering gebracht te worden op voormeld totaalbedrag (zijnde de gevorderde hoofdsom).
4.3.
Ter zitting heeft [gedaagde] aangevoerd dat het bij antwoord gevoerde verweer dat de afgesproken huurkorting van € 250,00 per maand (voor januari, februari en maart 2021) niet is meegenomen in het overzicht door haar niet langer gehandhaafd wordt. [gedaagde] heeft namelijk geconstateerd dat [eisers] de kortingen wel heeft toegepast.
4.4.
[gedaagde] heeft (bloot) aangevoerd dat [eisers] de door haar betaalde bedragen niet heeft vermeld in het overzicht. Dit verweer slaagt niet.
Gelet op de betwisting zijdens [eisers] ligt het op de weg van [gedaagde] om haar stelling nader te onderbouwen, hetgeen zij heeft nagelaten. Op haar rust immers de stelplicht en bewijslast van de door haar gestelde betalingen. [gedaagde] heeft niets concreets gesteld hierover.
4.5.
Partijen twisten over de einddatum van de huurovereenkomst. Volgens [eisers] is de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigd op 20 mei 2022 na een eenzijdige oplevering op die datum. Omdat er sprake was van een aanzienlijke huurachterstand heeft [eisers] geprobeerd om tot een oplossing te komen met [gedaagde] , in die zin dat de huurovereenkomst onder de voorwaarde dat een nieuwe huurder gevonden wordt, eerder beëindigd kon worden. Een nieuwe huurder is echter niet gevonden. Ingevolge de huurovereenkomst is een tussentijdse beëindiging mogelijk per 1 juli 2022. [eisers] heeft coulancehalve ingestemd met een beëindiging per datum oplevering van 20 mei 2022, aldus [eisers] . Hiertegen heeft [gedaagde] aangevoerd dat de afgesproken einddatum op 1 februari 2022 is en dat dit blijkt uit de door haar in het geding gebrachte Whatsapp-correspondentie (productie 2 van [gedaagde] ).
4.6.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] op een eerder moment dan de eerstvolgende opzeggingsmogelijkheid, uit het gehuurde zou kunnen vertrekken indien en voor zover er een nieuwe huurder zou zijn. Uit de gevoerde Whatsapp-gesprekken kan het volgende worden opgemaakt. Op 3 november 2021 laat [eisers] aan [gedaagde] weten dat hij eventueel een nieuwe huurder heeft en dat [gedaagde] er dan snel uit kan. Op 8 november 2021 laat [gedaagde] (onder meer) aan [eisers] weten dat zij het kwartaal netjes wil afsluiten, zij opslagruimte moet regelen, zij daarna de winkel leeg moet maken en dat een einddatum van 1 februari 2022 haalbaar is. [gedaagde] bericht ook dat [eisers] aan de potentiële huurder kan berichten dat zij er op 1 februari 2022 vertrokken is uit het gehuurde.
Op 15 november 2021 laat [eisers] aan [gedaagde] weten dat er geen nieuwe huurder is.
Uit deze gesprekken maakt de kantonrechter op – zoals [eisers] heeft gesteld – dat de voorwaarde voor een eerdere beëindiging van de huurovereenkomst niet is vervuld. Voorshands moet dan ook worden aangenomen dat als datum voor het einde van de huurovereenkomst is geweest 20 mei 2022 nu [eisers] in ieder geval met die datum heeft ingestemd.
4.7.
Ter onderbouwing van de door [gedaagde] gestelde beëindigingsdatum heeft
[gedaagde] naar voren gebracht dat zij in ieder geval per 1 februari 2022 is vertrokken uit het gehuurde en dat [eisers] in februari 2022 meerdere keren in het gehuurde is gezien. Dat [eisers] meerdere keren in het pand is geweest is gemotiveerd betwist zijdens [eisers] en niet nader onderbouwd door [gedaagde] . Het enkele feit dat [gedaagde] het pand per 1 februari 2022 heeft verlaten is onvoldoende om aan te nemen dat sprake is van overeenstemming over de einddatum, zeker in het licht van de hiervoor genoemde voorwaarde. Daar komt bij dat [gedaagde] niet nader heeft onderbouwd dat [eisers] in het pand is geweest, noch waarom dat, zo daarvan sprake zou zijn geweest, zou moeten leiden tot de conclusie dat partijen overeenstemming over de einddatum hadden. Dit verweer van [gedaagde] kan dus niet slagen.
4.8.
[gedaagde] heeft daarnaast ter onderbouwing van de door haar gestelde beëindigingsdatum aangevoerd dat de maand april 2022 pas op 29 augustus 2022 werd gefactureerd, terwijl de overige maanden ruim voor aanvang van de kalendermaand gefactureerd werden. Hieruit valt af te leiden dat [eisers] in februari/maart 2022 de facturering reeds heeft stopgezet, aldus [gedaagde] .
De kantonrechter kan [gedaagde] ook hierin niet volgen. [eisers] heeft onweersproken gesteld dat zij de factuur van mei 2022 wel “tijdig” heeft verstrekt aan [gedaagde] , zodat reeds om deze reden het betoog van [gedaagde] niet kan slagen. Wat betreft de late facturering van de maand april heeft [eisers] gesteld dat deze factuur door een administratieve fout niet eerder verstuurd is. Dit acht de kantonrechter een plausibele verklaring gelet op de omstandigheid dat de factuur van mei wel tijdig is verstuurd.
Ook dit verweer biedt [gedaagde] dus geen soelaas.
4.9.
Gelet op al het voorgaande komt als onvoldoende weersproken vast te staan dat de huurovereenkomst in mei 2022 is geëindigd.
4.10.
Over de opleverdatum merkt de kantonrechter het volgende op. Ter zitting is zijdens [eisers] (door [naam] ) gesteld dat de opleverdatum op 10 mei 2022 was (en dus niet op 20 mei). De datum van 10 mei is ook vermeld in een e-mail van 29 september 2022 van [naam] aan [gedaagde] (zie productie 9 bij dagvaarding), hetgeen [gedaagde] terecht heeft opgemerkt. De kantonrechter zal daarom – zonder nadere toelichting van [eisers] - uitgaan van een opleverdatum op 10 mei 2022. Op die datum heeft [gedaagde] ook de sleutels ingeleverd. De kantonrechter gaat dan ook uit van een beëindigingsdatum van 10 mei 2022. Voor de maand mei 2022 heeft [eisers] blijkens het overzicht in rekening gebracht € 1.137,45 (€ 1.855,84 – € 718,39). [eisers] had uitgaande van een einddatum op 10 mei in rekening moeten brengen € 598,66
(€ 1.855,84/31 dagen x 10 dagen). [eisers] heeft dus voor de maand mei teveel in rekening gebracht, zijnde een bedrag van € 538,79 (€ 1137,45 - € 598,66). Dit bedrag wordt in mindering gebracht op de hoofdsom.
4.11.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de gevorderde energiekosten.
Volgens [gedaagde] heeft zij in de maanden januari tot en met april 2021 geen energie verbruikt, omdat zij het pand nog niet in gebruik had en vanuit de overheid niet mocht gebruiken (lockdown). Hiertegen heeft [eisers] onderbouwd gesteld dat er weldegelijk sprake was van verbruik. [eisers] heeft onweersproken gesteld dat bij aanvang van de huurovereenkomst in januari 2021 de meterstanden zijn opgenomen en dat dit vervolgens in april 2021 nog een keer is gebeurd in verband met de jaarrekening. Van de meterstanden zijn foto’s gemaakt, die gestuurd zijn naar [gedaagde] . Op basis hiervan is een afrekening gemaakt die ook naar [gedaagde] is gestuurd, aldus [eisers] .
Zonder nadere toelichting/onderbouwing van [gedaagde] valt niet in te zien waarom voormelde concrete stellingen van [eisers] over de energiekosten onjuist zouden zijn. In het licht van deze niet althans onvoldoende weersproken stellingen van [eisers] heeft [gedaagde] haar verweer naar het oordeel van de kantonrechter niet althans onvoldoende onderbouwd, zodat hieraan voorbij wordt gegaan. De door [eisers] becijferde energiekosten zijn dan ook toewijsbaar met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van de einddatum van de huurovereenkomst.
4.12.
De conclusie van al het voorgaande is dat [gedaagde] aan hoofdsom een bedrag van € 20.734,13 (€ 22.785,42 - € 1.512,50 aan borg - € 538,79 correctie i.v.m. einddatum) is verschuldigd aan [eisers] , zodat dit bedrag in beginsel voor toewijzing gereed ligt.
4.13.
[gedaagde] heeft een beroep op verrekening gedaan. Zij heeft aangevoerd dat zij als gevolg van de lekkage aanzienlijke schade heeft geleden, dat [eisers] aansprakelijk is voor deze schade en dat de schade het door [eisers] gevorderde bedrag overstijgt.
Dit beroep op verrekening kan niet slagen.
kantonrechter stelt voorop dat ondanks een beroep op verrekening de vordering toch kan worden toegewezen, indien de gegrondheid van het verrekeningsverweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen en de vordering overigens voor toewijzing vatbaar is (artikel 6:136 BW). Deze situatie doet zich hier voor. Partijen twisten immers over de aansprakelijkheid en over de hoogte van de gestelde schade, nu [gedaagde] die schade niet heeft onderbouwd.
De gegrondheid van het beroep op verrekening kan daarom niet op eenvoudige wijze worden vastgesteld. Het verrekeningsverweer wordt derhalve gepasseerd.
Het hiervoor genoemde bedrag aan hoofdsom zal dus worden toegewezen.
4.14.
De thans gevorderde wettelijke rente ex artikel 6:119 BW is toewijsbaar wegens de vertraging in de betalingen. Deze zal worden toegewezen vanaf de respectievelijke data van verzuim tot de dag van algehele voldoening.
4.15.
[eisers] vordert daarnaast vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.
[eisers] heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] in verzuim is en zij op grond van artikelen 6:96 lid 2 sub c en lid 4 BW recht heeft op buitengerechtelijke incassokosten. Ingevolge artikel 30.1. van de toepasselijke algemene voorwaarden bedragen deze kosten, 15 % van de hoofdsom.
Hiertegen heeft [gedaagde] aangevoerd dat eventuele gemaakte kosten onder de proceskostenveroordeling vallen, aangezien [eisers] slechts één brief via de e-mail heeft verzonden. Voor zover wel buitengerechtelijke kosten verschuldigd zijn is het incassokostenbeding volgens [gedaagde] onredelijk bezwarend. De kosten op grond van de algemene voorwaarden zijn namelijk onredelijk hoog vergeleken met de kosten op grond van de staffel ingevolge het Besluit BIK.
Mocht het beding niet onredelijk bezwarend zijn, dan dient er een matiging plaats te vinden. Het gevorderde bedrag is niet redelijk ten opzichte van de uitgevoerde werkzaamheden.
4.16.
Als niet weersproken staat vast dat [eisers] slechts één incassohandeling heeft verricht. Dit maakt in elk geval dat wel sprake is van buitengerechtelijke werkzaamheden en een vergoeding op zijn plaats is. De vraag is vervolgens hoe hoog die vergoeding dient te zijn. Gelet op het gemotiveerde verweer zijdens [gedaagde] zoals hiervoor uiteengezet ligt het op de weg van [eisers] om haar vordering nader te onderbouwen.
Dit heeft [eisers] nagelaten. Op grond van artikel 30.1. van de algemene voorwaarden is de huurder (kort gezegd) onder meer incassokosten verschuldigd indien sprake is van door verhuurder gemaakte redelijke kosten. Gelet op het door [gedaagde] gevoerde verweer komt niet vast te staan dat daarvan sprake is. Dit betekent dat er geen recht is op vergoeding van de incassokosten op grond van de algemene voorwaarden. Evenmin is er recht op een vergoeding op grond van de bekende staffel, omdat [eisers] in het licht van het door [gedaagde] gevoerde verweer onvoldoende heeft gesteld.
De kantonrechter zal op de voet van artikel 6:96 lid 4 BW een bedrag van € 40,00 toewijzen.
4.17.
Uit het voorgaande volgt dat in totaal een bedrag wordt toegewezen van
€ 20.774,13 (hoofdsom + incassokosten).
4.18.
[gedaagde] is de partij die (grotendeels) ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisers] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
112,30
- griffierecht
€
693,00
- salaris gemachtigde
€
1.058,00
(2,00 punten × € 529,00)
Totaal
€
1.863,30
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 20.774,13 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van
€ 20.734,13, met de respectievelijke data van verzuim tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.863,30,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.A.J.C.M. van den Berg Jeths-van Meerwijk en in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2023.
no