ECLI:NL:RBLIM:2023:3086

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: C/03/302065 / HA ZA 22-78

Vonnis van 17 mei 2023

in de zaak van

HG BEHEER B.V.,

statutair gevestigd te Veghel en kantoorhoudende te Haelen (gemeente Leudal),

eisende partij,

hierna te noemen: HG Beheer,

advocaat: mr. H.H.T. Beukers te Eindhoven,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE LEUDAL,

gevestigd te Heythuysen (gemeente Leudal),

gedaagde partij,

hierna te noemen: de gemeente,

advocaat: mr. T.E.P.A. Lam te Nijmegen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 14 februari 2022,

- de akte overlegging producties van HG Beheer,

- de conclusie van antwoord,

- de conclusie van repliek,

- de conclusie van dupliek,
- de akte overlegging producties van HG Beheer,

- de mondelinge behandeling van 6 april 2023 en de tijdens de mondelinge behandeling

overgelegde spreekaantekeningen van HG Beheer.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Waar gaat de zaak over?

2.1.

HG Beheer vordert in deze procedure - kort samengevat - dat de gemeente op grond van de overeenkomst van 28 december 2010 wordt veroordeeld om mee te werken aan de levering van twee onroerende zaken. Het betreft de zaken staande en gelegen
A.aan de [adres 1] te [plaatsnaam] , kadastraal bekend als [kadastrale gegevens adres 1] , groot drie hectare en achtenvijftig are en
B.nabij [adres 1] te [plaatsnaam] , kadastraal bekend als [kadastrale gegevens adres 2] , groot dertien are en zestien centiare.

2.2.

De percelen waarop het geschil betrekking heeft zijn op 23 september 1968 (toen nog in onbebouwde staat) in erfpacht uitgegeven door de gemeente - als eigenaar van de percelen - voor de duur van 40 jaar. In 2009 zijn de percelen opnieuw voor de duur van 40 jaar in erfpacht uitgegeven.

2.3.

Op de betreffende percelen is op enig moment een gedeelte van het recreatiepark “Camping Leudal” gerealiseerd.

2.4.

In januari 2011 heeft (de groep van) HG Beheer “Camping Leudal” overgenomen van de vorige eigenaar.

2.5.

Gemeente Leudal heeft in 2011 toestemming verleend voor de overdracht van het erfpachtrecht aan HG Beheer.

2.6.

Bij de aankoop van “Camping Leudal” heeft HG Beheer zich als doel gesteld de camping ingrijpend te transformeren tot “Landgoed Leudal”. Om die transformatie te laten slagen, was een planologisch traject nodig, waarover partijen afspraken hebben gemaakt. Partijen zijn ook met elkaar in gesprek gegaan over de aankoop van de percelen door HG Beheer. Het gesprek daarover heeft geleid tot een door beide partijen ondertekende overeenkomst d.d. 28 december 2010, door partijen aangeduid als “voorovereenkomst”. In die overeenkomst is voor zover hier relevant het volgende opgenomen:

in aanmerking nemende dat:

HG Beheer de activa en passiva van Camping Leudal heeft verworven, inclusief het recht van erfpacht op een tweetal percelen grond, in bloot eigendom bij de gemeente Leudal, te weten kadastraal bekend [kadastrale gegevens] , samen groot 37.116 m²
HG Beheer de blote eigendom van vermelde percelen wenst te verwerven;
De gemeente Leudal voornemens is tot verkoop van de blote eigendom van de vermelde percelen;
De gemeente Leudal er belang aan hecht dat de problemen, partijen genoegzaam bekend, die in het (recente) verleden op en nabij Camping Leudal aan de orde zijn geweest met een aantal gasten / huurders / contractanten van plaatsen op de camping, worden opgelost;
HG Beheer de intentie heeft de camping binnen de daartoe gegeven juridische kaders van de RECRON wenst te saneren en op te waarderen tot een groepsaccomodatie met verhuurchalets conform hun projectplan Groepenchalets Leudal van november 2010;
HG Beheer hiervoor een tijdsspanne nodig zal hebben van in ieder geval 36 maanden;
HG Beheer vanwege de aankoop van de activa en passiva en de nog te doorlopen planologische procedures om de realisatie van de groepsaccomodaties mogelijk te maken, nader dient te bezien of de aankoop van de vermelde percelen op of omstreeks 1 januari 2011 kan plaatsvinden dan wel op een later tijdstip, waarbij voor de tussenliggende periode de bestaande erfpacht zal worden gecontinueerd;

zijn overeengekomen:

HG Beheer koopt op 1 januari 2011 de gronden als vermeld voor een bedrag van € 418.000,-- kosten koper;

De betaling van een deel van de koopsom ter grootte van € 260.000,-- zal plaatsvinden op de dag van juridische levering van de gronden;

De betaling van het restant ter grootte van € 158.000,-- zal plaatsvinden uiterlijk op 1 januari 2015;

Het bedrag dat als bijbetaling zal dienen te worden voldaan als vermeld onder 3. ter grootte van € 158.000,-- wordt teruggebracht tot een bedrag van € 115.000,-- indien HG Beheer er in slaagt om uiterlijk op 1 januari 2014 de bestaande huurders / contractanten van vaste standplaatsen inclusief stacaravans alsmede de aanwezige (semi-permanente) aan- en bijbouwsels van het complex te hebben verwijderd conform het saneringsplan zoals opgenomen in het bovengenoemde projectplan;

Tot zekerheid en nakoming van de betalingsverplichting van het restantbedrag (ter grootte van € 158.000,-- respectievelijk € 115.000,---) zal koper een onherroepelijke bankgarantie afgeven bij de notaris op de datum van notariële overdracht ter grootte van € 158.000,--.

Na ontvangst door verkoper van het restantbedrag zal verkoper de notaris informeren en aangeven dat de bankgarantie kan worden geretourneerd aan koper.

6.
De betaling van het restantbedrag als vermeld zal worden opgeschort indien op 1 januari 2015 HG Beheer de beoogde realisatie van chalets en groepsaccomodaties niet kan starten als gevolg van het bestaan van planologische belemmeringen;

7.
De betaling van het restantbedrag zal in dat geval plaatsvinden op het moment dat het nieuwe bestemmingsplan onherroepelijk zal zijn en de beoogde activiteiten kunnen starten; in dat geval zal de gemeente Leudal HG Beheer per aangetekende brief verwittigen van het feit dat het nieuwe bestemmingsplan onherroepelijk is geworden en in deze brief tevens een termijn aangeven waarop de bijbetaling uiterlijk dient te zijn voldaan;

8.
In het geval HG Beheer de aankoop van de gronden niet kan effectueren omdat de financierbaarheid van deze aankoop door een of meer van de door HG Beheer aangezochte banken niet mogelijk is (op basis van thans gangbare voorwaarden en condities), zal HG Beheer de bestaande erfpacht continueren. HG Beheer is gehouden in dat geval de gemeente Leudal bewijs aan te leveren waaruit dient te blijken dat de bank(en) niet bereid is/zijn tot financiering van de aankoop van de grond over te gaan dan wel de financiering bereid zijn af te sluiten doch op basis van niet-marktconforme uitgangspunten en tarieven;

9.
In dat geval zal de erfpacht worden gecontinueerd; op 1 januari 2015 zal HG Beheer de gronden kopen tegen de thans vastgestelde koopsom van € 418.000,-- kosten koper respectievelijk tegen een koopsom van € 375.000,-- kosten koper indien de beoogde sanering als omschreven onder 4. van deze overeenkomst is gerealiseerd en mits het nieuwe bestemmingsplan, afgestemd op de beoogde ontwikkeling, onherroepelijk is; in het geval het nieuwe bestemmingsplan op 1 januari 2015 nog niet onherroepelijk mocht zijn, zal HG Beheer een koopsom voldoen van € 260.000,-- gevolgd door een nabetaling van € 115.000,-- op het moment dat het nieuwe bestemmingsplan onherroepelijk is geworden (een en ander in de lijn van de artikel 6 en 7 van de voorovereenkomst);

10.
(…).

11.
Het nieuwe bestemmingsplan zal door en voor rekening van HG Beheer worden opgesteld; een ontwerp-bestemmingsplan dient voor 1 juli 2011 aan de gemeente Leudal te worden aangeboden.

2.7.

HG Beheer exploiteert op dit moment (middels gebruikmaking van haar twee dochtermaatschappijen [bedrijfsnaam] BV en Flexhotels BV) onroerend goed en chalets op het recreatiepark “Landgoed Leudal”.

3.Het geschil

3.1.

HG Beheer vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. Gemeente Leudal veroordeelt om uiterlijk binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis medewerking te verlenen aan de eigendomsoverdracht aan HG Beheer, tegen betaling via de kwaliteitsrekening van de notaris van een koopprijs van EUR 375.000,-, althans EUR 415.000,- kosten koper, van de onroerende zaken staande en gelegen
A.aan de [adres 1] te [plaatsnaam] , kadastraal bekend als [kadastrale gegevens adres 1] , groot drie hectare en achtenvijftig are en
B.nabij [adres 1] te [plaatsnaam] , kadastraal bekend als [kadastrale gegevens adres 2] , groot dertien are en zestien centiare,

Primair:door medewerking aan de totstandkoming en bevoegde ondertekening van een door HG Beheer aan te wijzen notaris naar zijn eigen inzicht op te maken standaard leveringsakte die niet meer dan de voor eigendomsoverdracht noodzakelijke bepalingen bevat, waaronder te verstaan het daartoe aan de notaris aanleveren van alle noodzakelijke gegevens;

Subsidiair:door medewerking aan de totstandkoming en bevoegde ondertekening van een door de notaris overeenkomstig de bepalingen in de door de gemeente aangereikte conceptovereenkomst d.d. 28 februari 2011 (zie productie 10) - waar naar het inzicht van de notaris vereist, met door het verstrijken van de tijd noodzakelijke wijzigingen - opgestelde leveringsakte en het doen passeren van deze akte, waaronder te verstaan het daartoe aan de notaris aanleveren van alle noodzakelijke gegevens;

op straffe van een aan HG Beheer verschuldigde dwangsom van EUR 5.000,- per dag of gedeelte daarvan dat Gemeente Leudal niet aan deze veroordeling voldoet;

2. De gemeente te veroordelen in de kosten van deze procedure, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en, indien voldoening binnen die termijn uitblijft, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis.

3.2.

De gemeente voert verweer. De gemeente stelt zich primair op het standpunt dat de voorovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd. Subsidiair voert de gemeente aan dat de vordering tot nakoming is verjaard. Oorspronkelijk riep de gemeente meer subsidiair de nietigheid van de “voorovereenkomst” in op grond van onrechtmatige staatssteun. Dat verweer heeft de gemeente tijdens de mondelinge behandeling van de zaak ingetrokken. Meer subsidiair roept de gemeente de nietigheid van de voorovereenkomst in vanwege het bepaalde in HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778, Didam, hierna aan te duiden als “het Didam-arrest”.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

De overeenkomst van 28 december 2010

4.1.

Vaststaat dat tussen partijen op 28 december 2010 een overeenkomst, door partijen aangemerkt als “voorovereenkomst”, tot stand is gekomen. Tussen partijen is niet in geschil dat die overeenkomst kwalificeert als een koopovereenkomst in de zin van artikel 7:1 BW. HG Beheer vordert nakoming van die overeenkomst (hierna aan te duiden als de koopovereenkomst) in die zin dat de gemeente kort gezegd wordt veroordeeld om mee te werken aan de levering van de percelen.

Beëindiging met wederzijds goedvinden?

4.2.

De gemeente stelt zich primair op het standpunt dat de koopovereenkomst tussen partijen met wederzijds goedvinden is beëindigd. HG Beheer betwist dat van een dergelijke beëindiging van de overeenkomst sprake is.

4.3.

De rechtbank stelt voorop dat het (op grond van artikel 150 Rv) aan de gemeente is om feiten en omstandigheden te stellen - en zo nodig te bewijzen - die de conclusie kunnen rechtvaardigen dat de koopovereenkomst van 28 december 2010 met wederzijds goedvinden is beëindigd. De rechtbank is van oordeel dat de gemeente daarvoor onvoldoende heeft gesteld en overweegt hiertoe als volgt.

4.4.

Vooropgesteld wordt dat de beantwoording van de vraag of sprake is van beëindiging van de koopovereenkomst met wederzijds goedvinden geschiedt volgens de algemene regels over de totstandkoming van overeenkomsten. Volgens deze algemene regels is vereist dat sprake is van op elkaar aansluitende wilsverklaringen (te beoordelen aan de hand van de wilvertrouwensleer conform de artikelen 3:33 en 3:35 BW). Deze wilsverklaringen kunnen volgens de systematiek bij totstandkoming van overeenkomsten bestaan uit aanbod en aanvaarding daarvan (artikel 6:217 BW). Daarbij heeft te gelden dat wilsovereenstemming ook kan worden vastgesteld zonder dat aanbod of aanvaarding nader worden geïdentificeerd.

4.5.

De gemeente voert allereerst aan dat HG Beheer zelf, vanwege een financieringsprobleem aan haar zijde, eind 2011 heeft afgezien van de aankoop van de percelen conform de koopovereenkomst en dat de gemeente daarmee heeft ingestemd. HG Beheer erkent dat zij op enig moment eind 2011 heeft gecommuniceerd aan de gemeente dat zij de financiering (nog) niet rond had. Dat uitstel hield volgens HG Beheer verband met het feit dat de bank de aankoop van de percelen niet (volledig) wilde financieren zolang de bestemming niet onherroepelijk was. De waarde van de percelen is volgens HG Beheer namelijk voor een groot deel afhankelijk van de bestemming, meer specifiek de mogelijkheid om chalets en groepsaccommodaties te exploiteren op het park. Volgens HG Beheer is daarmee slechts verzocht om de levering van de percelen tijdelijk uit te stellen en is er daarmee geen voorstel gedaan tot beëindiging van de koopovereenkomst met wederzijds goedvinden.

4.6.

De rechtbank is van oordeel dat het enkele feit dat HG Beheer eind 2011 aan de gemeente heeft gecommuniceerd dat zij de financiering op dat moment (nog) niet rond had, er in dit geval niet toe leidt dat de koopovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt namelijk uit niets dat HG Beheer met die mededeling op dat moment daadwerkelijk beoogde afstand te doen van de reeds gesloten koopovereenkomst en daarmee een aanbod heeft gedaan tot beëindiging van de koopovereenkomst met wederzijds goedvinden. HG Beheer heeft verder onweersproken gesteld dat het rondkrijgen van de financiering op dat moment niet lukte omdat het verkrijgen van de financiering afhing van de uitkomst van de toen nog lopende planologische procedure. In die zin is het dan ook logisch dat HG Beheer op dat moment een dergelijke uitlating aan de gemeente heeft gedaan. Op dat moment bestond over die uitkomst van die procedure namelijk nog onduidelijkheid.

4.7.

Daar komt bij dat de rechtbank de gemeente ook niet volgt in haar stelling dat uit de brief van 21 december 2011 volgt dat zij “het voorstel tot beëindiging van de koopovereenkomst aan HG Beheer heeft bevestigd”. Allereerst geldt dat in die brief niet duidelijk is opgenomen dat zij de mededeling van HG Beheer had opgevat als een (voorstel tot) beëindiging van de koopovereenkomst. Verder is hierin expliciet opgenomen:
“Wij vertrouwen echter nog steeds op uw eerdere bereidheid om tot koop over te gaan en wel binnen de destijds aangegeven termijn”.Naar het oordeel van de rechtbank duidt dit en de in diezelfde brief opgenomen verwijzing naar de in de koopovereenkomst gemaakte afspraken omtrent korting bij tijdige opschoning er juist eerder op dat de gemeente zich op dat moment onverminderd gebonden achtte aan de koopovereenkomst.

4.8.

De rechtbank volgt de gemeente dan ook niet in haar stelling dat de koopovereenkomst eind 2011 met wederzijds goedvinden zou zijn geëindigd.

4.9.

Ook het feit dat in de periode 2011 t/m 2015 door HG Beheer diverse - van de koopovereenkomst afwijkende - voorstellen aan de gemeente zijn gedaan, leidt niet tot de conclusie dat de koopovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd. HG Beheer heeft aangevoerd dat die voorstellen zijn gedaan om een snelle afwikkeling van de levering van de percelen aan haar te bewerkstelligen. Vast staat dat de gemeente de door HG Beheer gedane voorstellen niet heeft geaccepteerd. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de correspondentie en/of gespreksverslagen over die voorstellen in ieder geval niet dat partijen afstand hebben willen doen van de koopovereenkomst.

4.10.

Dat ook de gemeente tot 2017 er niet van uitging dat de koopovereenkomst met wederzijds goedvinden zou zijn geëindigd, blijkt naar het oordeel van de rechtbank bovendien uit de door of namens de gemeente geformuleerde vraagstelling gericht aan haar eigen juridisch adviseur. Blijkens “vraag g” heeft de gemeente in 2017 aan haar juridisch adviseur de vraag voorgelegd of zij gehouden is de grond aan HG Beheer te verkopen tegen de in de voorovereenkomst genoemde prijs. De gemeente maakt daarbij verder geen melding van een (mogelijke) beëindiging van de koopovereenkomst met wederzijds goedvinden.

Deze vraagstelling bevestigt naar het oordeel van de rechtbank dat de koopovereenkomst tussen partijen - ook in de visie van de gemeente - niet met wederzijds goedvinden is geëindigd.

4.11.

Verder leidt het enkele feit dat HG Beheer niet tijdig conform de koopovereenkomst een gedeelte van de koopsom heeft voldaan, niet tot de conclusie dat de koopovereenkomst is komen te vervallen.

4.12.

De slotsom hiervan is dat de gemeente niet wordt gevolgd in haar stelling dat de koopovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd.

Nakomingsvordering verjaard?

4.13.

De gemeente stelt zich subsidiair op het standpunt dat de nakomingsvordering van HG Beheer per 2 januari 2020 is verjaard omdat in artikel 9 van de koopovereenkomst een fatale termijn van levering is opgenomen, te weten 2 januari 2015. HG Beheer betwist dat sprake is van een fatale leveringstermijn en stelt dat bovendien de verjaring door haar tijdig is gestuit.

4.14.

De rechtbank is van oordeel dat in het midden kan blijven of sprake is van een fatale leveringstermijn omdat HG Beheer hoe dan ook de verjaring tijdig heeft gestuit in de zin van artikel 3:317 lid 1 BW. Zij heeft daartoe als volgt overwogen.

4.14.1.

Op 8 december 2015 heeft HG Beheer bij brief (productie 21 zijdens de gemeente) onder meer het volgende aan de gemeente medegedeeld:

Op 3 december 2015 stuurde ons een brief met het onderwerp; verkoop erfpachtgronden, als reactie op een bod dat wij op 20 oktober 2015 hebben uitgebracht.

In deze brief stelt u dat de voorovereenkomst (waarin we afspraken maakten over de verkoopprijs) niet meer up-to-date is. Wij delen uw mening niet. Deze overeenkomst werd met een duidelijke intentie gesloten, en is ondertekend namens een lid van het college. Deze overeenkomst is de basis voor de verkoop van de gronden, en was voor ons de basis voor aankoop van het bedrijf. Het is dan ook ongepast dat u op deze manier eenzijdig afstand neemt van de eerder gesloten overeenkomst. Wij houden u aan deze overeenkomst.

4.14.2.

Bij brief van 31 juli 2020 (productie 11 zijdens HG Beheer) heeft HG Beheer het volgende aan de gemeente bericht:

Op 28 december 2010 werd een overeenkomst gesloten tussen de gemeente Leudal en HG Beheer BV betreffende de verkoop van erfpachtgronden.

Wij hebben u reeds negen keer verzocht om de erfpachtgronden te leveren conform deze overeenkomst. (…). Zoals wij al vaker aangaven, is deze overeenkomst rechtsgeldig en dient u deze na te komen. (…).

Bij deze, verzoeken wij u voor de laatste keer, de erfpachtgronden te leveren conform het afgesproken bedrag uit de overeenkomst € 375.000 (zegge driehonderd en vijfenzeventig duizend euro) aan HG Beheer BV.

4.14.3.

Naar het oordeel van de rechtbank had de gemeente uit deze passages behoren te begrijpen dat HG Beheer zich als schuldeiser ondubbelzinnig het recht op nakoming van de koopovereenkomst voorbehoudt (artikel 3:317 lid 1 BW). In de brief van 8 december 2015 is in niet mis te verstane bewoordingen opgenomen dat HG Beheer de gemeente houdt aan de koopovereenkomst. In de brief van 31 juli 2020 is letterlijk opgenomen dat de gemeente de koopovereenkomst dient na te komen en is de gemeente verzocht de percelen te leveren. Daaruit volgt dat HG Beheer de verjaring van de rechtsvordering tot nakoming van de koopovereenkomst hoe dan ook tijdig heeft gestuit. Het beroep op verjaring slaagt dan ook reeds om die reden niet.

Nietigheid c.q. vernietigbaarheid van de koopovereenkomst op grond van het Didam-arrest?

4.15.

De gemeente roept tot slot de nietigheid in van de koopovereenkomst vanwege het bepaalde in het Didam-arrest. Zij stelt dat voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst geen invulling is gegeven aan de aan het gelijkheidsbeginsel ontleende mededingingsmaatstaf uit het Didam-arrest. Volgens de gemeente staat namelijk vast dat zij geen ruimte heeft geboden aan andere (potentiële) kopers om de percelen van haar te kopen, terwijl redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden voor de percelen kunnen zijn. Zij stelt daarnaast dat zij geen objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria heeft geformuleerd, laat staan dat zij het voornemen tot verkoop van de percelen, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria openbaar heeft gemaakt.

4.16.

De rechtbank overweegt als volgt. Het gaat in deze zaak om een privaatrechtelijke overeenkomst waarbij een overheidslichaam een aan haar toebehorende onroerende zaak verkoopt. Op grond van artikel 3:14 BW mag een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Tot de regels van publiekrecht behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit betekent dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Dit geldt dus ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden het een overeenkomst tot verkoop van aan hem toebehorende grond sluit. Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam van die van een private partij (r.o. 3.1.3. van het Didam-arrest).

4.17.

In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad verder kort samengevat geoordeeld dat overheden die een onroerende zaak willen verkopen, in beginsel mededingingsruimte moeten bieden. De Hoge Raad daarin overwoog onder meer:

3.1.4

Uit het gelijkheidsbeginsel — dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen — vloeit voort

dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.

3.1.5

Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.

3.1.6

De hiervoor in 3.1.4 en 3.1.5 bedoelde mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.”

4.18.

Partijen zijn het erover eens dat de gemeente de in de hierboven geciteerde rechtsoverweging 3.1.4 genoemde ruimte aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar de percelen niet heeft geboden en evenmin de in rechtsoverweging 3.1.5 genoemde passende mate van openbaarheid heeft verzekerd noch de in beide rechtsoverwegingen vermelde objectieve, toetsbare en redelijke beleidscriteria heeft vastgesteld. Verder heeft de gemeente de in rechtsoverweging 3.1.6 genoemde bekendmaking van de voorgenomen verkoop aan HG Beheer niet verricht. De gemeente heeft niet gemotiveerd waarom bij voorbaat vaststond of redelijkerwijs mocht worden aangenomen dat alleen HG Beheer in aanmerking kwam als koper van de percelen. HG Beheer heeft dit laatste overigens wel aangevoerd.

4.19.

De rechtbank is van oordeel dat in dit geval niet kan worden aangenomen dat hier sprake is van een situatie waarin bij voorbaat vaststond of redelijkerwijze mocht worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking zou kunnen komen voor de aankoop. Op voorhand kan bijvoorbeeld niet worden uitgesloten dat er belangstelling bestaat bij bijvoorbeeld een partij die geïnteresseerd is in langdurig verpachte grond bij wijze van belegging. Dat betekent dat een openbare selectieprocedure als bedoeld in het Didam-arrest had moeten worden gevolgd, wat evenwel niet het geval is. Dat betekent dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen op een wijze die niet in overeenstemming is met de eisen die voortvloeien uit de mededingingsmaatstaf uit het Didam-arrest. Deze normschending bestaat aldus uit de niet-naleving van de verplichting om de bedoelde openbare selectieprocedure te volgen, welke procedure is gericht op het voorkomen van schending van het gelijkheidsbeginsel ten aanzien van één of meer concrete (rechts)perso(o)n(en); de normschending is niet gelegen in een daadwerkelijke schending van het gelijkheidsbeginsel ten aanzien van enige concrete rechtspersoon. Anders gezegd: de normschending is van formeelrechtelijke en niet van materieelrechtelijke aard.

4.20.

De rechtbank is – anders dan de gemeente – van oordeel dat deze normschending niet kan leiden tot nietigheid als bedoeld in artikel 3:40 BW en heeft daartoe als volgt overwogen.

De normschending ziet op de totstandkomingsfase van de koopovereenkomst en wordt derhalve bestreken door het tweede en het derde lid van artikel 3:40 BW.

In dit geval is sprake van een situatie waarin de betrokken wetsbepaling (artikel 3:14 BW in verbinding met het gelijkheidsbeginsel) noopt tot het volgen van een openbare selectieprocedure om schending van het gelijkheidsbeginsel in materiële zin te voorkomen. Daarbij moet worden aangenomen dat in het algemeen niet op voorhand (a) is gegeven dat er daadwerkelijk een potentiële gegadigde is en (b) dat die potentiële gegadigde dan een reële kans zou hebben (gehad) op het aangaan van de koopovereenkomst. Met andere woorden: bestaat in het gegeven geval een gepasseerde, geïnteresseerde gegadigde en zou die de contractspartij hebben kunnen en moeten worden in plaats van degene die dat daadwerkelijk geworden is?

Dat wil zeggen dat aan de vastgestelde normschending – het niet volgen van een openbare selectieprocedure – niet in alle gevallen hoeft te zijn gekoppeld dat daadwerkelijk sprake is van materiële schending van het gelijkheidsbeginsel. Nu de normschending – zoals reeds hierboven overwogen – van formeelrechtelijke aard is terwijl deze niet zonder meer tot daadwerkelijke schending van de materiële norm hoeft te leiden, moet worden aangenomen dat de geschonden norm niet de strekking heeft de geldigheid van daarmede strijdige rechtshandelingen aan te tasten als bedoeld in het derde lid van artikel 3:40 BW. Deze uitleg leidt bovendien tot het resultaat dat de rechtszekerheid met betrekking tot onroerend goed niet onnodig wordt aangetast; bij een uitleg zoals de gemeente heeft verdedigd zou immers het enkele niet volgen van een openbare selectieprocedure tot nietige koopovereenkomsten leiden en dat zelfs in gevallen waarin in werkelijkheid helemaal geen sprake zou zijn van enige daadwerkelijke schending van het gelijkheidsbeginsel in materiële zin.

4.21.

Uit de bovenstaande overwegingen volgt dat aan de vastgestelde normschending in dit geschil, dat bestaat tussen de contractspartijen, geen rechtsgevolgen kunnen worden verbonden. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat dit oordeel uiteraard onverlet laat dat de vastgestelde normschending een onrechtmatige daad zou kunnen vormen jegens een gepasseerde potentiële gegadigde.

Conclusie

4.22.

De conclusie hiervan luidt dat de verweren van de gemeente niet slagen. De gemeente is dan ook op grond van de koopovereenkomst gehouden om te voldoen aan de op haar op grond van die overeenkomst rustende (leverings)verplichtingen. De primaire vordering onder 1 kan daarmee naar het oordeel van de rechtbank integraal worden toegewezen.

Dwangsom

4.23.

HG Beheer vordert om een dwangsom te verbinden aan het gevorderde. De gemeente heeft verklaard mee te zullen werken aan een eventueel veroordelend vonnis. De rechtbank acht daarom geen termen aanwezig om in dit geval een dwangsom op te leggen.

4.24.

De gemeente is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van HG Beheer als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

108,26

- griffierecht

€

5.737,00

- salaris advocaat

€

1.495,00

(2,50 punten × € 598,00)

Totaal

€

7.340,26.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt gemeente Leudal om uiterlijk binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan de eigendomsoverdracht aan HG Beheer, tegen betaling via de kwaliteitsrekening van de notaris van een koopprijs van EUR 375.000,-, kosten koper, van de onroerende zaken staande en gelegen A. aan de [adres 1] te [plaatsnaam] , kadastraal bekend als [kadastrale gegevens adres 1] , groot drie hectare en achtenvijftig are en B. nabij [adres 1] te [plaatsnaam] , kadastraal bekend als [kadastrale gegevens adres 2] , groot dertien are en zestien centiare door medewerking aan de totstandkoming en bevoegde ondertekening van een door HG Beheer aan te wijzen notaris naar zijn eigen inzicht op te maken standaard leveringsakte die niet meer dan de voor eigendomsoverdracht noodzakelijke bepalingen bevat, waaronder te verstaan het daartoe aan de notaris aanleveren van alle noodzakelijke gegevens,

5.2.

veroordeelt gemeente Leudal in de proceskosten, aan de zijde van HG Beheer tot dit vonnis vastgesteld op € 7.340,26, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. dr. R. Kluin en in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2023.

type: KB/RK