Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: ROE 22 / 2138
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 maart 2023 in de zaak tussen
[eiser] , wonend te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 11 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 290.000,- voor het belastingjaar 2022.
Bij besluit van 2 augustus 2022 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de bepaalde waarde gehandhaafd.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft bij brief van 5 december 2022 zijn gronden van beroep aangevuld met een taxatierapport.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 februari 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door J.L.G. van Herk, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam taxateur 1] , taxateur.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. De betreffende onroerende zaak is volgens verweerder een omstreeks 1965 gebouwde vrijstaande bungalow van 150 m² met een aangebouwde garage van 35 m². De onroerende zaak is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 552 m².
2. Eiser heeft zich in zijn beroepschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Volgens eiser heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen (origineel uit 1965), de matige staat van onderhoud (scheurvorming, lekkages, slecht voegwerk, kapotte dorpels en boeiboorden in een slechte staat) en de matige isolatie van de onroerende zaak. Eiser heeft dit met foto’s onderbouwd. Met de ligging van de onroerende zaak aan de N275, tegenover een tankstation en bij een basisschool is volgens eiser eveneens onvoldoende rekening gehouden. Eiser vindt dat de ligging op ‘ondergemiddeld’ (factor 2) moet worden bepaald. In de visie van eiser kan de waarde van de onroerende zaak niet meer bedragen dan € 220.000,-.
3. Verweerder beroept zich in zijn verweerschrift op een taxatierapport, opgemaakt op 18 oktober 2022 door [naam woz-taxateur] , woz-taxateur. Naast gegevens van de onroerende zaak bevat dit taxatierapport gegevens van de (verkochte) vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] en [adres 4] te [plaats 1] . Ter ondersteuning van het taxatierapport is een matrix bijgevoegd waarin de waardes van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak nader zijn gespecificeerd. De taxateur heeft daarin op grond van door eiser verstrekte foto’s de staat van onderhoud en de staat van de voorzieningen van de onroerende zaak als ‘matig’ (factor 2) gekwalificeerd. De ligging is volgens de taxateur ‘gemiddeld’. De provinciale weg is afgeschermd met een geluidswal en van het aan die weg gelegen tankstation wordt vanwege de hoge brandstofprijzen minder gebruik gemaakt. De basisschool ligt op circa 170 meter met tussengelegen woningen. In de matrix wordt de waarde van de onroerende zaak becijferd op € 303.000,-, hetgeen betekent dat de bepaalde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2021 van € 290.000,- niet te hoog is.
4. Eiser heeft bij brief van 5 december 2022 een door [naam taxateur 2] en [naam taxateur 3] opgesteld taxatierapport ingezonden waarin de waarde van de onroerende zaak aan de hand van onder meer de verkoopcijfers van [adres 5] en [adres 6] te [woonplaats] en [adres 7] te [plaats 2] wordt geschat op € 220.000,-.
5. Eiser heeft voor het eerst op zitting de waardering van de grond bestreden. Onder verwijzing naar een door hem op zitting overgelegd taxatieverslag (dat geen onderdeel uitmaakt van de stukken) heeft hij het standpunt ingenomen dat verweerder zonder deugdelijke motivering en onderbouwing de grondstaffel heeft gewijzigd. De ten opzichte van dit taxatieverslag gewijzigde inschatting van de kwaliteit (van factor 2 naar 3) wordt door eiser bestreden. Ook vindt hij dat de kelders van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] met € 115,- per m² te laag zijn gewaardeerd. Verweerder had bovendien de hoogte van de in de matrix gebruikte correctiebedragen moeten onderbouwen en de (volgens eiser) gebruikte IWOZ-verkoopbrochures over moeten leggen.
6. De rechtbank stelt voorop dat de zitting er in principe voor dient om te bespreken wat eerder is aangevoerd, en niet om dan pas geheel nieuwe punten naar voren te brengen die ook eerder ingebracht hadden kunnen worden. De beoordeling of nieuwe stellingen in de beoordeling kunnen worden betrokken, wordt beheerst door de eisen van een goede procesorde, die erop is gericht dat partijen en ook de rechtbank op tijd op de hoogte zijn van de inhoud van de procedure, zich daarop kunnen voorbereiden en over en weer kunnen reageren. Dit brengt mee dat van partijen mag worden verwacht dat zij tijdig standpunten aanvoeren en stukken aanleveren. De rechtbank stelt vast dat eisers gemachtigde al bij brief van 9 november 2022 in het bezit is gesteld van het taxatierapport. De gemachtigde van eiser heeft daarmee ruimschoots de tijd gehad om tijdig voorafgaande aan de zitting in reactie op het verweerschrift zijn beroepsgronden aan te vullen, zodat verweerder en de rechtbank zich daarop hadden kunnen voorbereiden. Op zitting heeft eisers gemachtigde verklaard dat de zaken relatief kort voor zitting door zijn kantoor aan hem worden toebedeeld en het daarom voor hem niet mogelijk was om in een eerder stadium de beroepsgronden aan te vullen. De rechtbank ziet in de keuze voor die werkwijze (van het kantoor) geen reden om de eisen van een goede procesorde anders te beoordelen. Daarbij duidt het bij brief van 5 december 2022 overleggen van een taxatierapport ook niet op de onmogelijkheid om tijdig voor zitting de gronden van beroep aan te vullen.
7. De rechtbank is van oordeel dat van verweerder niet kan worden verwacht dat hij op zitting, in reactie op hetgeen daar eerst is aangevoerd, een onderbouwing overlegt van de door hem in de matrix gehanteerde grondstaffel en correctiebedragen en de (volgens eiser door hem gebruikte) IWOZ-rapportages. Verweerder is daar op zitting ook niet toe in staat gebleken. De rechtbank concludeert op grond hiervan dat verweerder door het late aanvoeren van die gronden in zijn procespositie is benadeeld en zal die gronden daarom vanwege strijd met de eisen van een goede procesorde buiten beschouwing laten.
8. Ten aanzien van de gestelde verplichting om IWOZ-rapportages als tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht over te leggen, verwijst de rechtbank ten overvloede naar de door de Hoge Raad op 21 oktober 2022 (ECLI:NL:HR:2022:1526) bevestigde uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 20 januari 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:310). In die zaak was er evenmin sprake van concrete twijfel aan de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten. Het gerechtshof oordeelde op dit punt als volgt:
“
iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat iWOZ-gegevens van de door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De Heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit zou anders kunnen zijn als belanghebbende aannemelijk maakt dat een of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, hetwelk belanghebbende in dit geval niet heeft gedaan. Belanghebbende heeft slechts in het algemeen gesteld dat is gebleken dat de Heffingsambtenaar fouten maakt bij het weergeven van de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten op de matrixen die in beroep worden overgelegd. Het Hof ziet dan ook geen aanleiding om de Heffingsambtenaar op te dragen de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten over te leggen.”
iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat iWOZ-gegevens van de door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De Heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit zou anders kunnen zijn als belanghebbende aannemelijk maakt dat een of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, hetwelk belanghebbende in dit geval niet heeft gedaan. Belanghebbende heeft slechts in het algemeen gesteld dat is gebleken dat de Heffingsambtenaar fouten maakt bij het weergeven van de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten op de matrixen die in beroep worden overgelegd. Het Hof ziet dan ook geen aanleiding om de Heffingsambtenaar op te dragen de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten over te leggen.”
9. Over de in beroep ten opzichte van het op zitting overgelegde taxatieverslag gewijzigde grondstaffel, heeft verweerder toegelicht dat de in het taxatierapport gehanteerde grondstaffel tot stand is gekomen door een op maat gemaakte analyse van gerealiseerde verkopen in de omgeving en dat de in het taxatieverslag gehanteerde grondstaffel voortvloeit uit een geautomatiseerde analyse van verkopen in de regio. De rechtbank is, anders dan zij voorheen in de door eiser genoemde uitspraken heeft geoordeeld (gelet op jurisprudentie van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch, zoals ter zitting besproken), van oordeel dat verweerder hiermee de verschillen tussen de waarderingen heeft verklaard. Daarbij wijst de rechtbank er op dat de (gestelde) afwijking in grondwaarde in deze zaak niet zodanig is dat dit kan leiden tot een lagere dan de beschikte waarde.
10. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak van eiser op de onderhavige waardepeildatum onderbouwd met gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten.
Het is daarvoor niet noodzakelijk dat de in die vergelijking gehanteerde vergelijkings-objecten identiek zijn aan de onroerende zaak van eiser, wel moeten zij rond de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Er kunnen dus verschillen bestaan tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, maar deze verschillen maken de vergelijkingsobjecten nog niet onvergelijkbaar met de onroerende zaak. Wel dient verweerder er blijk van te geven bij de waardebepaling in voldoende mate rekening te hebben gehouden met deze verschillen.
11. Uit het door verweerder overgelegde taxatierapport en uit de door verweerder overgelegde matrix blijkt dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten binnen een redelijke termijn van de waardepeildatum zijn verkocht. Verder zijn zowel die vergelijkingsobjecten als de onroerende zaak van eiser van hetzelfde type (vrijstaande (semi-)bungalows), uit een overeenkomende bouwperiode (jaren ’60-’70), van een niet onvergelijkbare grootte en hebben ze een vergelijkbare uitstraling. De vergelijkingsobjecten zijn bovendien in dezelfde gemeente gelegen. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopcijfers van die vergelijkingsobjecten dan ook worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak.
12. In geschil is of verweerder in zijn waardering voldoende rekening heeft gehouden met de ligging en de staat van de onroerende zaak, alsmede of de kelders van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] niet op te lage bedragen zijn gewaardeerd.
13. Eiser vindt dat de kelders van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] met € 115,- per m² te laag zijn gewaardeerd. In een kelder kunnen goederen en etenswaren worden opgeslagen en daarom zou de prijs per m² geschakeld moeten worden met die van een garage of een berging (€ 300,- tot € 500,-). Een hogere waardering van de kelders zou tot gevolg hebben dat de prijs per m² van de hoofdbouw van die objecten en daarmee de prijs per m² van de onroerende zaak lager zou worden. De rechtbank volgt eiser niet in voormeld standpunt. Zij acht aannemelijk dat de gebruiksmogelijkheden van een kelder over het algemeen beperkter zijn dan die van een garage en daarom hieraan een lagere waarde toegekend dient te worden. In de van die objecten overgelegde foto’s ziet de rechtbank geen grond om daar in deze zaak van af te wijken. Hieruit blijkt bijvoorbeeld niet dat een kelder als woonruimte in gebruik is of dat daar sprake is van daglichttoetreding. Eiser heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de kelder van die objecten op een hoger bedrag had moeten worden bepaald. Daarmee heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van een kelder niet naar een te lage waarde is gewaardeerd.
14. De rechtbank stelt voorop dat het verweerder vrij staat om zijn inschatting van de (verschillende onderdelen van de) staat in zijn taxatie in beroep te wijzigen. Het is niet ondenkbaar dat een taxateur (bijvoorbeeld bij nieuwe informatie of gewijzigde vergelijkingsobjecten) zijn inschatting van de staat van een onroerende zaak wijzigt. Per saldo is verweerder in beroep ook niet uitgegaan van een slechtere staat van de onroerende zaak dan in het door eiser op zitting overgelegde taxatieverslag. De gewijzigde kwalificaties leiden niet tot een veranderde waarde. De rechtbank overweegt vervolgens dat verweerders inschatting van de staat van de onroerende zaak is gebaseerd op door eiser overgelegde foto’s van de onroerende zaak en (inpandige) foto’s van de vergelijkingsobjecten. Uit die foto’s blijkt dat het onderhoud en de voorzieningen in een ten opzichte van de vergelijkingsobjecten in een mindere staat verkeren. Dit is echter in de matrix door middel van correcties tot uitdrukking gebracht. De rechtbank heeft geen reden om aan te nemen dat die correcties onvoldoende het verschil in staat tot uitdrukking brengen.
15. Eiser heeft ten slotte aangevoerd dat de onroerende zaak een minder goede ligging heeft dan de vergelijkingsobjecten. De rechtbank overweegt dat uit een luchtfoto blijkt dat de basisschool, waarnaar eiser heeft verwezen, uit het zicht en op een zodanige afstand van de onroerende zaak is gelegen dat niet aannemelijk wordt geacht dat eiser hiervan overlast ondervindt in een mate van betekenis. In eisers taxatierapport wordt de school ook niet als overlastgevend genoemd. Gelet op de tussen de onroerende zaak en de N275 gelegen geluidswal en nu niet is onderbouwd dat, ondanks de aanwezigheid van die geluidswal, sprake is van waardedrukkende overlast afkomstig van de weg en het daaraan gelegen tankstation, ziet de rechtbank ook hierin geen aanleiding om een correctie op de ligging aangewezen te achten. Voor zover al onvoldoende rekening zou zijn gehouden met de ligging nabij die weg, wijst de rechtbank er op dat in de waardering een marge van € 13.000,- is aangehouden die in dat geval als een correctie op de waarde zou kunnen worden aangemerkt.
16. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank dat verweerder met de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, rekening houdend met de verschillen, aannemelijk heeft gemaakt dat een waarde van € 290.000,- voor de onroerende zaak niet te hoog is.
17. Het rapport van eiser geeft de rechtbank geen aanleiding om daar anders over te oordelen. In dit rapport wordt namelijk niet voldoende inzichtelijk gemaakt hoe op grond van de genoemde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten tot de getaxeerde waarde wordt gekomen. De in dit rapport gebruikte vergelijkingsobjecten overtuigen de rechtbank qua type, uitstraling en ligging ook niet. Zo is het vergelijkingsobject [adres 7] een aan een drukke weg op een bedrijventerrein gelegen en als bedrijfswoning bestemde woning.
18. Het beroep is ongegrond en voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.B.A. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van mr. D.D.R.H. Lechanteur, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
9 maart 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op: 9 maart 2023
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan door een belanghebbende die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen en het bestuursorgaan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.