Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10316189 CV EXPL 23-403
Vonnis in kort geding van 8 maart 2023
in de zaak van
STICHTING WONEN ZUID,
te Roermond,
eisende partij,
hierna te noemen: Wonen Zuid,
gemachtigde: mr. P.J.W.M. Theunissen,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de productie van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling op 28 februari 2023.
- de productie van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling op 28 februari 2023.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 25 november 2021 huurt [gedaagde] van Wonen Zuid de woning aan het [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). Het betreft een sociale huurwoning met twee slaapkamers. De maandhuur bedraagt thans € 454,34.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van Wonen Zuid van toepassing (hierna: AH). Artikelen 6.3 en 6.4 luiden, voor zover van belang, als volgt:
6.4
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zelf zijn hoofdverblijf hebben.
6.5
Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven.
2.2.
Naar aanleiding van een huurachterstand hebben medewerkers van Wonen Zuid op 9 december 2022 een huisbezoek gebracht aan de woning. De medewerkers hebben bij die gelegenheid niet [gedaagde] aangetroffen maar de heer [naam] en zijn gezin met twee kinderen. De medewerkers hebben gesproken met [naam] . Deze deelde mee de woning te hebben gehuurd van [gedaagde] krachtens een geldig huurcontract. [gedaagde] zou met de woning hebben geadverteerd op Facebook. [naam] had toegezegd de bescheiden met betrekking tot het te huur staan van de woning, het huurcontract en de betalingsbewijzen nog aan Wonen Zuid te doen toekomen. De medewerkers hebben bij die gelegenheid de woning bezichtigd en geconstateerd dat deze volledig voor en door [naam] en zijn gezin was ingericht. Eén van de slaapkamers was ingericht met twee bedden voor de beide kinderen, terwijl de andere slaapkamer was ingericht als ouderslaapkamer met een tweepersoonsbed. Er was verder geen voorziening aanwezig waar [gedaagde] zelf nog zou kunnen slapen. De medewerkers hebben tijdens het huisbezoek foto’s gemaakt van de woning en die foto’s zijn in de procedure gebracht (productie 2).
Controle bij het GBA wees uit dat op het adres van de woning stonden ingeschreven zowel [gedaagde] als [naam] .
2.3.
Wonen Zuid heeft vervolgens van [naam] de toegezegde bescheiden ontvangen. Deze stukken zijn in de procedure gebracht (producties 3, 4 en 5).
2.4.
Wonen Zuid heeft daarna met [gedaagde] op 20 december 2022 een gesprek gehad waarbij [gedaagde] is geconfronteerd met deze informatie. [gedaagde] heeft bij die gelegenheid meegedeeld dat hij zelf nog in de woning zou wonen tezamen met een oom van hem. Wonen Zuid heeft [gedaagde] ermee geconfronteerd dat de woning volledig is ingericht voor [naam] en zijn gezin en dat er verder geen persoonlijke spullen van [gedaagde] in de woning zijn aangetroffen. [gedaagde] heeft daarop meegedeeld dat er misbruik is gemaakt van zijn
e-mailadres voor het opstellen van het huurcontract en dat er geen sprake was van een onderhuur aan [naam] . Uiteindelijk gaf [gedaagde] toe wel bekend te zijn met de aanwezigheid van [naam] en zijn gezin in de woning maar hij kon niet verklaren waar hij zelf in de woning verbleef. Wonen Zuid heeft daaruit afgeleid dat [gedaagde] niet meer zijn hoofdverblijf in de woning heeft en dat hij de woning onderverhuurt aan een derde, hetgeen in strijd is met de huurovereenkomst. Daarenboven heeft Wonen Zuid [gedaagde] erop gewezen dat er bij voortduring sprake is van een niet toelaatbare huurachterstand. Inmiddels was Wonen Zuid er ook achter dat [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst had verzwegen dat hij bij zijn vorige verhuurder, Vincio Wonen, een flinke huurachterstand had.
2.5.
Bij brief van 23 december 2022 heeft Wonen Zuid het gesprek met [gedaagde] bevestigd. Wonen Zuid heeft [gedaagde] in deze brief verzocht om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen, maar daaraan heeft [gedaagde] niet voldaan.
2.6.
Bij brief van 12 januari 2023 heeft Wonen Zuid [gedaagde] erop gewezen dat geconstateerd is dat er sprake bleef van een huurachterstand en dat ook de inwoning door [naam] en zijn gezin werd gecontinueerd. Wonen Zuid heeft in die brief juridische stappen aangekondigd.
2.7.
Wonen Zuid heeft daarna van [naam] een dagvaarding d.d. 18 januari 2023 in kort geding ontvangen, waarbij [gedaagde] [naam] heeft gedagvaard om de woning binnen 24 uur na betekening te ontruimen. De behandeling van dat kort geding heeft plaatsgevonden op
19 januari 2023.
2.8.
Wonen Zuid heeft van [naam] een filmpje ontvangen waaruit bleek dat [gedaagde] op 21 januari 2023 met drie personen de toegang tot de woning heeft verkregen. Tijdens dit bezoek van [gedaagde] aan [naam] werd van hem geëist dat hij zou toezeggen voor 1 februari 2023 de woning te verlaten. [naam] heeft die toezegging niet gedaan. Uiteindelijk is de politie ter plaatse gekomen en deze heeft [gedaagde] dringend verzocht om met de zijnen de woning te verlaten, hetgeen hij heeft gedaan. Dit filmpje is in de procedure gebracht.
3.Het geschil
3.1.
Wonen Zuid vordert samengevat - [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen twee dagen na betekening te ontruimen, en [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van € 908,68 aan achterstallige huur alsmede tot doorbetaling van de huur van € 454,34 per maand tot de datum van ontbinding althans ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten met rente.
3.2.
Wonen Zuid legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen welke tekortkomingen een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. [gedaagde] heeft niet zijn hoofdverblijf in de woning en hij heeft de woning onderverhuurd. Daarnaast heeft hij een huurschuld.
3.3.
[gedaagde] voert het verweer dat de woning wel degelijk zijn hoofdverblijf is en dat hij de woning slechts tijdelijk in gebruik heeft gegeven.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
vooraf
4.1.
Op 27 februari 2023 om 16.54 uur heeft de griffie van het gemachtigde van [gedaagde] het volgende bericht ontvangen:
Van cliënt begreep ik zojuist dat hij gister een ernstig auto-ongeluk heeft gehad. Zodoende is het voor hem niet mogelijk om morgen bij de behandeling van het kort geding aanwezig te zijn. Nu het om zijn woning gaat, heeft hij uiteraard wel recht en belang bij de mondelinge behandeling. Ik verzoek u dan ook een andere datum te bepalen voor het kort geding, dan wel het kort geding via skype te laten plaatsvinden.
De griffie heeft, na overleg met de kantonrechter, onder meer als volgt geantwoord:
U wordt uitgenodigd de redenen van afwezigheid van uw cliënt nader toe te lichten en te onderbouwen. Dit kan voorafgaand of ook nog ter zitting (welke vooralsnog niet wordt aangehouden in verband met het belang van een snelle afwikkeling), nu u uw cliënt daar kunt vertegenwoordigen.
4.1.1.
De gemachtigde van [gedaagde] is vervolgens, alleen, verschenen op de mondelinge behandeling. Op de behandeling is gesteld dat [gedaagde] “amper kan lopen”. Dit is verder niet onderbouwd. Wonen Zuid heeft hierbij vraagtekens gezet omdat het overleggen van een doktersverklaring gebruikelijk is. Nu de gemachtigde niet om een aanhouding heeft verzocht en zich ook anderszins niet heeft verzet tegen het doorgaan van de behandeling, kan een en ander verder in het midden blijven.
4.2.
De kantonrechter heeft kennis van het vonnis in kort geding van 2 februari 2023, zoals bedoeld in r.o. 2.8. In dat vonnis heeft de kantonrechter in kort geding uitgebreid overwogen dat [naam] aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een (onder)huurovereenkomst en dat niet aannemelijk is dat [gedaagde] in de woning woont. Daarbij is verder nog overwogen dat [gedaagde] de kantonrechter onjuist heeft voorgelicht.
4.3.
De aard van de vordering zoals deze door Wonen Zuid in de dagvaarding is gepresenteerd brengt naar het oordeel van de kantonrechter een spoedeisend belang met zich mee, zodat Wonen Zuid ontvankelijk is in haar vordering. Op dit punt is ook geen verweer gevoerd.
4.4.
Gelet op de bevindingen van de medewerkers van Wonen Zuid tijdens het huisbezoek op 9 december 2022 en de eigen verklaringen van [gedaagde] tijdens het gesprek op 20 december 2022 - waarvan de weergave in de dagvaarding geheel onweersproken is gebleven en daarmee hier als vaststaand wordt aangenomen -, en de door Wonen Zuid ingebrachte stukken zoals die zijn ontvangen [naam] - waartegen niets is ingebracht -, is voorshands voldoende aannemelijk dat [gedaagde] (al enige tijd) niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning én dat hij de woning aan [naam] onderverhuurt. Daarmee handelt [gedaagde] in strijd met de artikelen 6.4 en 6.5 AH. De (blote) stelling van [gedaagde] dat hij slechts in december 2022 (aldus ten tijde van het huisbezoek) tijdelijk niet in de woning woonde, is niet plausibel te achten omdat uit de ingebrachte bescheiden is op te maken dat hij er gewoonweg niet tegelijk met [naam] kan hebben gewoond. De kantonrechter constateert dat [gedaagde] aldus doorgaat met zijn leugenachtige verklaringen en het de kantonrechter onjuist inlichten. De stelling van [gedaagde] dat hij de woning slechts op basis van een gebruiksvergoeding in gebruik heeft gegeven, valt moeilijk te rijmen met de maandelijkse betalingen van [naam] met als toelichting ‘huur’, terwijl ook de hoogte van die bedragen veeleer duidt op een tegenprestatie voor het gebruik van de woning. Verder is niet betwist dat ten tijde van de dagvaarding sprake is van een achterstand in de huurbetalingen ter hoogte van twee maanden. Blijkens de stukken bestaat die achterstand ook al langere tijd. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] voornemens is de achterstand eens in te lopen.
4.5.
[gedaagde] heeft van zijn kant een (concept) dagvaarding ingebracht, waarbij hij primair vordert dat de kantonrechter voor recht verklaart dat geen sprake is van een (onder)huurovereenkomst. De kantonrechter constateert dat ook in dit stuk niets staat vermeld dat de kantonrechter tot een ander oordeel kan brengen. Wel is opvallend dat ook hierin niet alle voor de beoordeling relevante feiten worden weergegeven.
4.6.
Gelet op het voorgaande is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn contractuele verplichtingen om zelf de woning te bewonen en er zelf zijn hoofdverblijf te hebben en deze niet aan derden onder te verhuren of in gebruik af te staan, en dat deze tekortkomingen - al dan niet nog in samenhang bezien met de aanhoudende huurachterstand - zo ernstig zijn dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Van Wonen Zuid kan in de gegeven omstandigheden niet worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. De vordering tot ontruiming zal dan ook jegens [gedaagde] worden toegewezen.
4.7.
Nu uit de, onbetwiste, foto’s voldoende is op te maken dat [gedaagde] niet in de woning verblijft (c.q. zich ook geen spullen van [gedaagde] in de woning bevinden) acht de kantonrechter een ontruimingstermijn van drie dagen na betekening in dit geval redelijk. In feite komt een en ander wellicht erop neer dat [gedaagde] zijn sleutels (voor zover in zijn bezit) inlevert. Op dit punt is ook geen verweer gevoerd. Bij deze korte termijn is tevens in aanmerking genomen dat [gedaagde] [naam] in de woning heeft bedreigd en dat Wonen Zuid op de mondelinge behandeling heeft aangegeven dat hierdoor ook een onveiligheidsgevoel leeft in de buurt.
4.8.
Volledig- en duidelijkheidshalve wordt overwogen dat de gevorderde ontruiming uitsluitend is gericht jegens [gedaagde] , als (enige) gedaagde partij, en dat met dit vonnis uitsluitend de ontruiming van [gedaagde] (“met al hetgeen dat en degenen die bij hem behoren”) is bevolen. [naam] komt in beginsel een beroep toe op bescherming als onderhuurder in geval van beëindiging van de (hoofd)huurovereenkomst, zoals geregeld in artikel 7:269 lid 1 BW, nu het een zelfstandige woning betreft en voldoende aannemelijk is dat hij daarin zijn hoofdverblijf heeft. [naam] hoeft de woning met dit vonnis aldus niet te verlaten. De vordering van Wonen Zuid dat [gedaagde] “alle huissleutels” ter beschikking aan Wonen Zuid dient te stellen, wordt daarmee toegewezen in de zin dat de sleutels die [naam] ter beschikking heeft, uiteraard niet hoeven te worden ingeleverd. De kantonrechter wil met deze opmerking ook voorkomen dat [gedaagde] [naam] opnieuw intimideert.
4.9.
[gedaagde] zal worden veroordeeld om aan Wonen Zuid de openstaande huurschuld van € 908,68 te betalen. Daarnaast is [gedaagde] gehouden om tot aan de ingegane maand van de ontbinding althans ontruiming door hemzelf (lees: het inleveren van de in zijn bezit zijnde sleutels) de maandelijkse huurprijs te betalen. Op dit punt is ook geen verweer gevoerd. Indien [naam] niet betaalt aan Wonen Zuid, blijft [gedaagde] als hoofdhuurder verantwoordelijk voor de huurbetalingen tot aan de datum van ontbinding van de hoofdhuur. De vordering om het bedrag aan huurachterstand te vermeerderen met de wettelijke rente zal worden toegewezen met ingang van datum dagvaarden, nu die vordering verder niet is gespecificeerd.
4.10.
De gemachtigde van [gedaagde] heeft desgevraagd verklaard dat hij de conceptdagvaarding in de bodemzaak nog niet aanhangig heeft gemaakt. Hij is voornemens dit alsnog op korte termijn te doen. Partijen hebben vervolgens geen bezwaren geuit tegen het “voorstel” van de kantonrechter om de eventuele bodemzaken op de rol te voegen en wel met de onderhavige kantonrechter als behandelend rechter. De kantonrechter geeft [gedaagde] wel in overweging dat de kantonrechter in de bodemprocedure gevolgen kan en zal verbinden indien wederom in strijd met artikel 21 Rv wordt gehandeld.
4.11.
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Wonen Zuid als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
128,30
- griffierecht
€
128,00
- salaris gemachtigde
€
793,00
Totaal
€
1.049,30
4.12.
Wonen Zuid heeft veroordeling van [gedaagde] gevorderd in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten (voor zover nakosten worden gemaakt). De nakosten zullen daarom niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling worden vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het [adres] te [woonplaats] te ontruimen en ontruimd te houden met al hetgeen dat en degenen die bij hem behoren en onder afgifte van de sleutels (voor zover in zijn bezit) ter vrije beschikking van Wonen Zuid te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Wonen Zuid van de achterstallige huur, zijnde € 908,68, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW met ingang van
17 februari 2023 tot de dag van betaling, alsmede tot betaling van de huur ad € 454,35 per maand tot de datum van ontbinding althans ontruiming van de woning, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de verschuldigdheid tot de dag van betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Wonen Zuid tot dit vonnis vastgesteld op € 1.049,30, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2023.
NIv