Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 9917025 \ CV EXPL 22-2635
Vonnis van 25 januari 2023
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. W.G.A. van Hoogstraten,
tegen
STICHTING ZOWONEN,
te Sittard, gemeente Sittard-Geleen,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: ZoWonen,
gemachtigde: mr. L.H.W. Golsteijn.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie
- de nadere producties van [eiser]
- de beslissing (bij brief) waarbij mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 21 november 2022
- de akte van [eiser]
- de akte van ZoWonen.
- de mondelinge behandeling van 21 november 2022
- de akte van [eiser]
- de akte van ZoWonen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen de vader van [eiser] , [vader] , en (de rechtsvoorganger van) ZoWonen bestond sinds 16 oktober 1984 een huurovereenkomst aangaande de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] .
2.2.
Op enig moment is [eiser] ook in deze woning gaan wonen.
2.3.
[vader] is eind maart 2021 opgenomen in een verzorgingshuis te [plaatsnaam] .
2.4.
Bij e-mail van 15 maart 2021 heeft [eiser] ZoWonen verzocht om langer dan een maand de tijd te krijgen om de woning te ontruimen.
2.5.
Namens ZoWonen is op 16 maart 2021 het volgende geantwoord:
“(…)
Deze kan opgezegd worden tegen elke gewenste einddatum. De opzegtermijn van 1 maand is een minimum termijn. U kunt wachten totdat u zeker weet dat u een bepaalde einddatum kunt halen, of u zegt op met een ruimere termijn. (…)”
2.6.
[eiser] heeft diezelfde dag gereageerd als volgt:
“(…)
Hartelijk dank voor Uw toezegging dat ik zelf mag bepalen wanneer de huur hier mag worden opgezegd.
Ivm dat ik de 24/7 zorg heb voor mijn dementerende vader, en dat ik zodra mijn vader naar een verzorgingshuis gaat en daar wordt opgenomen, dat ik dan daarna de ruime tijd krijg om alles hier te regelen en zodoende, dat ik de eindtijd mag bepalen van de huur wanneer ik dat ga opzeggen.
Als de huur maar betaald wordt.
Vermoedelijk zal dat dan zijn eind december / begin januari 2022.
(…)”
2.3.
Naar aanleiding van een huuropzegging op 29 maart 2021 (door de broer van [eiser] ) heeft ZoWonen op 7 april 2021 aan [vader] een brief gestuurd met de bevestiging daarvan. [vader] is daarbij gewezen op de minimale opzegtermijn van 1 maand.
2.4.
Bij e-mail van 8 april 2021 heeft [eiser] verzocht om permanent te mogen blijven wonen in de woning en de huur van haar vader over te nemen.
2.5.
Bij beschikking van 9 april 2021 heeft de rechtbank Limburg, Team Toezicht, (na tussenbeschikking van 21 december 2020) een bewind en mentorschap uitgesproken ten aanzien van [vader] . Als bewindvoerder en mentoren zijn aangewezen: Ellis Kelleter-Theunissen en Frank Jan Maria Kelleter, beiden vennoten van Balans Limburg te Landgraaf.
2.6.
Op 24 april 2021 heeft de bewindvoerder van [vader] een e-mail gestuurd aan ZoWonen met de vraag waarom [eiser] de woning mag blijven huren, terwijl zij volgens de bewindsbeschikking woonachtig is op het adres [adres 2] te [woonplaats 2] . Ook vraagt de bewindvoerder of [vader] toestemming heeft gegeven voor het huurderschap van [eiser] .
2.7.
Op 25 april 2021 is namens ZoWonen aan [eiser] een e-mail verzonden aan [eiser] met – voor zo ver van belang – de volgende inhoud:
“(…)
Mijn collega heeft u op 16 maart 2021 bevestigd dat u vooralsnog in de woning kunt blijven. Wij wijzen u er echter op dat uzonder recht of titelin de woning woont. U maakt dan ook geen aanspraak op medehuurderschap.
(…)
2.8.
Bij brief van 18 november 2021 heeft ZoWonen aan [eiser] laten weten dat zij uiterlijk 31 december 2021 de woning dient te verlaten.
2.9.
[vader] is op 1 december 2021 te [gemeente] overleden.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert – onder uitvoerbaar bij voorraad verklaring en kort weergegeven – het volgende:
- voor recht te verklaren dat [eiser] in het gehuurde kan blijven wonen en met ingang van 21 december 2021, althans een door de rechter te bepalen datum, huurder is van het gehuurde,
- ZoWonen te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten, alsmede de proceskosten, waaronder de nakosten.
3.2.
ZoWonen voert verweer. ZoWonen concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
ZoWonen vordert - samengevat en onder uitvoerbaar bij voorraad verklaring – [eiser] te veroordelen:
- om de woning aan de [adres] te [woonplaats] binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, onder afgifte van de sleutels, met behulp van de sterke arm,
- tot betaling van een vergoeding gelijk aan de huur, zijnde een bedrag van € 461,60 per maand, tot aan de dag va daadwerkelijke ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente
- in de proces- en nakosten.
3.5.
[eiser] heeft ter zitting verweer gevoerd.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en reconventie
4.1.
Gelet op het onderlinge verband tussen de conventionele vorderingen en de re-conventionele vorderingen, zal de kantonrechter deze tezamen beoordelen.
Opzegging huurcontract
4.2.
Als meest verstrekkende verweer heeft ZoWonen aangevoerd dat de huurovereenkomst al was opgezegd namens [vader] . Er valt dus niets meer “over te nemen”. In dit verband overweegt de kantonrechter als volgt.
4.3.
Vast staat dat [vader] , huurder van de woning, niet meer woonachtig was in de woning sinds 1 april 2021 en is overleden op 1 december 2021. Ook staat vast dat er een bewind en mentorschap is toegewezen ten aanzien van [vader] per 9 april 2021. Het verzoek daartoe dateert van medio 2020.
4.4.
De zoon van [vader] heeft op 29 maart 2021 de huur opgezegd. Op dat moment stond [vader] (nog) niet onder bewind en woonde hij (nog) in de woning. Enige grond waarom de zoon bevoegd zou zijn om namens zijn vader de huur op te zeggen is door ZoWonen niet aangevoerd en overigens ook niet gebleken. Evenmin is komen vast te staan dat ZoWonen gerechtvaardigd op deze huuropzegging mocht vertrouwen. Van deze huuropzegging mocht ZoWonen dus niet uitgaan. Deze opzegging heeft geen effect.
4.5.
Vervolgens heeft de bewindvoerder van [vader] op 24 april 2021 een e-mail gestuurd aan ZoWonen met de vraag waarom [eiser] de woning mag blijven huren. Op zich oefende de bewindvoerder vanaf 9 april 2021 namens [vader] de rechten met betrekking tot het gehuurde uit. Die vraag was dus legitiem. Maar daaruit volgt nog geen opzegging van de huur.
Volgens vaste jurisprudentie dient een huuropzegging immers ondubbelzinnig te worden gedaan en niet voor andere uitleg vatbaar zijn. Het moet dus klip en klaar zijn dat de huur opgezegd wordt. De kantonrechter is van oordeel dat de e-mail van de bewindvoerder van 24 april 2021 daaraan niet voldoet. Van een andere mededeling door de bewindvoerder waaruit wel onmiskenbaar de opzegging van de huur volgt is niet gebleken.
4.6.
[eiser] heeft zelf ook e-mails gestuurd aan ZoWonen, waarin zij een ruime tijd vraagt voor ontruiming van de woning. Nog los van de vraag op grond waarvan blijkt dat [eiser] namens [vader] de huur zou kunnen opzeggen is van een evidente huuropzegging geen sprake. Evenmin is sprake van een duidelijke afstand van recht (het recht om het voortgezet gebruik van de woning aan te vragen).
Op 8 april 2021, het moment waarop [eiser] vroeg om de huurovereenkomst voort te zetten, was er naar het oordeel van de kantonrechter dus nog sprake van een huurovereenkomst.
Duurzame gemeenschappelijke huishouding.
4.7.
Vervolgens is artikel 7:268 lid 2 BW van belang. Dit artikel bepaalt dat degene die in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, de huur gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder voortzet en ook nadien, indien de rechter dat op zijn vordering beslist.
In lid 3 van dit artikel is bepaald dat de rechter de vordering tot voortzetting in ieder geval afwijst indien de eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de eisen van lid 2 voldoet of vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur.
4.8.
Dat [eiser] onvoldoende waarborgen zou bieden om de huur stipt te kunnen voldoen is niet aangevoerd. Deze verplichte afwijzingsgrond is dus niet aan de orde. Het gaat hierna dus enkel over de vraag of er sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen [eiser] en haar vader.
4.9.
Van belang is dat het enkel samenwonen onder een dak niet aan het door de wet beoogde begrip ‘gemeenschappelijke huishouding’ voldoet, daarvoor is meer nodig.
Blijkens de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 7 juni 2022 (ECLI:NL:GHDHA:2022:946, r.o. 6.4 t/m 6.6) zijn, voor de beantwoording van de vraag of een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestond, zowel objectieve als subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen, van belang. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleving van een ouder met een volwassen kind als een duurzame, blijvende, samenwoning met gemeenschappelijke huishouding worden aangemerkt. Het ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen ouder en kind komt daarbij betekenis toe.
4.10.
Op [eiser] rust een verzwaarde stelplicht wat betreft de door ZoWonen gemotiveerd betwiste gemeenschappelijke huishouding (HR 1 december 1995, NJ 1996,181 en HR 10 maart 2006, NL:HR:2006:U6932). Het is aldus aan [eiser] om voldoende te stellen en bij betwisting daarvan te bewijzen dat zij een gemeenschappelijke huishouding voerde met haar vader.
Bewijs dat zij pakketten liet bezorgen op het adres van haar vader is daartoe onvoldoende. Pakketten op een ander adres laten bezorgen dan het eigen verblijfadres is immers een veelvoorkomend gebruik zonder dat van een gemeenschappelijke huishouding sprake is. Ook het feit dat zij samen met haar vader de maaltijd gebruikte en televisie keek, is daarvoor onvoldoende. Daaruit volgt hooguit dat de dochter regelmatig bij de vader was.
4.11.
Een gemeenschappelijke huishouding kenmerkt zich onder andere door wederkerigheid. Ook op dit onderdeel voldoet [eiser] niet aan de op haar rustende verzwaarde stelplicht. Van die wederkerigheid blijkt niet, in ieder geval onvoldoende.
Daarbij is ook nog het volgende van belang. Volgens [eiser] is bij haar vader in 2015 dementie geconstateerd. Onduidelijk is of en wanneer [eiser] precies bij haar vader is gaan wonen. Zij stelt reeds vanaf februari 2019, maar op officiële documenten heeft zij in elk geval tot en met december 2020 als woonadres opgegeven: [adres 2] te [woonplaats 2] .
Maar zelfs als zij daadwerkelijk in februari 2019 is ingetrokken bij haar vader, dan leed hij op dat moment al vier jaar aan dementie, een ziekte die zich progressief ontwikkeld en die personen – doorgaans na enkele jaren – onzelfstandig maakt. Totdat opname in een verzorgingshuis noodzakelijk is. Wederkerigheid lijkt in zo’n situatie geen aspect dat van toepassing is. Veel eerder wel een situatie waarbij de dochter tijdelijk de verzorging op zich neemt van de hulpbehoevende ouder tot de situatie thuis niet meer te handhaven is en opname in het verzorgingshuis onvermijdelijk is. Maar in zo’n geval is geen sprake van een gemeenschappelijke huishouding.
4.12.
Ook kan niet worden vastgesteld dat er sprake was van duurzaamheid. Hiervoor is de vraag aan de orde geweest wanneer [eiser] bij haar vader is ingetrokken, februari 2019 zoals zij stelt of na december 2020, wat volgt uit officiële stukken. Medio 2020 was echter al een bewind en mentorschap aangevraagd voor vader als gevolg van de voortschrijdende dementie. En volgens haar eigen stelling heeft zij in december 2020/januari 2021 de aanvraag verzorgd om haar vader te laten opnemen in een zorginstelling.
Een en ander laat feitelijk geen andere conclusie toe dan dat op het moment dat [eiser] bij haar vader introk al te voorzien was dat het gezamenlijk verblijf onder hetzelfde dak maar van korte duur zou zijn. Daarbij is ook geen sprake van een zekere ongewisheid. Een kind dat bij zijn ouder intrekt mag er van uitgaan dat die ouder eerder zal overlijden, maar wanneer is nog steeds onzeker en kan vele jaren weg liggen. Gelet op de voortschrijding van het bestaande ziekteproces was het in dit geval echter met een grote mate van waarschijnlijkheid duidelijk dat het vertrek van de vader uit de woning op relatief korte termijn aanstaande was.
Daarmee ontbreekt ook het duurzame karakter.
4.13.
Gelet op het vorenstaande zal de vordering in conventie worden afgewezen. De vorderingen in reconventie, waaronder ook de vordering ten aanzien van de maandelijkse vergoeding zullen worden toegewezen.
De gevorderde zogenoemde “sterke arm” zal worden afgewezen. De door de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met artikel 444 Rv) zijn toereikend en ZoWonen kan zelf de ontruiming laten uitvoeren als [eiser] hiermee in gebreke zou blijven. De ontruimingstermijn zal op dertig dagen na betekening van dit vonnis worden gesteld.
Proceskosten
4.14.
[eiser] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van ZoWonen vastgesteld op € 747,00 (€ 249,00 per punt, waarbij 2 punten voor de conventie en 2 halve punten voor de reconventie zijn geteld).
4.15.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.16.
Ten aanzien van de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad overweegt de kantonrechter ten aanzien van de ontruiming het volgende. Op een beslissing op een vordering tot ontruiming van een woning kan – wettelijk gezien – geen uitvoerbaar bij voorraad verklaring worden gegeven. Dit kan enkel indien er sprake blijkt te zijn van misbruik van het recht of bedrog. ZoWonen meent ook dat daarvan sprake is.
Zij heeft echter te weinig aangevoerd om dat zware verwijt aan het adres van [eiser] te kunnen vaststellen.
Het verzoek zal voor wat betreft de ontruiming worden afgewezen. Ten aanzien van de overige vorderingen zal wel een verklaring worden gegeven.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
in reconventie
5.2.
veroordeelt [eiser] om binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [woonplaats] met personen en zaken te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van ZoWonen te stellen,
5.3.
veroordeelt [eiser] om aan ZoWonen tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 461,60 per maand of gedeelte van een maand, tot aan het tijdstip van de ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van de verschillende betalingstermijnen (zijnde de eerste van elke maand) tot de dag van volledige betaling,
in conventie en reconventie
5.4.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van ZoWonen tot dit vonnis vastgesteld op € 747,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
5.5.
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde,
5.6.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.3 tot en met 5.5 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A.J. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op
25 januari 2023.
DT