Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: ROE 22 / 2034
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 februari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , wonend te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. M.J. Voets)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,verweerder.
Procesverloop
Bij besluit met dagtekening 11 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 333.000,-.
Bij besluit van 1 augustus 2022 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de bepaalde waarde gehandhaafd.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft in reactie op het verweerschrift een conclusie van repliek ingediend. Verweerder heeft vervolgens een conclusie van dupliek ingediend.
De rechtbank heeft met toepassing van artikel 8:57 van Pro de Algemene wet bestuursrecht bepaald dat het onderzoek ter zitting achterwege blijft, nu partijen, desgevraagd, niet te kennen hebben gegeven gebruik te willen maken van hun recht ter zitting te worden gehoord. De rechtbank heeft het onderzoek gesloten en de uitspraak bepaald op heden.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het is een in 1966 gebouwde vrijstaande woning van 105 m² met een aanbouw woonruimte, een aangebouwde garage, een hobbyruimte, een overkapping en een tuinhuis op een perceel met een oppervlakte van 520 m².
2. De rechtbank overweegt dat de waarde van de onroerende zaak ingevolge artikel 17 van Pro de Wet woz moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. Daarbij geldt in het onderhavige geval als waarde-peildatum 1 januari 2021.
3. Het vorenstaande gaat niet zo ver dat de invloed van wettelijke voorschriften, waaronder begrepen planologische bestemmingsvoorschriften, bij de waardebepaling moet worden uitgeschakeld (zie het arrest van de Hoge Raad van 10 april 2009, ECLI:NL:HR: 2009:BI0575).
4. Op de waardepeildatum was ter plaatse van kracht de “Beheersverordening Kernen” en had de onroerende zaak de bestemming “Bedrijventerrein” met functieaanduiding “bedrijfswoning”. Op grond van die aanduiding, gedefinieerd in artikel 1.21 van de planvoorschriften, mag de onroerende zaak enkel worden bewoond in samenhang met een bedrijf (op het bedrijventerrein).
5. De onroerende zaak is destijds gebouwd als burgerwoning en (thans) niet functioneel verbonden met een bedrijf (op het bedrijventerrein). Dit betekent dat eiser de onroerende zaak in strijd met het bestemmingsplan bewoont. Het gebruik van de onroerende zaak als burgerwoning wordt door de gemeente “passief gedoogd”, wat inhoudt dat de gemeente (nog) niet vanwege strijdig gebruik handhaaft. Aan de bewoner van de naastgelegen bedrijfswoning [adres 2] is volgens eiser een gedoogbeschikking afgegeven. Wellicht zou een dergelijke beschikking ook aan eiser kunnen worden verleend. Een gedoog-beschikking is echter persoonsgebonden en maakt alleen bewoning voor de huidige bewoner en niet voor een koper zonder band met een bedrijf (op bedrijventerrein De Meer) mogelijk. Een wijziging van de bestemming “Bedrijventerrein” in “Wonen” zou dat wel mogelijk maken. Vanwege milieu-eisen is dit echter niet mogelijk gebleken. Een verzoek daartoe van de bewoner van [adres 2] is volgens eiser bij besluit van 10 maart 2021 afgewezen.
6. Het geschil spitst zich toe op de vraag of verweerder in zijn waardering van de onroerende zaak voldoende rekening heeft gehouden met voormelde planologische beperkingen.
7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft voormelde bestemming in beginsel een waardedrukkend effect. Het aantal gegadigden voor aankoop van de onroerende zaak is door de verplichte functionele verbondenheid met een bedrijf (op het bedrijventerrein) bij verkoop door de huidige bewoner namelijk beperkt.
8. Het gaat de rechtbank echter te ver om te concluderen dat de onroerende zaak vanwege de planologische situatie onverkoopbaar is. Een (toekomstige) gebruiker van een bedrijf op het betreffende terrein is het bijvoorbeeld immers toegestaan om de onroerende zaak als woning te gebruiken. Dat, zoals eiser stelt, de huidige gebruiker van het achtergelegen bedrijf op dit moment geen belangstelling heeft in aankoop van de onroerende zaak laat onverlet dat zijn (eventuele) opvolger of een eigenaar / gebruiker / werknemer van een ander bedrijf (op het bedrijventerrein) tot aankoop van de onroerende zaak over kan gaan. De onroerende zaak is planologisch namelijk niet verbonden met een specifiek op dat terrein gelegen bedrijf.
9. Daarenboven biedt de bestemming “Bedrijventerrein” de mogelijkheid tot uitbreiding van een bestaand bedrijf of vestiging van een nieuw bedrijf (dat voldoet aan de in de bestemmingsomschrijving genoemde milieucategorieën) op het perceel van de onroerende zaak. De optie dat een meestbiedende koper de onroerende zaak eventueel aankoopt om het perceel voor bedrijfsdoeleinden te gebruiken, is daarom eveneens niet ondenkbaar.
10. De rechtbank is vervolgens van oordeel dat verweerder alleen al met het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [adres 3] (van € 360.000,- overeengekomen op 17 mei 2019) aannemelijk maakt dat een waarde van de onroerende zaak van € 333.000,- niet te hoog is. De rechtbank stelt daarbij voorop dat onbestreden is dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in objectkenmerken tussen de onroerende zaak en dit vergelijkingsobject. Het effect van de planologische beperking moet geacht worden te zijn verdisconteerd in dit verkoopcijfer en daarmee in de waarde van de onroerende zaak. [adres 3] is namelijk gelegen op hetzelfde bedrijventerrein en ingevolge de “Beheersverordening Kernen” heeft ook dit object de functieaanduiding “bedrijfswoning”. Alle planologische beperkingen waarmee de onroerende zaak van doen heeft, waren daarmee ten tijde van de verkoop ook op dit object van toepassing. Eisers standpunt dat dit object niet met de onroerende zaak vergelijkbaar is omdat dit ‘een echte bedrijfswoning’ is, waarmee hij bedoelt dat dit object is verkocht aan een gebruiker van een bedrijf op het bedrijventerrein, miskent dat bij de onderhavige waardering de bestaande situatie (zijnde bewoning door iemand die geen band heeft met een bedrijf op het bedrijventerrein) niet van belang is. Ook de onroerende zaak van eiser kan immers verkocht worden aan een meestbiedende koper die, evenals de koper van [adres 3] , is verbonden aan een bedrijf op het bedrijventerrein.
11. Het door eiser overgelegde taxatierapport is voor de rechtbank geen aanleiding om over het vorenstaande anders te oordelen. De daarin getaxeerde waarde (van € 205.000,-) is namelijk een waarde in verhuurde staat blijkens de toelichting door de taxateur in diens rapport onder het kopje “Waardering getaxeerde object” en daarmee niet in overeenstemming met de uitgangspunten van artikel 17 van Pro de Wet woz. Overigens ziet de rechtbank in eisers taxatie juist een bevestiging van haar oordeel dat een waarde van
€ 333.000,- voor de onroerende zaak niet te hoog is. Eisers taxateur schat immers de leegwaarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum eveneens op dit bedrag.
12. Eisers vermoeden dat sprake is van verontreiniging in de bodem van zijn perceel ontbeert een onderbouwing en kan alleen al daarom niet leiden tot een vermindering van de waarde (vanwege de verwijderingskosten of het negatieve imago dat verontreiniging met zich brengt). Dat het perceel achter eisers onroerende zaak wel vervuild is, doet hieraan niet af. Eisers taxateur heeft overigens bij zijn waardebepaling zoals hiervoor genoemd dat risico verdisconteerd en is ondanks dat veronderstelde risico tot een waarde van € 333.000,- gekomen.
13. Het beroep is ongegrond en verweerder hoeft daarom niet eisers proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.H. Machiels, rechter, in aanwezigheid van mr. D.D.R.H. Lechanteur, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2023
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2023
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op: 20 februari 2023
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan door een belanghebbende die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen en het bestuursorgaan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.