Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 9865363 \ CV EXPL 22-2179
Vonnis van 7 december 2022
in de zaak van
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie]
,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: de vennootschap,
gemachtigde: mr. N.W. Sprenger-Andela,
tegen
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie],
wonend te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie
- de brief van de rechtbank met de dagbepaling van de mondelinge behandeling
- de conclusie van antwoord in reconventie
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 28 september 2022
- de e-mail van 30 september 2022 van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] waarin hij verzoekt om het pleidooi dat hij had voorbereid voor de mondelinge behandeling alsnog te mogen inbrengen
- de brief van de griffier van 4 oktober 2022 waarin aan partijen is meegedeeld dat de zaak naar de rolzitting van 12 oktober 2022 wordt verwezen voor dupliek
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De vennootschap heeft van 1 januari 2011 tot 1 januari 2022 de woonruimte met bedrijfsruimte aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] gehuurd van opvolgende eigenaars van het pand, te weten in eerste instantie [naam 1] , vervolgens per 26 maart 2020 [naam 2] en ten slotte per 1 januari 2021 [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .
2.2.
De aanvanghuurprijs van de woonruimte bedroeg € 250,- per maand. De aanvangsthuurprijs van de bedrijfsruimte bedroeg op basis van artikel 4.1 van de betreffende huurovereenkomst € 19.200,- op jaarbasis (= € 1.600 per maand) exclusief btw. In artikel 4.5 van deze huurovereenkomst staat:
‘Onverminderd de mogelijkheden die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren wordt de huurprijs jaarlijks per1 januarivoor het eerst met ingang van28 oktober 2014aangepast in overeenstemming met artikel 20.1 algemene bepalingen en met inachtneming van 20.2 tot en met 20.10 algemene bepalingen.
Artikel 20 van de algemene bepalingen luidt voor zover van belang:
‘Huurprijswijziging
20.1
Een in 4.5 huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats (…) volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer[ktr: het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek]
van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.
van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.
(…)
20.9
Een geïndexeerde huurprijs is opeisbaar verschuldigd, ook al wordt van de aanpassing aan huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan.’
2.3.
Bij brieven van 26 januari 2017 heeft [naam 1] aangekondigd de huurprijs van de woning met ingang van 1 januari 2017 te verhogen met 4 procent van € 250,- naar € 260,- en van de bedrijfsruimte eveneens met 4% van € 1.936,- naar € 2.013,44 (productie 7 bij dagvaarding).
2.4.
Bij brieven van 28 januari 2017 heeft [naam 1] aangekondigd de huurprijs van de woning met ingang van 1 januari 2018 te verhogen met 2% naar € 265,- en van de bedrijfsruimte met 4% naar € 2.094,- (productie 7 bij dagvaarding).
2.5.
Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft de vennootschap € 750,- borg betaald voor de woning en € 4.800,- voor de bedrijfsruimte (productie 1 bij dagvaarding).
2.6.
[naam 1] heeft de borg niet doorgestort aan [naam 2] , reden waarom deze op 26 maart 2020 de vennootschap verzocht de borg te betalen (productie 2 bij dagvaarding). De vennootschap heeft vervolgens [naam 1] aangeschreven en gesommeerd de borg terug te storten, zodat zij het kan doorbetalen aan [naam 2] (producties 3 en 4 bij dagvaarding), maar [naam 1] antwoordde dat hij een huurvordering heeft verrekend met de borg (productie 5 bij dagvaarding).
2.7.
De vennootschap en [naam 1] hebben vervolgens meermaals gecorrespondeerd over (niet-betaalde) indexaties van de huurprijs. Volgens de vennootschap zou op basis van de huur van de bedrijfsruimte van 2016 de huur per 2017 verhoogd worden naar € 1.938, per 2018 naar € 1.965, per 2019 naar € 2.002,- en per 2020 naar € 2054,-, waardoor [naam 1] nog recht zou hebben op € 783,- aan huurindexeringen tot de verkoop aan [naam 2] , zodat het overige alsnog zou moeten worden overgemaakt (producties 6, 7 en 8 bij dagvaarding). [naam 1] heeft ondanks meerdere sommaties (productie 9 en 10) de (resterende) borgsom niet overgemaakt aan de vennootschap.
2.8.
De vennootschap heeft op 27 oktober 2020 [naam 2] voorgehouden dat zij hem zal aanspreken voor de borg bij het einde van de huur (productie 11 bij dagvaarding).
2.9.
Bij brief van 17 januari 2021 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zich voorgesteld als de nieuwe eigenaar van het pand dat de vennootschap huurde en voor zover van belang geschreven:
‘Verder delen wij u mede dat het huurcontract zoals u die had met de oude eigenaar ongewijzigd blijft en geven wij u hierbij onze bankrekeningnummer waarop u voortaan de huurgelden€ 1.850,-per maand dient over te maken.’
2.10.
Op 14 maart 2021 heeft de vennootschap [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] omtrent de borg aangeschreven (productie 14 bij dagvaarding).
2.11.
Bij e-mail van 12 mei 2021 aan de vennootschap voegde [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een bladzijde bij uit de koopovereenkomst tussen hem en [naam 2] inzake het gehuurde (productie 15 bij dagvaarding). In artikel 5 lid 4 zijn [naam 2] , als verkoper, en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , als koper, het volgende overeengekomen:
‘De feitelijke levering van het gekochte zal geschieden; verhuurd met een huurprijs van € 1.850 per maand. Er wordt door verkoper geen borg verrekend met de koper. Verkoper geeft aan dat de borg al verrekend is met de huurder en er geen vordering is. Blijkt er bij beëindiging huurcontract een vordering te zijn, dan geeft verkoper aan dat hij aansprakelijk is voor terugbetaling borg. Koper is gevrijwaard wat betreft de borg.’
2.12.
De vennootschap heeft de huur opgezegd tegen 31 december 2021. Vervolgens heeft zij op enig moment een potentiële huurder voorgedragen bij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . Met deze potentiële huurder heeft de vennootschap op 14 september 2021 een koopovereenkomst gesloten inhoudende dat de nieuwe huurder de volledige inventaris, goodwill en de handelsnaam zou kopen voor € 18.000,-, onder de voorwaarde dat de nieuwe huurder een huurovereenkomst kan verkrijgen van de verhuurder, met een huurprijs die vergelijkbaar is met de maandelijkse huurprijs die de vennootschap aan de verhuurder voldeed.
2.13.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft een brief van 25 september 2021 in het geding gebracht, geadresseerd aan de vennootschap, waarin voor zover van belang staat:
‘Mochten uw gegadigden op een later tijdstip beslissen niet te willen kopen en het huurcontract niet overnemen dan loopt het huurcontract met u door totdat wij weer een huurder hebben gevonden of met max. 6 maanden na 01-01-2022.’
2.14.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft een vrijwaringsovereenkomst inzake de beëindiging van de huurovereenkomst (…) d.d. 15 november 2021 op papier gezet, waarin voor zover van belang het volgende staat:
‘huurder wenst zijn bedrijfsinventaris over te dragen aan derden.
Verhuurder is voornemens hieraan medewerking te verlenen, en een nieuwe huurovereenkomst te verstrekken aan de overnemer van de inventaris van huurder. (…)
Huurders dienen de huurtermijnen tot en met december 2021 in zijn geheel aan verhuurder te voldoen.
Huurders verstrekken onherroepelijke en volledige vrijwaring (en heeft geen vordering/te goeden zoals borg of iets ander te verrekenen met de huidige verhuurder of verhuurder die ervoor zijn geweest) aan verhuurder bij ondertekening van de huurovereenkomst tussen verhuurder en de opvolgende huurder (…)’
De overeenkomst is enkel getekend door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .
2.15.
De door de vennootschap aangedragen huurder is geen huurovereenkomst met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aangegaan.
2.16.
De voorinspectie is gehouden op 23 december 2021, de eindinspectie, waarbij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] onaangekondigd niet is verschenen, op 31 december 2021. De vennootschap heeft foto’s van de meterstanden gemaakt en die aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gestuurd met het verzoek de borg terug te storten (productie 16 bij dagvaarding). [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft dit ondanks sommatie (productie 17) niet gedaan.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
De vennootschap vordert - samengevat en uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot terugbetaling van de borg van € 5.550,-, te vermeerderen met de wettelijke rente, de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.
3.2.
Volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is de vordering van de vennootschap onterecht en hij verzoekt de kantonrechter hier geen gehoor aan te geven.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert - samengevat - veroordeling van de vennootschap tot betaling van € 1.824,- aan te weinig betaalde huurgelden en € 12.012,- aan schadevergoeding wegens zes maanden leegstand van het gehuurde.
3.5.
De vennootschap concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de kosten van deze procedure.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
De borgsom
4.1.
De vennootschap voert het volgende aan. Op grond van artikel 7:226 lid 1 BW, dat van dwingend recht is in een geval als deze, is de huurovereenkomst bij overdracht van het pand mee overgegaan op de nieuwe verhuurder. Deze overgang betreft alleen daarna opeisbaar wordende rechten en verplichtingen. Dit betekent dat een eventuele huurachterstand bij de oude verhuurder blijft, terwijl de na overdracht opeisbaar geworden vordering tot terugbetaling van de borg dwingendrechtelijk mee is overgaan en niet buiten de contractsovername kan worden gehouden, reden waarom [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gehouden is tot terugbetaling hiervan. Een vrijwaringsafspraak tussen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [naam 2] bindt de vennootschap niet.
4.2.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert het volgende verweer. De vennootschap moet bij de eerste eigenaar zijn om de waarborgsom terug te vragen en een verhuurder mag bij huurachterstand dit van de borg inhouden. Uit de stukken blijkt dat [naam 1] in 2017, 2018, 2019 en 2020 huurverhogingen heeft toegepast en dat de vennootschap heeft verzuimd die te betalen en de de vennootschap heeft ook erkend dat [naam 1] een deel van de waarborgsom mocht inhouden, zodat zij zich nog beriep op terugbetaling van € 4.017,-. Het is dan verwonderlijk dat zij in deze procedure de gehele waarborgsom terugvordert. In de huurovereenkomst staat dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] recht heeft op een waarborgsom, dus de vennootschap had die moeten aanvullen, nu het door huurachterstand was ingehouden door [naam 1] . Bovendien is [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gevrijwaard door [naam 2] . Verder moet een eventuele vordering van de vennootschap worden verrekend met een huurachterstand van € 1.824,-, want de vennootschap heeft € 1.850,- betaald terwijl de huur na de huurverhoging van 2020 € 2.002,- bedroeg, wat door de vennootschap wordt erkend.
4.3.
De kantonrechter kan kort zijn. Het is niet van belang of [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de waarborgsom van de vorige eigenaar heeft ontvangen. De huurder die bij aanvang van de huur aan een vorige eigenaar een borgsom heeft betaald, kan die terugvorderen van de nieuwe eigenaar. Dat volgt uit artikel 7:226 BW, en op dit uitgangspunt is op grond van lid 3 geen uitzondering mogelijk bij de huur van een onroerende zaak. Dat [naam 2] [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft gevrijwaard voor deze aanspraak betekent ook niet dat de vennootschap de borgsom niet meer kan terugvorderen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , maar hoogstens dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vervolgens een vorderingsrecht heeft op [naam 2] .
4.4.
De vraag is dan of [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] nog kosten kan verrekenen met de borg. Zoals hierna uit de beoordeling in reconventie zal blijken, kan hij dit niet. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal daarom worden veroordeeld tot betaling van € 5.500,- aan de vennootschap. Ook de wettelijke rente is toewijsbaar, want [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verkeert in verzuim. Uit de stellingen van partijen blijkt niet dat in de huurovereenkomst is bepaald dat de waarborgsom bij einde huur moet worden terugbetaald en ook de wet stelt voor de terugbetaling hiervan geen termijn. Dit betekent dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] pas na sommatie in verzuim komen te verkeren, reden waarom de wettelijke rente zal worden toegekend vanaf 2 maart 2022, en niet, zoals primair gevorderd, vanaf 1 januari 2022.
De kosten
4.5.
De vennootschap maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. De vennootschap heeft niet gesteld dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De vordering is dan ook niet toewijsbaar.
4.6.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten van de vennootschap worden tot vandaag begroot op:
dagvaarding: € 107,22
griffierecht: € 514,00
salaris gemachtigde:
€ 622,00(2 punten x tarief € 311,00)
€ 622,00(2 punten x tarief € 311,00)
totaal € 1.243,22.
in reconventie
De achterstallige indexeringen
4.7.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de vennootschap steeds € 1.850,- aan huur heeft betaald, terwijl zij € 2.002,- had moeten betalen. Aldus is er volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een huurachterstand van (12 x € 152,- =) € 1.824,-. Uit de door de vennootschap overgelegd stukken blijkt volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat de vennootschap aan alle eigenaren te weinig huur heeft betaald en hierover haar mond heeft gehouden, terwijl zij wel wist dat zij meer huur verschuldigd was dan € 1.850,-.
4.8.
De vennootschap voert het volgende verweer. De huurprijs is niet geïndexeerd over de jaren 2017, 2018, 2019 en 2020 en een eventuele vordering uit dien hoofde komt toe aan [naam 1] en/of [naam 2] en niet aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , want die is pas sinds 1 januari 2021 de eigenaar van het gehuurde. [naam 1] en [naam 2] hebben geen vordering geldend gemaakt. [naam 2] heeft ervoor gekozen om – in afwijking van wat in de huurovereenkomst staat – van de mogelijkheid van indexatie af te zien, wat is toegestaan. Op grond van artikel 4.5 van de huurovereenkomst
mochtde verhuurder jaarlijks de huurprijs verhogen, maar hoefde dit niet. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] kan zich niet op het standpunt stellen dat € 2.002,- had moeten worden betaald, want in aanvulling op de huurovereenkomst is de afspraak gemaakt dat de huurprijs € 1.850,- zou bedragen. Deze afspraak werd gemaakt tijdens een telefoongesprek waaraan ook [naam 2] deelnam, die hieromtrent een verklaring kan afleggen. Dat deze afspraak is gemaakt blijkt omdat de vennootschap altijd € 1.850,- heeft betaald, [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] nooit heeft gereclameerd en de afspraak schriftelijk is bevestigd in de brief van 17 januari 2021 (productie 2 bij conclusie van antwoord in reconventie)
mochtde verhuurder jaarlijks de huurprijs verhogen, maar hoefde dit niet. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] kan zich niet op het standpunt stellen dat € 2.002,- had moeten worden betaald, want in aanvulling op de huurovereenkomst is de afspraak gemaakt dat de huurprijs € 1.850,- zou bedragen. Deze afspraak werd gemaakt tijdens een telefoongesprek waaraan ook [naam 2] deelnam, die hieromtrent een verklaring kan afleggen. Dat deze afspraak is gemaakt blijkt omdat de vennootschap altijd € 1.850,- heeft betaald, [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] nooit heeft gereclameerd en de afspraak schriftelijk is bevestigd in de brief van 17 januari 2021 (productie 2 bij conclusie van antwoord in reconventie)
4.9.
De kantonrechter oordeelt als volgt. De huurovereenkomst voorziet in automatische indexering van de huurprijs. In artikel 4.5 van de huurovereenkomst en 20.1 van de algemene bepalingen (zie 2.2.) is ongeclausuleerd ten behoeve van verhuurder opgenomen dat de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Door deze bepaling te aanvaarden heeft de vennootschap de verschuldigdheid van de jaarlijkse indexering geaccepteerd. Een nadere (wils)uiting van de verhuurder is blijkens artikel 20.9 van de algemene bepalingen niet nodig; elk jaar op 1 januari werd de geïndexeerde huurprijs de dan geldende huurprijs. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft in beginsel dus recht op de geïndexeerde huurprijs, tenzij sprake is van rechtsverwerking dan wel indien er naderhand andersluidende afspraken zijn gemaakt.
4.10.
Voor zover de vennootschap met de stelling dat een voormalig verhuurder heeft afgezien van de mogelijkheid van indexatie een beroep heeft willen doen op rechtsverwerking, slaagt dit niet. Een enkel stilzitten is naar vaste rechtspraak onvoldoende voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking en dat ‘het afzien van’ meer heeft ingehouden dan een stilzitten blijkt nergens uit.
4.11.
De vraag die dan moet worden beantwoord is of de vennootschap en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in afwijking van de huurovereenkomst hebben afgesproken dat de huurprijs € 1.850,- zou bedragen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft niet betwist dat dit telefonisch in het bijzijn van [naam 2] is afgesproken en dat de brief van 17 januari 2021 moet worden gezien als een bevestiging van die afspraak, reden waarom de kantonrechter niet anders kan dan in rechte vaststellen dat inderdaad sprake is van andersluidende afspraken en dat de vennootschap dus geen € 2.002,‑, maar € 1.850,- moest betalen. Dit betekent dan dat geen sprake is van een huurachterstand, zodat de vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] moet worden afgewezen.
4.12.
Het verweer van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] komt erop neer dat hij tot deze procedure niet wist dat de huurprijs eigenlijk hoger was dan € 1.850,-, terwijl de vennootschap dit wel zou hebben geweten. Het lijkt erop dat hij aldus naar voren heeft willen brengen dat hij een onjuiste voorstelling van zaken had en/of dat de vennootschap een mededelingsplicht heeft geschonden. Hij heeft deze stellingen echter niet verder uitgewerkt, en hieraan ook geen rechtsgevolg verbonden, reden waarom de kantonrechter op deze basis (een beroep op dwaling?) de vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet alsnog kan toewijzen.
Zes maanden huur als schadevergoeding
4.13.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] brengt het volgende naar voren. De vennootschap bracht na opzegging van de huurovereenkomst nieuwe huurders aan die de inventaris van de vennootschap zouden overnemen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] had toen al een andere gegadigde met wie zij de eerste gesprekken al had gevoerd en die vergevorderd waren. Hij heeft die gegadigde afgezegd. Uiteindelijk zijn de door de vennootschap aangedragen huurders geen huurovereenkomst met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aangegaan, terwijl [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de gegadigde kwijt was. De schade ten gevolge van de leegstand moet de vennootschap daarom betalen (de huur van januari 2022 tot en met juni 2022). De nieuwe huurder zou het contract overnemen en nu dit niet is gebeurd, loopt het contract in principe door.
4.14.
De vennootschap voert het volgende verweer. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft de grondslag van de vordering niet genoemd. Het ging niet om een indeplaatsstelling, maar een nieuwe huurovereenkomst met een potentiële nieuwe huurder. De huurovereenkomst tussen partijen is ook niet voortgezet na 1 januari 2022, want die was met het verstrijken van de opzegtermijn van één jaar geëindigd en het gehuurde was op 1 januari 2022 verlaten en ontruimd. Er is ook geen afspraak gemaakt dat de vennootschap zou instaan voor zes maanden huur na einddatum van de huurovereenkomst. De vrijwaringsovereenkomst is niet getekend door de vennootschap en toont dus aan dat er geen overeenstemming was bereikt. Dat de nieuwe huurder is afgehaakt is niet aan de vennootschap te wijten. Wellicht heeft het gebrek aan vertrouwen in [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] hierbij een rol gespeeld, want de communicatie verliep moeizaam en zijn bereikbaarheid was slecht gedurende de onderhandelingen. De vennootschap betwist dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in het najaar van 2021 zelf al een andere potentiële huurder gevonden had die per 1 januari 2022 zou gaan huren en dat die dan € 2.002,- zou gaan betalen. Hierover is nooit iets gezegd. Dat deze potentiële huurder dan zou zijn afgehaakt vanwege gesprekken met de door de vennootschap aangdragen kandidaat, blijkt nergens uit. Van causaal verband blijkt dus niet.
De brief van 25 september 2021 (zie 2.13.) heeft de vennootschap nooit eerder gezien. De hierin verwoorde afspraken kent de vennootschap niet.
Voorts moet [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] proberen zijn schade te beperken en nergens blijkt uit dat hij actief op zoek is gegaan naar een nieuwe huurder.
4.15.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Voor zover [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft willen aanvoeren dat er nog een geldende huurovereenkomst ligt tussen partijen, gaat dit niet op. De huurovereenkomst is rechtsgeldig opgezegd per 31 december 2021 en de vennootschap is uit het verhuurde vertrokken. Wat dan de basis zou zijn voor verschuldigdheid van de huur over de maanden van leegstand is onduidelijk. De vrijwaringsverklaring (zie 2.14.) is door de vennootschap niet ondertekend, dus kan geen basis vormen voor de vordering – of dat dan zou zijn uit hoofde van nakoming of uit hoofde van wanprestatie. Hetzelfde geldt voor de brief van 25 september 2021 (zie 2.13.), nu de vennootschap ontvangst hiervan betwist en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet heeft aangetoond dat deze brief de vennootschap heeft bereikt. Wellicht dat hij zich voorts nog beroept op onrechtmatige daad, maar welke onrechtmatige handelingen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de vennootschap dan verwijt is onduidelijk. De reden voor het afhaken van de aangedragen huurder is onbekend, zodat niet in rechte kan worden vastgesteld dat dit afhaken en de hierdoor veroorzaakte schade voor rekening en risico van de vennootschap komt. Ook blijkt nergens uit dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vervolgens pogingen heeft ondernomen huurders te vinden nadat bleek dat de door de vennootschap aangedragen huurder geen overeenkomst met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zou sluiten en aldus heeft geprobeerd zijn schade te beperken. De vordering zal worden afgewezen.
De kosten
4.16.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten van de vennootschap worden tot vandaag begroot op 2 punten x tarief € 373,- = € 746,- aan salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om aan de vennootschap te betalen een bedrag van € 5.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 2 maart 2022 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van de vennootschap tot dit vonnis vastgesteld op € 1.243,22,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.5.
wijst de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] af,
5.6.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van de vennootschap tot dit vonnis vastgesteld op € 746,-,
5.7.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken op 7 december 2022.