Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 9878741 \ CV EXPL 22-2271
Vonnis van 30 november 2022
in de zaak van
[eiser] B.V.,
te [plaatsnaam] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. T.B. van Dreumel,
tegen
[gedaagde],
te [plaatsnaam] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mw. mr. C.A.M. Versteegen-Dekkers, ARAG SE.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de akte overlegging producties van [eiser]
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie
- de beslissing waarbij een mondeling behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de akte van [eiser]
- de akte van [eiser]
- de e-mail van [eiser]
- de mondelinge behandeling van 1 november 2022
- de spreekaantekeningen van [eiser]
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is een participatiemaatschappij die zich bezighoudt met het beheer en de verhuur van onroerend goed. Zij heeft op 30 december 2020 de recreatiewoning aan de [adres] te [postcode] in eigendom overgenomen van de heer [vorige eigenaar] Het gehuurde is gelegen op bungalowpark “ [naam bungalowpark] ” te [plaatsnaam] .
2.2.
[gedaagde] huurt voornoemde woonruimte vanaf 1 februari 2018. [eiser] heeft de eigendom van de woonruimte dus in verhuurde staat overgenomen.
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing.
2.4.
In artikel 4.2. van de algemene voorwaarden is het volgende opgenomen:
“Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toevoegingen op of aan de buitenzijde van het gehuurde, met inbegrip van het erf, het balkon, de gemeenschappelijke ruimten en van de tuin (tenzij het gaat om de inrichting als siertuin) aan te (laten) brengen of te hebben.”.
2.5.
In artikel 9.2. van de algemene voorwaarden is het volgende opgenomen:
“Het is huurder niet toegestaan zonder toestemming van de verhuurder erfafscheidingen, schuren, getimmerten en andere opstallen te plaatsen, te wijzigen of te verwijderen.”.
“Het is huurder niet toegestaan zonder toestemming van de verhuurder erfafscheidingen, schuren, getimmerten en andere opstallen te plaatsen, te wijzigen of te verwijderen.”.
2.6.
Op enig moment heeft [gedaagde] een schutting geplaatst rondom het gehuurde.
2.7.
Op 20 september 2021 ontving [eiser] via de parkbeheerder een klacht over de schutting van [gedaagde] .
2.8.
Per e-mail van 5 oktober 2021 sommeert [eiser] [gedaagde] om de schutting uiterlijk op 15 oktober 2021 te verwijderen en verwijderd te houden.
2.9.
[eiser] heeft twee facturen aan [gedaagde] gezonden voor de huur van de gas- en watermeter en de postbus ad € 137,81 en de park- en servicekosten ad € 1.108,78. Deze facturen zijn niet betaald.
2.10.
In een e-mail van 18 februari 2022 wijst [eiser] erop dat [gedaagde] in strijd met artikel 1.2. van de algemene bepalingen een persoon bij haar laat inwonen. Het gaat hierbij om de heer [medebewoner] .
2.11.
Per aangetekende brief van 21 februari 2022 zegt [eiser] de huurovereenkomst op tegen 1 september 2022. Als opzeggingsgrond vermeldt de brief het volgende:
“(..)
Kort en goed is cliënte van mening dat u zich niet gedraagt zoals het een goed huurder betaamt.
Dit uit zich onder meer op de volgende manieren:
- U heeft zonder voorafgaande toestemming een schutting geplaatst en weigert deze te verwijderen;
- U beticht cliënte van valsheid in geschrifte, althans van het vervalsen van foto’s;
- U bent in gebreke van uw betalingsverplichtingen tegenover cliënte;
- U laat zonder voorafgaande toestemming van cliënte – welke toestemming cliënte ook niet zal verlenen – een tweede persoon permanent in de woning verblijven;
- U weigert uw medewerking te verlenen aan het opnemen van de waterstanden.
(..)”
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert - samengevat –
- ontbinding van de huurovereenkomst;
- subsidiair beëindiging van de huurovereenkomst per 1 september 2022;
- verwijdering van de schutting;
- de bewoning door een tweede persoon te beëindigen en beëindigd te houden;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de boete ad € 4.360,00 en verdere boetes;
- [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 2.171,88 ter zake de facturen, de buitengerechtelijke kosten ad € 394,20 en de proces- en nakosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert - samengevat –
- de datum van ontbinding niet eerder dan zes maanden na datum van het vonnis te bepalen;
- de datum van verwijdering van de schutting niet eerder te stellen dan op drie maanden na betekening van het vonnis;
- [eiser] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.000,00 en de proceskosten.
3.5.
[eiser] voert verweer tegen de gevorderde schadevergoeding. Ten aanzien van de overige (voorwaardelijke) vorderingen van [gedaagde] refereert [eiser] zich aan het oordeel van de kantonrechter.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
[eiser] heeft een aantal vorderingen op [gedaagde] . Deze worden hierna telkens afzonderlijk besproken.
De schutting
4.2.
Volgens de toepasselijke algemene voorwaarden, en dan met name de artikelen 4.2. en 9.2, is het [gedaagde] zonder voorafgaande schriftelijke toestemming niet toegestaan om een schutting te plaatsen. In de stukken en tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] betoogd dat zij weliswaar niet beschikt over een schriftelijke toestemming maar dat de voormalige eigenaar, de heer [vorige eigenaar] , mondeling toestemming heeft verleend. Dit zou zijn gebeurd in juni 2020, toen [vorige eigenaar] de woning bezocht, en de heer [medebewoner] zou daarvan getuige zijn geweest. [medebewoner] heeft een en ander schriftelijk bevestigd.
4.3.
De kantonrechter hecht echter geen geloof aan deze verklaring van [gedaagde] en evenmin aan de schriftelijke verklaring van [medebewoner] .
In de eerste plaats niet omdat de klacht over de schutting pas is gedaan in september 2021. De klager schrijft letterlijk dat zijn uitzicht “sinds enkele weken” is veranderd. De kantonrechter ziet geen reden om te twijfelen aan deze verklaring. Daaruit volgt dat de schutting naar alle waarschijnlijkheid pas in augustus 2021 geplaatst is. In ieder geval niet in 2020. Vanaf 2021 was [vorige eigenaar] geen eigenaar meer van het gehuurde.
Overigens heeft de zoon van [vorige eigenaar] verklaard dat zijn vader van hoge leeftijd was en al geruime tijd niet meer op het park was geweest. De laatste keer zou in het najaar van 2019 zijn geweest. Ook daarom kan hij niet de gestelde instemming tot het plaatsen van een schutting hebben gegeven.
Ten slotte heeft [eiser] foto’s overgelegd van de woning die op 6 augustus 2020 zijn gemaakt. De foto’s zijn voorzien van die datum. Op deze foto’s is van een schutting niets te zien. De stelling van [gedaagde] dat de datum zou zijn vervalst mist onderbouwing.
4.4.
De conclusie van het voorgaande is tweeledig.
In de eerste plaats staat vast dat [gedaagde] geen toestemming heeft gekregen om de schutting te plaatsen en dat zij, door dat wel te doen, handelt in strijd met de van de huurovereenkomst deel uitmakende algemene bepalingen.
In de tweede plaats staat naar het oordeel van de kantonrechter vast dat [gedaagde] om haar gelijk te halen bereid is niet de waarheid te spreken – wat een schending is van de waarheidsplicht van artikel 21 Rv – en daarbij zelfs zo ver gaat dat zij kennelijk een valse verklaring van een getuige in het geding brengt. Dat is een bijzonder ernstige schending van de genoemde verplichting waaraan een partij in het civiele proces dient te voldoen.
De vordering tot verwijdering van de schutting wordt daarom toegewezen. [gedaagde] heeft gevraagd om, als de schutting verwijderd zou moeten worden, de datum van verwijdering van de schutting niet eerder te stellen dan op drie maanden na betekening van dit vonnis. [eiser] heeft ter zake geen verweer gevoerd en heeft zich gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter. De voorwaardelijke vordering in reconventie die hierop ziet wordt daarom toegewezen.
Park- en servicekosten en de huur van de gas- en watermeter en de postbus
4.5.
[eiser] vordert betaling van een bedrag groot € 1.246,59, bestaande uit een bedrag van € 137,81 voor de huur van de gas- en watermeter en de postbus en een bedrag van € 1.108,78 aan park- en servicekosten. [eiser] heeft de onderliggende facturen bij akte van 28 oktober 2022 overgelegd. Het gaat hierbij om kosten die het park bij [eiser] in rekening heeft gebracht en die één op één worden doorbelast.
4.6.
[gedaagde] betwist de verschuldigdheid van deze kosten en stelt dat zij voor het eerst op 2 februari 2022 een factuur ontving. Voorheen, bij de vorige eigenaren, heeft zij dergelijke kosten nooit hoeven te betalen. Ook heeft zij nooit een afrekening of specificaties ontvangen.
4.7.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] haar vordering op dit punt voldoende heeft onderbouwd. Zij heeft de facturen van het bungalowpark overgelegd en deze kosten doorberekend aan [gedaagde] . Er is zelfs een iets lager bedrag door gefactureerd, want de kosten die [eiser] aan het bungalowpark moet betalen bedragen € 1.258,99 terwijl in deze procedure € 1.246,59 wordt gevorderd.
Of de vorige eigenaar deze kosten werkelijk niet in rekening heeft gebracht is de vraag nu hiervoor alleen de stelling van [gedaagde] bestaat. Maar zelfs als dat zo zou zijn, dan maakt dat niet dat de nieuwe eigenaar deze kosten niet in rekening zou mogen brengen. Immers is niet overeen gekomen dat de huurprijs inclusief deze verbruikskosten zou zijn.
Waterverbruik
4.8.
[eiser] heeft voor het waterverbruik van 2021 en het voorschot van 2022 een bedrag van € 925,29 in rekening gebracht. Ook dit deel van de vordering wijst de kantonrechter toe. Met de overlegging van de betreffende facturen is de vordering voldoende onderbouwd. Dat de gemiddelde bedragen voor een éénpersoonshuishouden veel lager zijn, maakt dit niet anders. Dit is immers een gemiddelde en [gedaagde] heeft niets onderbouwd gesteld over een onjuiste berekening.
Met betrekking tot haar stelling dat zij nooit deze kosten heeft hoeven te betalen verwijst de kantonrechter naar zijn overweging aangaande deze stelling in rechtsoverweging 4.7.
Inwoning
4.9.
[eiser] stelt dat [gedaagde] zonder toestemming een persoon, de heer [medebewoner] , bij haar laat inwonen en zij vordert deze inwoning te beëindigen en beëindigd te houden. [gedaagde] betwist dat de heer [medebewoner] bij haar inwoont. Hij wandelt veel in het bos met zijn hond en zodoende wordt hij vaker in de omgeving van [gedaagde] gezien.
4.10.
De stelplicht en – indien aan de orde – de bewijslast van de inwoning rust op [eiser] . Er is echter niets aangevoerd waarmee de gestelde inwoning wordt bewezen. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen. De vordering wordt afgewezen.
Boetes
4.11.
Aan boete vordert [eiser] betaling van een bedrag van € 4.360,00. Daarnaast vordert zij betaling van € 20,00 per dag dat de schutting niet is verwijderd en € 20,00 per dag dat de inwoning voortduurt. [gedaagde] voert tegen deze vordering aan dat er geen boetes zijn verbeurd omdat er geen tekortkomingen zijn. Subsidiair voert zij aan dat het boetebeding onredelijk bezwarend is.
4.12.
Zoals hiervoor al is geoordeeld staat de inwoning niet vast zodat de boete die daarop ziet al om die reden wordt afgewezen.
4.13.
Er is sprake van een consumentenovereenkomst. De richtlijn oneerlijke bedingen is daarom van toepassing. De kantonrechter dient – zo nodig ambtshalve – te beoordelen of het boetebeding onredelijk bezwarend is.
Van belang is dat op een groot aantal overtredingen boetes worden gesteld. Daarmee bestaat de kans dat deze boetes zodanig kunnen cumuleren dat een volstrekt onredelijk resultaat het gevolg zal zijn. Of daarvan in het concrete geval daadwerkelijk sprake is, is bij de beoordeling niet van belang. Op die grond is het boetebeding onredelijk bezwarend.
Daarnaast beliep de boete ten tijde van de dagvaarding al een bedrag van ongeveer € 2.180,00, terwijl daar tot aan de datum van verwijdering telkens een bedrag van € 20,00 bij zou moeten komen. De boete overstijgt hiermee veruit de kosten van de geplaatste schutting.
4.14.
Als een beding onredelijk is op grond van de richtlijn onredelijke bedingen kan de rechter het beding niet matigen tot een minder vergaande uitkomst en mag hij het beding evenmin vervangen door een andere regeling die minder vergaand is. Het boetebeding dient te worden vernietigd en de vordering wordt daarom afgewezen.
Incassokosten
4.15.
Aan incassokosten vordert [eiser] een bedrag van € 394,20. Omdat [gedaagde] een consument is, is voor toewijzing van incassokosten vereist dat een [gedaagde] de zogenoemde 14-dagenbrief wordt gestuurd. De e-mail van 8 april 2022 wordt als zodanig aangemerkt. Dit houdt in dat de gevorderde incassokosten kunnen worden toegewezen.
Ontbinding en ontruiming
4.16.
[eiser] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde. [eiser] stelt dat [gedaagde] tekort schiet in de nakomingen van de verplichtingen uit de overeenkomst en ook blijft tekort schieten. De schutting is zonder toestemming geplaatst en [gedaagde] voldoet niet aan haar betalingsverplichtingen.
4.17.
De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] inderdaad niet aan al haar verplichtingen uit de huurovereenkomst voldoet. Iedere tekortkoming levert in beginsel grond voor ontbinding op. Dit is slechts anders indien de tekortkoming te gering van betekenis is om ontbinding met al haar gevolgen te rechtvaardigen. In deze zaak is daarvan sprake. Het gaat in deze zaak immers niet om een tekortkoming in de hoofdverbintenis, te weten het betalen van de huur. Deze wordt steeds stipt door [gedaagde] voldaan. Het gaat om bijkomende verplichtingen zoals de betaling van de servicekosten en andere kosten, en het plaatsen van een schutting zonder toestemming. Deze tekortkomingen rechtvaardigen geen ontbinding van de huurovereenkomst.
Hiervoor is ook vastgesteld dat [gedaagde] haar waarheidsplicht heeft geschonden. Daarmee schendt zij ook het vertrouwen van de verhuurder. De kantonrechter acht het woonrecht van [gedaagde] echter zodanig belangrijk dat ook deze omstandigheden niet rechtvaardigen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
Opzegging
4.18.
Bij brief van 21 februari 2022 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 september 2022. Als opzeggingsgrond geldt dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt. [eiser] onderbouwt deze vordering met dezelfde feiten en omstandigheden die ook zijn aangevoerd in de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. De criteria die getoetst moeten worden voor toewijzing van de vordering zijn dezelfde als die gelden voor de ontbinding van de huurovereenkomst. Ook nu is de kantonrechter van oordeel dat de aan de opzegging ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden te gering zijn om tot een beëindiging van de huurovereenkomst te komen. Ook dit deel van de vordering wordt daarom afgewezen.
Ontruiming
4.19.
Nu zowel de vordering tot ontbinding als ook de vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt zijn afgewezen, is er ook geen grond voor ontruiming van het gehuurde. Ook dit deel van de vordering wordt afgewezen.
In reconventie
4.20.
Nu niet tot ontbinding van de overeenkomst wordt overgegaan, vervalt de voorwaardelijk ingediende vordering tot vaststelling van de datum van ontbinding op zes maanden na datum vonnis.
4.21
Over de gevorderde datum voor verwijdering van de schutting is hiervoor al geoordeeld dat het verzoek van [gedaagde] gevolgd wordt. Dit deel van de vordering wordt daarom toegewezen.
4.22.
[gedaagde] vordert verder betaling van een immateriële schadevergoeding van € 1.000,00 omdat zij in haar goede naam is aangetast. Deze vordering ontbeert onderbouwing terwijl ook de hoogte van de vordering een slag in de lucht lijkt. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
In conventie en in reconventie
4.23
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij moeten worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de kant van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 107,22
- griffierecht 514,00
- salaris gemachtigde conventie 622,00 (2 x tarief € 311,00)
- salaris in reconventie
totaal € 1.367,22
4.24.
De kantonrechter zal dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie en in reconventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de schutting te verwijderen en verwijderd te houden op verbeurte van een dwangsom van € 20,- per dag voor iedere dag dat de schutting na het verstrijken van deze termijn niet is verwijderd, met een maximum van € 5.000,-;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 2.171,88, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 mei 2022 tot aan de dag van betaling.
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 394,20 ter zake incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 mei 2022 tot aan de dag van betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de kant van [eiser] en tot heden begroot op € 1.367,22,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
ontzegt het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A.J. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 30 november 2022.
type:plg