ECLI:NL:RBLIM:2022:9245

• Datum uitspraak: 22 november 2022
• Publicatiedatum: 22 november 2022
• Zaaknummer: 10160112 CV EXPL 22-4559
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: G.M. Drenth
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Kort geding over huurachterstand en ontruiming van bedrijfsruimte met indeplaatsstelling

In deze zaak, die op 22 november 2022 door de Rechtbank Limburg is behandeld, gaat het om een kort geding dat is aangespannen door de gezamenlijke erfgenamen van een overleden huurder tegen de huidige huurders van een bedrijfsruimte. De eisers, vertegenwoordigd door hun gemachtigde mr. J.J.M. Goumans, vorderen ontruiming van de bedrijfsruimte wegens een aanzienlijke huurachterstand. De huurders, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2], hebben een betalingsachterstand van in totaal € 23.421,47 opgebouwd, die zij ondanks herhaalde sommaties niet hebben voldaan. De huurprijs is sinds 2017 vastgesteld op € 3.040,00 per maand, en na indexering per 1 november 2022 op € 3.353,00.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurachterstand meer dan drie maanden bedraagt, wat volgens vaste rechtspraak voldoende is voor toewijzing van een vordering tot ontruiming. De kantonrechter heeft de belangen van de verhuurder zwaarder laten wegen dan die van de huurders, ondanks het verweer van [gedaagde sub 1] dat de huurprijs te hoog zou zijn en dat zij door de coronamaatregelen in financiële problemen is geraakt. De rechter oordeelt dat de huurders niet zijn ontslagen van hun betalingsverplichtingen en dat het voorstel van [gedaagde sub 1] om zes maanden de tijd te krijgen om een nieuwe huurder te vinden niet reëel is.

Uiteindelijk heeft de kantonrechter de vorderingen van de eisers toegewezen, waarbij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk zijn veroordeeld tot ontruiming van de bedrijfsruimte en betaling van de achterstallige huur, rente en buitengerechtelijke kosten. Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat de huurders onmiddellijk moeten voldoen aan de uitspraak, ongeacht een eventuele hoger beroep.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 10160112 \ CV EXPL 22-4559

Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 22 november 2022

in de zaak van:

1. [eiseres sub 1]wonend te [woonplaats sub 1]

2.
[eiser sub 1] ,

wonend te [woonplaats sub 2]

3.
[eiseres sub 2] ,

wonend te [woonplaats sub 3] ,

4.
[eiser sub 2]

wonend te [woonplaats sub 4] ,

5.
[eiser sub 3] ,

wonend te [woonplaats sub 5] ,

6.
[eiser sub 4] ,

wonend te [woonplaats sub 6] ,

7.
[eiser sub 5] ,

wonend te [woonplaats sub 7] ,

eisers,

gemachtigde mr. J.J.M. Goumans,

tegen:

1. [gedaagde sub 1] , h.o.d.n. [handelsnaam sub 1] ,wonend [adres sub 1] ,[woonplaats sub 8] ,

procederend in persoon,

2.
[gedaagde sub 2] ,
wonend [adres sub 2] ,

[woonplaats sub 9] ,

niet verschenen en niet geantwoord.

Partijen zullen hierna [eisers] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van vijf november 2022 met producties 1 t/m 4
• de op 17 november 2022 gehouden mondelinge behandeling, waarbij

[eiseres sub 1] (eiseres sub 1), bijgestaan door haar gemachtigde

mr. Goumans voornoemd, en [gedaagde sub 1] (gedaagde sub 1) aanwezig waren. [gedaagde sub 1] heeft daarbij producties overgelegd. Die producties zijn na het inlassen van een korte leespauze door [eisers] geaccepteerd en maken daarmee deel uit van de processtukken, evenals de door [gedaagde sub 1] voorgelezen spreekaantekeningen.

1.2.

Tegen de niet verschenen [gedaagde sub 2] is verstek verleend.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eisers] zijn de gezamenlijke erfgenamen van wijlen

[erflaatster] (verder: de erflaatster) en krachtens erfrecht eigenaar van het tot de nalatenschap van de erflaatster behorende winkelpand, kadastraal bekend [kadastrale gegevens] , plaatselijk bekend [plaats] , [adres sub 1] (hierna: de bedrijfsruimte).

2.2.

Op 27 oktober 1988 is tussen de erflaatster en [naam] een schriftelijke huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte gesloten.

2.3.

Op 28 december 1999 is bij een indeplaatsstellingsovereenkomst de v.o.f [handelsnaam sub 2] als huurder in de plaats van [naam] getreden. Na het uittreden van zijn medevennoot heeft vennoot [naam vennoot] de huurovereenkomst van de v.o.f. voortgezet.

2.4.

Op 25 september 2016 is bij een indeplaatsstellingsovereenkomst de vennootschap onder firma [handelsnaam sub 3] en [gedaagde sub 1] als huurder in de plaats van [naam vennoot] getreden. Van deze v.o.f. waren [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] vennoten. Daarnaast handelde [gedaagde sub 1] onder de naam [handelsnaam sub 1] .

2.5.

Op 2 oktober 2017 is de [handelsnaam sub 3] en [gedaagde sub 1] ontbonden, waarna de onderneming is voortgezet door [gedaagde sub 1] .

2.6.

De maandelijkse huurprijs bedroeg sinds 2017 € 3.040,00 en, op basis van indexering per 1 november 2022, € 3.353,00 per maand.

2.7.

Ondanks sommaties en ingebrekestelling, laatstelijk bij aangetekend schrijven van 28 september 2022, en een gesprek met een vertegenwoordigster van [eisers] met [gedaagde sub 1] op 30 september 2022, hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de huurachterstand, inclusief de contractuele rente, over de maanden januari tot en met maart 2018 van € 14.119,07 en over de maanden augustus tot en met oktober 2022 van € 9.308,20, derhalve in totaal € 23.421,47, niet betaald.

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen in het licht van bovenstaande feiten dat de voorzieningenrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk veroordeeld:

A. om het gehuurde aan de [adres sub 1] te Maastricht binnen twee weken na betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen met medeneming van al de haren en al het hare en dit gehuurde leeg en bezemschoon ter beschikking te stellen aan [eisers] ;

om tegen behoorlijk bewijs van kwijting, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, aan [eisers] te betalen:

• wegens achterstallige huurpenningen € 18.113,04 en wegens contractuele rente daarover € 5.308,43 en
• wegens buitengerechtelijke kosten € 4.251,00;

om, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, tot aan het tijdstip waarop de ontruiming plaatsvindt aan [eisers] wegens huur althans schadevergoeding te betalen € 3.353,00 per maand of gedeelte van een maand dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] of een van hun na 31 oktober 2022 nog in het gehuurde verblijft of daar zaak drijft, althans het gehuurde nog niet aan [eisers] ter beschikking hebben of heeft gesteld;

[gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] , des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.2.

[gedaagde sub 1] erkent de huurachterstand doch voert verweer tegen de hoogte van de huurpenningen en de ontruiming van het gehuurde.

3.3.

Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Door de verschijning in dit geding van [gedaagde sub 1] wordt, ingevolge het bepaalde in

art. 140 lid 3 Rv, dit vonnis beschouwd als een vonnis dat op tegenspraak tussen alle partijen (dus ook tegen [gedaagde sub 2] ) is gewezen.

4.2.

De kantonrechter stelt voorop dat in een kort geding een voorlopige maatregel wordt gevraagd. De kantonrechter moet dus vooruitlopen op de beslissing die in de bodemprocedure naar verwachting genomen gaat worden. Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de feiten en omstandigheden die aan de vordering ten grondslag zijn gelegd voldoende aannemelijk zijn. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten of omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. Voorts geldt dat voor een toewijzing van de gevorderde huurachterstand en gebruiksvergoeding, die tot betaling van een geldsom strekken, in kort geding slechts plaats is als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. Voor toewijzing van de gevorderde ontruiming dient de hoogte van de huurachterstand ernstig genoeg te zijn en aangezien een ontruiming een ingrijpende  en in de praktijk vaak een definitieve  maatregel is, worden bij deze beoordeling alle betrokken belangen in ogenschouw genomen.

4.3.

Het spoedeisend belang, dat overigens door [gedaagde sub 1] onweersproken is gelaten, vloeit voort uit de aard van de zaak (een oplopende huurachterstand).

4.4.

Met inachtneming van de erkenning door [gedaagde sub 1] van de huurachterstand staat vast dat op het moment van dagvaarden in dit kort geding de huurachterstand meer dan drie maanden bedroeg. Een dergelijke huurachterstand is naar vaste rechtspraak in beginsel voldoende voor toewijzing van een vordering tot ontruiming. Het lag op de weg van [gedaagde sub 1] om bijzondere omstandigheden te stellen die tot de conclusie kunnen leiden dat genoemde tekortkoming gezien haar bijzondere aard of betekenis de gevorderde ontruiming niet rechtvaardigt. De stellingen van [gedaagde sub 1] , dat naar haar mening de huurpenningen, afgezet tegen het netto aantal m2 aan bedrijfsruimte, te hoog zijn, dat de in het gehuurde aanwezige olietank verwijderd of gesaneerd moet worden, dat zij vanwege de Covid-19 maatregelen omzet heeft verloren en dat zij een terugbetalingsverplichting van de zogenoemde Corona-steun heeft, strekken niet tot het oordeel van het bestaan van zulke omstandigheden. Indien [gedaagde sub 1] een huurprijswijzing wenste dan stond haar daartoe een andere weg open en enige terugbetalingsverplichting aan derden komt, net als de door [gedaagde sub 1] gestelde betalingsonmacht, voor haar rekening en risico en ontslaat haar niet van haar (betalings)verplichting uit hoofde van de onderhavige overeenkomst jegens [eisers]

4.4.1.

Gelet op het voorgaande is het voorstel van [gedaagde sub 1] , om haar zes maanden de tijd te gunnen opdat zij een huurder kan zoeken die zij in haar plaats kan stellen, geen reële oplossing in deze. [gedaagde sub 1] heeft immers aangevoerd dat zij geen financiële middelen heeft om de huurpenningen te betalen en dat dat ook niet in de toekomst voorzienbaar is. Dat zou er dus op neerkomen dat van [eisers] gevergd zou worden om de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] nog voort te zetten en zij nog meer huurbetalingen zullen gaan derven dan nu al het geval is en daardoor verder financieel gedupeerd zullen raken. Met inachtneming van de huurachterstand was en is sprake van een zodanig ernstige tekortkoming dat daarmee voldoende waarschijnlijk is dat ontbinding van de huurovereenkomst (en daarmee ook de ontruiming) gerechtvaardigd is en wegen de belangen van [eisers] hier zwaarder. Aangezien het voorts in deze zaak aannemelijk is dat het niet (tijdig) betalen van de huur geen incident maar structureel is, [gedaagde sub 1] heeft gesteld noch doen blijken dat zij een rechtsgrond heeft om haar huurbetalingsverplichting niet na te komen en de tekortkoming in de nakoming door [gedaagde sub 1] ernstig is, is hier in voldoende mate waarschijnlijk dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst van [eisers] in een bodemprocedure zal worden toegewezen.

4.5.

Met inachtneming van het vorenoverwogene, en nu onweersproken vaststaat dat [gedaagde sub 2] na de ontbinding van de [handelsnaam sub 3] en [gedaagde sub 1] niet uit haar verplichtingen uit de huurovereenkomst met de erflaatster, thans [eisers] , is ontslagen, zullen de vorderingen tegen [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] in dit kort geding worden toegewezen.

4.6.

[eisers] maken aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten die volgens hun op basis van art. 10 lid 3 van de oorspronkelijke huurovereenkomst op 15 % van de onbetaalde huursom zijn vastgesteld. Nu [gedaagde sub 1] de hoogte en de verschuldigdheid van het daarvoor gevorderde van € 4.251,00 inclusief btw onweersproken heeft gelaten, ligt dat bedrag voor toewijzing gereed.

4.7.

[gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:

• dagvaarding € 132,51
• griffierecht 86,00
• salaris gemachtigde

totaal € 965,51.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hoofdelijk om het gehuurde aan de [adres sub 1] te [plaats] binnen twee weken na betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen met medeneming van al de haren en al het hare en dit gehuurde leeg en bezemschoon ter beschikking te stellen aan [eisers] ,

5.2.

veroordeelt [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen:

• wegens achterstallige huurpenningen € 18.113,04 en wegens contractuele rente daarover € 5.308,43
• wegens buitengerechtelijke kosten € 4.251,00,

5.3.

veroordeelt [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om tot aan het tijdstip waarop de ontruiming plaatsvindt aan [eisers] wegens huur althans schadevergoeding te betalen € 3.353,00 per maand of gedeelte van een maand dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] of een van hun na 31 oktober 2022 nog in het gehuurde verblijft of daar zaak drijft, althans het gehuurde nog niet aan [eisers] ter beschikking hebben of heeft gesteld,

5.4.

veroordeelt [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van de procedure aan de zijde van [eisers] gerezen en tot op heden begroot op € 965,51,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken.

type: YT