Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 9377918 \ CV EXPL 21-3981
Vonnis van de kantonrechter van 9 februari 2022
in de zaak van:
[eiseres],
wonend [adres] ,
[woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde mw. mr. B. van Seeters, DAS Rechtsbijstand,
tegen:
1.[gedaagde 1] ,wonend [adres] ,[woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
wonend [adres] ,
[woonplaats] ,
[gedaagde 2],
wonend [adres] ,
[woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. M.M.F. Starmans.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 14 november 2012 is, ingaande 1 december 2012, een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen [naam] (vader van eisende partij) en gedaagde partij met betrekking tot de woning aan [adres] te [plaats] . Het eigendom van gehuurde is in december 2018 overgegaan op eisende partij. De rechten van de huurovereenkomst zijn daarmee ook overgegaan.
2.2.
Gedaagde partij heeft de huurovereenkomst bij brief van 28 oktober 2020 opgezegd tegen 1 december 2020.
2.3.
Bij brief van 30 oktober 2020 bevestigt [naam] (kantonrechter: echtgenoot van eisende partij) de opzegging. In die brief is ook aangegeven dat de waarborgsom in strijd met artikel van de huurovereenkomst is verrekend met de huur van november 2020 en dat een afspraak wordt gemaakt voor de voor- en eindoplevering. Bij de brief zijn informatie richtlijnen gevoegd voor de oplevering van woningen en kamers.
2.4.
Op 11 november 2020 vindt de voorinspectie plaats. Daarbij waren gedaagde partij, [echtgenoot eiser] en de heer [naam] aanwezig. De heer [echtgenoot eiser] heeft een verslag opgemaakt van de eindinspectie.
2.5.
Op 30 november 2020 was de eindoplevering. Gedaagde partij was daar niet bij aanwezig. Er is een eindinspectierapport opgemaakt (productie 7 bij dagvaarding)
2.6.
Bij brief van 2 december 2020 is gedaagde partij in gebreke gesteld en is gedaagde partij gesommeerd om uiterlijk 17 december 2020 de verplichting om deugdelijk op te leveren na te komen.
2.7.
Op 19 december 2020 stuurt eisende partij een omzettingsverklaring en vordert zij betaling van de kosten van het herstel van het schilder-/stucwerk ad € 4.875,00.
3.Het geschil
3.1.
Eisende partij vordert - samengevat - veroordeling van gedaagde partij tot betaling van € 5.372,82 (€ 4.875,00 aan schilderwerk en € 497,82 aan huurderving) en € 643,64 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
Gedaagde partij voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De huurovereenkomst is gesloten tussen de rechtsvoorganger van eisende partij en gedaagde sub 1. Hoewel dit in deze procedure niet is gesteld, gaat de kantonrechter ervan uit dat gedaagde sub 2 als echtgenote van gedaagde sub 1 van rechtswege medehuurder is.
4.2.
In deze procedure draait het in de eerste plaats om de vraag of gedaagde partij moet betalen voor de door eisende partij gevorderde kosten in verband met het herstel van het schilder-/stucwerk van muren, plafonds, deuren en radiatoren ad in totaal € 4.875,00. Ter onderbouwing van deze kosten heeft eisende partij een offerte van Klussen- en schildersbedrijf [naam] overgelegd.
4.3.
Voor de beoordeling van de vordering is artikel 7:224 BW Pro van belang. In dit artikel is het volgende opgenomen:
1. De huurder is verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen.
2. Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.
4.4.
Het eerste lid van voornoemd artikel regelt niet alleen dát de gehuurde zaak aan het einde van de huur weer moet worden teruggegeven, maar ook in welke staat de huurder moet opleveren. Deze twee verplichtingen zijn niet van elkaar te splitsen. Dit houdt in dat, indien aan het einde van de huurovereenkomst het gehuurde niet in goede staat is opgeleverd, er meteen verzuim intreedt. De huurder is dan verplicht tot het betalen van de schadevergoeding, zonder dat daarvoor een omzettingsverklaring vereist is.
4.5.
Vast staat dat bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt. Daarom wordt gedaagde partij verondersteld, behoudens tegenbewijs, het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst, zoals bepaalde in het tweede lid van artikel 7:224 BW Pro. De stelplicht en de bewijslast, dat de staat ánders was bij aanvang van de huur en dat de huurder het volgens die ‘oorspronkelijke staat’ weer moet opleveren, ligt op de verhuurder.
4.6.
Voor de vaststelling of het gehuurde niet in de staat is opgeleverd zoals deze bij aanvang was, neemt de kantonrechter de voorinspectie als uitgangspunt. Volgens eisende partij is bij die inspectie aan de orde gekomen wat er schortte aan het gehuurde en wat er hersteld zou moeten worden. Echter, een lijst met opleverpunten zoals deze ook bij de eindinspectie zijn opgemaakt, ontbreekt. Weliswaar heeft eisende partij een verslag van de voorinspectie opgemaakt, maar ook daarin staat niet expliciet benoemd wat van gedaagde partij verwacht werd. De in deze procedure ingenomen stelling - en waarop de vordering is gebaseerd - dat de muren, plafonds, deuren en radiotoren schoongemaakt, hersteld en geschilderd moesten worden is daarom niet althans onvoldoende onderbouwd.
In elk geval erkent gedaagde partij dat er twee muren wit geschilderd zouden moeten worden, maar ook dit heeft zij niet gedaan. Op dit punt is gedaagde partij daarom tekort geschoten en schadeplichtig. Nu uit de offerte niet herleid kan worden wat de kosten voor het herstel van die twee muren is, zal de kantonrechter de schade op de voet van artikel 6:97 BW Pro begroten op een bedrag van € 250,00.
4.7.
Eisende partij vordert verder betaling van een bedrag van € 497,82 aan gemiste huur. Zij stelt dat de woning 3,5 maand heeft leeg gestaan vanwege het herstel van de gebreken en dat zij daarom de woning niet direct heeft kunnen verhuren. De kantonrechter is van oordeel dat dit deel van de vordering moet worden afgewezen. Eisende partij heeft ook op dit punt niet voldaan aan de stelplicht. Informatie over de duur van de herstelwerkzaamheden ontbreekt, terwijl ook het vereiste causale verband niet is komen vast te staan. Met andere woorden: eisende partij heeft niet aangetoond dat het niet meteen kunnen verhuren van de woning het gevolg is van het tekort schieten van gedaagde partij.
4.8.
Ook vordert eisende partij vergoeding van buitengerechtelijke kosten. De kantonrechter is van oordeel dat eisende partij in voldoende mate heeft aangetoond dat er buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht die toewijzing van incassokosten rechtvaardigen. Gelet op de toe te wijzen hoofdsom van € 250,00 wordt een bedrag van € 40,00 aan incassokosten toegewezen.
4.9.
Met betrekking tot de proceskosten is de kantonrechter van oordeel dat deze gecompenseerd moeten worden, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten moet betalen.
4.10.
De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt gedaagde partij, hoofdelijk des dat de een betalend de ander is bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisende partij te betalen een bedrag van € 290,00, vermeerderd met de wettelijke rente over € 250,00 vanaf 3 februari 2021 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte en in het openbaar uitgesproken.
type: PLG
coll: