Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10060941 CV EXPL 22-3756
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 12 oktober 2022
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
J&R ACTIVITY B.V.
gevestigd te Valkenburg aan de Geul
eiseres
gemachtigde: mr. A.L. Stegeman
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BERGHOTEL VUE B.V.
gevestigd te Berg en Terblijt, gemeente Valkenburg aan de Geul
gedaagde
gemachtigde: mr. D.E.M.P.J. Reijnart en mr. M.M.M. Rooijen
Partijen worden J&R en Berghotel Vue genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties;
- conclusie van antwoord met producties;
- een akte overlegging producties aan de zijde van J&R;
- de mondelinge behandeling op 29 september 2022 en de pleitnota van J&R.
1.2.
Tenslotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
J&R en Berghotel Vue hebben 18 december 2018 een huurovereenkomst gesloten als bedoeld in artikel 7:290 BW, waarbij Berghotel Vue een horecabedrijfsruimte aan de Wolfsdriesweg 7 te Berg en Terblijt van J&R huurt tegen een huurprijs van € 17.948,33 per maand inclusief servicekosten en BTW.
2.2.
In artikel 1.3 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde met restaurant en omliggende gronden door de huurder uitsluitend zal worden gebruikt als hotel. In artikel 1.4 van de huurovereenkomst is bepaald dat het de huurder niet is toegestaan het gehuurde een andere bestemming te geven dan omschreven in 1.3, zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder.
2.3.
J&R en Berghotel Vue hebben daarnaast een overeenkomst van geldlening gesloten die in essentie inhoudt dat J&R € 80.000,- aan Berghotel Vue heeft geleend, welk bedrag in het gehuurde dient te worden geïnvesteerd.
2.4.
Aan het begin van de zomer in 2022 heeft de Veiligheidsregio zich tot Berghotel Vue gewend met de vraag of er kamers gereserveerd konden worden voor kortdurende opvang van vluchtelingen uit Oekraïne.
2.5.
Bij e-mail van 5 juli 2022 heeft [naam] namens J&R aan Berghotel Vue meegedeeld dat zijn toestemming is vereist voor de reservering van kamers door de Veiligheidsregio ten behoeve van vluchtelingen en hij betrokken wilde worden bij het overleg met de Veiligheidsregio.
2.6.
Bij e-mail van 5 juli 2022 heeft [naam eigenaar] , eigenaar van de aandeelhouder van Berghotel Vue, J&R op de hoogte gebracht van de afspraken met de Veiligheidsregio. Deze afspraken komen er kort gezegd op neer dat de vluchtelingen, enkel afkomstig uit Oekraïne, maximaal drie dagen verblijven in het hotel. Het hotel vervult daarmee een doorstroomfunctie. De reservering door de Veiligheidsregio behelst de periode van 18 juli 2022 tot 18 januari 2023 en een mogelijke verlenging wordt in oktober 2022 besproken. Voor andere gasten dan vluchtelingen is het hotel en restaurant niet meer beschikbaar. Enkel het terras en de speeltuin zijn nog publiek toegankelijk.
2.7.
Bij e-mail van 6 juli 2022 heeft J&R aan Berghotel Vue meegedeeld dat zij niet akkoord ging met deze afspraken. Bij e-mail van diezelfde dag heeft Berghotel Vue gereageerd en aan J&R meegedeeld dat de hotelfunctie behouden bleef en er ook toeristenbelasting zou worden betaald.
2.8.
Op 7 en 8 juli 2022 hebben de gemachtigden van partijen nog met elkaar gecorrespondeerd over de kwestie.
2.9.
Op 8 juli 2022 heeft er een bespreking plaatsgevonden tussen [naam] , [naam eigenaar] en [naam director] , Director of Finance & Investment van de aandeelhouder van Hotel Vue. Toen is besproken dat - vanwege de deal met de Veiligheidsregio - de huur voor de duur van zes maanden met € 1.500,- per maand zou worden verhoogd.
2.10.
Bij brief van 11 juli 2022 heeft de gemachtigde van J&R aan Berghotel Vue meegedeeld dat de opvang van Oekraïense vluchtelingen een bestemmingswijziging is van de functie als hotel, dat J&R niet instemt met deze wijziging en dat J&R schade leidt. Verder is volgens J&R sprake van een betalingsachterstand van € 49.000,-. J&R heeft gedreigd de huurovereenkomst te doen ontbinden.
2.11.
Bij brief van 12 juli 2022 heeft de gemachtigde van Berghotel Vue aan J&R meegedeeld dat [naam] op 8 juli 2022 kenbaar had gemaakt geen bezwaar te hebben tegen de overeenkomst met de Veiligheidsregio en dat de huur daarom met € 1.500,- zou worden verhoogd.
2.12.
Bij e-mail van 13 juli 2022 heeft J&R aan Berghotel Vue een conceptovereenkomst gezonden van wat volgens J&R zou zijn afgesproken op 8 juli 2022.
2.13.
Vervolgens heeft Berghotel Vue aan J&R de inmiddels gesloten overeenkomst met de Veiligheidsregio verstrekt, waarin staat dat de reservering van de kamers voor de vluchtelingen voor een minimale duur van zes maanden is en start op 18 juli 2022.
2.14.
In een e-mail van 14 juli 2022 heeft J&R de huurovereenkomst buitengerechtelijke ontbonden en de ontruiming aangezegd.
2.15.
Partijen hebben nadien nog over en weer gecorrespondeerd, maar zijn niet tot een oplossing van hun geschil in der minne gekomen.
2.16.
J&R heeft naast de overeengekomen huurprijs met ingang van 21 juli 2022 € 1.500,- per maand in rekening gebracht onder vermelding van de onderstaande toelichting:
‘Aanvullende huur voor wijziging bestemming (periode max 6 maanden)
Periode …
Overige voorwaarden en borgstelling afgewezen door huurder’
3.Het geschil
3.1.
J&R vordert dat de kantonrechter Berghotel Vue, uitvoerbaar bij voorraad:
1. veroordeelt tot volledige ontruiming van het gehuurde aan de Wolfsdriesweg 7 te
Berg en Terblijt van al het zijne en de zijnen, waaronder ook begrepen al diegenen die met toestemming van Berghotel Vue in het gehuurde verblijven, zulks binnen vijf dagen na
betekening van het vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag voor elke dag dat Berghotel Vue hiermee in gebreke is;
2. Berghotel Vue te veroordelen tot behoorlijke oplevering van het gehuurde aan de
Wolfsdriesweg 7 te Berg en Terblijt aan J&R, zulks binnen 10 dagen na betekening van het vonnis op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag voor elke dag dat Berghotel Vue hiermee in gebreke is;
3. Berghotel Vue te veroordelen tot betaling aan J&R van € 17.948,33 per maand of
gedeelte van een maand, inclusief de maand van behoorlijke oplevering, te vermeerderen met
een rente van l% per maand tot aan de datum van volledige voldoening;
4. Berghotel Vue te veroordelen tot betaling aan J&R van een voorschot
op een vergoeding wegens de restanthuur tot 1 februari 2029 van € 100.000,00, te vermeerderen met een rente van 1% per maand tot aan de datum van volledige voldoening;
5. Berghotel Vue te veroordelen tot betaling aan eiseres van een bedrag van
€ 80.000,00 alsmede de daarover verschuldigde vervallen en toekomstige contractuele rente tot aan de datum van volledige voldoening;
6. Berghotel Vue te veroordelen tot betaling aan eiseres van een bedrag wegens
buitengerechtelijke kosten ter grootte van € 27.000,00, te vermeerderen met een rente van l% per maand, vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige voldoening;
7. Berghotel Vue te veroordelen tot betaling aan J&R van de contractuele boete van
€ 250,00 per dag of gedeelte van een dag, zulks vanaf 18 juli 2022 tot aan de dag van behoorlijke oplevering van het gehuurde aan J&R;
8. Berghotel Vue te veroordelen in de proceskosten van deze procedure, te
vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de tweede dag na betekening van het vonnis tot aan de dag van volledige voldoening.
3.2.
Volgens J&R is de huisvestiging van vluchtelingen in het hotel in strijd met de overeengekomen bestemming en ondervindt J&R schade als gevolg daarvan. Er is daarom sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Vooruitlopend op een ontbinding wenst J&R ontruiming van het hotel. Daarnaast is Berghotel Vue de overeenkomst van geldlening niet nagekomen en is de volledige vordering opeisbaar.
3.3.
Berghotel Vue stelt dat J&R niet-ontvankelijk is, dat de kantonrechter niet bevoegd is te oordelen over de vorderingen die zijn gegrond op de overeenkomst van geldlening, dat J&R geen spoedeisend belang heeft bij de vorderingen en de ontruiming en dat J&R geen belang heeft bij de beoordeling van haar vorderingen omdat sprake is van een alomvattende regeling en tot slot leent zich de zaak niet voor behandeling in kort geding.
4.De beoordeling
4.1.
Berghotel Vue voert aan dat J&R bij brief van 7 juli 2022 [naam] heeft beschouwd als verhuurder. Ten tweede voert Berghotel Vue aan dat de verkeerde partij optreedt als eiseres in deze procedure. Immers, aldus Berghotel Vue, J&R (zonder spaties) is in de dagvaarding genoemd als gedaagde, terwijl in de huurovereenkomst J & R (met spaties) staat. J&R is een andere partij als J & R. Daarom is J&R niet-ontvankelijk.
4.2.
De kantonrechter stelt vast dat in de huurovereenkomst ‘J & R Activity B.V.’ is genoemd als verhuurder en niet [naam] . Dat de gemachtigde van J&R in zijn eerste brief aan de gemachtigde van Berghotel Vue heeft meegedeeld dat [naam] verhuurder is, leidt niet tot een niet-ontvankelijkverklaring in deze procedure. Niet [naam] , maar J&R is immers genoemd als eisende partij in de dagvaarding en in de huurovereenkomst. Wat J&R heeft gesteld over het ontbreken van de spaties in het exploot van dagvaarding leidt om diezelfde reden niet tot een niet-ontvankelijkheid. Berghotel Vue heeft niet aannemelijk gemaakt dat er een andere besloten vennootschap is met de naam J & R of J&R waardoor er onduidelijkheid kan zijn over de vraag of de rechtspersoon genoemd in het exploot wel de verhuurder is. Daarbij, al zou een onjuiste naam zijn genoemd in het exploot, dan leidt dit niet tot nietigheid van de dagvaarding.
4.3.
De kantonrechter acht zich bevoegd om kennis te nemen van de vordering voor zover deze ziet op de overeenkomst tot geldlening (de vordering onder 5). De reden hiervan is dat de lening van € 80.000,- van J&R aan Berghotel Vue is verstrekt voor de verbetering van de exploitatie van Berghotel Vue. Het is dus een lening van de verhuurder aan de huurder om te investeren in het gehuurde. Er is daarmee een voldoende verband met de huurovereenkomst.
4.4.
De vraag of J&R in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening dient te worden beantwoord aan de hand van de afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Voor wat betreft deze belangenafweging staat voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende maatregel is, in dit geval voor Berghotel Vue en in het bijzonder omdat het hotel thans in gebruik is als doorstroomlocatie voor Oekraïense vluchtelingen. Van geval tot geval en met inachtneming van alle betrokken belangen moet worden beoordeeld of er voldoende (zwaarwegende) bijzondere omstandigheden zijn, die de toepassing van een dergelijke, in de praktijk vaak definitieve maatregel, rechtvaardigen.
4.5.
De kantonrechter stelt vast dat het hotel in elk geval tot 18 januari 2023 enkel beschikbaar is voor kortdurende opvang van Oekraïense vluchtelingen. Het is, anders dan voorheen, niet meer voor een ieder mogelijk om een kamer te boeken in het hotel en gebruik te maken van het restaurant. Het feit dat het hotel niet meer beschikbaar is voor andere gasten dan Oekraïense vluchtelingen en dat deze situatie - in geval van verlenging van de afspraken met de Veiligheidsregio - ook na 18 januari 2023 voortduurt, brengt met zich dat J&R een voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen.
4.6.
De hamvraag in dit geding is of J&R in de persoon van [naam] heeft ingestemd met het tijdelijk gebruik van het hotel als kortdurende opvanglocatie voor Oekraïense vluchtelingen.
4.7.
[naam eigenaar] heeft ter zitting verklaard dat partijen op 8 juli 2022 een huurverhoging van € 1.500,- zijn overeengekomen vanwege het gebruik van het hotel als kortdurende opvanglocatie. [naam] heeft ter zitting verklaard dat de hiervoor bedoelde huurverhoging één van de afspraken is die op 8 juli 2022 is gemaakt, maar dat ook is afgesproken dat [naam] andere punten, waaronder een verdere verhoging van de huur in geval van verlenging van de overeenkomst met de Veiligheidsregio, met zijn advocaat zou uitwerken.
4.8.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter kan uit hetgeen partijen ter zitting hebben verklaard en de inhoud van de gedingstukken worden afgeleid dat J&R heeft ingestemd met het gebruik van het hotel als kortdurende opvanglocatie voor Oekraïense vluchtelingen van 18 juli 2022 tot 18 januari 2023. In verband daarmee heeft J&R op 8 juli 2022 immers een huurverhoging van € 1.500,- per maand bedongen. Berghotel Vue heeft daarmee ingestemd en J&R heeft de verhoging gefactureerd en het bedrag is door Berghotel Vue per maand voldaan. Op de facturen staat het volgende: ‘Aanvullende huur voor wijziging bestemming (periode max 6 maanden)’. Ook daaruit volgt dat het gewijzigde gebruik en de verhoging van € 1.500,- per maand akkoord zijn bevonden door J&R. Dat J&R nog nadere voorwaarden overeen wenste te komen en/of een hogere vergoeding wenste in geval van verlenging van opvang van vluchteling doet daar niet aan af. Over de essentie waren partijen het immers eens.
4.9.
Vanwege de instemming van J&R vormt het gebruik van het hotel als kortdurende opvanglocatie voor Oekraïense vluchtelingen gedurende de periode van 18 juli 2022 tot
18 januari 2023 ook geen tekortkoming in de nakoming.
4.10.
Ook voor het overige heeft J&R niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aan de zijde van Berghotel Vue, van dien ernst en aard dat de verwachting is dat deze zal leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst. J&R heeft niet aannemelijk gemaakt dat Berghotel Vue zaken omtrent de opvang van de vluchteling niet goed geregeld heeft en dat de opvang zal leiden tot schade aan het pand. Hierbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat niet in de rede ligt dat het verblijf van Oekraïense vluchtelingen in het hotel een groter risico op schade met zich brengt dan het verblijf van reguliere gasten en dat, wanneer de vluchtelingen desondanks schade veroorzaken, Berghotel Vue met de Veiligheidsregio overeen is gekomen dat de Veiligheidsregio deze schade zal vergoeden.
4.11.
Verder heeft Berghotel Vue de huur voldaan, op de huur over de maand april 2022 na, waarover partijen een afzonderlijke procedure voeren. Ten aanzien van het niet voldoen van de huur over de maand april 2022 overweegt de kantonrechter dat het bepaald niet de verwachting is dat dit thans nog een ontbinding, met alle ingrijpende gevolgen, rechtvaardigt.
4.12.
Gelet op dit alles zullen de vorderingen van J&R worden afgewezen.
4.13.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal J&R worden veroordeeld
tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van Berghotel Vue tot op heden begroot op € 747,-.
4.14.
De nakosten zullen op na te melden wijze worden toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van J&R af;
5.2.
veroordeelt J&R tot betaling van de aan de zijde van Berghotel Vue gevallen proceskosten, begroot op € 747,-, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na dit vonnis te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van betaling;
5.3.
veroordeelt J&R onder de voorwaarde dat zij niet binnen twee weken na aanschrijving door Berghotel Vue volledig aan dit vonnis voldoet, tot vergoeding van de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 124,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag der voldoening,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag der voldoening;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en is in het openbaar uitgesproken door mr. G.M. Drenth.
BM