Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 9937006 \ CV EXPL 22-2802
Vonnis van de kantonrechter van 5 oktober 2022
in de zaak van:
[eiser],
wonend [adres] ,
[postcode] ,
eisende partij, hierna te noemen verhuurder,
gemachtigde mr. A.C. Dabekaussen,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,wonend [adres] ,[postcode] ,
2.
[gedaagde sub 2],
wonend [adres] ,
[postcode] ,
[gedaagde sub 2],
wonend [adres] ,
[postcode] ,
gedaagde partij, hierna te noemen huurders.
procederende in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Verhuurder verhuurde van 1 september 2017 tot 1 maart 2019 aan huurders de (gestoffeerde) woning inclusief garage en tuin, aan de [adres] . De huurprijs bedroeg € 1.000,00 en aan voorschot energie moest een bedrag van € 200,00 worden betaald.
2.2.
Bij aanvang van de huurovereenkomst is een waarborgsom van € 2.000,00 betaald.
2.3.
Er is een huurachterstand van € 400,00.
2.4.
Aan het einde van de huurovereenkomst heeft geen voor- en/of eindinspectie plaatsgevonden.
2.5.
Bij e-mail van 4 maart 2019 laat verhuurder weten dat er een probleem is met de elektra op de badkamer en dat er gesloopt en hersteld moet worden tegen hoge kosten.
2.6.
Partijen corresponderen hierna nog met elkaar en ook via de gemachtigde van verhuurder en de (voormalige) gemachtigde van huurders.
3.Het geschil
3.1.
Verhuurder vordert - samengevat - veroordeling van huurders tot betaling van:
- € 1.600,00 aan achterstallige huur;
- € 1.1137,91 aan afrekening nutsvoorzieningen en gemeentelijke belastingen;
- € 2.268,75 aan schade;
- € 625,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;
- de proceskosten inclusief de nakosten.
3.2.
Huurders voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vordering van verhuurder bestaat uit een aantal onderdelen. Deze worden hierna telkens afzonderlijk besproken en beoordeeld.
De huurachterstand ad € 1.600,00
4.2.
In de dagvaarding stelt verhuurder dat huurders over de maand februari 2021 niet de volledige huursom hebben betaald en dat er een bedrag van € 400,00 aan huur en een bedrag van € 200,00 aan voorschot op de energiekosten achterstallig is. In het petitum vordert verhuurder echter betaling van een bedrag van € 1.600,00.
4.3.
Huurders erkennen de verschuldigdheid van een bedrag van € 400,00. Dit bedrag wordt daarom toegewezen. Tegen het gevorderde energievoorschot voeren huurders geen verweer. De verschuldigdheid staat daarmee als niet weersproken tussen partijen vast, zodat ook dit bedrag wordt toegewezen.
4.4.
In totaal wordt aan huurachterstand en voorschot energie een bedrag van € 600,00 toegewezen. Verhuurder heeft niet onderbouwd of aannemelijk gemaakt dat hij recht heeft op betaling van een bedrag van € 1.600,00 zoals gevorderd, zodat het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
Afrekening nutsvoorzieningen ad € 1.137,91
4.5.
Verhuurder stelt ter onderbouwing van deze vordering een bedrag van € 4.533,73 te hebben betaald, terwijl huurders een bedrag van € 3.400,00 aan voorschotten hebben betaald. Huurders moeten daarom nog een bedrag van € 1.300,00 te betalen. Verder heeft verhuurder een bedrag van € 104,18 aan gemeentelijke heffingen voldaan terwijl dit bedrag voor rekening van de huurders is.
4.6.
Huurders erkennen de verschuldigdheid van een bedrag van € 1.133,73. Van de vordering resteert dan nog een bedrag van € 4,18. De kantonrechter gaat ervan uit dat huurders zich hebben vergist met het opschrijven van het bedrag, dan wel dat huurders hiertegen geen verweer voeren. Dit deel van de vordering van verhuurder wordt daarom toegewezen.
Opleveringskosten
4.7.
De kantonrechter stelt het volgende voorop. Er heeft geen voor- en eindinspectie van het gehuurde plaatsgevonden. Was dit wel gebeurd dan had eenvoudigweg vastgesteld kunnen worden wat er eventueel schortte aan de oplevering en wat van huurders verwacht werd. Ook is bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt. Dit houdt in dat verondersteld wordt dat huurders, behoudens tegenbewijs, het gehuurde in de staat hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. De stelplicht en de bewijslast dat de staat ánders was bij aanvang van de huur en dat huurders het volgens die ‘oorspronkelijke staat’ weer moet opleveren, rust op verhuurder.
4.8.
Verhuurder stelt dat het pand niet schoon is opgeleverd en dat er schade is veroorzaakt onder andere bestaande uit een defect aan de elektronica in de badkamer bedoeld voor de aansturing van de multifunctionele douche en overige verlichting. Blijkbaar is de afstandsbediening waarmee de elektra werd aangestuurd in het water gevallen. In de eerdere correspondentie hebben huurders aangegeven de schade bij hun verzekering op te geven en dit impliceert dat zij de oorzaken van het defect erkennen. Ter onderbouwing van zijn vordering heeft verhuurder een groot aantal foto’s overgelegd. Als productie 7 is een offerte voor het herstel overgelegd.
4.9.
Huurders betwisten aansprakelijk te zijn voor de schade aan de elektronica. De controllers zijn geplaatst op een plek waarbij het niet mogelijk is een reset uit te voeren, zonder dat de hele badkamer gesloopt moet worden. Er is dan wel een offerte, maar geen factuur. Huurders zijn bereid de kosten van een afstandsbediening ad € 25,00 te vergoeden. Verder geven huurders aan dat zij € 75,00 willen betalen voor het badkamermeubel en een bedrag van € 80,00 aan schoonmaakkosten.
4.10.
De kantonrechter is van oordeel dat verhuurder er niet in geslaagd is te bewijzen dat de staat van oplevering anders was dan de staat bij aanvang van de huurovereenkomst. Weliswaar zijn foto’s overgelegd, maar daarmee kan niet de vergelijking worden gemaakt van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst en die bij het einde van de huurovereenkomst. Bovendien betwisten huurders dat deze aan het einde van de huurovereenkomst zijn gemaakt. Volgens huurders zijn deze eerder gemaakt of op een ander moment. Verhuurder heeft verder in onvoldoende mate onderbouwd dat huurders aansprakelijk zijn voor de schade zoals gevorderd. Kennelijk is de afstandsbediening (in het water) gevallen, maar daarmee staat nog niet vast dat zij ook verantwoordelijk te houden zijn voor de overige in de offerte omschreven werkzaamheden. Evenmin staat vast dat verhuurder daadwerkelijk schade heeft geleden en het geoffreerde bedrag heeft betaald.
4.11.
Uit het voorgaande volgt dat de stellingen van verhuurder onvoldoende zijn onderbouwd en aangetoond. In beginsel leidt dit tot afwijzing van de vordering, maar nu huurders een aantal kosten tot een totaalbedrag van € 180,00 erkennen zal dit bedragen worden toegewezen. Verhuurder kan dit bedrag eventueel verrekenen met de waarborgsom en het restant vervolgens aan huurders betalen. Omdat er geen eis in reconventie is ingesteld, kan er ter zake geen veroordeling volgen.
Buitengerechtelijke kosten
4.12.
Verhuurder vordert € 625,00 aan buitengerechtelijke kosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking omdat aan huurders niet de zogenoemde 14-dagenbrief is gestuurd. Deze is vereist voor toewijzing van enig bedrag aan buitengerechtelijke kosten omdat huurders consumenten zijn.
Aanvullende kosten
4.13.
Verhuurder stelt in de dagvaarding dat hij aanvullende kosten ter hoogte van € 400,00 heeft moeten maken omdat hij dubbele huisvestingskosten heeft gehad over de maand maart 2019. Wat daar ook van zij, in het petitum van de dagvaarding vordert verhuurder deze kosten niet zodat daarover ook niet geoordeeld hoeft te worden.
Tot slot
4.14.
De kantonrechter ziet geen aanleiding partijen toe te laten tot nadere bewijslevering. Hoewel verhuurder in de dagvaarding een concreet bewijsaanbod doet is dit in de conclusie van repliek niet herhaald. Omdat er onvoldoende feitelijk is gesteld, wordt aan verdere bewijslevering ook niet toegekomen.
4.15.
Omdat partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten gecompenseerd worden in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
4.16.
De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt huurders om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan verhuurder te betalen:
- € 600,00 aan achterstallige huur en voorschot energie;
- € 1.1137,91 aan afrekening nutsvoorzieningen en gemeentelijke belastingen;
- € 180,00 aan schade,
5.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draag,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte en in het openbaar uitgesproken.
type: PLG