Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 9516966 CV EXPL 21-5114
Vonnis van de kantonrechter van 14 september 2022
in de zaak van
[eiser in conventie, verweerder in reconventie],
wonend [adres] ,
[woonplaats] ,
eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,
gemachtigde mr. J.M.S. Nass,
tegen
1.[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] ,
2.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2],
beiden wonend [adres] ,
[woonplaats] ,
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2],
beiden wonend [adres] ,
[woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
gemachtigde mr. J.H.J. Vleeshouwers.
Partijen zullen hierna [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , dan wel [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] worden genoemd.
1.De procedure
in conventie en in reconventie
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie
- de rolbeslissing waarbij een mondelinge behandeling is bepaald
- de akte van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bevattende producties 12 t/m 15 ten behoeve van de mondelinge behandeling
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de mondelinge behandeling gehouden op 11 april 2022, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
in conventie en in reconventie
2.1.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] zijn broers. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] zijn zwager en schoonzus.
2.2.
In het verleden waren [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] eigenaar van het vakantieappartementencomplex aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het complex). Bij vonnis van 8 september 2004 zijn [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] door de rechtbank Maastricht veroordeeld tot levering van het complex aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op basis van een overeenkomst van koop en verkoop uit 2002. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zijn van dit vonnis in hoger beroep gekomen en partijen hebben toen afspraken gemaakt over levering van het complex via een combinatie van twee overeenkomsten: een vaststellingsovereenkomst en een huurovereenkomst, welke beide op 1 juni 2005 zijn ondertekend. Het complex (dat inmiddels wordt uitgebaat door de dochter van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , [naam dochter eiser in conventie, verweerder in reconventie] ) is op dezelfde dag aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geleverd.
2.3.
In de vaststellingsovereenkomst staat onder meer het volgende:
‘
Artikel 2 Huur
Artikel 2 Huur
2.1
Verkoper [ktr: [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ] heeft het recht om (…) uiterlijk tot aan 1 april 2006, om het woonhuis, de horeca, het appartementencomplex, appartementen inboedel en de exploitatie daarvan te huren. Dit zal in een separaat huurcontract worden geregeld.
2.2
Indien er ten tijden van afloop van de huurovereenkomst geen vervangende woonruimte conform artikel 4, gerealiseerd is, zal de koper [ktr: [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ] ervoor zorgdragen dat de verkoper zo lang als nodig van de bedrijfswoning gebruik kan blijven maken, indien dit langer duurt dan 30 juni 2006, zal koper een andere vergelijkbare woonruimte op het perceel ter beschikking stellen.
(…)
(…)
(…)
Artikel 3 Grond
3.1.
Partijen zijn in de leveringsakte reeds overeengekomen dat een stuk grond ter grootte van ongeveer 434 m2, eigendom zal blijven van de verkoper (…)
3.2
Verkoper zal trachten, indien er een (bedrijfs)woning op het in artikel 3.1 vermelde terrein gebouwd zal worden, een stuk grond van het aangrenzende perceel aan te kopen om een oprit naar het genoemde terrein te realiseren
3.3
Zolang deze oprit, artikel 3.2, niet gerealiseerd is, heeft verkoper het recht om het genoemde terrein te bereiken via de minst bezwarende wijze voor de koper, over het algemeen zal dit over het huidige (parkeer) terrein zijn. Dit is een persoonlijk recht, welke bij realisering van de (bedrijfs)woning zal worden omgezet in erfdienstbaarheid van weg.
(…)
Artikel 4 Woning
4.1
Koper zal samen met verkoper er alles aan doen om de bouwvergunning voor verkoper op het stuk terrein, artikel 3.1, gerealiseerd te krijgen
(…)
4.3
Indien verkoper beslist, binnen 6 maanden, om geen (bedrijfs)woning te realiseren op het stuk terrein, artikel 3.1, zal de koper zorgdragen voor definitieve woonruimte op de genoemde percelen. (…) Indien de (bedrijfs)woning wel gerealiseerd gaat worden, dient verkoper de bouw te realiseren uiterlijk 31 december 2006.
4.4
In aanmerking voor de in artikel 4.3 genoemde woonruimte komt de voormalige garage, Deze zal conform de plannen voorzien worden van een tweede woonlaag en zal worden uitgebreid naar een vloeroppervlak op de begane grond en eerste etage van ongeveer 56 m2. (…) De kosten voor het realiseren van deze woonruimte zullen voor rekening van de koper zijn.
(…)’
2.4.
In de huurovereenkomst staat onder meer het volgende:
‘
Artikel 1. Het gehuurde, duur, huurprijs en indexering
Artikel 1. Het gehuurde, duur, huurprijs en indexering
1.
Met ingang van 1 juni 2005 verhuurt de verhuurder [ktr: [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ] aan de huurder [ktr: [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ] de in de considerans omschreven bedrijfsruimte voor de tijd van 10 maanden, tot 1 april 2006 (…)
Met ingang van 1 juni 2005 verhuurt de verhuurder [ktr: [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ] aan de huurder [ktr: [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ] de in de considerans omschreven bedrijfsruimte voor de tijd van 10 maanden, tot 1 april 2006 (…)
Artikel 2. Verlenging huurperiode
1. Na het verstrijken van de in artikel 1, lid 1 genoemde periode van 10 maanden wordt de huurovereenkomst voor het totale perceel beëindigt. Indien echter de afgesproken woonruimte (…) op dat moment niet beschikbaar is, zal deze huurovereenkomst alleen voor de bedrijfswoning steeds met een maand verlengd worden totdat de afgesproken woonruimte af is met een maximum van 30 juni 2006. Indien ook dan de woonruimte niet gereed is zal verhuurder zorgdragen voor een passende gelijkwaardige woonruimte op het perceel tegen dezelfde huurprijs. (…)’
2.5.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben in het verleden naast de onder 2.2. genoemde procedures ook andere procedures gevoerd. In de vonnissen van de kantonrechter van 4 juni 2008 en 19 september 2012 en de arresten van het Hof in Den Bosch van 27 september 2011 en 28 juli 2015 zijn onder meer de vragen beantwoord of de datum van 31 december 2006 zoals opgenomen in artikel 4.3 van de vaststellingsovereenkomst een fatale datum inhield of de einddatum van de huur (nee), of de woning moest worden aangemerkt als een bedrijfswoning/afhankelijke woning als bedoeld in artikel 7:290 e.v. BW of een standaard woonruimte waarop het regime van 7:232 e.v. BW van toepassing is (dat laatste), of de huurovereenkomst vanwege betalingsachterstanden en dringend eigen gebruik kon worden ontbonden/opgezegd (nee) en of de huur op de eerste van de maand betaald diende te worden (nee, op de 15e van iedere maand).
2.6.
Bij brief van 27 januari 2021 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 augustus 2021. De twee gegeven redenen voor opzegging zijn, samengevat weergegeven:
- het zich niet gedragen als een goed huurder betaamt ex artikel 7:274 lid 1 sub a BW, bestaande uit het stelselmatig veroorzaken van overlast (het meermaals zoeken van ruzie) en het niet (tijdig) betalen van de huur,
- het dringend nodig hebben voor eigen gebruik ex artikel 7:274 lid 1 sub c BW. De huidige woonsituatie in een van de appartementen, die niet zijn bestemd om permanent te bewonen, is voor [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en zijn echtgenote niet langer houdbaar. Hieraan liggen tevens medische redenen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en zijn echtgenote ten grondslag.
Daarnaast wordt het complex momenteel verhuurd aan de dochter van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , die de vakantieappartementen exploiteert. Zij kan het appartement waar [eiser in conventie, verweerder in reconventie] woont niet verhuren en loopt hierdoor inkomsten mis.
Ook wenst [eiser in conventie, verweerder in reconventie] over te gaan tot grote renovatie van de woning.
2.7.
Bij brief van 19 februari 2021 hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aangegeven niet met de opzegging te kunnen instemmen en de opzeggingsgronden betwist. Zij hebben voorts melding gemaakt van een aantal gebreken en verzocht om herstel.
2.8.
Op 18 juli 2021 heeft zich op het complex tijdens een feest een incident voorgedaan, waarbij ook [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] waren betrokken.
2.9.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben ter zake van de woning op 26 november 2021 een bouwkundige expertise, in de vorm van een visuele inspectie op de locatie, laten uitvoeren door de heer [naam bouwkundige] van [naam bedrijf] vof, die daarvan op 1 december 2021 rapport heeft uitgebracht (hierna: het rapport). [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is niet aanwezig geweest bij die inspectie.
2.10.
Partijen hebben meermaals overleg gepleegd maar zijn er niet uitgekomen.
2.11.
Er zijn geen (vermeende) gebreken hersteld.
3.Het geschil
in conventie en in reconventie
3.1.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
de huurovereenkomst ontbindt en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] veroordeelt om het gehuurde te ontruimen alsmede om geen overlast te veroorzaken, dit alles op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in de (na)kosten met rente.
3.2.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] legt daaraan ten grondslag dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zich niet als een goed huurder gedragen en dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
3.3.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voeren verweer. Zij concluderen primair tot niet-ontvankelijkheid, subsidiair afwijzing van de vorderingen en meer subsidiair om hen een nadere termijn te gunnen om alsnog aan de financiële verplichtingen te voldoen, met veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de kosten, met rente.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vorderen op hun beurt, samengevat, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt
I. tot herstel van alle gebreken zoals benoemd in het rapport, binnen drie weken na betekening van het vonnis, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van
€ 250,00 per dag met een maximum van € 25.000,00,
II. tot verwijdering van de container staande voor de toegang van het perceel zodoende dat de toegang tot het perceel niet wordt belemmerd, binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van
€ 250,00 per dag met een maximum van € 25.000,00.
III. Daarnaast verzoeken [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dat de kantonrechter overgaat tot het verminderen van de tussen partijen geldende huurprijs met 40% vanaf 1 juli 2019 tot het moment dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] alle toegewezen vorderingen van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] is nagekomen.
IV. in de kosten van de procedure, met rente.
3.4.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] leggen daaraan ten grondslag dat gedurende een lange periode sprake is van (ernstige) gebreken, dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] nalaat de gebreken te herstellen en dat hierdoor sprake is van een verminderd huurgenot.
3.5.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt, voor zover van belang, hierna ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt in de dagvaarding, onder het kopje eerdere procedures, dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ook na 31 december 2006 zonder recht of titel in de woning zijn blijven wonen. De kantonrechter begrijpt, anders dan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] hiermee niet bedoeld te stellen dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] thans zonder recht of titel in de woning verblijven, nu [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vervolgens ook zelf aangeeft (onder andere) deswege een procedure te zijn gestart en ook in hoger beroep geen gelijk te hebben gekregen, terwijl [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bovendien thans ontbinding van de huurovereenkomst vordert: dit zou niet aan de orde zijn indien sprake is van de situatie dat zij zonder recht of titel in de woning verblijven. Ook [eiser in conventie, verweerder in reconventie] erkent kortom het alsnog bestaan van de huurovereenkomst. Dit wordt in deze als vaststaand aangenomen.
4.2.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft de huurovereenkomst al eerder opgezegd wegens dringend eigen gebruik ex artikel 7:274 lid 1 onder c BW, en het Hof heeft uiteindelijk bij arrest van 28 juli 2015 hierop in negatieve zin beslist (zie 2.5).
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft in hoger beroep destijds zijn vordering aangevuld met een vordering tot
ontbindingvan de huurovereenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst vanwege stelselmatige te late betaling van de huur, het onthouden van medewerking aan het verrichten van onderhoud en onaanvaardbaar gedrag, (en het Hof oordeelde tevens dat geen sprake was van een toerekenbare tekortkoming). [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft vergelijkbare gronden thans (juist en uitsluitend) onder de
opzeggingsgrond van artikel 7:274 lid 1 onder a BW geschaard.
ontbindingvan de huurovereenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst vanwege stelselmatige te late betaling van de huur, het onthouden van medewerking aan het verrichten van onderhoud en onaanvaardbaar gedrag, (en het Hof oordeelde tevens dat geen sprake was van een toerekenbare tekortkoming). [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft vergelijkbare gronden thans (juist en uitsluitend) onder de
opzeggingsgrond van artikel 7:274 lid 1 onder a BW geschaard.
4.3.
Opmerkelijk is dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de dagvaarding wederom vordert de huurovereenkomst “te doen ontbinden”, met als daarvoor aangevoerde grondslag (onder meer) het dringend nodig hebben voor eigen gebruik ex artikel 7:274 lid 1 c BW terwijl – zoals de kantonrechter reeds heeft overwogen in het tussen partijen gewezen vonnis van
19 september 2012, onder r.o. 4.4., – de wet niet voorziet in een
ontbindingvan de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. De kantonrechter kan slechts wegens tekortkoming in de nakoming door de huurder van zijn verplichtingen ontbinden, zulks op grond van de artikelen 6:265 en 7:231 BW. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft ook nu zijn vordering niet op laatstgenoemde wijze geformuleerd. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft kortom aan zijn vordering een onjuist rechtsgevolg verbonden. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bedoelt te vorderen dat de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Bij de beoordeling van die opzegging kunnen uitsluitend de opzeggingsgronden die zijn vermeld in de opzeggingsbrief, aangehaald in r.o. 2.6., in aanmerking worden genomen.
ontbindingvan de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. De kantonrechter kan slechts wegens tekortkoming in de nakoming door de huurder van zijn verplichtingen ontbinden, zulks op grond van de artikelen 6:265 en 7:231 BW. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft ook nu zijn vordering niet op laatstgenoemde wijze geformuleerd. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft kortom aan zijn vordering een onjuist rechtsgevolg verbonden. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bedoelt te vorderen dat de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Bij de beoordeling van die opzegging kunnen uitsluitend de opzeggingsgronden die zijn vermeld in de opzeggingsbrief, aangehaald in r.o. 2.6., in aanmerking worden genomen.
4.4.
In artikel 236 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) is bepaald dat beslissingen die de rechtsbetrekking in geschil betreffen en zijn vervat in een in kracht van gewijsde gegaan vonnis, in een ander geding tussen dezelfde partijen bindende kracht hebben. De ratio van artikel 236 Rv is dat het ongewenst is dat een eenmaal beslecht geschilpunt in een volgende procedure opnieuw ter discussie wordt gesteld.
4.4.1.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben bij antwoord een beroep gedaan op het bindende karakter van de arresten uit 2011 en 2015 (r.o. 2.5). Zij voeren het primaire verweer dat de vordering niet-ontvankelijk is omdat de onderhavige vorderingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] neerkomen op dezelfde vorderingen als waarover het Hof zich reeds heeft uitgesproken. Er is geen sprake van een nieuw geschil, aldus [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . Zo de vordering al ontvankelijk zou zijn, concluderen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] tot afwijzing van de vordering, omdat de standpunten van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] onverenigbaar zijn met het arrest van 2015.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] brengt op de mondelinge behandeling hiertegen in dat de omstandigheden sedertdien zijn gewijzigd, in de zin dat de situatie inmiddels onhoudbaar is geworden. Hiertoe is (enkel) verwezen naar productie 5 bij de dagvaarding. Productie 5 behelst een brief van de wijkagent van 28 oktober 2020, gericht aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , waarin op [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een dringend beroep wordt gedaan om de situatie niet verder te laten escaleren:
“Recentelijk hebben er zich tussen u en uw broer enkele incidenten voorgedaan die bij de politie zijn gemeld. (Conflicten over postbezorging en afgelopen zondag een ruzie die dankzij ingrijpen van familieleden niet verder geëscaleerd is in de vorm van mishandeling of erger).
Duidelijk is dat de spanningen hoog aan het oplopen zijn en dat escalatie middels geweld dreigt”
De wijkagent adviseert het inroepen van hulp of het onderliggende juridische probleem op te lossen.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] brengen op hun beurt hiertegen in, dat het niet meer betreft dan een “stopbrief”, dat hieruit niet blijkt van misdragingen door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , sterker dat het juist [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] het slachtoffer zijn geworden.
4.4.2.
De kantonrechter stelt voorop dat, hoewel in het arrest van 27 september 2011 ook de vraag voorlag of er grond was voor ontbinding van de huurovereenkomst wegens een tekortkoming in de nakoming van de verplichting tot betaling van huur, in die zaak geheel andere omstandigheden aan de orde waren. Anders dan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] laat de kantonrechter dit arrest hier daarom verder buiten beschouwing. Met het “arrest” zal hierna dan ook uitsluitend nog het arrest van 28 juli 2015 worden bedoeld.
4.4.3.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] had destijds ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd vanwege (onder meer) onaanvaardbaar gedrag, onder verwijzing naar een incident op 4 juli 2014. Blijkens r.o. 7.15 van het arrest was destijds een aangifte overgelegd van een gewelddadige confrontatie tussen partijen op 4 juli 2014, waarbij [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het slachtoffer was. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben hierop een andere lezing van het incident gegeven, waarin [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen slachtoffer is maar juist als dader wordt aangewezen. Het Hof overwoog:
“Wat hier ook van zij, dit incident is naar het oordeel van het hof aan te merken als een uitvloeisel van de wijze waarop partijen hun familieverhouding vormgeven en kan niet worden beschouwd als een aanwijzing dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zich ten opzichte van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet (heeft) gedragen zoals een goed huurder betaamt. Voor bewijslevering is bij deze stand van zaken geen aanleiding”.
4.4.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter is het (dan ook) niets nieuws dat de verhoudingen tussen partijen slecht zijn. Partijen voeren een langdurige juridische strijd met betrekking tot het complex en beiden zijn, net zoals voorheen, tezamen woonachtig op het complex. In zoverre zijn de omstandigheden ten opzichte van het arrest van 28 juli 2015 dan ook niet gewijzigd.
4.4.5.
Desalniettemin is de kantonrechter van oordeel dat, tot op zekere hoogte, wel sprake is van een nieuw geschil. De kantonrechter concludeert tot ontvankelijkheid, maar met grotendeels gebondenheid conform artikel 236 Rv, in ieder geval voor wat betreft de vaststelling dat het gaat om woonruimte en de vaststelling van de (hierna nog te bespreken) betalingstermijn.
dringend eigen gebruik
4.5.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft in dit verband drie redenen aangevoerd, die achtereenvolgens zullen worden behandeld.
dringend eigen gebruik: exploitatie
4.5.1.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft eerder een beroep gedaan op opzegging wegens dringend eigen gebruik met destijds als grond om vanuit de woning het complex aan te kunnen sturen.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert thans, en naar het oordeel van de kantonrechter: herhalend, aan dat zijn dochter huurinkomsten misloopt omdat zij het appartement van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet kan verhuren zolang [eiser in conventie, verweerder in reconventie] er woont. Het Hof heeft immers reeds in het kader van het dringend eigen gebruik overwogen dat de exploitatie in handen is van de dochter en dat door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen feiten of omstandigheden zijn aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat het belang van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bij de exploitatie overeenkomt met dat van zijn dochter, in de zin dat hun belangen met elkaar kunnen worden vereenzelvigd. Dit is thans niet anders, en in zoverre is dan ook geen sprake van een nieuw geschil. De kantonrechter ziet daarmee geen aanleiding om anders te oordelen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] merkt in de dagvaarding nog op dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet zuinig omgaan met de stroom (van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ), maar een relatie met de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik valt hier niet in te zien.
dringend eigen gebruik: renovatie
4.5.2.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat hij de woning nodig heeft voor renovatie. De kantonrechter constateert dat deze grond zeer nauw aansluit met de stelling die in het arrest is behandeld, namelijk dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] medewerking aan onderhoud zouden weigeren (destijds als grond voor de
ontbindingaangevoerd). Dat is destijds niet komen vast te staan, waarbij het Hof het standpunt van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , dat de werkzaamheden niet zonder onderling overleg uitgevoerd dienen te worden, op zich juist heeft geacht:
“uit hetgeen [eiser in conventie, verweerder in reconventie] naar voren heeft gebracht kan niet worden afgeleid dat dergelijk overleg op enig moment heeft plaatsgevonden en dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vervolgens hebben geweigerd een afspraak (…) te maken dan wel een gemaakte afspraak na te komen”. De kantonrechter begrijpt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bedoelt te stellen dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de renovatie
sedertdienonmogelijk maken. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betwisten (wederom) dat zij hun medewerking hebben geweigerd. Ter onderbouwing heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ditmaal één briefje van medio 2019 ingebracht (productie 10 bij de dagvaarding) welk ziet op het (eenmalig) niet meewerken aan herstel van het dak. Op de mondelinge behandeling is hieraan toegevoegd dat er ook mondeling veel is gebeurd, maar een verdere concrete toelichting is uitgebleven. De kantonrechter deelt ten eerste het standpunt van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , en zoals aldus ook al neergelegd in het tussen partijen gewezen arrest, dat de werkzaamheden – ook nu – niet zonder overleg, en vooraf tijdig aangekondigd, dien(d)en te worden. In dit geval spreekt dit eens te meer voor zich gezien de aard van de herstelwerkzaamheden en de nog altijd gespannen verhoudingen tussen partijen. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betwisten dat hieraan is voldaan, en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft hiertegen niets ingebracht. Daarmee wordt aangenomen dat de werkzaamheden niet in overleg en vooraf tijdig zijn aangekondigd. De enkele omstandigheid dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] die ene keer in medio 2019 niet hebben meegewerkt, kan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dan ook niet worden tegengeworpen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat hij hierna nog herstelwerkzaamheden (tijdig) heeft aangekondigd en of anderszins bereid was die werkzaamheden daadwerkelijk uit te voeren en dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dit hebben tegengewerkt. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft nog gesteld dat de woning ten behoeve van de renovatie geheel vrij dient te zijn (vrij van huur) maar ook deze stelling kan de kantonrechter zonder toelichting, die niet is gegeven, niet volgen. De opgesomde werkzaamheden nopen hier geenszins toe. Dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de werkzaamheden zelf wil uitvoeren, maakt dit niet anders.
ontbindingaangevoerd). Dat is destijds niet komen vast te staan, waarbij het Hof het standpunt van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , dat de werkzaamheden niet zonder onderling overleg uitgevoerd dienen te worden, op zich juist heeft geacht:
“uit hetgeen [eiser in conventie, verweerder in reconventie] naar voren heeft gebracht kan niet worden afgeleid dat dergelijk overleg op enig moment heeft plaatsgevonden en dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vervolgens hebben geweigerd een afspraak (…) te maken dan wel een gemaakte afspraak na te komen”. De kantonrechter begrijpt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bedoelt te stellen dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de renovatie
sedertdienonmogelijk maken. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betwisten (wederom) dat zij hun medewerking hebben geweigerd. Ter onderbouwing heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ditmaal één briefje van medio 2019 ingebracht (productie 10 bij de dagvaarding) welk ziet op het (eenmalig) niet meewerken aan herstel van het dak. Op de mondelinge behandeling is hieraan toegevoegd dat er ook mondeling veel is gebeurd, maar een verdere concrete toelichting is uitgebleven. De kantonrechter deelt ten eerste het standpunt van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , en zoals aldus ook al neergelegd in het tussen partijen gewezen arrest, dat de werkzaamheden – ook nu – niet zonder overleg, en vooraf tijdig aangekondigd, dien(d)en te worden. In dit geval spreekt dit eens te meer voor zich gezien de aard van de herstelwerkzaamheden en de nog altijd gespannen verhoudingen tussen partijen. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betwisten dat hieraan is voldaan, en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft hiertegen niets ingebracht. Daarmee wordt aangenomen dat de werkzaamheden niet in overleg en vooraf tijdig zijn aangekondigd. De enkele omstandigheid dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] die ene keer in medio 2019 niet hebben meegewerkt, kan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dan ook niet worden tegengeworpen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat hij hierna nog herstelwerkzaamheden (tijdig) heeft aangekondigd en of anderszins bereid was die werkzaamheden daadwerkelijk uit te voeren en dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dit hebben tegengewerkt. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft nog gesteld dat de woning ten behoeve van de renovatie geheel vrij dient te zijn (vrij van huur) maar ook deze stelling kan de kantonrechter zonder toelichting, die niet is gegeven, niet volgen. De opgesomde werkzaamheden nopen hier geenszins toe. Dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de werkzaamheden zelf wil uitvoeren, maakt dit niet anders.
dringend eigen gebruik: gezondheidsproblemen en de grootte
4.5.3.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert thans tevens – en naar het oordeel van de kantonrechter: nieuw – aan dat hij de woning dringend nodig heeft omdat hij en zijn echtgenote kampen met zware (verder niet toegelichte) gezondheidsproblemen en hun huidige appartement te klein voor hen is. De medische redenen en de (te kleine) omvang van het appartement zijn niet eerder genoemd. In het kader van dit laatste zijn foto’s van hun appartement ingebracht. Aan de hand van deze stellingen en de foto’s kan evenwel niet worden vastgesteld dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de (grotere) woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Er blijkt niet meer uit dan een wens om de woning te bewonen, maar niet is onderbouwd dat is voldaan aan de maatstaf van artikel 7:274 lid 1 sub c BW.
4.5.4.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft evenwel met name – ook thans – niets gesteld, laat staan onderbouwd, dat tevens voldaan is aan het vereiste dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] andere passende woonruimte kunnen verkrijgen ex artikel 7:274 lid 1 c slot BW. Sterker, [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zou [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , zo is afgesproken in de vaststellingsovereenkomst (zie 2.3.), een andere woning aanbieden en gesteld noch gebleken is dat dit inmiddels is gebeurd. Reeds om deze reden alleen al is het toewijzen van de vordering op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW niet aan de orde, wat van het overige ook zij.
niet gedragen zoals een goed huurder betaamt
4.6.
Zoals reeds overwogen, heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de opzegging niet eerder gebaseerd op artikel 7:274 lid 1 onder a BW. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft, zoals hiervoor reeds aangegeven, destijds in hoger beroep zijn vordering wel aangevuld met een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst bestaande uit onder meer stelselmatige te late betaling van de huur en onaanvaardbaar gedrag, onder verwijzing naar het incident op 4 juli 2014. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft thans twee redenen aangevoerd, die achtereenvolgens zullen worden behandeld.
niet gedragen zoals een goed huurder betaamt: huurbetalingen
4.6.1.
Het Hof heeft in het arrest hieromtrent overwogen dat tussen partijen de 15e van de maand heeft te gelden als betalingstermijn, dat dit betekent dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een aantal malen te laat zijn geweest met het betalen van de huur, maar dat de betekenis van deze tekortkoming gelet op het overige verloop van de betalingen zo gering is dat deze de ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt thans wederom dat de huur niet, en telkens te laat, wordt betaald. In de dagvaarding is toegelicht dat bedoeld is dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] elke maand de huur te laat betalen en dat de indexatie niet wordt voldaan. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] wijzen bij antwoord op de betalingstermijn zoals uit het arrest voortvloeit en zij betwisten gemotiveerd dat de huurprijsverhoging is doorgevoerd. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft op de mondelinge behandeling gepersisteerd dat per de 1e de huur moet worden betaald. Dit standpunt is aldus onverenigbaar met het arrest (en in zoverre is ook geen sprake van een nieuw geschil), terwijl nagelaten is te onderbouwen dat de huurprijs zou zijn geïndexeerd (nieuw). Daarmee kan niet als vaststaand worden aangenomen dat sprake is van enige huurachterstand.
niet gedragen zoals een goed huurder betaamt: overlast
4.6.2.
Zoals hiervoor reeds is overwogen, is het niets nieuws dat de verhoudingen tussen partijen slecht zijn. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert thans aan dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] (na het wijzen van het arrest) meermaals ruzie hebben gezocht, maar dit wordt betwist en is door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verder ook niet onderbouwd. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft onvoldoende onderbouwd dat voldaan is aan de maatstaf van artikel 7:274 lid 1 onder a BW.
4.7.
Gezien het vorenstaande is de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee samenhangend de ontruiming van de woning (lees: dat de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen) niet toewijsbaar te achten. Deze zal worden afgewezen.
4.8.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert, daarvan los staand, om [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] te veroordelen om geen overlast te veroorzaken. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert hiertoe aan dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op hun stuk grond vaak na 22.00 uur nog het gras maaien en dat zij in de nacht met regelmaat naar het duivenhok lopen. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betwisten dat zij overlast veroorzaken. Nu [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zijn stellingen niet heeft onderbouwd, moet worden vastgesteld dat deze vordering nergens op is gebaseerd. Gezien het vorenstaande is ook deze vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet toewijsbaar te achten. Deze vordering zal eveneens worden afgewezen.
4.9.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] dient, als de in het ongelijk gestelde partij, te worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] worden begroot op
€ 374,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 187,00). De gevorderde rente over de proceskosten met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis zal worden toegewezen.
in reconventie
4.10.
Nu de vordering tot beëindiging van de huurrelatie wordt afgewezen, wordt inhoudelijk toegekomen aan de vordering in reconventie, bestaande uit een vordering tot herstel van gebreken, tot het verwijderen van een container en tot huurprijsvermindering.
ad I. vordering tot herstel gebreken
4.11.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stelt dat sprake is van gebreken (ex artikel 7:204 lid 2 BW, die de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder te verhelpen ex artikel 7:206 BW). [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vordert (in het petitum) herstel van “alle gebreken zoals benoemd” in het rapport (en daarmee staat uitsluitend dit hier ter beoordeling).
Het rapport maakt onder meer melding van het ontbreken van een cai-aansluiting en klachten over vliegen en de warm water aanlevering, maar deze punten zijn in het rapport niet als gebrek gekwalificeerd en ook anderszins kan de kantonrechter hierin geen herstelvordering lezen. Ook in de vraag of de gasmeter en watermeter ook de achterbouw voeden, kan de kantonrechter geen gebrek of herstelvordering lezen. De kantonrechter kan niet toewijzen wat niet in het petitum is gevorderd. Deze punten behoeven hiermee geen verdere beoordeling. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stellen nog dat zij geen gebruik kunnen maken van de voordeur. Dit vindt niet met zoveel woorden steun in het rapport. In het rapport wordt slechts geadviseerd na te gaan hoe het recht van overpad is geregeld, maar ook dit betreft als zodanig geen vordering inzake het herstel van een gebrek. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft daarbij nog gesteld dat hij er geen bezwaar tegen heeft als [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gebruik willen maken van de voordeur en over het terras willen lopen. Ook dit onderdeel behoeft daarmee geen beoordeling. Het rapport ziet, voor zover dan ook hier van belang, op:
kamerthermostaat
buitenkozijnen, ramen en deuren en dak
elektrische installatie
c.v.-leidingwerk en wandtegelwerk badkamer
ad a aanbrengen kamerthermostaat
4.11.1.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben met het rapport onderbouwd dat in de woning een thermostaat ontbreekt waardoor het niet mogelijk is om de verwarming (zelf) te regelen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] brengt hiertegen in dat hij de thermostaat niet heeft weggehaald, maar dit is niet van belang. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt immers niet dat bij het aangaan van de huurovereenkomst wel een thermostaat aanwezig is geweest en hij betwist ook anderszins niet dat een thermostaat in de woning ontbreekt en dit een gebrek oplevert waartoe de verhuurder verplicht is dit te verhelpen. De vordering die erop neerkomt om [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te veroordelen tot het alsnog aanbrengen van een kamerthermostaat ligt daarmee voor toewijzing gereed.
ad b. buitenkozijnen, ramen en deuren en dak
4.11.2.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben met het rapport onderbouwd dat sprake is van achterstallig onderhoud (in de zin van niet meer aanwezig zijn van schilderwerk en houtrot) aan de buitenkozijnen, ramen en voordeur en dat herstel is benodigd. Voorts is met het rapport onderbouwd dat sprake is van achterstallig onderhoud aan het dak (inclusief schoorsteen) met als gevolg (sporen van) waterinstroom op zoldervloer en lekkagesporen op plafond en wanden van de eerste verdieping. In het rapport is geconcludeerd tot het vervangen van het gehele pannendak inclusief panlatten, herstel van het metselwerk aan de schoorstenen, het aanbrengen/herstellen van het loodwerk aan de beide schoorstenen en het herstellen van alle plafonds op de eerste verdieping. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] erkent, althans betwist niet gemotiveerd dat, sprake is van achterstallig onderhoud aan de buitenkozijnen, ramen en deuren en aan het dak dat hij verplicht is dit te verhelpen. Dit wordt daarmee als vaststaand aangenomen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert het verweer dat hij al diverse jaren probeert de woning te renoveren maar dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] geen medewerking verlenen aan herstel. Zoals hiervoor in conventie is overwogen, is dit geenszins komen vast te staan. De kantonrechter verwijst naar de overwegingen in conventie.
Voor zover [eiser in conventie, verweerder in reconventie] nog bedoeld heeft te stellen dat hij niet bekend zou zijn met de inwatering (omdat hij niet betrokken is geweest bij de totstandkoming van het rapport), heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] met het rapport (dat ook foto’s bevat) voldoende onderbouwd dat sprake is van lekkagesporen op de eerste verdieping veroorzaakt door de problemen met het dak. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] had in deze de mogelijkheid om dit concreet te betwisten.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stellen nog dat de zoldervloer gedeeltelijk niet begaanbaar is vanwege doorzakkingsgevaar, maar deze stelling vindt geen steun in het rapport en is ook anderszins niet onderbouwd. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] kon daarom volstaan met een blote betwisting. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben ook niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat zij [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op enig moment op dit beweerde gebrek hebben gewezen. Maar bovenal vordert [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] (slechts) herstel van de in het rapport opgesomde gebreken, en dit (beweerde) gebrek komt hierin niet voor. Ook om die reden kan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet worden veroordeeld tot herstel van dit vermeende gebrek.
De vordering die erop neerkomt om [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te veroordelen tot herstel van de buitenkozijnen, ramen en voordeur en het dak (lees: het vervangen van het gehele pannendak inclusief panlatten, herstel van het metselwerk aan de schoorstenen, het aanbrengen/herstellen van het loodwerk aan de beide schoorstenen en het herstellen van alle plafonds op de eerste verdieping) ligt daarmee voor toewijzing gereed.
ad c. elektrische installatie
4.11.3.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben met het rapport onderbouwd dat “zeer waarschijnlijk” sprake is van een onveilige situatie en dat onderzoek is benodigd. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] betwist dit, maar licht dit geenszins toe. Zo is ook niet betwist dat sprake is van slechts één aardlekschakelaar en de kosten van het onderzoek in dit geval voor rekening van de verhuurder dienen te komen. Er is ook niet betwist dat, zo na onderzoek komt vast te staan dat sprake is van een onveilige elektrische installatie, dit een gebrek oplevert dat de verhuurder verplicht is te verhelpen. Dit laatste is evenwel niet zo gevorderd.
De vordering om de elektrische installatie door een hiervoor gecertificeerd bedrijf aan een inspectie te laten onderwerpen om uitsluitsel te verkrijgen inzake de veiligheid en betrouwbaar van de installaties ligt hiermee voor toewijzing gereed.
ad d. c.v.-leidingwerk en wandtegelwerk badkamer
4.11.4.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben met rapport (incl. foto’s) onderbouwd dat, als gevolg van onlangs gerealiseerde cv-leidingen, wandtegels in de badkamer ontbreken en de leidingen niet verder zijn afgewerkt, zodat alsnog tegelwerk dient te worden aangebracht en de leidingen dienen te worden geschilderd en afdekrozetten dienen te worden aangebracht. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] kon hierop niet volstaan met een blote betwisting. Aangenomen dient te worden dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] die leidingen onafgewerkt heeft gerealiseerd. Nu [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ook anderszins niets hiertegen heeft ingebracht, ligt de vordering inzake de in het rapport concreet geduide herstelwerkzaamheden voor toewijzing gereed.
4.12.
De kantonrechter concludeert dat de vordering onder I. om [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te veroordelen tot herstel van “alle gebreken zoals benoemd in het rapport” voor toewijzing gereed ligt op voor zover het betreft:
- het aanbrengen van de kamerthermostaat (pagina 3 van het rapport),
- het herstellen van kozijnen, ramen en deuren (pagina 6 van het rapport) en het herstellen van het dak (pagina 9 van het rapport en pagina 11 van het rapport)
- het onderwerpen van de elektrische installatie aan een inspectie door een hiervoor gecertificeerd bedrijf (pagina 12 van het rapport),
- de cv-leidingen en wandtegelwerk badkamer (pagina 15 van het rapport).
Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.
4.13.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft geen inhoudelijk verweer gevoerd tegen de dwangsom die [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben verbonden aan de gevorderde veroordeling om alle gebreken te herstellen. De kantonrechter ziet daarmee aanleiding om een dwangsom toe te wijzen. In aanmerking wordt genomen dat – zoals hierna wordt beslist – de niet geringe huurprijsvermindering reeds een prikkel zal vormen tot nakoming wat betreft de meest ernstige gebreken, maar dat gezien de verhoudingen tussen partijen deze prikkel alleen mogelijk niet voldoende is. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] moet daarbij een redelijke termijn worden gegund om tot herstel van de gebreken over te gaan. De gebreken zijn omvangrijk en het herstel daarvan kan – mede vanwege de aard van een aantal van die gebreken – wellicht niet binnen drie weken zijn voltooid. De gevorderde dwangsom zal daarom worden toegewezen als in de beslissing bepaald. De kantonrechter overweegt hierbij dat van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] uiteraard wordt verwacht hun volledige medewerking te (blijven) verlenen aan de herstelwerkzaamheden teneinde aanspraak te kunnen maken op de dwangsom.
ad II. vordering tot verwijdering container
4.14.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben een stuk grond in eigendom gelegen naast het perceel van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . Partijen zijn het erover eens dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hun perceel – in ieder geval: te voet – kunnen en mogen bereiken via het perceel van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . Het perceel van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] betreft – gezien de foto’s, productie 5 – een (redelijk ruim) parkeerterrein. De percelen worden (visueel) gescheiden door een schutting. In de schutting is een opening van zo’n drie meter breed (althans breed genoeg voor de doorgang van een auto) met, juist in die opening, een container (de kantonrechter: gelet op de foto’s een verrijdbare afvalcontainer c.q. grote kliko, niet zijnde een zware container voor puinafval). Hierdoor kunnen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] feitelijk hun terrein wel te voet maar niet met een auto bereiken. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] willen nu dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de container verplaatst zodat zij hun terrein (volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] : weer) met de auto kunnen bereiken (teneinde hun 200 duiven te kunnen verzorgen). [eiser in conventie, verweerder in reconventie] brengt hiertegen in, dat die container er al sinds 2005 staat en dat er vroeger een schutting achter de container stond die [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] nadien zelf hebben weggehaald (oftewel: de doorgang is nooit breed genoeg geweest voor een auto). Geen van de partijen heeft de situatie voordien met foto’s of anderszins onderbouwd. Beiden wijzen uitsluitend op hetgeen is geregeld in de vaststellingsovereenkomst van 2005.
4.14.1.
De kantonrechter stelt voorop dat geen sprake is van een vestiging van een erfdienstbaarheid omdat dit alleen door vestiging (akte) of verjaring kan worden verkregen. Het betreft hier uitsluitend een persoonlijk recht, geregeld in de overeenkomst tussen partijen onderling. Dit vindt ook steun in artikel 3.3. van de overeenkomst. Partijen zijn erover verdeeld of [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] het parkeerterrein van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] mogen gebruiken als pad of als weg. Feit is dat de woning als bedoeld in artikel 3.2 niet is gerealiseerd. Artikel 3.3 is daarmee van toepassing.
4.14.2.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] wijst op de woorden “de minst bezwarende wijze” in 3.3. en stelt dat hiermee niet bedoeld kan zijn met een auto (met aanhangwagen). De kantonrechter is evenwel van oordeel dat, gelet op de letterlijke tekst, met de minst bezwarende wijze enkel bedoeld kan zijn de manier om het terrein het makkelijkst te bereiken, namelijk in dit geval via het parkeerterrein (en niet op een omslachtige manier via enig ander terrein). Over de manier waarop, te voet of met de auto, is met minst bezwarende wijze niets geregeld. Ook uit de woorden “oprit” en “erfdienstbaarheid van weg” maakt de kantonrechter op dat het de bedoeling van partijen is geweest dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] wel degelijk met een auto over het parkeerterrein zouden mogen teneinde hun eigen terrein te bereiken. Of er vervolgens ook een aanhangwagen wordt gebruikt, daarin ziet de kantonrechter geen verschil (zodat ook dit is toegestaan). [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft hiermee rekening houdend niet kunnen volstaan met de blote stelling dat de opening in 2005 niet groot genoeg was voor een auto.
4.14.3.
Gelet op het vorenstaande wordt aangenomen dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daar op enig moment aldus nadien een container heeft geplaatst. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft geen verklaring of reden gegeven waarom de container juist daar is geplaatst. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] betwist ook niet de noodzaak om het perceel met een auto te kunnen bereiken, namelijk om de 200 duiven te kunnen verzorgen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft geen inhoudelijk verweer gevoerd tegen de gevorderde dwangsom, zodat ook deze voor toewijzing gereed ligt. De kanonrechter neemt hierbij in aanmerking dat de container, op het eerste gezicht, makkelijk en snel kan worden verplaatst.
4.14.4.
De kantonrechter ziet daarmee aanleiding om de vordering onder II in zijn geheel toe te wijzen, waarbij onder het gevorderde “aldus dat de toegang tot het perceel niet wordt belemmerd” logischerwijs dient te worden verstaan dat de toegang tot het perceel met een auto niet wordt belemmerd – toegang te voet is immers thans al mogelijk.
ad III. huurprijsvermindering
4.15.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vorderen huurprijsvermindering ex artikel 7:207 BW en wel ter hoogte van 40% en vanaf 1 juli 2019. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voeren hiertoe aan dat sprake is van een vochtproblematiek en schimmelvorming alsook dat de zolder niet is te betreden vanwege doorzakkingsgevaar, maar dat van een of meerdere van deze gebreken sprake is vindt geen steun in het rapport en is ook anderszins niet onderbouwd. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voeren verder aan dat zij geen gebruik kunnen maken van de voordeur, maar dit is evenmin komen vast te staan. Wel is, gezien hetgeen ten aanzien van het herstel van de gebreken is overwogen, sprake van een zodanige cumulatie van onderhoudsgebreken, dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad. De kantonrechter doelt hiermee op de zeer slechte toestand van het buitenschilderwerk, ernstige houtrot in kozijnen en ramen, ernstige kierende buitendeuren en -ramen en zeer slechte staat van het dak, goten, overstekken en schoorstenen (aldus de gebreken behandeld onder punt b.), dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad (vergelijk categorie B, onder 8, van het Gebrekenboek van de Huurcommissie). De kantonrechter ziet daarmee aanleiding om, in lijn daarmee, de huurprijs maximaal tijdelijk te verlagen tot 30% van de geldende huurprijs. Voor een verdergaande verlaging ziet de kantonrechter geen aanleiding met name aldus omdat zaken als ernstige schimmelvorming en een gevaarlijke elektrische installatie (vergelijk punt c.) niet zijn komen vast te staan, terwijl gesteld noch gebleken is dat de gebreken behandeld onder a. (kamerthermostaat) en d. (c.v.-leidingwerk en wandtegelwerk badkamer) tot een huurprijsvermindering nopen.
4.15.1.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert ten aanzien van de gevorderde huurprijsvermindering het verweer dat de woning nog steeds in dezelfde staat verkeert als bij aanvang van de huur en dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet meewerken aan de renovatie, maar dit treft geen doel. De woning is wel degelijk aan renovatie toe en niet is komen vast te staan dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de renovatie in de weg staan.
4.15.2.
De kantonrechter acht kortom een huurprijsvermindering van 30% op zijn plaats maar wel – zoals [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op de mondelinge behandeling heeft aangevoerd – met inachtneming van de in artikel 7:257 BW neergelegde vervaltermijn (het betreft hier ook geen geliberaliseerde huurprijs) vanaf zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering in reconventie (12 januari 2022, daarmee 12 juli 2021). De huurvermindering duurt conform de wet voort totdat de gebreken (uitsluitend) met betrekking tot buitenkozijnen, ramen en deuren en dak (punt b.) zijn verholpen (en niet, zoals gevorderd: tot het moment dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] alle toegewezen vorderingen is nagekomen). Hetgeen [eiser in conventie, verweerder in reconventie] hier meer of anders heeft gevorderd zal worden afgewezen.
4.16.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] zal, als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie. De kosten aan de zijde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] worden begroot op € 374,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief onbepaald € 187,00). De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis zoals gevorderd.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst het gevorderde af,
5.2.
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van de proceskosten, die tot vandaag aan de zijde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] worden begroot op € 374,00, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
in reconventie
5.3.
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot herstel van de gebreken zoals benoemd in de rapportage binnen acht maanden na betekening van het vonnis, zulks op straffe van een verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 10.000,00, waarvoor aldus dient te worden gelezen:
- het aanbrengen van een kamerthermostaat,
- herstel van de kozijnen, ramen en deuren,
- herstel van het dak, inclusief herstel van de plafonds op eerste verdieping,
- inspectie van de elektrische installatie en
- herstel van cv-leidingen en wandtegelwerk badkamer,
5.4.
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot verwijdering van de container staande voor de toegang van het perceel van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , zodoende dat de toegang tot het perceel niet wordt belemmerd, binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag, met een maximum van 25.000,00,
5.5.
bepaalt dat de tussen partijen geldende huurprijs met 30% wordt verminderd vanaf 12 juli 2021 tot het moment waarop de gebreken met betrekking tot de buitenkozijnen, ramen, deuren en het dak zijn hersteld,
5.6.
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van de proceskosten, die tot vandaag aan de zijde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] worden begroot op € 374,00, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in conventie en in reconventie
5.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken.
NIv