Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 9973547 \ CV EXPL 22-2997
Vonnis van de kantonrechter in kort geding van 24 augustus 2022
in de zaak van:
1.[eiser sub 1] ,
2.
[eiser sub 2],
[eiser sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers,
gemachtigde mr. G. Vansant,
tegen:
[gedaagde],
wonend [adres 1] ,
[woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde mr. M.E. Cuppen.
Partijen worden hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 juli 2022 met producties 1 tot en met 14;
- de akte inbrengen aanvullende producties van [eisers] met producties 15 tot en met 22, ingekomen ter griffie op 28 juli 2022;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 19 en 21 tot en met 24, ingekomen ter griffie op 5 augustus 2022;
- de akte inbrengen aanvullende productie van [eisers] met productie 23, ingekomen ter griffie op 9 augustus 2022;
- de producties 24 en 25 van [gedaagde] , ingekomen ter griffie op 10 augustus 2022 om 11:20 uur;
- de mondelinge behandeling op 11 augustus 2022;
- de pleitnota van [eisers] ;
- de pleitnota van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 2 december 2020 heeft [eisers] de eigendom verkregen van de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak bestaat uit twee appartementen en een bedrijfsruimte. [gedaagde] huurt een van deze twee appartementen sinds 15 oktober 2000, thans tegen een maandelijkse huurprijs van € 480,10 (hierna: het gehuurde). De bedrijfsruimte wordt gehuurd door Complex BV.
2.2.
De onroerende zaak behoort tot hetzelfde complex als de onroerende zaak gelegen aan de [adres 2] te [woonplaats] , waarvan [eisers] tevens eigenaar is. Die onroerende zaak heeft een eigen ingang en is verhuurd aan drie huurders.
2.3.
De bedrijfsruimte die wordt gehuurd door Complex BV, is ingericht als een productiekeuken ten behoeve van het door haar geëxploiteerde restaurant [naam restaurant] . De deur van de productiekeuken en de productiekeuken zelf bevinden zich onder het gehuurde. Het gehuurde heeft enkel glas. De parkeergarage die hoort bij de productiekeuken bevindt zich onder het andere appartement dat is gelegen in de onroerende zaak. De onroerende zaak is gebouwd in 1917.
2.4.
Vrijwel meteen nadat [eisers] eigenaar is geworden van de onroerende zaak, heeft [gedaagde] melding gemaakt van de overlast die zij ervaart. De klachten betreffen onder andere de productiekeuken van [naam restaurant] , de berging in de onroerende zaak, achterstallig onderhoud en gebreken, laden en lossen door Sligro en andere groothandels, het op straat roken door personeel van [naam restaurant] of derden, het op straat parkeren door derden en de automatische garagepoorten.
2.5.
[naam restaurant] heeft naar aanleiding van deze klachten maatregelen genomen waaronder het huren van een extra parkeerplaats, de aanschaf van een elektrische bakfiets, het plaatsen van een grote koeling in de garage en het instrueren van de leveranciers om – indien mogelijk – te laden en lossen in de garage tussen 9:00 en 17:00 uur.
2.6.
Sinds december 2020 houdt [gedaagde] € 69,68 per maand in op de huur en betaalt zij ook geen € 8,00 per maand meer aan voorschot voor levering van water. [gedaagde] heeft op 7 juli 2022 € 1.323,92 per bank voldaan onder vermelding ‘depot reservering huurcommissie’.
3.Het geschil
3.1.
Tegen de achtergrond van deze vaststaande feiten vordert [eisers] – samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt:
om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met al het hare en de haren te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eisers] te stellen, met machtiging van [eisers] om bij niet tijdige ontruiming deze te bewerkstelligen door middel van een deurwaarder, desnoods met behulp van de sterke arm van jusititie en politie;
tot betaling van het achterstallige voorschot water gerekend tot en met juli 2022, zijnde een bedrag van € 160,00, te vermeerderen met wettelijke rente;
tot betaling van de nog te vervallen huurpenningen vanaf 1 augustus 2022 tot de dag van ontruiming van het gehuurde, zijnde een bedrag van € 480,10 per maand alsmede € 8,00 per maand aan voorschot water, te vermeerderen met wettelijke rente;
om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen de buitengerechtelijke incassokosten van € 269,33, te vermeerderen met wettelijke rente;
in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente, en in de nakosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Bevoegdheid kantonrechter en ontvankelijkheid
4.1.
[gedaagde] voert aan dat zij de huurcommissie heeft ingeschakeld omdat er volgens haar sprake is van een all-in-huurprijs, waarbij de kale huur en de kosten voor water niet zijn uitgesplitst. De kantonrechter is daarom niet bevoegd zich in de kwestie te mengen, aldus [gedaagde] . Dit verweer vindt geen steun in de wet. Het indienen van een verzoekschrift tot splitsing van de all-in-prijs bij de huurcommissie, leidt er niet toe dat de kantonrechter onbevoegd wordt te oordelen over de vorderingen van [eisers] in dit kort geding.
4.2.
[gedaagde] merkt verder op dat zij een procedure gestart is bij de bestuursrechter in verband met de aan [naam restaurant] verleende vergunning. Omdat die procedure nog loopt, is zij van mening dat [eisers] niet ontvankelijk is in zijn vordering. Ook dit verweer treft geen doel. Beide procedures houden geen verband met elkaar. De onderhavige procedure is gegrond op het huurrecht.
Spoedeisend belang
4.3.
[gedaagde] betwist dat er sprake is van een spoedeisend belang. De kantonrechter is van oordeel dat uit de aard van het gevorderde (onder meer ontruiming wegens overlast) volgt dat daarvan sprake is. [eisers] heeft immers jegens de andere huurders de verplichting om hun woongenot te verzekeren. Dit betekent dat de kantonrechter overgaat tot de inhoudelijke beoordeling van de vorderingen van [eisers]
Ontruimingsvordering
4.4.
Aan de vordering tot ontruiming van het gehuurde legt [eisers] de stelling ten grondslag dat van hem niet langer kan worden gevergd dat hij de huurovereenkomst met [gedaagde] voortzet. [gedaagde] veroorzaakt namelijk onrechtmatige overlast en is reeds geruime tijd haar huurbetalingsverplichting niet nagekomen, aldus [eisers]
4.5.
De kantonrechter stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst als voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot een ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen, terughoudendheid moet worden betracht. Dit gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, als het geschil aan hem zou worden voorgelegd, de vordering zal toewijzen, terwijl het bovendien moet gaan om een zodanig ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.
4.6.
Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Hieruit volgt dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst.
4.7.
In het licht van het hiervoor beschreven beoordelingskader beoordeelt de kantonrechter hieronder de door [eisers] aangevoerde grondslagen voor ontruiming.
Overlast
4.8.
[eisers] stelt dat [gedaagde] haar verplichting om zich als een goed huurder te gedragen niet nakomt. Andere huurders van het complex en door [eisers] ingeschakelde derden ervaren overlast van [gedaagde] en dat is in 2018 begonnen. [gedaagde] beledigt het personeel van [naam restaurant] , scheldt hen uit en de overlast die [gedaagde] veroorzaakt is voor [naam restaurant] reden om op zoek te gaan naar een ander bedrijfspand. Ook twee voormalige huurders van de productiekeuken hebben overlast ervaren van [gedaagde] . Zij heeft zich verzet tegen de komst van de productiekeuken. Zij heeft bij elke huurder daarvan gezorgd voor problemen door het indienen van handhavingsverzoeken bij de gemeente en door scheldpartijen.
Verder beledigt en beschuldigt zij valselijk de medewerkers van Woonder BV, de beheerder van de onroerende zaak, en is er een voorval geweest met een andere derde. Tevens hebben twee huurders die wonen aan de [adres 2] over [gedaagde] geklaagd. Ter onderbouwing brengt [eisers] diverse verklaringen in het geding (producties 10, 11, 12 en 12b bij dagvaarding en producties 15, 18, 19, 20 en 21).
Ook is de toonzetting van [gedaagde] richting [eisers] al sinds de overdracht van de onroerende zaak onfatsoenlijk, aldus [eisers] Dat blijkt volgens hem uit e-mailverkeer (productie 12a bij dagvaarding) en een overzicht van onbehoorlijk gedrag (productie 22).
[eisers] betwist dat sprake is van enige overlast van [naam restaurant] . Uit navraag bij omwonenden is gebleken dat geen enkele andere huurder die in het complex woont, de door [gedaagde] gestelde overlast ervaart (productie 7 bij dagvaarding). Ook bewoners van de [adres 3] ervaren geen overlast (productie 23).
4.9.
[gedaagde] betwist dat zij onrechtmatig overlast veroorzaakt. Geen enkele door [eisers] overgelegde verklaring wordt ondersteund door een ander bewijsmiddel. De verklaringen zijn verder onbetrouwbaar omdat de personen die verklaren een relatie hebben tot [naam restaurant] en/of huurder zijn van het door [eisers] uitgebate studentenhuis en/of een reden hebben om niet ten gunste van [gedaagde] te verklaren. Uit de inhoud van de verklaringen van de twee werknemers van [naam restaurant] kan niet worden afgeleid dat [gedaagde] overlast veroorzaakt. [gedaagde] stelt dat zij - ondanks de genomen maatregelen - veel overlast ervaart van de productiekeuken van [naam restaurant] . Het gehuurde heeft enkel glas en zij kan met het raam dicht een gesprek voeren met iemand die beneden op straat staat. Dit betekent dat het geluid dat wordt veroorzaakt door de vele verschillende leveranciers goed te horen is in het gehuurde. Ook ervaart zij overlast van de hard open- en dichtslaande deuren van voertuigen die aan de achterkant van de onroerende zaak onder haar dakterras staan. [gedaagde] hoort letterlijk de geluiden uit de productiekeuken als zij op het dakterras zit, maar ook als zij binnen zit. Het geluid daarvan klinkt hard door, op bepaalde plekken in het gehuurde is het erger dan op andere plekken. Het gehuurde is een klankkast, het zijn oude fundamenten die trillen, aldus [gedaagde] .
Ten aanzien van de verklaringen van de bewoner van de [adres 4] en van een van de bewoners van het andere appartement van de [adres 1] stelt [gedaagde] dat deze alleen zien op de elektrische garagepoorten. Ten aanzien van de verklaring van de bewoners van de [adres 3] stelt [gedaagde] dat die personen een stuk verder van de productiekeuken af wonen dan zij. Zij wonen aan de overkant van de straat op drie hoog, verstopt achter een grote boom en zij hebben dubbele beglazing.
4.10.
De kantonrechter overweegt dat, gelet op het gemotiveerde verweer van [gedaagde] , in dit kort geding onvoldoende is komen vast te staan dat [gedaagde] onrechtmatig klaagt, daardoor onrechtmatig overlast veroorzaakt en de op haar rustende verplichting schendt om zich te gedragen als goed huurder (artikel 7:213 BW). [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht waarom zij vaak klaagt en zij heeft daarbij beschreven hoe de productiekeuken is gelegen ten opzichte van haar appartement en wat maakt dat zij de activiteiten in en om de productiekeuken zo goed kan horen. Deze feiten en omstandigheden (zie rechtsoverweging 2.3.) zijn niet door [eisers] betwist zodat de kantonrechter daarvan uitgaat. Daarbij komt dat in kort geding geen ruimte is voor een deskundigenonderzoek en het horen van getuigen. Dit betekent dat de gevorderde ontruiming niet toewijsbaar is op grond van de door [eisers] gestelde door [gedaagde] veroorzaakte overlast.
Schending betalingsverplichting huur en voorschot water
4.11.
[eisers] stelt dat [gedaagde] de op haar rustende huurbetalingsverplichting schendt. De ten tijde van de eigendomsoverdracht geldende huurprijs bedroeg € 480,10 per maand. Ook was een bedrag van € 8,00 per maand aan voorschot voor de levering van water overeengekomen tussen zijn rechtsvoorgangers en [gedaagde] . Sinds januari 2021 betaalt [gedaagde] structureel € 69,68 per maand te weinig aan huur en ook het voorschot voor de levering van water betaalt zij niet. Over de periode 1 januari 2020 tot en met december 2020 heeft zij wel het volledig bedrag aan huur en het voorschot water betaald (productie 3 bij dagvaarding). [gedaagde] heeft pas na aankondiging van het kort geding de achterstallige huur van € 1.323,92 volledig voldaan onder de mededeling ‘Depot reservering zaak huurcommissie’. Het achterstallig voorschot voor de levering van water is niet voldaan, aldus [eisers]
Volgens [eisers] zijn de rechtsvoorgangers en [gedaagde] geen all-in-huurprijs overeengekomen. Dat blijkt uit het feit dat [gedaagde] tot januari 2021 steeds € 8,00 aan voorschot water heeft betaald aan de rechtsvoorgangers van [eisers] Een all-in-huurprijs blijkt ook niet uit de door [gedaagde] overgelegde schriftelijke huurovereenkomst. Van gebreken aan het gehuurde is evenmin sprake.
Voorts stelt [eisers] dat het beroep van [gedaagde] op opschorting niet kan slagen omdat er geen sprake is van een opeisbare vordering van [gedaagde] op [eisers] Tevens heeft [gedaagde] pas op 25 juli 2022 een verzoekschrift ingediend bij de Huurcommissie terwijl zij reeds in december 2020 een gedeelte van de huur heeft opgeschort.
4.12.
[gedaagde] stelt dat zij € 69,68 vanaf 1 januari 2021 heeft ingehouden op de huur in verband met een procedure bij de Huurcommissie over de huurprijs en dat zij dit ook aan [eisers] heeft laten weten. [gedaagde] heeft 85% van de huurprijs tijdig voldaan en de rest rechtmatig opgeschort vanwege o.a. het inleveren van bergruimte en het ontbreken van de watermeter. Het bedrag van € 8,00 heeft [gedaagde] niet betaald omdat zij sinds 15 oktober 2000 een huurovereenkomst heeft gesloten inclusief gebruik van water (productie 1 bij conclusie van antwoord). Nadat haar eerste huisbaas is overleden, is [gedaagde] vanaf 2012 wel water extra gaan betalen aan zijn weduwe. De huurovereenkomst is echter nooit gewijzigd. Als pressiemiddel is [gedaagde] per 1 januari 2021 gestopt met betalen om een afzonderlijke watermeter geregeld te krijgen.
4.13.
De kantonrechter stelt vast dat tussen partijen ter discussie staat of sprake is van een huurprijs inclusief of exclusief water, of [gedaagde] betaling van 15% van de huurprijs rechtmatig heeft opgeschort en of de € 8,00 voor levering van water een voorschot is of niet. De kantonrechter overweegt dat een oordeel in kort geding over deze discussiepunten achterwege kan blijven, want zelfs al zou [eisers] het gelijk aan zijn zijde hebben, dan nog rechtvaardigen het openstaande bedrag van € 160,00 en de reeds betaalde huurachterstand ad € 1.323,92 niet het in kort geding toewijzen van de ontruiming van het gehuurde vanwege de geringe omvang van de tekortkoming. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [gedaagde] reeds 22 jaar het gehuurde huurt.
Betaling nog te vervallen huurpenningen en achterstallig voorschot water
4.14.
Nu de vordering tot ontruiming wordt afgewezen, ontvalt ook de grondslag aan vordering 3 (huurpenningen vanaf 1 augustus 2022 tot dag van ontruiming). Deze vordering wordt daarom afgewezen.
4.15.
Het debat over de vordering van € 160,00 leent zich niet voor beoordeling in kort geding gelet op de standpunten van partijen en omdat nader onderzoek naar de feiten in kort geding niet mogelijk is. Ook deze vordering wordt dus afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.16.
Aangezien de vorderingen van [eisers] worden afgewezen, komt ook de vordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten niet voor toewijzing in aanmerking.
Proceskosten en nakosten [gedaagde]
4.17.
[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op € 747,00 aan salaris gemachtigde.
4.18.
De door [gedaagde] gevorderde nakosten worden, met inachtneming van de richtlijnen van het LOVCK, toegewezen op de hierna in de beslissing te vermelden wijze.
5.De beslissing
De kantonrechter in kort geding
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot vandaag begroot op € 747,00,
5.3.
veroordeelt [eisers] onder de voorwaarde dat hij niet binnen twee weken na aanschrijving door [gedaagde] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 93,50 (0,5 punt x tarief € 187,00) aan salaris gemachtigde,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman en in het openbaar uitgesproken.
type: CL