ECLI:NL:RBLIM:2022:6102

• Datum uitspraak: 5 augustus 2022
• Publicatiedatum: 9 augustus 2022
• Zaaknummer: 9966004 CV EXPL 22-2915
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: R.H.J. Otto
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurders verplicht tot medewerking aan renovatiewerkzaamheden en verwijdering van open verbrandingstoestel

In deze zaak heeft de Rechtbank Limburg op 5 augustus 2022 uitspraak gedaan in een kort geding tussen Woningstichting Servatius en twee huurders. De huurders, die sinds 1 augustus 2010 een huurovereenkomst hebben met Servatius, zijn door de verhuurder verzocht om medewerking te verlenen aan dringende renovatiewerkzaamheden aan hun woning. Deze werkzaamheden omvatten onder andere dak-, gevel- en glasisolatie, het plaatsen van mechanische ventilatie en het verwijderen van open verbrandingstoestellen, waaronder een houtkachel. Servatius heeft aangegeven dat deze maatregelen noodzakelijk zijn voor de veiligheid en verduurzaming van de woningen. De huurders hebben echter geweigerd om medewerking te verlenen aan de voorgestelde werkzaamheden en hebben bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging die met de renovatie gepaard zou gaan.

De kantonrechter heeft in zijn beoordeling vastgesteld dat Servatius voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevorderde werkzaamheden. De rechter oordeelde dat de huurders op grond van artikel 7:220 BW verplicht zijn om de verhuurder gelegenheid te geven om dringende werkzaamheden uit te voeren. Aangezien 99% van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel, wordt dit voorstel vermoed redelijk te zijn. De rechter heeft de huurders dan ook veroordeeld om binnen 48 uur na betekening van het vonnis hun medewerking te verlenen aan de renovatiewerkzaamheden en het open verbrandingstoestel te verwijderen. Tevens is een dwangsom opgelegd voor het geval de huurders in gebreke blijven.

De rechter heeft de vorderingen van Servatius toegewezen en de huurders hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten. De vordering in reconventie van de huurders is afgewezen. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat de werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd, ook al zijn de huurders het daar niet mee eens.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Zaaknummer 9966004 CV EXPL 22-2915

Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 5 augustus 2022

in de zaak van

de stichting
WONINGSTICHTING SERVATIUS ,

statutair gevestigd te Maastricht,

kantoorhoudend aan het Wim Duisenbergplantsoen 41, 6221 SE Maastricht,

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

gemachtigde mr. G. Vansant,

t e g e n

1. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] ,

2.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] ,

beiden wonend aan de [adres] , [woonplaats] ,

gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

gemachtigde mr. M van Doorn.

Partijen worden hierna Servatius en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het exploot van dagvaarding met producties 1 tot en met 10
• de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie met producties 1 tot en met 15
• de door Servatius in het geding gebrachte aanvullende producties 11 tot en met 14
• de pleitnota van mr. Van Doorn
• de mondelinge behandeling van 25 juli 2022.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben met Servatius een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan zij sedert 1 augustus 2010 van Servatius de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] (verder: de woning) in huur gekregen hebben (productie 1 dagvaarding). Op deze overeenkomst zijn de ‘Algemene voorwaarden huurovereenkomst woonruimte’ van toepassing (productie 2 dagvaarding).

2.2.

Artikel 10.5 van de algemene voorwaarden luidt:

“Indien verhuurder het nodig oordeelt aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt of aan belendingen onderhoud, herstel, vernieuwing of andere werkzaamheden te verrichten of te doen verrichten of indien deze nodig zijn in verband met eisen of maatregelen van de overheid of openbare nutsbedrijven, zal huurder de personen, nodig voor het verrichten van die werkzaamheden in het gehuurde toelaten en die werkzaamheden en het eventuele ongerief gedogen (…)”

2.3.

Bij brief van 26 mei 2021 deelt Servatius aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] mee (productie 1 conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie):

“(…) Servatius is op dit moment in verschillende wijken van Maastricht bezig haar woningbezit te verduurzamen en onderhouden. Dit betekent voor bewoners een comfortabel, energiezuinig en veilig thuis. U woont in een wooncomplex dat wij ook graag in de toekomst op deze manier willen verbeteren. Met deze brief informeren wij u hierover. (…)

Wat zijn de plannen?

• De woning goed isoleren en een mechanische ventilatie aanbrengen voor een prettig leefklimaat.
• De daken vervangen en gevels opnieuw voegen.
• De woningen veiliger maken door inbraakwerende en brandveilige voorzieningen aan te brengen.
• Waar nodig vervangen we de keuken, badkamer en/of toilet. (…)”

2.4.

Bij brief van 11 januari 2022 deelt Servatius aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] mee (productie 2 conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie):

“(…) Met deze brief informeren wij u verder. (…)

In december heeft Servatius besloten, dat ondanks de ruime budgetoverschrijding het verduurzaming- en onderhoudsproject toch mag doorgaan. (…)

Planning

(…)

-
Februari ontvangt u van ons de informatiebrochure, het planbesluit en uw huurverhogingsvoorstel

• Aansluitend vindt bij iedereen het huisbezoek plaats dat van tevoren wordt aangekondigd. (…)
• Indien meer dan 70% van de bewoners tijdens het huisbezoek een akkoord geeft op onze plannen, kan Maasveste Berben Bouw het project uitvoeren. (…)

2.5.

Bij brief van 3 februari 2022 heeft Servatius [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] en de andere huurders van de woningen aan de [straatnaam 1] , [straatnaam 2] , [straatnaam 3] , [straatnaam 4] , [straatnaam 5] en [straatnaam 6] een voorstel gedaan voor het uitvoeren van diverse dringende- en renovatiewerkzaamheden in het gehuurde. De werkzaamheden zijn toegelicht in een informatiebrochure die, samen met een huurverhogingsvoorstel en een door huurder in te vullen akkoordverklaring, als bijlagen bij voornoemde brief zijn gevoegd (productie 3 conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie en productie 4 dagvaarding). De werkzaamheden zullen uitgevoerd worden door Maasveste Berben Bouw. De werkzaamheden maken onderdeel uit van een grootschalig verduurzamings- en onderhoudsproject waarbij Servatius diverse onderhouds- en verbeterwerkzaamheden zal laten uitvoeren aan 164 woningen in [straatnaam 7] . Het woonblok van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] bestaat uit zeven woningen.

2.6.

Servatius wenst de navolgende (dringende- en renovatie) werkzaamheden aan de woningen uit te (laten) voeren: dak-, gevel en glasisolatie, vervangen van de deurkozijnen met voor- en achterdeur, plaatsen van mechanische ventilatie, ventilatieroosters en inbraakwerende voorzieningen, verwijderen van open verbrandingstoestellen, aanbrengen van brandwerende voorzieningen, verwijderen van asbest, opfrissen van de gevel van het gehuurde en opfrissen van de bergingen behorende bij het gehuurde.

2.7.

Op 6 april 2022 zijn [naam 1] en [naam 2] , beiden werkzaam bij Servatius, bij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op huisbezoek geweest.

2.8.

Bij brief van 7 april 2022 bericht Servatius aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] (productie 5 dagvaarding):

“(…) Begin februari zijn wij samen met Maasveste Berben Bouw gestart met de huisbezoeken bij alle bewoners van uw wooncomplex. Wij hebben nog niet alle bewoners bezocht, toch kunnen wij u nu al mededelen dat ruim 90% van de bewoners akkoord is met onze plannen. (…)

Nu ruim 70% van de bewoners akkoord is met de plannen en het huurverhogingsvoorstel, mogen we de werkzaamheden bij alle betrokken woningen uitvoeren. (…)”

2.9.

Op 21 april 2022 heeft Servatius [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een aangepast verduurzamings- en onderhoudsvoorstel gedaan voor hun woning (productie 4 conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie).

2.10.

Bij brief van 26 april 2022 hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aan Servatius laten weten dat zij niet akkoord gaan met een huurverhoging, zij niet instemmen met het renovatievoorstel en geen medewerking verlenen aan een gedeelte van de werkzaamheden (productie 5 conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie).

2.11.

Bij brief van 3 mei 2022 deelt Servatius aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] mee (productie 6 conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie):

“(…) Zoals wij u al eerder hebben aangegeven, bent u de enige bewoner van uw complex die zich niet kan vinden in ons verduurzamings- en onderhoudsvoorstel. Dit betekent dat 99% wél akkoord is met ons voorstel en dat juridisch ons voorstel als “redelijk” mag worden beschouwd en derhalve ook bij alle woningen mag worden uitgevoerd. (…)”

2.12.

Bij brief van 16 mei 2022 heeft Servatius [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] verzocht aan te geven of zij alsnog instemmen met het renovatievoorstel dan wel gebruik zullen maken van de mogelijkheid de redelijkheid van het renovatievoorstel te laten beoordelen door de rechtbank en gesommeerd hun medewerking te verlenen aan de werkzaamheden (productie 7 dagvaarding).

2.13.

Bij brief van 12 juni 2022 deelt (de gemachtigde van) [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aan (de gemachtigde van) Servatius mee (productie 8 dagvaarding):

“(…) De bezwaren die cliënten hebben tegen de uitvoering van de dringende cq renovatiewerkzaamheden richten zich voornamelijk op het isoleren van de buitenmuren (spouwmuurisolatie) in combinatie met het plaatsen van een mechanische ventilatie en het plaatsen van roosters in de ramen. Cliënten zijn van mening dat deze werkzaamheden geen dringende werkzaamheden zijn en dat deze voorzieningen in de optiek van cliënten niet energiebesparend werken maar juist bijdragen tot een hogere energierekening, omdat er meer dient te worden gestookt in de koude maanden om de temperatuur in de woning aangenaam te houden. Bovendien zou het schimmelvorming in de hand werken.

Ook zijn cliënten het niet eens met het niet mogen (terug) plaatsen van (…) een HR kachel in de woning. Er is hen de toezegging gedaan dat dit wel mocht worden geplaatst in de aanbouw van de woning. Deze toezegging zou zijn gedaan door [naam 3] namens uw cliënte. Cliënten wensen te voorkomen dat zij vanwege de huidige energieprijzen de te maken stookkosten niet meer kunnen betalen.

Aan de overige (…) vermelde werkzaamheden inclusief de daarbij behorende voorbereidende werkzaamheden zullen cliënten hun medewerking verlenen, met die aantekening dat cliënten afzien van het plaatsen van zonnepanelen en in hun optiek uitbreiding of vervanging van de groepenkast in de woning niet noodzakelijk is.

Namens cliënten zal ik op korte termijn een dagvaarding doen uitgaan, waarmee de werkzaamheden waar cliënten bezwaar tegen hebben aan de kantonrechter zullen worden voorgelegd. (…)”

2.14.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben thans bij deze rechtbank een bodemprocedure ex artikel 7:220 lid 3 BW gestart, waarin de kantonrechter een mondelinge behandeling heeft bepaald op 5 september 2022.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

Tegen de achtergrond van deze vaststaande feiten vordert Servatius bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

• [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk te gebieden binnen 48 uur na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan Servatius en/of de aan Servatius in dit verband ingeschakelde derden tot het uitvoeren van de dringende werkzaamheden in de door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gehuurde woning staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] , welke werkzaamheden in elk geval bestaan uit dak-, gevel en glasisolatie, vervangen van de deurkozijnen met voor- en achterdeur, plaatsen van mechanische ventilatie, ventilatieroosters en inbraakwerende voorzieningen, verwijderen van open verbrandingstoestellen, aanbrengen van brandwerende voorzieningen en verwijderen van asbest, alsmede om de door Servatius met de uitvoering van deze werkzaamheden belaste personen, na deugdelijke identificatie, toe te laten tot het gehuurde ter uitvoering van deze werkzaamheden;
• [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk te gebieden om binnen 48 uur na betekening van het vonnis hun medewerking te verlenen aan het uitvoeren van de renovatie van de door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gehuurde woning staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] , welke werkzaamheden zijn beschreven in de brochure en het schriftelijk voorstel van 31 januari 2022, door de werkzaamheden te gehengen en te gedogen en door Servatius en de door Servatius ingeschakelde aannemer en allen die in haar opdracht werkzaamheden dienen te verrichten op eerste verzoek toegang te verschaffen tot het gehuurde om de renovatie uit te voeren;
• [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk te gebieden om binnen 48 uur na betekening van het vonnis het door hen aangebrachte open verbrandingstoestel in het gehuurde staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] , deugdelijk te verwijderen en ongedaan te (laten) maken / te (laten) herstellen, waaronder in ieder geval moet worden verstaan het buiten gebruik stellen van de houtkachel en bijbehorende schoorsteenpijp c.q. rookgasafvoer, en het opnieuw aanbrengen van de aftimmering c.q. van stucwerk ter afdichting van de schoorsteenopening;
• te bepalen dat wanneer [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in strijd handelt met het hiervoor onder de eerste drie gedachtestreepjes gevorderde zij ieder voor zich een dwangsom verbeuren van € 750,00 voor iedere dag c.q. dagdeel dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] met de nakoming daarvan in gebreke blijven, zulks met een maximum van € 2.250,00;
• indien [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de hiervoor onder de eerste drie gedachtestreepjes gevorderde gedragsaanwijzing niet nakomen en deswege een bedrag van € 2.250,00 hebben verbeurd [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk te veroordelen de woning staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en ontruimd te houden zoals de dringende werkzaamheden dat vereisen en noodzakelijk is, met machtiging van Servatius op grond van artikel 558 Rv om deze veroordeling zo nodig conform de bepalingen van Boek 2, Titel 3, Afdeling 6 Rv ten uitvoer te leggen;
• [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.

Aan de vordering legt Servatius ten grondslag dat zij werkzaamheden wil laten uitvoeren in de door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gehuurde woning. Dit betreffen dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 en 2 BW. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] moeten daartoe gelegenheid geven. Servatius heeft hen daartoe een voorstel gedaan, waarmee 70% of meer van de huurders (in casu 99%) heeft ingestemd. Dat voorstel wordt vermoed redelijk te zijn. Volgens Servatius hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet binnen acht weken na de brief van 7 april 2022 een beslissing van de rechter gevorderd omtrent de redelijkheid van het voorstel. Nu [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] evenmin medewerking wensen te verlenen aan de werkzaamheden, ziet Servatius zich genoodzaakt onderhavige procedure te starten.

3.3.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben verweer gevoerd.

3.4.

Op de stellingen van partijen zal hierna - voor zover relevant - nader worden ingegaan.

in reconventie

3.5.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vordert dat de kantonrechter bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad Servatius zal verbieden om de door haar in randnummers 28 tot en met 34 van de dagvaarding aangekondigde werkzaamheden uit te voeren voor de duur van de bodemprocedure ex artikel 7:220 lid 3 BW, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag of een gedeelte van een dag dat Servatius dit verbod schendt, met een maximum van € 25.000,00.

3.6.

Servatius heeft verweer gevoerd.

3.7.

Op de stellingen van partijen zal hierna - voor zover relevant - nader worden ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

Bij de beoordeling van het geschil komt eerst de vraag aan de orde of Servatius voldoende spoedeisend belang heeft bij de door haar ingestelde vorderingen, zoals Servatius stelt en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betwisten. De kantonrechter oordeelt dat uit de stellingen van Servatius genoegzaam is gebleken dat het gaat om een spoedeisende zaak waarin, gelet op het belang van Servatius, een onmiddellijke voorziening bij voorraad wordt vereist. Servatius heeft er een groot financieel en organisatorisch belang bij en voorts is het efficiënter dat de (identieke) werkzaamheden aan de woningen in de [straatnaam 1] te [straatnaam 7] zo veel mogelijk in één werkstroom worden uitgevoerd. Indien de uitvoerder van de werkzaamheden terug dient te komen om werkzaamheden in een individuele woning alsnog uit te voeren dan zijn hier aanzienlijke meerkosten mee gemoeid. Bovendien heeft het gevolgen voor de bewoners van de omliggende woningen omdat zij hun vakanties en/of verlof hebben afgestemd op de aangekondigde werkzaamheden.

4.2.

Vervolgens dient beoordeeld te worden of de vorderingen van Servatius in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. De kantonrechter dient daarbij uit te gaan van de feiten met de beperkte onderzoeksmogelijkheden die het kort geding hem biedt, aangezien bewijslevering in deze procedure in beginsel niet plaatsvindt.

4.3.

Indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, moet de huurder daartoe gelegenheid geven op grond van artikel 7:220 lid 1 BW. Dringende werkzaamheden zijn niet alleen reparaties, maar alle werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Ook moet de huurder op grond van artikel 7:220 lid 2 BW de verhuurder gelegenheid geven om over te gaan tot renovatie van het gehuurde als de verhuurder daartoe een redelijk voorstel doet.

4.4.

Servatius heeft gesteld dat op 7 april 2022 al ruim 90% en thans 99% van de huurders heeft ingestemd met het renovatieplan. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben dit percentage niet betwist. Nu 70% of meer van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel, wordt ingevolge artikel 7:220 lid 3 BW het renovatievoorstel vermoed redelijk te zijn. Vervolgens doet zich de vraag voor of [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] tijdig - binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van verhuurder dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd - een beslissing van de rechter heeft gevorderd omtrent de redelijkheid van het voorstel. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben zich op 7 juli 2022 daartoe tot de kantonrechter gewend. Naar het oordeel van de kantonrechter is het zeer waarschijnlijk dat de rechter in de bodemprocedure zal oordelen dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , niet ontvankelijk zijn in hun vordering. Uit de verklaring van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] bij gelegenheid van de mondelinge behandeling alsmede de in het geding gebrachte verklaringen van [naam 1] (productie 11 van de zijde van Servatius) en [naam 3] (productie 12 van de zijde van Servatius) volgt dat tijdens het huisbezoek op 6 april 2022 besproken is dat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd. Voor zover [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de schriftelijke kennisgeving van Servatius van 7 april 2022 dat (meer dan) 70% van de huurders met het voorstel heeft ingestemd als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 tweede zin BW (r.o. 2.8.) niet heeft ontvangen, doet dit niet af aan het feit dat het voor [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op 6 april 2022 kenbaar was dat (meer dan) 70% van de huurders heeft ingestemd met het voorstel. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid dan ook onaanvaardbaar zich onder deze omstandigheden te beroepen op het ontbreken van een schriftelijke kennisgeving, terwijl de inhoud van die schriftelijke kennisgeving [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op 6 april 2022 bekend was. Daarbij komt verder dat de door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] als productie 6 bij conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie overgelegde brief van Servatius van 3 mei 2022 (r.o. 2.11.) ook kan worden beschouwd als een schriftelijke kennisgeving ex artikel 7:220 lid 3 BW. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben de ontvangst van deze brief niet betwist. Door vervolgens pas op 7 juli 2022 bij de rechter een beslissing omtrent de redelijkheid van het voorstel te vorderen, hebben zij zich te laat tot de kantonrechter gewend. Naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter heeft dit tot gevolg dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , ondanks hun bezwaren tegen het renovatievoorstel van Servatius, daaraan gebonden zijn. Waar aanvankelijk, na aanvaarding van het voorstel door meer dan 70% van de betrokken huurders, sprake was van een weerlegbaar vermoeden dat het betreffende renovatievoorstel ook jegens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] redelijk is, moet voorshands worden aangenomen dat weerlegging van dat vermoeden na het verstrijken van de termijn van acht weken niet meer mogelijk is.

4.5.

Echter ook indien [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in de bodemprocedure ontvankelijk zouden zijn in hun vordering, acht de kantonrechter het zeer waarschijnlijk dat de bodemrechter zal oordelen dat het renovatievoorstel van Servatius – gelet op de wederzijdse belangen – jegens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] als redelijk kan worden aangemerkt. Servatius heeft er als eigenares van de door haar aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] verhuurde woning belang bij deze aan te passen aan de moderne eisen, zowel wat betreft comfort als wat betreft veiligheid. De woningen gaan op basis van een totaalpakket aan maatregelen naar energielabel A, terwijl de 164 woningen die binnen het project worden verduurzaamd thans gemiddeld een E-label hebben (pagina 17 informatiebrochure). Dat de renovatie uiteindelijk tot hogere (energie)kosten voor [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zal leiden, is gelet op het vorenstaande en bij gebreke van een onderbouwing niet aannemelijk. De kantonrechter acht het, voorts, een feit van algemene bekendheid althans voldoende aannemelijk dat open verbrandingstoestellen vanwege het daaraan inherent gevaar van koolmonoxidevergiftiging gevaar voor de gezondheid opleveren, zowel voor hen die deze toestellen gebruiken als voor de (direct) omwonenden. Voorts heeft Servatius met verwijzing naar productie 9 bij dagvaarding erop gewezen dat door de combinatie met een mechanische ventilatie die risico’s alleen maar worden verhoogd omdat er onderdruk kan ontstaan waardoor afvoergassen uit de rookgasafvoer worden gezogen met als gevolg een onvolledige verbranding in het verbrandingstoestel. Verder komt het verduurzamings- en renovatieproject van Servatius tegemoet aan de doelstellingen die de overheid nastreeft en de afspraken die daarover gemaakt zijn met de woningcorporaties. De overheid heeft enige jaren geleden een campagne gestart met als doel de potentieel gevaarlijke open-verbrandingstoestellen te vervangen door gesloten verbrandingsinstallaties. Laatstgenoemde installaties voeren vrijkomende rookgassen direct naar buiten af en zijn daardoor veiliger dan open verbrandingsinstallaties. In oktober 2014 is in dit kader de “Handreiking Vervanging open-verbrandingstoestellen voor corporaties en andere professionele verhuurders” uitgegeven door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (productie 10 dagvaarding). Hierin wordt het gevaar van open-verbrandingstoestellen en het belang van vervanging ervan door gesloten toestellen onderschreven. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben echter tegenover de stellingen van Servatius en de stukken waarnaar Servatius verwijst (met name producties 9 en 10 bij dagvaarding) onvoldoende aangedragen om te concluderen dat er geen veiligheidsbelang gediend is met het verwijderen van het open verbrandingstoestel (in casu: de houtkachel) en over te gaan op het in het gehuurde al aanwezige gesloten toestel (centrale verwarming). De kantonrechter stelt dan ook vast dat met de beoogde verwijdering een veiligheidsbelang gediend is. Een en ander is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende grond voor Servatius om de beoogde verwijdering als een wenselijke verbetering van haar woningbestand te beschouwen. Daarmee is een substantieel belang aan de zijde van Servatius gegeven, welk belang zal moeten worden afgewogen tegen het belang dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben bij handhaving van de bestaande situatie.

4.6.

Voor zover er in het verleden een toezegging zou zijn gedaan door Servatius dan wel toestemming zou zijn gegeven voor het plaatsen van een houtkachel (hetgeen niet is gebleken, in de als productie 13 bij conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie overgelegde brief van Servatius van 23 september 2010 staat enkel: “voor het gebruik van het rookkanaal in de woonkamer geven wij geen garantie af. Mocht u het willen gebruiken dient u zelf te zorgen dat het kanaal gereinigd is”) dan wel het gebruik van de houtkachel zou zijn gedoogd, heeft te gelden dat het Servatius thans in beginsel vrij staat ervoor te kiezen deze open verbrandingstoestellen te vervangen door gesloten verbrandingstoestellen, hetgeen naar de algemeen bekend geachte maatschappelijke opvatting meer aan de eisen van de huidige tijd voldoet. Een cv-installatie zal een gelijkmatiger warmte verspreiden. Het is niet uit te sluiten dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niettemin de warmte van een cv-installatie als minder aangenaam zullen ervaren dan de warmte van een houtkachel.

4.7.

Voorts beschikt de mechanische ventilatie-unit over een standenschakelaar zodat huurder zelf kan bepalen hoeveel lucht de ventilator moet afzuigen. De ventilatieroosters kunnen huurders zelf open en dicht zetten. De mechanische ventilatie zal niet geluidloos zijn, maar dat deze geluidsoverlast zal veroorzaken, hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in het licht van de stellingen van Servatius, te weten dat het apparaat op zolder wordt geplaatst en er voor de meest energiezuinige en stille installatie is gekozen, onvoldoende onderbouwd. Aan de bezwaren van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ter zake de gevelisolatie zal ook voorbij worden gegaan, nu van de zijde van Servatius is gesteld dat de gevels worden geïmpregneerd en van een afstotende laag zijn voorzien zodat er geen vocht kan intrekken. Ook aan de bezwaren (van het stroomverbruik) ter zake het aanbrengen van een lichtpunt aan de voorgevel zal voorbij worden gegaan. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] kunnen dit lichtpunt met een schakelaar bedienen en zelf bepalen wanneer deze lamp brandt. Verder staat het Servatius vrij om de meterkast uit te breiden en toekomstbestendig te maken en dit (uit kostenoverwegingen) voor alle woningen gelijktijdig uit te (laten) voeren.

4.8.

Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter wegen de individuele belangen van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet op tegen het belang dat Servatius heeft bij de onderhavige werkzaamheden.

4.9.

Gelet op het vorenoverwogene, hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voorshands onvoldoende aannemelijk gemaakt, dat het renovatievoorstel van Servatius - gelet op de wederzijdse belangen - jegens hen niet als redelijk kan worden aangemerkt, zodat voorshands voldoende aannemelijk is, dat de bodemrechter - voor zover zij ontvankelijk zijn in hun vordering - zal oordelen dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gelegenheid dienen te geven tot uitvoering van de redelijk geachte renovatiewerkzaamheden.

4.10.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zijn dus op grond van de wet gehouden om Servatius in staat te stellen niet alleen de dringende werkzaamheden maar ook de renovatiewerkzaamheden uit te (laten) voeren. Derhalve is het gerechtvaardigd [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] te verplichten de werkzaamheden toe te laten en haar medewerking hieraan te verlenen. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, zijn [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ook gehouden de houtkachel te verwijderen. De daaraan gekoppelde dwangsom is toewijsbaar zoals gevorderd. Voor het geval [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aan het vorenstaande geen medewerking verlenen, zullen zij worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde gedurende de werkzaamheden, voor zover ontruiming noodzakelijk is voor de uitvoering van deze werkzaamheden. Dat het voor [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zeer bezwarend is om hun woning tijdelijk te verlaten en elders huisvestiging te zoeken, is niet althans niet concreet onderbouwd.

4.11.

Het vorenstaande brengt met zich dat de vorderingen in conventie zullen worden toegewezen.

4.12.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Servatius worden tot de uitspraak van dit vonnis begroot op:
- dagvaarding € 129,83
- griffierecht € 128,00
- salaris gemachtigde €
747,00

Totaal € 1.004,83

4.13.

De door Servatius gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal op de hierna in de beslissing weergegeven wijze worden toegewezen.

4.14.

Servatius vordert het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voeren verweer hiertegen en verzoeken een eventuele veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Daarbij wijzen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] er op dat de aard van de uit te voeren werkzaamheden maken dat er een onomkeerbare situatie ontstaat. Indien de werkzaamheden eenmaal zijn uitgevoerd, kunnen deze niet of nauwelijks meer ongedaan worden gemaakt.

4.15.

Dat de executie mogelijk tot ingrijpende gevolgen leidt, die moeilijk ongedaan gemaakt kunnen worden, staat op zichzelf niet in de weg aan uitvoerbaarverklaring bij voorraad, maar is slechts een omstandigheid die meegewogen moet worden (HR 28 mei 1993, NJ 1993/468). Het belang van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] weegt niet zwaarder dan het belang van Servatius, zodat de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring toegewezen zal worden.

in reconventie

4.16.

Hetgeen in conventie is overwogen en beslist, brengt met zich dat de vordering in reconventie voor afwijzing gereed ligt.

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis:

• medewerking te verlenen aan Servatius en/of de aan Servatius in dit verband ingeschakelde derden tot het uitvoeren van de dringende werkzaamheden in de door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gehuurde woning staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] , welke werkzaamheden in elk geval bestaan uit dak-, gevel en glasisolatie, vervangen van de deurkozijnen met voor- en achterdeur, plaatsen van mechanische ventilatie, ventilatieroosters en inbraakwerende voorzieningen, verwijderen van open verbrandingstoestellen, aanbrengen van brandwerende voorzieningen en verwijderen van asbest, alsmede om de door Servatius met de uitvoering van deze werkzaamheden belaste personen, na deugdelijke identificatie, toe te laten tot het gehuurde ter uitvoering van deze werkzaamheden;
• hun medewerking te verlenen aan het uitvoeren van de renovatie van de door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gehuurde woning staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] , welke werkzaamheden zijn beschreven in de brochure en het schriftelijk voorstel van 31 januari 2022, door de werkzaamheden te gehengen en te gedogen en door Servatius en de door Servatius ingeschakelde aannemer en allen die in haar opdracht werkzaamheden dienen te verrichten op eerste verzoek toegang te verschaffen tot het gehuurde om de renovatie uit te voeren;
• het door hen aangebrachte open verbrandingstoestel in het gehuurde staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] , deugdelijk te verwijderen en ongedaan te (laten) maken / te (laten) herstellen, waaronder in ieder geval moet worden verstaan het buiten gebruik stellen van de houtkachel en bijbehorende schoorsteenpijp c.q. rookgasafvoer, en het opnieuw aanbrengen van de aftimmering c.q. van stucwerk ter afdichting van de schoorsteenopening;

5.2.

bepaalt dat wanneer [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in strijd handelt met het bepaalde in 5.1. zij ieder voor zich een dwangsom verbeuren van € 750,00 voor iedere dag c.q. dagdeel dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] met de nakoming daarvan in gebreke blijven, zulks met een maximum van

€ 2.250,00;

5.3.

veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk - indien zij de hiervoor onder 5.1. toegewezen gedragsaanwijzing niet nakomen en deswege een bedrag van € 2.250,00 hebben verbeurd - de woning staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en ontruimd te houden zoals de dringende werkzaamheden dat vereisen en noodzakelijk is, met machtiging van Servatius op grond van artikel 558 Rv om deze veroordeling zo nodig conform de bepalingen van Boek 2, Titel 3, Afdeling 6 Rv ten uitvoer te leggen;

5.4.

veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk in de aan de zijde van Servatius gevallen proceskosten, welke worden begroot op € 1.004,83, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst af het meer of anders gevorderde,

in reconventie

5.7.

wijst de vordering af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en is in het openbaar uitgesproken.

CJ