ECLI:NL:RBLIM:2022:5679

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/293203 / HA ZA 21-304

Vonnis van 20 juli 2022

in de zaak van

1.[eiser]

2.
[eiseres],

beiden wonende te [woonplaats 1] ,

eisers,

advocaat: mr. A.J.T.J. Meuwissen te Maasbracht,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde sub 1,

advocaat: mr. P.J. de Jong Schouwenburg te Amsterdam,

2.
NOTARIAAT [X],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde sub 2,

advocaat: mr. M.J.G. Boender-Lamers te Rotterdam.

Partijen zullen hierna “ [eisers] ”, “ [gedaagde sub 1] ” en “ de notaris ” genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 8 juni 2021 met tien producties,
de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1] met één productie,
de conclusie van antwoord van de notaris met één productie,
de rolbeslissingen van 22 en 27 september 2021, waarbij de mondelinge behandeling (nader) is bepaald,
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 11 april 2022 met daarbij de brieven van de advocaten van partijen met opmerkingen op het proces-verbaal.

1.2.

Ten slotte is vonnis nader bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

[eisers] hebben op 26 maart 2012 van [naam 1] en [naam 2] het woonhuis met aanhorigheden, staande en gelegen te ( [postcode] ) [woonplaats 1] aan de [adres] (hierna “de woning”) gekocht.

2.2.

In artikel 3.2 van de koopovereenkomst van de woning (productie 1 dagvaarding) is - voor zover relevant - te lezen:

“
(…)

2. Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn. Aan kopers kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor hun risico.

(…)

6. Kopers zijn voornemens dit registergoed te gebruiken voor eigen bewoning. Ten aanzien van dit gebruik verklaren verkopers nog dat hen niet bekend is dat dit op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.”

2.3.

[gedaagde sub 1] heeft de woning op 25 april 2012 van buiten en binnen gezien. In opdracht van [eisers] heeft hij de waarde van de woning bepaald en van die waardebepaling op 27 april 2012 een taxatierapport (hierna: “het taxatierapport”) opgesteld. Als bijlagen bij het taxatierapport zijn het normblad taxatierapport financiering woonruimte januari 2011, de akte van levering aan de verkopende partij van 1 mei 1991, een uittreksel van het kadaster van 25 april 2012 en een kaart van het bodemloket gevoegd.

2.4.

De woning is in het taxatierapport onder H. 1 sub c. en f. als volgt omschreven:

“c. Bouwaard, materialen en constructie: De woning is volgens de traditionele bouwmethode gebouwd, vloeren betreffen betonvloeren en houten vloerdelen, hoofddak met pannen gedekt, dak garage met bitumen gedekt. Verwarming geschiedt middels gasgestookte CV-installatie. Woning is voorzien van houten kozijnen met dubbele beglazing.

(…)

f. Indeling: Begane grond: Hal / entree met tegelvloer, toilet, meterkast, trapkast en garderoberuimte. Woonkamer met parketvloer. Halfopen keuken voorzien van diverse apparatuur. Eerste verdieping: Overloop en 3 slaapkamers allen met laminaatvloer. Moderne geheel betegelde badkamer met douche, badmeubel en 2e zwevend toilet. Tweede verdieping: Middels vlizotrap bereikbare bergzolder met standplaats cv-ketel.”

In het taxatierapport onder H. 2 sub a staat:

“Gelegen in rustige woonwijk op loopafstand van het centrum. De belendingen betreffen soortgelijke woonhuizen. Aan de achterzijde is een bedrijfsobject gelegen.”

In het taxatierapport onder M. 1. staat:

“Geraadpleegde informatie

a. Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatie bronnen: Kadaster, bodemloket, gemeente en verkopende makelaar.

b. Het gebruik van het object is conform het bestemmingsplan: Ja”

2.5.

De woning is aan [eisers] geleverd op 29 juni 2012. Het passeren van de akte van levering van de woning heeft plaatsgevonden ten overstaan van de notaris [naam notaris] (hierna: “ [naam notaris] ”) te [vestigingsplaats] (productie 2 dagvaarding). In de akte van levering staat op pagina 1, laatste alinea, dat de woning door koper zal worden gebruikt als woonhuis en dat ten aanzien van dit gebruik verkoper heeft meegedeeld dat hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.

2.6.

[eisers] hebben bij brieven van 26 juni 2020 [gedaagde sub 1] en [bedrijfsnaam notaris] aansprakelijk gesteld voor geleden en nog te lijden schade (producties 7 en 9 dagvaarding).

2.7.

De notaris heeft bij brief van 6 oktober 2020 betwist dat zij aansprakelijk is voor de door [eisers] gestelde schade (productie 10 dagvaarding).

2.8.

De beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van [gedaagde sub 1] heeft bij e-mailbericht van 29 december 2020 de aansprakelijkstelling van [eisers] van de hand gewezen en [eisers] (onder meer) meegedeeld dat bij de betreffende gemeente formeel om een wijziging van de bestemming van de woning kan worden gevraagd (productie 8 dagvaarding).

2.9.

[eisers] woonde op 11 april 2022 (ten tijde van de mondelinge behandeling) in de woning.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen dat de rechtbank, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat [gedaagde sub 1] en de notaris jegens [eisers] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [eisers] geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen ingevolge de wet, en voorts [gedaagde sub 1] en de notaris te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.1.1.

[eisers] stellen dat [gedaagde sub 1] tekortgeschoten is in de nakoming van de overeenkomst van opdracht tot het verrichten van de taxatie in april 2012. Hij heeft [eisers] niet gewezen op de bestemming bedrijfswoning, terwijl hij daartoe wel gehouden was. [eisers] gingen er daardoor ten onrechte vanuit dat de bestemming van de woning woonhuis was. [gedaagde sub 1] heeft in het taxatierapport van 27 april 2012 vermeld dat er geen gebruiksbelemmerende bepalingen zijn gebleken, terwijl achteraf vast is komen te staan dat al vanaf 1991 op de (afgesplitste) woning de bestemming bedrijfswoning rustte. [eisers] stellen dat, indien [gedaagde sub 1] het kadastrale plan in 2012 had bestudeerd, hij had kunnen zien dat de bestemming van de woning bedrijfsbestemming was. Die omstandigheid is naar de stelling van [eisers] relevant voor de waardebepaling van de woning, aangezien de bedrijfsbestemming een waardeverminderende factor is. [gedaagde sub 1] heeft dan ook niet als een redelijk en zorgvuldig taxateur gehandeld. [eisers] stellen dat, indien zij van die bedrijfsbestemming hadden geweten, zij de koopovereenkomst met betrekking tot de woning niet hadden gesloten dan wel tegen andere voorwaarden. [eisers] voeren verder aan dat zij van de bedrijfsbestemming van de woning eind 2019 / begin 2020 op de hoogte zijn geraakt. [eisers] wilden de woning verbouwen en in verband daarmee hadden zij een aanvullende financiering nodig. In dat kader hebben zij [gedaagde sub 1] opnieuw de opdracht gegeven om de woning te taxeren. [gedaagde sub 1] heeft de opdracht toen echter niet kunnen uitvoeren, omdat hij geen bedrijfswoningen mocht taxeren. Bij het invoeren van de taxatieresultaten in het systeem van het Nederlands Woning Waarde Instituut (hierna “NWWI”) bleek hem dat de woning de bestemming bedrijfswoning had.

3.1.2.

[eisers] stellen dat de notaris de rechtsopvolger van [naam notaris] is. Volgens [eisers] is [naam notaris] tekortgeschoten in de uitvoering van de overeenkomst tot het passeren van de notariële akte van 29 juni 2012, omdat hij [eisers] voorafgaand aan de verkrijging van de woning niet heeft gewezen op het feit dat op de woning de bestemming bedrijfswoning is blijven rusten. [eisers] stellen dat een zorgvuldig notaris in zijn onderzoek voorafgaand aan een leveringsakte onder andere dient te onderzoeken of er publiekrechtelijke belemmeringen ten aanzien van de aankoop van de woning bestaan. [naam notaris] heeft dit, zo betogen [eisers] , onvoldoende gedaan en jegens hen niet gehandeld zoals het een zorgvuldig handelend notaris betaamt. De notaris is als rechtsopvolger van [naam notaris] aansprakelijk voor de, als gevolg van dit tekortschieten, door [eisers] geleden schade.

3.1.3.

[eisers] stellen dat zij door de tekortkomingen van de notaris en [gedaagde sub 1] schade hebben geleden die - in ieder geval - bestaat uit a) de waardevermindering van de woning en b) een duurdere financiering van de verbouwing.

3.2.

De notaris betwist dat zij de rechtsopvolger van [naam notaris] is. Ook voor het overige voert de notaris verweer.

3.3.

[gedaagde sub 1] betwist dat hij is tekortgeschoten in de overeenkomst van opdracht. Hij voert - samengevat - aan dat hij de voor de waardebepaling van de woning relevante bronnen heeft geraadpleegd en dat hij gelet op die bronnen ervan uit mocht gaan dat de bestemming van de woning “wonen” was. Het (validatie)systeem van NWWI was - kort gezegd - in 2012 nog niet gekoppeld aan de gegevens die via de website ruimtelijkeplannen.nl raadpleegbaar zijn en, anders dan in 2019/2020, resulteerde het invoeren van de taxatie in dat systeem in 2012 dan ook niet in de melding dat de publiekrechtelijke bestemming van de woning bedrijfswoning was. [gedaagde sub 1] betwist dat hij in het kader van zijn taxatie gehouden was om een verdergaand onderzoek te verrichten naar de bestemming van de woning dan hij reeds had gedaan. Tevens betwist [gedaagde sub 1] (de omvang van) de gestelde schade.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Aansprakelijkheid notaris?

4.1.

[eisers] hebben de stelling dat de notaris de rechtsopvolger van [naam notaris] is niet onderbouwd, niet bij dagvaarding en ook niet nadien tijdens de mondelinge behandeling, terwijl dat wel op hun weg lag. De notaris heeft immers al bij conclusie van antwoord (vgl. randnummer 2.5 van die conclusie) aangevoerd dat niet zij, maar [bedrijfsnaam notaris] als de rechtsopvolger van [naam notaris] moet worden beschouwd. De notaris heeft tijdens de mondelinge behandeling nog toegelicht dat zij weliswaar de protocolopvolger van [naam notaris] is en dat zij in die hoedanigheid akten die voor [naam notaris] verleden zijn in haar archief houdt, maar dat zulks niet betekent dat zij ook de rechtsopvolger van [naam notaris] is. Bovendien gingen [eisers] kennelijk – blijkens de brief van hun advocaat van 26 juni 2020, die gericht is aan [bedrijfsnaam notaris] (productie 9 dagvaarding) – er eerder zelf ook nog vanuit dat [bedrijfsnaam notaris] als de rechtsopvolger van [naam notaris] beschouwd moet worden. Weliswaar hebben [eisers] tijdens de mondelinge behandeling nog aangevoerd dat [bedrijfsnaam notaris] aan hen heeft meegedeeld dat de notaris de rechtsopvolger van [naam notaris] zou zijn, maar de rechtbank passeert die stelling. [eisers] hebben die stelling, mede gelet op de gemotiveerde betwisting door de notaris , immers niet voorzien van enige onderbouwing. Nu derhalve niet is vast komen te staan dat de notaris de rechtsopvolger van [naam notaris] is, moeten de vorderingen jegens de notaris reeds hierom dan ook als ongegrond worden afgewezen.

4.2.

[eisers] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van de notaris veroordeeld. De kosten aan de zijde van notaris worden begroot op:

- griffierecht € 667,00

- salaris advocaat €
1.126,00(2,0 punten × tarief II € 563,00)

totaal € 1.793,00.

De door de notaris over de proceskosten gevorderde wettelijke rente zal eveneens worden toegewezen.

4.3.

De gevorderde veroordeling in de nakosten van de notaris is toewijsbaar en wordt toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

Aansprakelijkheid [gedaagde sub 1] ?

4.4.

Tussen [eisers] en [gedaagde sub 1] is in 2012 een mondelinge overeenkomst van opdracht ex artikel 7:400 BW tot stand gekomen. [gedaagde sub 1] heeft uit hoofde van die overeenkomst de woning van [eisers] op 25 april 2012 getaxeerd, met als doel het vaststellen van de marktwaarde van die woning ten behoeve van het verkrijgen van een (hypothecaire) financiering met Nationale Hypotheek Garantie (taxatierapport, p. 2, onder C). [gedaagde sub 1] diende, conform het bepaalde in artikel 7:401 BW, zijn taxatiewerkzaamheden te verrichten met de zorg die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur in gelijke omstandigheden mag worden verwacht. Ter discussie staat of [gedaagde sub 1] bij de nakoming van die overeenkomst heeft opgetreden op een wijze die aan deze maatstaf beantwoordt of dat hij daarin tekortgeschoten is. De rechtbank overweegt dienaangaande het navolgende.

4.5.

In het taxatierapport van 27 april 2012 staat op pagina 12 onder M 1 sub b dat het gebruik van de woning als woonhuis conform het bestemmingsplan is. Die informatie is onjuist gebleken. [gedaagde sub 1] heeft echter voldoende onderbouwd dat hij als taxateur tot dat oordeel heeft kunnen komen op grond van de eigendomsakte van de verkopende partij van
1 mei 1991, het kadastraal bericht van 25 april 2012, de kaart Bodemloket (zie bijlagen taxatierapport), de NWWI validatie van het taxatierapport en telefonisch contact met een medewerker van de gemeente over de publiekrechtelijke aspecten met betrekking tot de woning. Hiertoe wordt overwogen dat gelet op de inhoud van de eigendomsakte van 1 mei 1991 het ervoor moet worden gehouden dat de verkopende partij de woning in 1991 in gebruik als woonhuis had. Dat de woning de bestemming bedrijfswoning had, blijkt niet uit die akte. De in 1991 afgesplitste woning had bovendien geen bedrijfsfunctie meer. Het kadastraal bericht bij het taxatierapport was van recente datum en toont aan dat ook in het kadaster het object als ‘wonen’ werd omschreven. Aanvullend onderzoek door [gedaagde sub 1] bij het NWWI en bij de gemeente heeft kennelijk niet tot andersluidende informatie over de bestemming van de woning geleid. [gedaagde sub 1] heeft de woning voorafgaand aan de taxatie ook gezien en op grond van de rondgang in en om de woning en de situering van de woning in het straatbeeld kunnen constateren dat de gebruiksfunctie van de woning een woonfunctie is. De woning was immers niet onlosmakelijk verbonden met het aan de achterzijde van die woning gelegen bedrijfsobject. Naar het oordeel van de rechtbank bestonden er dan ook geen concrete aanwijzingen op grond waarvan van [gedaagde sub 1] als taxateur diepgaander onderzoek had moeten doen naar een voor de woning gebruiksbelemmerende situatie. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de overeenkomst van opdracht tot waardebepaling van de woning ook niet mede inhield dat [gedaagde sub 1] als taxateur, naast de door hem geraadpleegde bronnen, een verdergaand onderzoek naar de bestemming van de woning op grond van de ruimtelijke plannen zou doen. Van enig tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten overeenkomst tot het verricht van taxatiewerkzaamheden door [gedaagde sub 1] is dan ook niet gebleken.

4.6.

Gelet op het vorenoverwogene worden de vorderingen jegens [gedaagde sub 1] afgewezen.

4.7.

[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [gedaagde sub 1] worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] worden begroot op:

- griffierecht € 309,00

- salaris advocaat €
1.126,00(2,0 punten × tarief II € 563,00)

totaal € 1.435,00.

4.8.

De gevorderde veroordeling in de nakosten van [gedaagde sub 1] is toewijsbaar voor zover deze kosten reeds kunnen worden begroot en worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

Schade

4.9.

De rechtbank overweegt ten overvloede dat zelfs indien [eisers] het gestelde tekortschieten van de juiste aansprakelijke partij wel voldoende aannemelijk zouden hebben gemaakt, de vorderingen van [eisers] op dit moment ook om een andere reden niet toewijsbaar zullen zijn. [eisers] hebben met betrekking tot de omvang van de schade toegelicht dat zij, om hen moverende redenen ervan afgezien hebben om door middel van een daartoe te volgen publiekrechtelijk traject te proberen de bestemming van de woning te wijzigen (van ‘bedrijfswoning’ naar ‘woonhuis’) en op de mondelinge behandeling voorts aangegeven dat zij een dergelijk publiekrechtelijk traject ook niet willen volgen. Dat staat in schril contrast met de toelichting van [gedaagde sub 1] , die tijdens de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht dat hij - op grond van relevante werkervaring - weet dat gemeenten, in geval van snipperlocaties (zoals de (afgesplitste) woning van [eisers] volgens [gedaagde sub 1] moet worden beschouwd) doorgaans bereid zijn om mee te werken aan het wijzigen van de bestemming naar ‘woonhuis’. Dat er schade is, althans in de omvang als door [eisers] gesteld, kan thans dan ook niet worden vastgesteld.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten:

- aan de zijde van [gedaagde sub 1] tot op heden begroot op € 1.435,00;

- aan de zijde van de notaris tot op heden begroot op € 1.793,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten van [gedaagde sub 1] en van de notaris , jegens hen beiden begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen veertien dagen na aanschrijving van de betreffende wederpartij aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak door de betreffende wederpartij heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J. Noelmans en in het openbaar uitgesproken.^[1]