ECLI:NL:RBLIM:2022:5521

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Civiel Recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/296040 / HA ZA 21-453

Vonnis van 13 juli 2022

in de zaak van

1.[eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] ,

2.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2],

beiden wonende te [woonplaats 1] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. W.J.F. Geertsen te Maastricht,

tegen

1.[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

2.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2],

wonende te [woonplaats 1] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. B.M.M. Hepkema te Maastricht.

Partijen zullen hierna in enkelvoud “ [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ” en “ [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ” genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 20 augustus 2021 met producties 1 tot en met 14,
de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie met producties 1 tot en met 10,
de conclusie van antwoord in reconventie met productie 15,
het proces-verbaal van de op 31 mei 2022 gehouden mondelinge behandeling, met daarbij de pleitnotitie namens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en de spreekaantekeningen namens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft op 17 mei 2021 van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een woning en bijhorende garage gekocht gelegen aan de [adres 1] in [woonplaats 1] (kadastraal bekend onder perceelnummer [kadasternummer] ) voor een koopprijs van € 207.000,--. In de handgeschreven overeenkomst (productie 5 bij dagvaarding) staat, voor zover relevant:

“(…) overeengekomen dat de woning + bijbehorende garage aan de [adres 1] , [woonplaats 1] per 1 juli 2021 aan de prijs van € 207.000,- verkocht wordt (…)

* garage blijft tot 1 juli 2022 beschikbaar voor [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] ”.

2.2.

Partijen hebben op 7 juni 2021 een nadere koopovereenkomst getekend (productie 3 bij dagvaarding). In deze overeenkomst zijn, voor zover relevant, de volgende artikelen opgenomen:

“Artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding

11.1

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.”

“artikel 20 Nadere afspraken

Verkoper geeft koper het recht van overpad en recht van weg om de garage en de tuin via de oprit van [adres 2] te bereiken.”

2.3.

Op 16 juni 2021 vindt tussen partijen emailcorrespondentie plaats (productie 9 bij dagvaarding). Voor zover relevant schrijven partijen het volgende:

08:29 uur [naam echtgenoot] , de echtgenoot van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] (gedaagde sub 1), aan de ingeschakelde notaris:

“(…) Aangaande de verkoop van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats 1] hebben we een vraag over artikel 20 van de Koopovereenkomst; dit gaat over het recht van overpad.

Wij als verkopers én de betrokken buurman, bewoner van [adres 2] , hebben nu geen probleem met dit artikel.

We hebben hierover wel de volgende vraag: indien de huidige kopers van ‘onze woning’ deze woning ( [adres 1] ), na verloop van tijd gaan verkopen, wordt deze clausule dan ‘automatisch’ overgenomen naar een volgende kopende partij of dient hierbij overlegd te worden met de bewoner(s) van [adres 2] ? We zouden het heel erg op prijs stellen als in deze clausule nog een toevoeging wordt opgenomen dat de bewoner(s) van [adres 2] hier een stem in hebben dan wel moeten goedkeuren.

Of is bij wet geregeld dat hierover altijd met betrokkenen overlegd moet worden?(...)”

09:06 uur [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] (eiseres sub 2) aan [naam echtgenoot] :

“(…) Bij een recht van overpad hoort ook de verplichting om hier zorgvuldig mee om te gaan. Als een dergelijke clausule, zoals je nu voorstelt, in de akte komt te staan, dan mag de bewoner van [adres 2] meebepalen wie [adres 1] zou mogen kopen.

De omgedraaide situatie zou ook kunnen voorkomen, [adres 2] wordt verkocht.

Krijgt [adres 1] daar dan ook een stem in?

Ik vind dit wel een punt om samen te overleggen in plaats van dit meteen bij de notaris neer te leggen.(…)”

13:26 uur [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] aan [naam echtgenoot] :

“(…) De notaris heeft me hier vanmorgen ook nog over gebeld. Zij kan niet verder als hier geen overeenstemming over is.

Mag ik uit jouw reactie opmaken, dat ik de notaris de opdracht kan geven om erfdienstbaarheid in de akte te zetten?(…)”

14:09 uur [naam echtgenoot] aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] :

“(…) Aangaande het ’recht op overpad’ c.q. erfdienstbaarheid zal ik dat nog met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] kortsluiten. Je verneemt nog van mij hierover en/of zal ik dat ook nog kortsluiten met de notaris.(…)”

14:57 uur [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] aan [naam echtgenoot] :

“(…) Als jij en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] twijfelen over de erfdienstbaarheid, dan willen [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] en ik daar op korte termijn toch graag met jullie over in gesprek. Blijkbaar hebben we het daar toch niet voldoende over gehad.(…)”

2.4.

Op 22 juni 2021 schrijft de notaris aan partijen dat het voor haar niet duidelijk is wat de bedoeling van partijen is (een persoonlijk recht dan wel een recht van erfdienstbaarheid). Zij stelt voor een bespreking in te plannen zodat partijen een gedegen besluit hierover kunnen nemen.

2.5.

[naam echtgenoot] schrijft op 9 juli 2021 per email aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , voor zover relevant (productie 6 bij conclusie van antwoord, tevens van eis in reconventie):

“Bij vragen van jullie kant hoe de tuin c.q. ‘achterom’ te bereiken, hebben we aangegeven dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] jullie hiervoor doorgang zou verlenen: recht van overpad.

(…)

In de door jullie opgestelde “Koopovereenkomst Woning”, dat d.d. 7 juni 2021 door alle betrokkenen voor akkoord getekend werd, staat in artikel 20 “Verkoper geeft koper het recht van overpad en recht van weg om de garage en de tuin via de oprit van [adres 2] te bereiken”. Dit klopt precies met hetgeen wij hierover in gedachten hadden. In de discussies daarna blijkt dat jullie in deze ‘erfdienstbaarheid’ wensen.

Deze optie, met al zijn beperkingen voor de verkopende partij is niet gewenst en zullen wij ook niet accepteren. Wij hebben steeds aangegeven dat we een ‘recht van overpad’ specifiek aan [naam] verlenen, niets meer en niets minder.

Het is nu aan jullie om aan te geven of de ondertekende “Koopovereenkomst Woning” met daarin de vermelding “recht van overpad” als basis kan dienen voor definitieve koopakte. Mocht dit niet zo zijn, dan gaan jullie niet akkoord met de ondertekende overeenkomst en verbreken jullie dus die overeenkomst.

Omdat wij als verkopende partij verder willen c.q. willen weten waaraan toe te zijn, vernemen we graag uiterlijk maandag 12 juli as. of jullie de koop willen laten doorgaan met inachtneming van het gestelde in artikel 20: “recht van overpad”, dat voor ons ook nog aangepast mag worden naar “persoonlijk recht van overpad”. (…)”

2.6.

Bij brief van 12 juli 2021 heeft de advocaat van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in gebreke gesteld en verzocht tot nakoming van de overeenkomst (productie 10 bij dagvaarding). Verder schrijft hij dat hij opdracht van zijn cliënten heeft om nu al voor alsdan over te gaan tot het buitengerechtelijk ontbinden van de koopovereenkomst conform artikel 11.1 van die koopovereenkomst.

2.7.

Bij brief van 26 juli 2021 stelt de advocaat van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in gebreke (productie 7 bij conclusie van antwoord, tevens van eis in reconventie). Bij brief van 6 augustus 2021 schrijft hij dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt (productie 9 bij conclusie van antwoord, tevens van eis in reconventie).

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert - samengevat - bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis,

primair: een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden en veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van € 20.700,--, vermeerderd met de wettelijke rente;

subsidiair: vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling en veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van schadevergoeding ter hoogte van € 20,700,--;

meest subsidiair: vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling en veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot vergoeding van de in verband met de vernietiging dan wel ontbinding geleden schade, nader op te maken bij staat,

een en ander met veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] legt, kort weergegeven, aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op grond van de koopovereenkomst gehouden was een erfdienstbaarheid ten behoeve van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te vestigen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft zulks nagelaten en dit levert een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst op. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is voorts in verzuim. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft de koopovereenkomst ontbonden. Op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst is [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in dat geval gehouden een boete van 10% van de koopsom aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te voldoen.

3.3.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert - samengevat - bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van de bedragen € 20.700,-- en € 982,-- vermeerderd met rente en proceskosten.

3.6.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] legt, kort weergegeven, aan zijn vordering ten grondslag dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet meewerkt aan de levering en overdracht van het betreffende registergoed binnen de overeengekomen termijn. Dit levert een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst op en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is in verzuim. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft de koopovereenkomst ontbonden. Op grond van artikel 11.1 in samenhang met artikel 11.2 van de koopovereenkomst is [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gehouden 10% van de koopsom aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te voldoen.

3.7.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert verweer.

3.8

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

In conventie en reconventie

4.1.

Partijen verschillen van mening over de inhoud van de door hen gesloten koopovereenkomst. Partijen zijn het oneens over de vraag of overeengekomen is dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het recht van overpad en recht van weg om de garage en de tuin via de oprit van [adres 2] te bereiken zal verlenen als persoonlijk recht aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] of in de vorm van een recht van erfdienstbaarheid dat goederenrechtelijke gevolgen heeft. Partijen verschillen in dat verband van mening over het antwoord op de vraag op welke wijze artikel 20 van de koopovereenkomst (productie 3 bij dagvaarding) moet worden uitgelegd.

4.2.

De vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding van partijen is geregeld en of deze overeenkomst een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van die overeenkomst. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (Haviltex-maatstaf).

4.3.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] legt artikel 20 van de koopovereenkomst zo uit dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ten behoeve van hem een recht van erfdienstbaarheid op de oprit van [adres 2] diende te vestigen. Ter onderbouwing van zijn stelling wijst [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op de tussen partijen gevoerde emailcorrespondentie tussen 16 en 22 juni 2021. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft zich kennelijk pas na het tekenen van de koopovereenkomst gerealiseerd dat hij een recht van erfdienstbaarheid is overeengekomen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zou nooit akkoord gegaan zijn met slechts een persoonlijk recht, omdat dit de verkoopbaarheid van de woning in ernstige mate aantast.

4.4.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert aan dat het nooit de bedoeling is geweest om een recht van erfdienstbaarheid te vestigen. Hij wilde [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en diens dochter alleen een persoonlijk recht geven. Dat is voorafgaand aan het opstellen van de koopovereenkomst ook besproken. De tekst van artikel 20 van de koopovereenkomst wijst op het geven van een recht en niet het vestigen van een erfdienstbaarheid. De gebruikelijke standaardformulering dat een erfdienstbaarheid notarieel wordt gevestigd, ontbreekt eveneens. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] heeft de tekst van artikel 20 van de koopovereenkomst opgesteld. In geval van twijfel moet de rechtbank dit artikel
contra proferentemuitleggen.

4.5.

De rechtbank constateert dat partijen een haaks op elkaar staande uitleg hebben gegeven van artikel 20 van de koopovereenkomst, waarbij de uitleg die elk van de partijen aan artikel 20 van de koopovereenkomst geeft, op zich juist zou kunnen zijn.

In conventie

4.6.

Omdat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zich beroept op de rechtsgevolgen van de door hem gestelde uitleg van de koopovereenkomst en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gemotiveerd verweer heeft gevoerd, rust op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv de bewijslast van die uitleg op [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft bewijs aangeboden. De rechtbank zal [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het bewijs opdragen van feiten en omstandigheden, waaruit volgt dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een recht van erfdienstbaarheid ten behoeve van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zal vestigen voor het recht van overpad en het recht van weg om de garage en tuin via de oprit van [adres 2] te bereiken.

4.7.

In afwachting van bewijslevering zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.

In reconventie

4.8.

Omdat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zich beroept op de rechtsgevolgen van de door hem gestelde uitleg van de koopovereenkomst en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gemotiveerd verweer heeft gevoerd, rust op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv de bewijslast van die uitleg op [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft bewijs aangeboden. De rechtbank zal [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het bewijs opdragen van feiten en omstandigheden, waaruit volgt dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het recht van overpad en het recht van weg om de garage en tuin via de oprit van [adres 2] te bereiken als een persoonlijk recht aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zou verstrekken.

4.9.

In afwachting van bewijslevering zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.

In conventie en in reconventie

4.10.

De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen voor uitlating door

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] over de wijze waarop hij het vereiste bewijs in conventie wil leveren. De rechtbank zal de zaak eveneens naar de rol verwijzen voor uitlating door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] over de wijze waarop hij het vereiste bewijs in reconventie wil leveren. De rechtbank geeft partijen en hun advocaten nog in overweging om, desgewenst, nadere afspraken te maken over de wijze waarop de (tegen)bewijslevering in deze zaak zal plaatsvinden. Dat geldt te meer nu de vorderingen in conventie en reconventie deels, in zekere zin, spiegelbeeldig aan elkaar zijn. Partijen zouden er daarom ook voor kunnen kiezen om de rechtbank eenstemmig en gelijktijdig te berichten over de (tegen)bewijslevering als geheel.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

draagt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit volgt dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een recht van erfdienstbaarheid ten behoeve van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zal vestigen voor het recht van overpad en recht van weg om de garage en tuin via de oprit van [adres 2] te bereiken,

5.2.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
10 augustus 2022voor uitlating door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,

5.3.

bepaalt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , indien hij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel
bewijsstukkenwil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen,

5.4.

bepaalt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , indien hij
getuigenwil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden september 2022 tot en met maart 2023 direct moet opgeven, waarna dag en uur van de getuigenverhoren zullen worden bepaald,

5.5.

bepaalt dat de getuigenverhoren zullen plaatsvinden op de terechtzitting van mr. V.E.J. Noelmans in het gerechtsgebouw te Maastricht aan het Sint Annadal 1,

5.6.

bepaalt dat
alle partijenuiterlijk tien dagen voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,

5.7.

houdt iedere verdere beslissing aan,

in reconventie

5.8.

draagt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit volgt dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het recht van overpad en het recht van weg om de garage en tuin via de oprit van [adres 2] te bereiken als een persoonlijk recht aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zou verstrekken,

5.9.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
10 augustus 2022voor uitlating door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,

5.10.

bepaalt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , indien hij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen,

5.11.

bepaalt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , indien hij
getuigenwil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden september 2022 tot en met maart 2023 direct moet opgeven, waarna dag en uur van de getuigenverhoren zullen worden bepaald,

5.12.

bepaalt dat de getuigenverhoren zullen plaatsvinden op de terechtzitting van

mr. V.E.J. Noelmans in het gerechtsgebouw te Maastricht aan het Sint Annadal 1,

5.13.