Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 9669903 CV EXPL 22-561
Vonnis van de kantonrechter van 1 juni 2022
in de zaak van:
de stichting
STICHTING WOONPUNT,
gevestigd te Maastricht,
eisende partij in conventie en in het voorwaardelijke incident,
verweerster in reconventie en in het incident
gemachtigde mr. M.H. Andreae,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SAMEN IN BEWIND B.V.,in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[naam onderbewindgestelde],
[naam onderbewindgestelde],
gevestigd op een geheim adres te gemeente [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij in conventie en in het voorwaardelijke incident,
eisende partij in reconventie en in het incident
gemachtigde mr. A.J.J. Kreutzkamp.
Partijen worden hierna Woonpunt, de bewindvoerder q.q. en [naam onderbewindgestelde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie
- de brief waarbij een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de incidentele conclusie strekkende tot het verkrijgen van een voorlopige voorziening ex art. 223 Rv van de zijde van de bewindvoerder q.q.
- de conclusie van antwoord in incident en voorwaardelijke incidentele conclusie strekkende tot medewerking verlenen huurder
- de aanvullende producties 1 t/m 5 van de zijde van de de bewindvoerder q.q. in de hoofdzaak en het incident
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 4 mei 2022.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Sinds 7 april 2022 huurt [naam onderbewindgestelde] van Woonpunt de woning aan de [adres] te [woonplaats] .
2.2.
Op 12 november 2021 is er brand ontstaan in de tuin van [naam onderbewindgestelde] , waarbij brand- en roetschade is ontstaan aan de woning van [naam onderbewindgestelde] en ook brand- en/of roetschade is ontstaan aan drie andere woningen.
2.3.
Op 15 november 2021 heeft de Elberggroep een voorlopig rapport van expertise uitgebracht, waarin voor zover van belang het volgende staat:
‘Voorafgaand aan deze opdracht hebben wij op 12 november 2021 in het kader van een salvagemelding het risico/-schadeadres (…) bezocht en spraken bij de OvD BW, de OvD BZ van de gemeente Heerlen, vertegenwoordigers van de politie, [naam complexopzichter] , complexopzichter van Woonpunt Parkstad, de heer [naam onderbewindgestelde] , huurder (…), [naam] van Klaverblad Verzekeringen en de [naam schade-expert] , schade-expert bij Hanselman Expertise. (…) Nadien spraken wij ook de [naam achtergrondonderzoeker] , achtergrondonderzoeker bij Dekra Experts.
(…)
Ook bleek politie aanwezig te zijn en de politie hield rekening met brandstichting, reden waarom men de locatie had aangemerkt als plaats delict.
(…)
Het politie-onderzoek heeft geen exacte oorzaak uitgewezen. In de achtertuin lag een heleboel rotzooi van de huurder, waaronder oude apparatuur, scooters etc. Het is mogelijk dat sprake is van een spontane ontbranding van een apparaat, danwel dat sprake is van brandstichting. Negatieve betrokkenheid van de betrokken bewoner is vooralsnog niet vastgesteld.
Ondergetekende heeft de politie geïnformeerd over twee eerdere brandschades op het schade-adres met dezelfde huurder.
(…)
Uit ons onderzoek leiden wij af dat vooralsnog geen exacte oorzaak voor het ontstaan van de brand is vastgesteld. Ofwel is er sprake van brandstichting, ofwel is er sprake van een spontane ontbranding van een lithium-ion-batterij van een apparaat of iets dergelijks dat in de rotzooi achter de woning aanwezig is geweest.’
3.Het geschil
3.1.
Woonpunt vordert
in conventiedat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
in conventiedat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst tussen Woonpunt en [naam onderbewindgestelde] zal ontbinden met onmiddellijke ingang,
de bewindvoerder q.q. zal veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen
de bewindvoerder q.q. zal veroordelen tot betaling van de proces- en nakosten.
3.2.
De bewindvoerder q.q. vordert
in reconventiedat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
in reconventiedat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- Woonpunt zal veroordelen tot renovatie van de keuken en tot herstel van de overige ruimtes in het gehuurde binnen een maand na betekening van het vonnis, dan wel een in goede justitie te bepalen termijn, beide op straffe van een dwangsom,
- de huurprijs zal verminderen tot nihil vanaf 12 november 2021
- Woonpunt zal veroordelen tot terugbetaling van de te veel betaalde huur en tot betaling van de proceskosten.
3.3.
De bewindvoerder q.q. vordert
in incidentdat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
in incidentdat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- Woonpunt zal veroordelen tot renovatie van de keuken en tot herstel van de overige ruimtes in het gehuurde binnen een week na betekening van het vonnis, dan wel een in goede justitie te bepalen termijn, beide op straffe van een dwangsom,
- Woonpunt zal veroordelen tot betaling van de proceskosten.
3.4.
Woonpunt vordert
in voorwaardelijk incident, voor het geval één of meerdere vorderingen (in incident) van de bewindvoerder q.q. voor toewijzing vatbaar zouden zijn, veroordeling van de bewindvoerder q.q. althans [naam onderbewindgestelde] , als huurder, tot het alsdan verlenen van medewerking aan het verwijderen en verwijderd houden van de – in de woning en tuin – aanwezige goederen van [naam onderbewindgestelde] , zodanig dat Woonpunt aan haar (eventuele) veroordeling(en) kan voldoen, met veroordeling van de bewindvoerder q.q. in de kosten van het incident, de eventuele nakosten daaronder begrepen.
in voorwaardelijk incident, voor het geval één of meerdere vorderingen (in incident) van de bewindvoerder q.q. voor toewijzing vatbaar zouden zijn, veroordeling van de bewindvoerder q.q. althans [naam onderbewindgestelde] , als huurder, tot het alsdan verlenen van medewerking aan het verwijderen en verwijderd houden van de – in de woning en tuin – aanwezige goederen van [naam onderbewindgestelde] , zodanig dat Woonpunt aan haar (eventuele) veroordeling(en) kan voldoen, met veroordeling van de bewindvoerder q.q. in de kosten van het incident, de eventuele nakosten daaronder begrepen.
3.5.
Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling in de hoofdzaak
in conventie
4.1.
De standpunten van partijen
4.1.1.
Woonpunt baseert haar vordering tot ontbinding en ontruiming op het feit dat [naam onderbewindgestelde] is tekortgeschoten in de nakoming van de verbintenis om zich als goed huurder te gedragen. Volgens Woonpunt is de brand door [naam onderbewindgestelde] aangestoken, dan wel is de brand ontstaan doordat hij zijn tuin vol rommel had liggen, wat blijkt uit de rapportage van de Elberggroep. Bovendien heeft Woonpunt hem sinds 2015 meermaals verzocht de rommel weg te halen en de tuin behoorlijk te onderhouden. Verder is sprake (geweest) van geluidsoverlast en bedreigend gedrag tegen medewerkers van Woonpunt en derden in de buurt, wat een tweede reden is voor ontbinding van de huurovereenkomst. Woonpunt grondt haar vordering (mede) op algemene voorwaarden.
4.1.2.
De bewindvoerder q.q. brengt tegen de stellingen van Woonpunt het volgende in. Er is geen sprake van rotzooi in de tuin. Het gaat om de tijdelijke opslag van apparatuur, omdat [naam onderbewindgestelde] die repareert. Woonpunt was hiermee bekend en heeft deze praktijken altijd goed gevonden. De brand is niet ontstaan door brandstichting, dan wel spontane ontbranding van de spullen in de tuin. Het is onduidelijk waarop de veronderstellingen in het rapport van de Elberggroep zijn gebaseerd en de inhoud van dit rapport kan daarom niet aan [naam onderbewindgestelde] worden tegengeworpen als zijnde bewijs voor zijn aansprakelijkheid ter zake de brand en dus slecht huurderschap. De aanwezigheid van een beperkt aantal apparaten in de achtertuin heeft niet het risico op brand vergroot en het ging ook niet om brandgevoelige apparaten. De overlastmeldingen zijn oud, afkomstig van slechts één buurvrouw en voor het overige anoniem. De meldingen kunnen dus niet bijdragen aan de ontbindings- en ontruimingsvorderingen. Bovendien is [naam onderbewindgestelde] nooit aangeschreven over overlast. De brief waarin staat dat [naam onderbewindgestelde] een medewerker zou hebben bedreigd, is hem onbekend. Voor het geval het overlastdossier wel wordt betrokken bij de beoordeling heeft te gelden dat de tekortkomingen zo gering van ernst zijn dat die de ontbinding niet rechtvaardigen. Er zijn geen algemene voorwaarden van toepassing op de huurovereenkomst, want die zijn niet ter hand gesteld.
4.2.
De beoordeling
4.2.1.
De kantonrechter laat in het midden of algemene voorwaarden van toepassing zijn op de huurovereenkomst, omdat [naam onderbewindgestelde] ook op grond van de wet verplicht is zich als goed huurder te gedragen. Deze verplichting houdt onder meer in dat een huurder geen overlast mag veroorzaken en zijn tuin goed moet onderhouden, waaronder valt een tuin vrijhouden van een grote hoeveelheid rommel.
4.2.2.
De gestelde overlast – hoewel in beginsel een tekortkoming van [naam onderbewindgestelde] van zijn verplichting zich te gedragen als een goed huurder – kan in ieder geval niet leiden tot het oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst (nu nog) gerechtvaardigd is. Voorts kan deze tekortkoming geen ondersteuning bieden aan een eventuele ontbinding vanwege de (ontbranding van) rotzooi in de tuin. Dit gelet op de jaartallen van de meldingen (niet recenter dan 2020), de geringe aantallen (twee voorvallen in 2020, één melding in 2018, 2017 en 2015 en drie meldingen in 2016) en het feit dat de meldingen zo goed als allemaal afkomstig zijn van één omwonende.
4.2.3.
Dat Woonpunt het goed heeft gevonden dat [naam onderbewindgestelde] spullen in zijn tuin opslaat, zoals [naam onderbewindgestelde] aanvoert, kan niet in rechte worden vastgesteld. [naam onderbewindgestelde] heeft niet betwist dat er op 1 oktober 2015 een gesprek heeft plaatsgevonden in bijzijn van de wijkagent, dat toen afspraken zijn gemaakt over het verwijderen van spullen in zijn tuin en dat op 8 oktober 2015 is gecontroleerd of [naam onderbewindgestelde] de spullen had verwijderd. Ook heeft hij niet betwist dat hem op 9 oktober 2015 is gezegd dat hij geen oud ijzer of andere zaken mag opslaan en dat hij hierop heeft geantwoord dat het niet meer zal voorkomen, en dat Woonpunt in september 2016 bij [naam onderbewindgestelde] wilde langskomen om te controleren of de spullen nog altijd waren opgeruimd. Ook heeft hij niet betwist dat hij de brief van 16 maart 2021 heeft ontvangen, waarin hem is verzocht voor 2 april 2021 de tuin op te schonen en hij is gewezen op zijn verplichtingen aangaande het onderhoud van zijn tuin en het feit dat hij de tuin niet mag gebruiken voor het plaatsen van restafval, zwerfvuil waaronder oud ijzer en witgoed etc. Kennelijk heeft hij aan deze sommatie voldaan, want niet voor niets kreeg hij een compliment van een buurtcoördinator van Woonpunt inhoudende:
‘U bent goed bezig geweest in de tuin, mr. [naam onderbewindgestelde] ! Mijn complimenten!
‘U bent goed bezig geweest in de tuin, mr. [naam onderbewindgestelde] ! Mijn complimenten!
4.2.4.
Uit bovenstaande blijkt dat de opslag van goederen/rommel in de tuin van [naam onderbewindgestelde] sinds 2015 als een probleem werd ervaren door Woonpunt en dat [naam onderbewindgestelde] hierop ook is aangesproken, laatstelijk bij aanmaning in 2021, waaraan hij ook gehoor heeft gegeven. Desondanks waren er ten tijde van de brand weer vele goederen opgeslagen in de achtertuin, zoals te zien op de foto’s bij productie 6 bij de dagvaarding. De conclusie luidt dan ook dat [naam onderbewindgestelde] zich niet als goed huurder heeft gedragen. De vraag is wel of – de brand weggedacht – deze tekortkoming voldoende ernstig is om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, zeker nu nergens uit blijkt dat buurtbewoners hiervan overlast (bv. ongedierte- of stankoverlast) ondervinden (in ieder geval zitten hieromtrent geen mededelingen in het dossier van recenter datum dan 2016).
4.2.5.
Dit betekent dat de vraag moet worden beantwoord of de brand is veroorzaakt door [naam onderbewindgestelde] dan wel is ontstaan door de spullen in zijn tuin, die daar blijkens voorgaande niet hadden mogen staan. Woonpunt stelt van wel; de bewindvoerder q.q. betwist dit. Anders dan bij bijvoorbeeld de strafechter hoeft Woonpunt niet wettig en overtuigend te bewijzen dat de brand door [naam onderbewindgestelde] is aangestoken en/of aan zijn schuld te wijten is. Woonpunt hoeft haar stelling enkel voldoende aannemelijk te maken. Woonpunt heeft dit gedaan door een rapport van de Elburggroep, lid van het Nederlands Instituut van Register Experts en dus een deskundig te achten bedrijf, in te brengen. Volgens de bewindvoerder q.q. is onduidelijk waarop de veronderstellingen in het rapport zijn gebaseerd, maar de kantonrechter volgt de bewindvoerder q.q. hierin niet. Immers heeft de Elberggroep gesproken met onder andere de politie en de brandweer, en is zij ter plekke gegaan en hierna tot de conclusie gekomen dat er twee mogelijke oorzaken van de brand zijn die allebei voor rekening en risico van [naam onderbewindgestelde] komen, te weten brandstichting dan wel ‘
spontane ontbranding van een lithium-ion-batterij van een apparaat of iets dergelijks dat in de rotzooi achter de woning aanwezig is geweest.’ De bewindvoerder q.q. onderbouwt haar verweer, dat dit niet klopt, met niets dan een blote betwisting. Hoewel er wellicht niet de middelen waren om zelf een contra-expertise te laten uitvoeren naar de oorzaak van de brand, had zij bijvoorbeeld wel kunnen aantonen dat er geen apparaten met lithium-ion batterijen in de rommel lagen, wat niet is gebeurd. Aldus heeft [naam onderbewindgestelde] zich niet als goed huurder gedragen door rommel in zijn tuin op te slaan en staat – omdat de bewindvoerder q.q. de gemotiveerde stelling van Woonpunt slechts ongemotiveerd, en dus onvoldoende, heeft betwist – in rechte vast dat hij de brand heeft gesticht dan wel dat de brand is ontstaan als gevolg van zijn tekortkoming (het opslaan van rommel in de tuin ondanks hierop meerdere keren te zijn aangesproken). Dit betekent dat er voldoende grond is om de huurovereenkomst te ontbinden. De vordering in conventie zal worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal zoals gevorderd worden gesteld op twee weken.
spontane ontbranding van een lithium-ion-batterij van een apparaat of iets dergelijks dat in de rotzooi achter de woning aanwezig is geweest.’ De bewindvoerder q.q. onderbouwt haar verweer, dat dit niet klopt, met niets dan een blote betwisting. Hoewel er wellicht niet de middelen waren om zelf een contra-expertise te laten uitvoeren naar de oorzaak van de brand, had zij bijvoorbeeld wel kunnen aantonen dat er geen apparaten met lithium-ion batterijen in de rommel lagen, wat niet is gebeurd. Aldus heeft [naam onderbewindgestelde] zich niet als goed huurder gedragen door rommel in zijn tuin op te slaan en staat – omdat de bewindvoerder q.q. de gemotiveerde stelling van Woonpunt slechts ongemotiveerd, en dus onvoldoende, heeft betwist – in rechte vast dat hij de brand heeft gesticht dan wel dat de brand is ontstaan als gevolg van zijn tekortkoming (het opslaan van rommel in de tuin ondanks hierop meerdere keren te zijn aangesproken). Dit betekent dat er voldoende grond is om de huurovereenkomst te ontbinden. De vordering in conventie zal worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal zoals gevorderd worden gesteld op twee weken.
4.3.
De kosten
4.3.1.
De bewindvoerder q.q. zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten van Woonpunt worden tot vandaag begroot op:
dagvaarding: € 113,02
griffierecht: € 128,00
salaris gemachtigde:
€ 374,00(2 punten x tarief € 187,00)
€ 374,00(2 punten x tarief € 187,00)
totaal € 615,02.
4.3.2.
De gevorderde nakosten worden, met inachtneming van de richtlijnen van het LOVCK, toegewezen op de hierna in de beslissing te vermelden wijze.
in reconventie
4.4.
Gelet op de uitkomst van de procedure in conventie zal de vordering van de bewindvoerder q.q. in reconventie worden afgewezen. Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden is er immers geen verplichting meer de woning voor [naam onderbewindgestelde] te herstellen, nu er vanaf vandaag geen recht en titel meer bestaat voor hem om in de woning te verblijven. Hierbij komt dat in rechte vaststaat dat [naam onderbewindgestelde] verantwoordelijk is voor de ontstane schade, hetgeen in de weg staat aan een vordering tot huurprijsvermindering. Overigens zou ook indien dit niet het geval zou zijn geen recht bestaan op huurprijsvermindering, nu Woonpunt bereid was de woning te herstellen, maar hiertoe niet kon overgaan omdat [naam onderbewindgestelde] de woning niet heeft leeggeruimd. Op grond van de stukken in het dossier is immers voldoende aannemelijk dat de woning niet kan worden opgeknapt zolang er spullen staan. Zo heeft de Elburggroep op 22 december 2021 geschreven dat zij een afspraak zal maken om de diepte-ingreep van herstel vast te stellen zodra het brandpand leeg is, en heeft mr. Kreutzkamp (toentertijd nog namens [naam onderbewindgestelde] zelf) in de e-mail van 22 februari 2022 geschreven dat [naam onderbewindgestelde] begrijpt dat de woongedeeltes leeg moeten worden gemaakt. De kantonrechter volgt de bewindvoerder q.q. niet in de stelling dat dit niet van [naam onderbewindgestelde] gevergd kan worden. Immers is de woning toegankelijk en beschikt [naam onderbewindgestelde] nog altijd over een sleutel van het pand. Bovendien moet, zo is gezegd tijdens de mondelinge behandeling, het meeste weg en blijft er dan ‘niet veel’ over wat opgeslagen moet worden. Nergens blijkt uit dat voor de opslag van dit restant (noemenswaardige) kosten moeten worden gemaakt. Immers is de bovenverdieping gewoon begaanbaar, zodat de spullen vanuit de woonkamer naar boven zouden kunnen worden verplaatst. Dat dit niet kan worden gevergd van [naam onderbewindgestelde] /de bewindvoerder q.q. blijkt nergens uit. Voor zover met het wegdoen van de spullen wel (noemenswaardige) kosten gemoeid zijn, geldt dat dit voor rekening en risico komt van [naam onderbewindgestelde] , die immers zelf er voor heeft gekozen zijn tuin te gebruiken voor opslag terwijl het duidelijk was dat dit niet mocht van Woonpunt. De vordering in reconventie zal gelet op voorgaande worden afgewezen.
4.5.
De bewindvoerder q.q. zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten van Woonpunt worden tot vandaag begroot op (2 punten x tarief € 187,- =) € 374,-.
4.6.
De gevorderde nakosten worden, met inachtneming van de richtlijnen van het LOVCK, toegewezen op de hierna in de beslissing te vermelden wijze.
in incident
4.7.
In het licht van de in de hoofdzaak gewezen beslissingen is er geen grond om het gevorderde toe te kennen als voorziening ex artikel 223 Rv. Een dergelijke voorziening is immers slechts geldig voor de duur van de procedure en die is geëindigd met het vonnis van vandaag. Deze vordering zal worden afgewezen.
4.10.
De bewindvoerder q.q. zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. Nu de stellingen en verweren zowel in het incident als in de bodemzaak vrijwel gelijkluidend zijn en ter mondelinge behandeling tegelijkertijd zijn behandeld, zal de kantonrechter in het incident enkel een kostenveroordeling uitspreken voor de genomen conclusie van antwoord in incident. Aldus worden de proceskosten van Woonpunt tot vandaag begroot op de helft van het geldende tarief, te weten (0,5 x tarief € 747,- =) € 373,50.
4.8.
De gevorderde nakosten worden, met inachtneming van de richtlijnen van het LOVCK, toegewezen op de hierna in de beslissing te vermelden wijze.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen Woonpunt en [naam onderbewindgestelde] met betrekking tot de woning, gelegen aan de [adres] te [woonplaats] , met ingang van vandaag,
5.2.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar vanwege [naam onderbewindgestelde] bevinden en al hetgeen zich daarin vanwege [naam onderbewindgestelde] bevindt, alsmede het gehuurde, onder overgifte van alle sleutels van het gehuurde, geheel ter vrije beschikking aan Woonpunt te stellen,
5.3.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. tot betaling van de proceskosten, die tot vandaag aan de zijde van Woonpunt worden begroot op € 615,02,
5.4.
verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.5.
wijst het door de bewindvoerder q.q. gevorderde af,
5.6.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. tot betaling van de proceskosten, die tot vandaag aan de zijde van Woonpunt worden begroot op € 615,02,
in incident
5.7.
wijst het door de bewindvoerder q.q. gevorderde af,
5.8.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. tot betaling van de proceskosten, die tot vandaag aan de zijde van Woonpunt worden begroot op € 373,50,
in conventie, in reconventie en in incident
5.9.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. onder de voorwaarde dat deze niet binnen twee weken na aanschrijving door Woonpunt volledig aan de kostenveroordelingen in dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,- aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,
5.10.
verklaart deze nakostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.11.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken.
type: GD