ECLI:NL:RBLIM:2022:5056

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer: C/03/289702 / HA ZA 21-143

Vonnis van 29 juni 2022

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats 1] ,

eiser,

advocaat mr. H.H.T. Beukers,

tegen:

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde sub 1],

gevestigd te [vestigingsplaats] ;

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde sub 2],

gevestigd te [vestigingsplaats] ;

3 [gedaagde sub 3] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagden,

advocaat mr. A.M.H.C. Coppens.

Eiser zal hierna [eiser] genoemd worden en gedaagden zullen afzonderlijk [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en de heer [gedaagde sub 3] genoemd worden, en zullen gezamenlijk als [gedaagden] aangeduid worden.

1.Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding;
de akte overlegging producties van [eiser] , met producties 1 t/m 31;
de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 4;
de in verband met de mondelinge behandeling overgelegde akte houdende producties van [eiser] , met de producties 32 t/m 39;
de door [gedaagden] in het geding gebrachte productie 5;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 10 maart 2022;
de spreekaantekeningen van partijen;
het B16-formulier van 15 maart 2022 van [gedaagden] mede namens

1.2.

Vervolgens is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] exploiteert vanaf 1980 een agrarisch bedrijf. Aanvankelijk deed hij dat enkel vanaf een complex gelegen aan het [adres 1] te [plaats 1]
(hierna te noemen: de gemeente). Hij hield daar 850 vleesstieren en bedreef daarnaast akkerbouw. Deze bedrijfslocatie is door [eiser] in 1996 overdragen aan Stienstra Projectontwikkeling B.V., maar is sedert 2001 weer eigendom van [eiser] . Thans bedrijft hij op deze locatie enkel nog akkerbouw, en wel vanuit een bedrijfslocatie te [plaats 2] ( [naam ] ), op welke locatie [eiser] daarnaast nog een stoeterij heeft.

2.2.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] houden zich bezig met agrarische en landbouwkundige advisering. Partijen hebben sinds zeer geruime tijd, in ieder geval sinds 1992, een professionele relatie.

2.3.

Op 12 juni 2009 hebben [gedaagden] aan [eiser] een projectvoorstel met offerte toegezonden met betrekking tot een verzoek tot herziening van het bestemmingplan van de bedrijfslocatie aan het [adres 1] van een agrarische bestemming in een woonbestemming, zulks ter realisatie van woning/bouwkavels aan de [adres 2] .

2.4.

Namens [eiser] is op 28 december 2009 een verzoek ingediend bij de gemeente tot wijziging van het bestemmingsplan “Buitengebied” met de bestemming “agrarisch.” Dit plan voorzag onder andere in het slopen van de agrarische bedrijfsgebouwen, het behoud van de bedrijfswoning en de bouw van zes woningen met grote kavels langs de [adres 2] .

2.5.

De gemeenteraad heeft in de vergadering van 6 juli 2011 besloten het verzoek af te wijzen. Met [eiser] is vervolgens naar een alternatieve locatie gezocht voor het bouwen van woningen. Deze alternatieve locatie is gevonden in de bedrijfslocatie aan het [adres 1] .

2.6.

Op 14 december 2011 heeft de gemeenteraad een principebesluit genomen, op grond waarvan [eiser] mocht overgaan tot de herontwikkeling van de locatie aan het [adres 1] . In oktober 2012 is een voorontwerp bestemmingsplan, opgemaakt door adviesbureau Cityplanning Advies, ter inzage gelegd. Het plan voorzag onder andere in de beëindiging van de agrarische activiteiten, sloop van de veestallen, omzetting van de bedrijfswoning in een burgerwoning en de bouw van vier nieuwe woningen op het erf.

2.7.

De gemeente heeft, in lijn met de zogenaamde “Ruimte voor Ruimte-regeling”, ingestemd met woningbouw op de bedrijfslocatie aan het [adres 1] , onder de voorwaarde dat de daar bedreven intensieve veehouderij zou worden beëindigd. In voornoemde regeling is voor gemengde bedrijven (veehouderij gecombineerd met akkerbouw) een uitzondering gemaakt op de verplichting tot beëindiging van het volledige bedrijf: gemengde bedrijven komen ook in aanmerking voor toepassing van die regeling, indien enkel de bedrijfsgebouwen van de intensieve veehouderij zouden worden gesloopt.

2.8.

Op 26 juni 2013 is het bestemmingsplan ‘Herrekoul’, waarvan de bedrijfslocatie aan het [adres 1] deel uitmaakt, vastgesteld. Dat bestemmingsplan voorziet in de wijziging van de agrarische bestemming in de bestemming “wonen”, de omzetting van de agrarische woning in een burgerwoning en de realisatie van vier extra woningen, ook wel bouwtitels, dan wel bouwcontingenten genoemd (hierna aan te duiden als bouwtitels).

2.9.

Het bestemmingsplan is met ingang van 29 augustus 2013 ter inzage gelegd.

2.10.

Bij brief van 22 oktober 2013 (productie 12 van [eiser] ) heeft de gemeente aan [eiser] bericht dat het bestemmingsplan Herrekoul onherroepelijk was geworden. Dat plan voorzag in vijf bouwtitels, te weten de bestaande woning en vier extra bouwtitels. In dezelfde brief heeft de gemeente bevestigd dat [eiser] instemde met het verzoek om de milieuvergunning voor de bedrijfslocatie aan het [adres 1] in te trekken.

2.11.

Door tussenkomst van [gedaagde sub 1] heeft [eiser] vervolgens de bouwkavels te koop aangeboden. De betreffende bouwkavels zijn echter niet verkocht.
[gedaagde sub 1] berichtte [eiser] dat geen interesse bestond in de betreffende
kavels.

2.12.

Naar aanleiding daarvan heeft [gedaagde sub 1] [eiser] geadviseerd om de bedrijfslocatie weer een agrarische bestemming te geven en deze vervolgens te verkopen. [eiser] is met dat advies akkoord gegaan en heeft aan [gedaagde sub 1] bij brief van 9 oktober 2013 (productie 13 van [eiser] ) de opdracht verstrekt de bedrijfslocatie te verkopen. In die opdracht staat, voor zover hier relevant:

“ III.Opdrachtnemer heeft gedurende de looptijd van deze opdracht exclusiviteit m.b.t. de onderhavige verkoop. Het is de opdrachtgever daarbij niet toegestaan buiten de makelaar om overeenkomsten tot stand te brengen, onderhandelingen te voeren, gebruik te maken van soortgelijke diensten van anderen en/of activiteiten te ontplooien, die de makelaar bij het vervullen van zijn bemiddelingsopdracht kunnen belemmeren of zijn activiteiten doorkruizen. Indien in strijd met het hier bepaalde een overeenkomst tot stand komt, heeft het NVM-lid recht op courtage. (…)

IV.(…)

3. De vraagprijs voor het totaal is bepaald op € 1.580.000,- k.k. voor de landbouwgrond en de woning op € 1.030.000,- en de 4 te ontwikkelen bouwkavels (met daarop nog aanwezig de bestaande agrarische opstallen en de bijbehorende rechten en vergunningen) op € 550.000,-.”

2.13.

Bij e-mail van 3 februari 2014 (productie 17 van [eiser] ) heeft [gedaagde sub 1] een concept van een koopovereenkomst met een potentiële koper – [naam koper] – betreffende de bedrijfslocatie aan het [adres 1] aan [eiser] gezonden. In die e-mail stelt [gedaagde sub 1] dat over de koopprijs van € 1.200.000,-- met [naam koper] niet valt te onderhandelen. In die koopovereenkomst (productie 18 van [eiser] ) is de volgende passage opgenomen:

“Tot het verkochte behoren NIET de vier nieuwbouwwoningcontingenten voor zover deze nog aanwezig zijn na een herbestemming van het verkochte voor de vestiging van een melkrundveehouderij. Koper is gerechtigd deze contingenten in te zetten bij de beoogde herbestemming; zij zal daar echter op zorgvuldige wijze mee omgaan.

Verkoper is gerechtigd de alsdan (eventueel) resterende contingenten -zonder grond- aan derden te verkopen. Het risico met betrekking tot de verzilvering van de contingenten ligt -met in acht name van het hiervoor bepaalde- verder bij [eiser] .”

2.14.

[gedaagde sub 1] heeft op 5 februari 2014 een memo opgesteld (productie 14 van [eiser] ). Daarin is een tweetal opties geschetst om tegemoet te komen aan het probleem dat (volgens dat memo) niemand geïnteresseerd was in de aankoop van de kavels aan het [adres 1] . De tweede door [gedaagde sub 1] geschetste optie houdt in dat de locatie wordt terugbestemd naar een agrarische bestemming (melkrundvee) en dat ter compensatie van [eiser] en ter voorkoming van procedures, de gemeente de vier bouwtitels tegen betaling terugneemt.

2.15.

Uit de notulen van het overleg (productie 15 van [eiser] ) dat door [gedaagde sub 1] op 5 februari 2014 met de gemeente is gevoerd blijkt dat gemeente niet bereid was om de bouwtitels terug te kopen van [eiser] . Wel was de gemeente volgens de notulen van dat overleg in beginsel bereid medewerking te verlenen aan de vestiging van een melkveehouderij op de locatie aan het [adres 1] , nu een melkveehouderij in het kader van het Grensmaasproject moest worden verplaatst.

2.16.

Op 2 april 2014 heeft [eiser] in dat kader een koopovereenkomst ondertekend waarbij de kavels zijn verkocht aan [naam koper] . Die overeenkomst (productie 24 van [eiser] ) houdt – voor zover in het kader van dit geschil van belang – het volgende in:

“ Woningbouwcontingenten:

Ingevolge het vigerende bestemmingsplan mogen er op het verkochte a/d[adres 1] vier nieuwbouw-woningen worden gerealiseerd. Met betrekking tot deze vier nieuwbouwcontingenten komen partijen het navolgende overeen:

-
koper is voornemens een planologische herbestemming van het verkochte te realiseren zodat daarop een melkveehouderijbedrijf kan worden gevestigd. Koper is gerechtigd de vier nieuwbouwcontingenten in te zetten bij de beoogde herbestemming en zal daar alsdan op zorgvuldige wijze mee omgaan.

-
Indien en voor zover na geslaagde herbestemming conform de voornemens van koper blijkt dat de bouwcontingenten daarbij niet ingezet hoeven te worden, staat het verkoper vrij om de alsdan resterende bouwcontingenten -zonder grond- aan derden te verkopen voor zover rechtens mogelijk. Het risico met betrekking tot de verzilvering van de bouwcontingenten ligt alsdan geheel bij [eiser] , met inachtneming van het hiervoor bepaalde.

-
Indien de herbestemming conform de voornemens van koper niet slaagt, blijven de nieuwbouwcontingenten verbonden aan het verkochte en komen deze ten goede aan koper en is koper niet gehouden tot enige vergoeding aan verkoper.”

2.17.

In het kader van een door [eiser] verzocht voorlopig getuigenverhoor heeft [eiser] een drietal getuigen doen horen, waaronder zichzelf, [naam bedrijfsjurist 1] , bedrijfsjurist bij Consortium en Projectbureau [naam koper] , en [naam bedrijfsjurist 2] , bestemmingsplanjurist bij de gemeente. Hoewel de heer [gedaagde sub 3] als getuige was opgegeven, is deze niet verschenen en uiteindelijk ook niet gehoord. (productie 2 van [eiser] )

3.Het geschil

3.1.

[eiser] stelt dat [gedaagden] te kort zijn geschoten jegens hem, dan wel dat de heer [gedaagde sub 3] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld.

Tekortschieten [gedaagden]

3.2.

De heer [gedaagde sub 3] handelde volgens [eiser] zowel namens [gedaagde sub 1] als namens [gedaagde sub 2] . Omdat het verstrekken van bedrijfskundige adviezen, die in beginsel door [gedaagde sub 2] werden gegeven, en de werkzaamheden op het gebied van de verkoop van het onroerend goed, die in beginsel door [gedaagde sub 1] werden gegeven, door elkaar heen liepen, verwijt [eiser] zowel [gedaagde sub 1] als [gedaagde sub 2] dat zij te kort zijn geschoten.

3.3.

De tekortkoming van [gedaagden] omvat volgens [eiser] een tweetal hoofdverwijten.

3.4.

Het eerste verwijt dat [eiser] [gedaagden] maakt, is dat zij [eiser] niet hebben gewezen op de mogelijkheid van een gedeeltelijke bedrijfsbeëindiging.

3.5.

[eiser] stelt dat hij bij het bestemmingsplan Herrekoul twee voorname belangen had: het inperken van de bestaande betalingsachterstanden bij de bank en het kunnen blijven wonen in de bestaande bedrijfswoning die met het bestemmingsplan was herbestemd tot burgerwoning.

3.6.

[gedaagden] wisten, althans hadden als zorgvuldig handelende, vakbekwame juridische en agrarische adviseurs moeten weten dat de “Ruimte voor Ruimte-regeling” voor gemengde bedrijven de mogelijkheid van een gedeeltelijke bedrijfsbeëindiging kende, zeker nu de heer [gedaagde sub 3] betrokken was bij de totstandkoming van deze regeling. Van [gedaagden] had mogen worden verwacht dat zij [eiser] alle reële opties zouden adviseren en hun advies/strategie niet zouden beperken tot één van de mogelijke opties. Zeker niet nu met gedeeltelijke bedrijfsbeëindiging wél aan de belangen van [eiser] tegemoet gekomen had kunnen worden: met de verkoop van de bouwkavels waren voldoende opbrengsten gegenereerd om de bank af te lossen en [eiser] had in de bedrijfswoning kunnen blijven wonen. Dat [gedaagden] dit niet geadviseerd hebben, laat zien dat zij bij één van de (minder gunstige) opties een oneigenlijk eigen belang hadden dat zij met [eiser] niet gedeeld hebben en dat zij hebben laten prevaleren boven de belangen van [eiser] . Verkoop van de gehele bedrijfslocatie was voor [gedaagden] financieel interessanter, omdat zij dan een percentage van de koopsom zouden krijgen, terwijl bij uitvoering van de herontwikkelingsplannen de afzonderlijke kavels moesten worden verkocht.

3.7.

[eiser] is door de heer [gedaagde sub 3] in het kader van de verkoop van de kavels verboden zelf kopers te zoeken. Bij de gemeente hadden zich volgens [eiser] geïnteresseerden voor de bouwkavels gemeld en ook stelt [eiser] zelf bij de heer [gedaagde sub 3] aangegeven te hebben dat hijzelf een gegadigde had voor de aankoop. De heer [gedaagde sub 3] heeft niets gedaan om contact te leggen met aangedragen potentiële kopers. Zij zijn niet benaderd. [gedaagden] hebben ten onrechte te kennen gegeven dat er geen interesse bestond in de bouwkavels.

3.8.

Volgens [eiser] werd hij nauwelijks en selectief geïnformeerd over de contacten van de heer [gedaagde sub 3] met [naam koper] ter verkenning of de verkoop aan [naam koper] een reële optie was. Hij werd ook niet over het onderhandelingstraject geïnformeerd. De heer [gedaagde sub 3] was volgens [eiser] al jarenlang bezig om de herontwikkelingsplannen van [eiser] zo oninteressant mogelijk te presenteren. Daarnaast heeft de heer [gedaagde sub 3] volgens [eiser] ten onrechte gesteld dat er geen alternatieven waren voor de verkoop aan [naam koper] voor een bedrag van € 1.200.000,--, reden waarom de heer [gedaagde sub 3] voorstelde het bod van [naam koper] te accepteren.

3.9.

[eiser] stelt op het verkoopadvies van de heer [gedaagde sub 3] te hebben vertrouwd. Dat advies hield volgens [eiser] in dat verkoop aan [naam koper] de beste optie was en dat [eiser] boven de koopprijs van € 1.200.000,-- nog een vergoeding zou krijgen voor de vier bouwtitels. Uit de tekst van de koopovereenkomst, die volgens [eiser] is opgesteld door de heer [gedaagde sub 3] , blijkt volgens [eiser] dat de heer [gedaagde sub 3] ervan uitging dat de bouwtitels voor [eiser] een opbrengst zouden genereren. Die opbrengst was voor [eiser] essentieel om akkoord te gaan met het bod van [naam koper] . Na de levering van de locatie aan het [adres 1] aan [naam koper] is volgens [eiser] al snel gebleken dat de bouwtitels niets zouden opleveren, omdat deze door de terugbestemming naar een agrarische bestemming waren komen te vervallen. De bouwtitels waren volgens [eiser] bovendien
locatiegebonden en konden dus niet elders worden ingezet. De gemeente had dat al in
februari 2014 aan [gedaagde sub 1] bericht. Desondanks stelden [gedaagden] dat de gemeente dat verkeerd zag en vertrouwde [eiser] daar ten onrechte op.

3.10.

Verder stelt [eiser] dat, om te verzekeren dat de bouwtitels voor hem een wezenlijke opbrengst zouden hebben, de heer [gedaagde sub 3] volgens een afspraak met [eiser] er voor zou zorgen dat een aanhangsel aan de leveringsakte zou worden gehecht waarin dat zou worden beschreven. Uit het verhoor van getuige [naam bedrijfsjurist 1] is volgens [eiser] echter gebleken dat de heer [gedaagde sub 3] [naam koper] nooit heeft benaderd in verband met dat aanhangsel.

3.11.

Voorts heeft [eiser] tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebracht dat hij bij de notaris door de heer [gedaagde sub 3] onder druk is gezet om de notariële akte te ondertekenen, omdat hij anders 10% van de koopprijs als boete verschuldigd zou zijn.

3.12.

Kort gezegd: [gedaagden] hebben [eiser] op onjuiste en kennelijke onheuse gronden geadviseerd en bewogen tot verkoop van de bedrijfslocatie aan het [adres 1] aan [naam koper] . Aldus hebben zij niet gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam juridisch en agrarisch adviseur mag worden verwacht en niet de zorg van een goed opdrachtnemer betracht als voorgeschreven in artikel 7:401 BW.

3.13.

De tweede hoofdtekortkoming bestaat volgens [eiser] daarin, dat [gedaagde sub 1] dan wel de heer [gedaagde sub 3] , [eiser] onjuist hebben voorgelicht over de mogelijkheid om
naverkoop, dan wel terugbestemming de verkregen bouwtitels te verkopen, dan wel elders in te zetten.

3.14.

[eiser] verwijt de heer [gedaagde sub 3] dat deze de koopovereenkomst zo formuleerde dat bij [eiser] de indruk bleef bestaan dat de bouwtitels konden worden verzilverd. Nadat de bouwtitels na verkoop en terugbestemming bleken te zijn vervallen, hield de heer
[gedaagde sub 3] volgens [eiser] ten onrechte vast aan zijn oorspronkelijke visie en richtte hij zijn pijlen in de vorm van aansprakelijkstellingen op de gemeente.

3.15.

Onder invloed van de onjuiste advisering door [gedaagden] stelt [eiser] , onwetend van de mogelijkheid van een gedeeltelijke bedrijfsbeëindiging, er mee te hebben ingestemd om de bedrijfslocatie aan het [adres 1] voor € 1.200.000,-- te verkopen, er vanuit gaande dat hij aanvullend de waarde van de bouwtitels zou krijgen. Door [eiser] in de waan te brengen en te houden dat hij bij verkoop aan [naam koper] nog aanvullende gelden zou ontvangen, hebben [gedaagden] niet gehandeld als van een zorgvuldig handelend en vakbekwame juridisch adviseur mag worden verwacht.

Onrechtmatig handelen van de heer [gedaagde sub 3]

3.16.

[eiser] verwijt de heer [gedaagde sub 3] daarnaast persoonlijk onrechtmatig jegens hem te hebben gehandeld. Dat onrechtmatige handelen heeft daarin bestaan dat hij [eiser] op onjuiste gronden en kennelijk met oneigenlijke beweegredenen heeft bewogen tot verkoop van de bedrijfslocatie aan het [adres 1] aan [naam koper] voor een prijs ver onder de marktprijs. De heer [gedaagde sub 3] heeft volgens [eiser] , nadat hij kennis kreeg van de mogelijkheid van verkoop aan [naam koper] , de herontwikkelingsplannen structureel oninteressant gemaakt voor [eiser] , zodat deze uiteindelijk zou instemmen met de voor [gedaagden] voordeliger verkoop aan [naam koper] .

3.17.

De heer [gedaagde sub 3] heeft [eiser] ook misleid omtrent de mogelijkheid van verkoop van de bouwkavels: terwijl wel degelijk sprake was van geïnteresseerden, hield de heer [gedaagde sub 3] aan [eiser] voor dat dat niet het geval was, respectievelijk dat die er niet waren.

3.18.

De heer [gedaagde sub 3] heeft volgens [eiser] ook ten onrechte tegen hem gezegd dat de bouwtitels na verkoop aan [naam koper] behouden zouden blijven en ook konden worden verzilverd. Hij hield ook ten onrechte aan dat standpunt vast, hoewel de gemeente als bevoegde autoriteit hem reeds te verstaan had gegeven dit standpunt niet te delen.

3.19.

Ten slotte heeft de heer [gedaagde sub 3] volgens [eiser] ook geprobeerd zijn benadelende handelen te verhullen, door zowel aan [eiser] als aan [naam koper] voor te houden dat de gemeente had toegezegd alsnog twee, respectievelijk vier bouwtitels te zullen toekennen.

Schade

3.20.

Zonder de gestelde tekortkoming, dan wel onrechtmatige daad, zou [eiser] , naar hij stelt, nog (langer) eigenaar zijn geweest van de bedrijfslocatie aan het [adres 1] . De waarde daarvan moet, overeenkomstig hetgeen in de opdracht tussen partijen als vraagprijs is opgenomen, worden begroot op € 1.580.000,--. Als gevolg van de tekortkoming, dan wel onrechtmatige daad, heeft [eiser] de bedrijfslocatie echter verkocht voor een bedrag van € 1.200.000,--, exclusief de waarde van de bouwtitels. [eiser] is enkel tot verkoop overgegaan voor € 1.200.000,-- omdat hij ervan uitging dat hij daarnaast de bouwkavel zou kunnen verzilveren. Derhalve dient de schade te worden begroot op een bedrag van minimaal € 380.000,--.

Vorderingen

3.21.

Op grond van het vorenstaande vordert [eiser] dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht verklaart dat [gedaagde sub 3] en/of [gedaagde sub 2] jegens [eiser] te kort zijn geschoten in de nakoming van hun contractuele (advies)verplichtingen en dat de heer [gedaagde sub 3] onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld om redenen zoals in het lichaam van de dagvaarding toegelicht;

[gedaagden] , dan wel de heer [gedaagde sub 3] , [gedaagde sub 2] en/of [gedaagde sub 1] , hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van de door [eiser] als gevolg van de onder 1 bedoelde tekortkomingen, dan wel onrechtmatige gedragingen geleden schade, op te maken bij staat;

[gedaagden] , dan wel de heer [gedaagde sub 3] , [gedaagde sub 2] en/of [gedaagde sub 1] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eiser] van een voorschot van € 380.000,--, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag, op schadevergoeding die zal worden opgemaakt bij staat;

[gedaagden] veroordeelt in de kosten van deze procedure, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en, indien voldoening binnen die termijn uitblijft, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis.

3.22.

[gedaagden] voeren verweer.

3.23.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover hier van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Het beroep op verjaring en rechtsverwerking

4.1.

De rechtbank komt niet toe aan beoordeling van de door [gedaagden] gevoerde verweren dat niet voldaan is aan de klachtplicht dan wel dat sprake is van verjaring van de vorderingen, nu uit hetgeen de rechtbank hieronder zal overwegen, blijkt dat de vorderingen moeten worden afgewezen.

De vordering jegens [gedaagde sub 2]

4.2.

De rechtbank overweegt aanstonds dat de vordering jegens [gedaagde sub 2] moet worden afgewezen. Terecht stellen [gedaagden] dat [gedaagde sub 2] geen partij was bij de overeenkomst met [eiser] . De overeenkomst tot opdracht van dienstverlening is gesloten met [gedaagde sub 1] . [gedaagde sub 2] legt zich niet toe op onroerend goedwerkzaamheden, zoals hier aan de orde, maar op advisering op het gebied van management en bedrijfsvoering. De werkzaamheden die zijn verricht en waarover door [eiser] wordt geklaagd, hadden niet betrekking op de advisering op het gebied van management en bedrijfsvoering, maar op het gebied van de ontwikkeling en verkoop van onroerend goed. Ook de relevante correspondentie is niet gevoerd met [gedaagde sub 2] maar met de heer [gedaagde sub 3] (namens [gedaagde sub 1] ).

Het verwijt dat [gedaagden] niet hebben gewezen op de mogelijkheid van een gedeeltelijke bedrijfsbeëindiging

4.3.

Dit verwijt is gebaseerd op de stelling van [eiser] dat hij schade heeft geleden door zijn bedrijfsactiviteiten in de bedrijfslocatie aan het [adres 1] geheel te staken, terwijl hij de activiteiten niet geheel had hoeven te staken en dat [gedaagden] hem daaromtrent verkeerd hebben geïnformeerd.

4.4.

De rechtbank volgt [eiser] niet in dat verwijt, nu hij de bedrijfsactiviteiten in de bedrijfslocatie aan het [adres 1] niet volledig heeft gestaakt, maar slechts gedeeltelijk. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] immers verklaard dat hij de vleesveeteeltactiviteiten weliswaar heeft afgestoten, maar dat hij op die locatie wel nog akkerbouw bedrijft, zij het vanuit de bedrijfsgebouwen van [naam ] te [plaats 2] .

De verwijten in het kader van de verkoop van de percelen

4.5.

Het verwijt dat de heer [gedaagde sub 3] onheus jegens [eiser] heeft gehandeld, door hem te adviseren, dan wel te bewegen tot verkoop aan [naam koper] van de gehele bouwlocatie vat de rechtbank op als moreel verwijt aan het adres van de heer [gedaagde sub 3] waarbij deze volgens [eiser] alleen oog heeft gehad voor zijn eigen belangen.

4.6.

Het verwijt dat [gedaagde sub 1] ten onrechte alle aandacht heeft gericht op verkoop van de volledige bedrijfslocatie aan [naam koper] , omdat de heer [gedaagde sub 3] daar een (on)eigen(lijk) belang bij had, moet als niet onderbouwd worden gepasseerd. [eiser] heeft immers iet uitgelegd welk persoonlijk (financieel) belang de heer [gedaagde sub 3] er bij zou hebben (gehad) dat de bouwlocatie aan [naam koper] werd verkocht. De enkele stelling dat bij uitvoering van de herontwikkelingsplannen de afzonderlijke kavels moesten worden verkocht en naar de rechtbank begrijpt meer inspanningen verricht dienden te worden om tot verkoop te komen, is beslist onvoldoende, zeker in het licht van hetgeen door [gedaagden] in dat kader tijdens de mondelinge behandeling naar voren is gebracht: die inspanningen zijn wel degelijk geleverd maar hebben desondanks niet geleid tot de verkoop van één of meerdere percelen.

4.7.

Ook het verwijt dat de heer [gedaagde sub 3] potentiële kopers voor de percelen niet zou hebben teruggebeld, moet worden verworpen. [gedaagden] hebben dat verwijt gemotiveerd betwist, terwijl [eiser] zijn verwijt in het licht van die betwisting niet verder heeft onderbouwd, bijvoorbeeld door het overleggen van verklaringen van potentiële kopers, dat zij door de heer [gedaagde sub 3] nooit zouden zijn gecontacteerd.

4.8.

Dat de heer [gedaagde sub 3] [eiser] zou hebben verboden zelf kopers te zoeken betekent niet dat de heer [gedaagde sub 3] daarmee onrechtmatig zou hebben gehandeld jegens [eiser] . Uit artikel III van de overeenkomst van opdracht tot dienstverlening (productie 13 van [eiser] ) die [eiser] heeft gesloten met [gedaagde sub 1] volgt immers dat enkel [gedaagde sub 1] contact zou mogen hebben met potentiële kopers (zie overweging 2.12.). Een dergelijke overeenkomst heeft doorgaans ook goede grond, omdat zodoende wordt voorkomen dat door [eiser] en de heer [gedaagde sub 3] eventueel tegenstrijdige verklaringen worden afgelegd tegenover potentiële kopers.

4.9.

Het verwijt dat [eiser] onder druk zou zijn gezet door [gedaagden] tot het ondertekenen van de notariële leveringsakte is evenmin relevant in het kader van het hoofdverwijt dat [eiser] [gedaagde sub 1] maakt. Het hoofdverwijt is dat [gedaagden] niet zouden hebben gewezen op de mogelijkheid van een gedeeltelijke bedrijfsbeëindiging. Zoals hierboven al overwogen, is dat verwijt niet relevant, nu [eiser] , anders dan door hem gesuggereerd, wel degelijk is overgegaan tot gedeeltelijke bedrijfsbeëindiging. Bovendien, zo [eiser] al onder druk zou zijn gezet, dan is die beweerdelijke druk uitgeoefend nádat de omstreden koopovereenkomst met [naam koper] reeds was gesloten en enkel de verkochte percelen nog moesten worden geleverd.

Het verwijt dat [gedaagde sub 1] /de heer [gedaagde sub 3] [eiser] onjuist heeftgeadviseerd over het behoud, dan wel het verval van bouwtitels na verkoop en terugbestemming

4.10.

Bij de beoordeling van dit verwijt maakt de rechtbank onderscheid tussen oorspronkelijke bouwtitels en alternatieve bouwtitels. Oorspronkelijke bouwtitels zijn de bouwtitels die naar de oorspronkelijke bedoeling door [eiser] zouden worden ingezet op de bedrijfslocatie aan het [adres 1] , na de herbestemming van de grond aldaar in een woningbestemming en de sloop van de aanwezige bedrijfsgebouwen. Onder de alternatieve bouwtitels worden verstaan de bouwtitels die door [eiser] op een plek elders zouden kunnen worden ingezet. Het verlenen van deze alternatieve bouwtitels was een voorstel van de heer [gedaagde sub 3] als vergoeding voor het verval van de oorspronkelijke bouwtitels als gevolg van de herbestemming en het niet slopen van de bedrijfsgebouwen.

4.11.

De oorspronkelijke bouwtitels waarop [eiser] zich beroept zijn, omdat aan de voorwaarden voor het doen ontstaan van deze bouwtitels niet is voldaan, nooit ontstaan. De bedrijfsgebouwen zijn niet gesloopt èn de percelen zijn terugbestemd tot een agrarische bestemming nadat de verkoop van de kavels met een bouwbestemming niet was gelukt. Het niet voldaan zijn aan deze voorwaarden is een gevolg van de koopovereenkomst die [eiser] met [naam koper] heeft gesloten. In die koopovereenkomst staat dat [naam koper] voornemens is een planologische herbestemming van het verkochte te realiseren, zodat daarop een melkrundveehouderijbedrijf kan worden gevestigd en koper gerechtigd is daarbij de vier nieuwbouwcontingenten in te zetten. Het niet ontstaan van deze bouwtitels kan [gedaagden] dan ook niet worden verweten.

4.12.

Met betrekking tot de alternatieve bouwtitels overweegt de rechtbank dat deze geen onderdeel uitmaakten van de conceptkoopovereenkomst. De in dat concept genoemde bouwtitels (daarin aangeduid als bouwcontingenten) zien op de hiervoor bedoelde oorspronkelijke contingenten. Met de in de definitieve koopovereenkomst genoemde bouwtitels (daarin aangeduid als woningbouwcontingenten) wordt evenmin gedoeld op de alternatieve bouwtitels.

4.13.

Of [eiser] aanspraak zou kunnen maken op de alternatieve bouwtitels was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet duidelijk. [gedaagde sub 1] heeft verklaard dat zij steeds een voorbehoud heeft gemaakt in de zin dat de vraag of de alternatieve bouwtitels verzilverd zouden kunnen worden hoogst onzeker was. Uit de e-mail van Friesen (werkzaam bij de gemeente) van 7 februari 2014 (productie 16 van [eiser] ) aan de heer [gedaagde sub 3] - en daarmee van vóór het sluiten van de koopovereenkomst - staat dat de huidige regeling niet voorziet in het opgeven van woningbouwcontingenten om die vervolgens elders in te zetten en dat daar de komende tijd over nagedacht wordt hoe daarmee moet worden omgegaan. [eiser] heeft, zo blijkt uit zijn e-mail van 8 februari 2016 (eveneens productie 16 van [eiser] ) hiervan kennis genomen en reageert hierop naar de heer
[gedaagde sub 3] : “Hier kunnen we dus ook (alweer) niets mee.” [eiser] wist dan ook hoe de vlag erbij hing.

4.14.

[gedaagde sub 1] heeft zich vóór de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen [eiser] en [naam koper] ook niet jegens [eiser] uitgelaten in de zin dat de mogelijkheid bestond voor het creëren van alternatieve bouwtitels. [eiser] legt niets over waaruit anderszins blijkt. In de e-mail van [eiser] aan [gedaagde sub 3] van 21 maart 2014 (productie 21 van [eiser] ) staat: “de verkoop is oké, maar je moet de contingenten regelen.” Voor [eiser] was dan ook duidelijk dat die (alternatieve) bouwtitels er ten tijde van de sluiten van de verkoop niet waren.

4.15.

In relatie tot de gemeente is gezocht naar een alternatief voor die bouwtitels, door te onderzoeken of elders bouwtitels konden worden ingezet. Deze alternatieve bouwtitels hebben echter geen juridische grondslag, noch heeft [eiser] aangevoerd wat die grondslag zou zijn. Nu er geen juridische grondslag is voor (het doen ontstaan van) deze bouwtitels, zijn deze ook niet afdwingbaar.

4.16.

Gezien het hiervoor overwogene is het verwijt van [eiser] , dat de heer [gedaagde sub 3] [eiser] onjuist heeft geadviseerd over het ontstaan, behoud, dan wel het verval van bouwtitels na verkoop en terugbestemming onterecht.

4.17.

Het verwijt van [eiser] , dat [gedaagde sub 1] niet heeft gezorgd voor het aanhechten van een aanhangsel aan de definitieve koopakte waarin een regeling is opgenomen omtrent de alternatieve bouwtitels, zoals door [eiser] verzocht bij zijn e-mail van 29 april 2014 aan de heer [gedaagde sub 3] (productie 25 van [eiser] ), is niet relevant. Immers, [naam koper] was niet bevoegd om te zorgen voor die alternatieve bouwtitels, die bevoegdheid lag bij de gemeente.

De onrechtmatige daad van de heer [gedaagde sub 3]

4.18.

Uit het hiervoor overwogene moet worden geconcludeerd dat de heer [gedaagde sub 3] persoonlijk geen ernstig verwijt kan worden gemaakt en hij dus persoonlijk niet onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld, omdat de feitelijke onderbouwing van de beweerde tekortkoming van [gedaagde sub 1] gelijk is aan de feitelijke onderbouwing van de beweerde onrechtmatige daad van de heer [gedaagde sub 3] .

4.19.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:

- griffierecht € 4.200,00

- salaris advocaat €
4.982,00(2 punten × tarief € 2.402,00);

Totaal € 9.182,00

5.De beslissing

De rechtbank:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 9.182,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.3.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 voor salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 voor salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman, rechter, voorzitter, en mr. T.A.J.M. Provaas en mr. K.J.H. Hoofs, rechters, en in het openbaar uitgesproken.^[1]