ECLI:NL:RBLIM:2022:4490

• Datum uitspraak: 8 juni 2022
• Publicatiedatum: 13 juni 2022
• Zaaknummer: C/03/293137 / HA ZA 21-298
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: W.J.J. Beurskens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot verklaring voor recht van nietigheid van een besluit van de Vereniging van Eigenaren met betrekking tot een elektronisch toegangssysteem

In deze zaak vordert eiser, eigenaar van een appartementsrecht, dat de rechtbank verklaart dat het besluit van de Vereniging van Eigenaren (VvE) van 12 april 2011, dat een elektronisch toegangssysteem voor de algemene ruimten invoert, nietig is. Eiser stelt dat dit besluit in strijd is met het Burgerlijk Wetboek en zijn eigendomsrecht schaadt, omdat het aantal toegestane tags voor verhuurders beperkt is tot twee, terwijl eigenaren die zelf in het appartement wonen vier tags ontvangen. Eiser voert aan dat deze beperking zijn gebruiksrecht op het appartementsrecht in gevaar brengt en dat hij als verhuurder niet adequaat kan functioneren zonder voldoende toegang tot zijn eigendom.

De VvE verzet zich tegen de vordering en stelt dat het besluit rechtmatig is en is genomen ter waarborging van de veiligheid en orde binnen het appartementencomplex. De rechtbank oordeelt dat het besluit van de VvE, zoals neergelegd in artikel 30 van het Huishoudelijk Reglement, niet in strijd is met de wet en dat de VvE bevoegd was om dit besluit te nemen. De rechtbank wijst de vorderingen van eiser af en veroordeelt hem in de proceskosten. De rechtbank concludeert dat de VvE de belangen van haar leden heeft gewogen en dat de beperking van het aantal tags gerechtvaardigd is in het kader van de gemeenschappelijke veiligheid.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: C/03/293137 / HA ZA 21-298

Vonnis van 8 juni 2022

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. L. Isenborghs te Heerlen,

tegen

de vereniging

VERENIGING VAN EIGENAARS [naam 1] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. W.P.G. Verstappen te Eindhoven.

Partijen zullen hierna [eiser] en de VvE genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding en de daarbij overgelegde producties 1 tot en met 10
• de conclusie van antwoord en de daarbij overgelegde producties 1 tot en met 3
• het proces verbaal van de mondelinge behandeling van 17 maart 2022.

1.2.

Vervolgens is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] is sinds 15 augustus 2014 eigenaar van het appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen aan het adres [adres] te [plaats] . Als appartementseigenaar is hij van rechtswege lid van de VvE. [eiser] verhuurt zijn appartement met toestemming van de VvE.

2.2.

De VvE heeft in de Algemene Ledenvergadering van 12 april 2011 besloten dat een elektronisch toegangssysteem wordt ingevoerd met betrekking tot de toegang tot de algemene ruimte(n), waarbij de privé-gedeelten toegankelijk blijven door middel van de oorspronkelijke sleutels. Tevens is besloten dat appartementseigenaren die het appartementsrecht zelf gebruiken vier elektronische sleutels (tags) ontvangen en dat aan appartementseigenaren die het appartementsrecht niet zelf gebruiken maar verhuren twee tags ter beschikking worden gesteld. Dit laatst vermelde besluit is voor het eerst in het Huishoudelijk Reglement (hierna te noemen ‘HR’) van 2012 opgenomen in artikel 30, naar aanleiding van het besluit van de ALV van 28 maart 2012 tot uitbreiding van het HR met deze bepaling.

2.3.

De redactie van artikel 30 van het HR is op basis van een besluit van de ALV van
3 juni 2014 nog gewijzigd en is in de laatste versie van het HR van 2015 ongewijzigd gebleven. Deze laatste versie, althans de hier relevante leden 1 tot en met 3 van de bepaling, luidt als volgt:

“
Artikel 30 Elektronisch toegangssysteem algemene ruimten

Conform het besluit van de algemene ledenvergadering van de Vereniging van 12 april 2011 krijgen eigenaren maximaal vier elektronische sleutels (tags) die toegang geven tot de algemene ruimten.

Eigenaren die verhuren krijgen maximaal twee tags, die zij beschikbaar moeten

stellen aan hun huurder.

3. Als een eigenaar gaat verhuren dient deze alle tags in zijn bezit boven het aantal

van 2 in te leveren bij het Bestuur.” (…)

2.4.

In de ALV van 24 september 2019 is een voorstel - ingediend door de heer [naam 2] , lid van de VvE - in stemming gebracht om artikel 30 uit het HR te schrappen. Dit voorstel is verworpen. [naam 2] heeft in een procedure bij de kantonrechter vernietiging van dit besluit verzocht op grond van het bepaalde in artikel 2:15 lid 1 sub b BW. Bij beschikking van 18 februari 2020 heeft de kantonrechter geoordeeld dat niet kan worden vastgesteld dat de VvE onrechtmatig gebruik heeft gemaakt van haar meerderheid van stemmen of zonder redelijke grond in strijd met het bepaalde in art. 2:15 BW heeft gehandeld. Het verzoek van [naam 2] is daarop afgewezen.

2.5.

Aan [eiser] zijn aanvankelijk - abusievelijk, gelet op het bepaalde in artikel 30 van het HR - vier tags verstrekt. Nadat deze vergissing werd vastgesteld, heeft de VvE in 2019 twee tags ingetrokken.

2.6.

Bij brief d.d. 21 augustus 2020 heeft [eiser] de VvE verzocht om te bevestigen dat artikel 30 van het HR nietig is. Bij e-mail d.d. 15 januari 2021 heeft de VvE aangegeven hier niet toe over te gaan, maar niet onwelwillend tegenover een minnelijk voorstel te staan. Bij e-mail d.d. 28 januari 2021 heeft de VvE aan [eiser] bericht bereid te zijn een wijziging van artikel 30 lid 2 HR ter goedkeuring voor te leggen aan de ALV, waardoor eigenaren van appartementen met méér dan één slaapkamer maximaal 3 tags kunnen krijgen, die zij beschikbaar moeten stellen aan hun huurder(s), met dien verstande dat er dient te worden voldaan aan de voorwaarde dat in de betreffende woning meer dan twee personen permanent wonen en deze ook op het betreffende adres staan ingeschreven in de BRP. [eiser] is niet akkoord gegaan met dit voorstel.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat het besluit d.d. 12 april 2011 van de VvE nietig is, subsidiair dat het besluit d.d. 12 april 2011 met betrekking tot artikel 30 lid 2 en lid 3 van het HR nietig is en de VvE te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 925,- en vergoeding van de proceskosten van deze procedure, waaronder het salaris van de gemachtigde en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.

Daartoe voert [eiser] aan dat het besluit van 12 april 2011 nietig is op grond van artikel 2:14 van het Burgerlijk Wetboek, nu het in strijd is met de wet en de statuten. Meer in het bijzonder heeft [eiser] het volgende aangevoerd.

3.2.1.

Conform artikel 5:1 BW is het eigendomsrecht het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. Door de eigenaar die zijn appartementsrecht aan een ander in gebruik geeft slechts twee tags te verstrekken, en de eigenaar die het appartementsrecht zelf gebruikt, vier tags te verstrekken, wordt inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht van [eiser] . Door de beperking van het aantal tags kan [eiser] zijn appartementsrecht niet behoorlijk gebruiken.

3.2.2.

Het eigendomsrecht van [eiser] omvat het recht om het gebruik van het

appartementsrecht aan een ander te laten, met inbegrip van het hem toekomende medegebruik van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Aan die bevoegdheid van een eigenaar van een appartementsrecht om zijn privé-gedeelte aan een ander in gebruik te geven, kunnen slechts beperkingen worden gesteld door een beding als vermeld in artikel 5:112 lid 4 BW. Het gaat dan om een beding dat is opgenomen in het splitsingsreglement. In het HR kunnen géén beperkingen van het eigendomsrecht worden gerealiseerd; echter wordt dit in dit geval wél door de VvE gedaan.

Het splitsingsreglement van de VvE voorziet niet in de bevoegdheid tot beperking van het

eigendomsrecht van de eigenaar, in die zin dat de eigenaar beperkt wordt in zijn mogelijkheid om zijn appartementsrecht in gebruik te geven aan een derde. Deswege is artikel 30 van het HR in strijd met de wet en maakt die bepaling daarmee op ongeoorloofde wijze inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser] . Artikel 30 van het HR is daarom nietig.

3.2.3.

Daarnaast wordt [eiser] beperkt in de uitoefening van zijn verplichtingen als verhuurder. Anders dan de VvE meent, dient [eiser] te allen tijde toegang tot het door hem verhuurde appartement te hebben. In de bij de huurovereenkomst horende algemene bepalingen is bepaald dat de verhuurder in noodgevallen ook zonder overleg met de huurder de woning moet kunnen betreden. Om de woning te kunnen betreden dient [eiser] over een tag te beschikken. Het gevolg hiervan is dat er nog maar één tag resteert voor de huurder. Met slechts één tag is de woning voor [eiser] niet meer (goed) te verhuren.

3.3.

De VvE voert verweer. De VvE betwist dat het genoemde besluit en de genoemde bepaling inbreuk maken op het eigendomsrecht en in strijd komen met de wet en de statuten (reglement van splitsing). Daartoe voert zij meer in het bijzonder het volgende aan.

3.3.1.

[eiser] was vooraleer hij eigenaar werd bekend met de omvang van zijn eigendomsrecht en met het bepaalde in artikel 30 HR en heeft zich door de aankoop van het appartementsrecht gebonden aan de daarvan onlosmakelijk onderdeel vormende statuten, het huishoudelijk reglement en het reglement van splitsing.

3.3.2.

De tags (en het besluit d.d. 12 april 2011 en het bepaalde in artikel 30 HR dienaangaande) zien op de toegang tot de algemene ruimten en niet tot het privé-gedeelte. Door middel van de aangepaste verdeling van het aantal tags wordt [eiser] (of enige andere eigenaar) niet beperkt in zijn mogelijkheid om het appartement in gebruik te geven (te verhuren) aan een derde. [eiser] miskent dat artikel 44 lid 1 MR (modelreglement 1983), dat is opgenomen in de splitsingsakte, bepaalt dat het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten - waaronder de algemene ruimten, waartoe de tags toegang geven - door bepalingen in een huishoudelijk reglement kan worden geregeerd. Daarbij heeft te gelden dat voor wat betreft het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten de regeling is geënt op artikel 5:128 lid 1 BW. Op grond van deze bepalingen stond het de VvE dus vrij te besluiten zoals is gedaan op 12 april 2011 en om artikel 30 HR op te nemen in het HR, des te meer nu dit een en ander betrekking heeft op regels van orde met betrekking tot het (feitelijk) gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten.

3.3.3.

Als [eiser] erop wil toezien dat diens huurder op goede wijze gebruik maakt van het appartement(srecht) is hij daarvoor niet afhankelijk is van het aantal ter beschikking gestelde tags (enkel voor de algemene ruimten). Het is niet zo dat het houden van toezicht slechts kan plaatsvinden door extra tags ter beschikking te stellen. Daarbij kan de VvE (althans het bestuur) per geval worden verzocht om, vanwege bijzondere omstandigheden, een extra tag ter beschikking te stellen, die tijdelijk toegang biedt tot de algemene ruimten, waarna de eigenaar, zoals [eiser] , vervolgens met zijn eigen sleutels het betreffende appartement kan betreden.

4. De beoordeling

4.1.

De rechtbank dient te beoordelen of het in de ALV van 12 april 2011 genomen besluit - zoals op dit moment neergelegd in artikel 30 van het HR - nietig is op grond van hetgeen [eiser] daartoe heeft gesteld.

4.2.

Daarbij is van belang dat, zoals tijdens de mondelinge behandeling is gebleken, het appartementsgebouw niet kan worden betreden zonder over een tag te beschikken. Bij de hoofdingang van het gebouw komt men eerst via de buitendeur in een hal waar de brievenbussen zijn. De buitendeur van deze hal is overdag open, zodat de hal voor iedereen toegankelijk is. In de avonduren en ’s nachts is de buitendeur afgesloten en kan de hal met de brievenbussen alleen worden betreden door gebruik te maken van een sleutel. De tag is, op ieder moment van de dag en de nacht, nodig om de tussendeur te openen die toegang geeft tot een tweede hal, met daarin (de toegang naar) de lift en het trappenhuis, alsmede om een deur te openen die (vanuit die hal of vanuit een zijingang) toegang geeft tot de kelder. Het eigen appartement wordt vervolgens betreden door gebruik te maken van een sleutel.

4.3.

De rechtbank is, gelet hierop, van oordeel dat het bepaalde in artikel 30 van het HR moet worden gezien als een regeling betreffende (niet meer dan) het gebruik van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Dat het eigen appartement alleen kan worden betreden door gebruik te maken van de tussendeur en de daarachter gelegen hal met lift en trappenhuis doet daaraan niet af. Niet alleen de eigenaren, maar ook eventuele huurders beschikken over tags en kunnen daarvan dus gebruik maken en kunnen vervolgens ongehinderd het eigen appartement bereiken. Het bepaalde in artikel 30 van het HR betreft hiermee een regeling als bedoeld in artikel 5:128 BW. De VvE was bevoegd om deze vast te stellen. Daarbij is van belang dat het van toepassing verklaarde Modelreglement 1983 toestaat om het desbetreffende besluit op te nemen in het HR. In zoverre treft hetgeen [eiser] aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd (zie vooral
rov. 3.2.2.) dus geen doel.

4.4.

Ook het beroep op het eigendomsrecht (zie vooral rov. 3.1.1.) faalt. [eiser] stelt terecht dat het eigendomsrecht het meest omvattende recht is dat een persoon op een zaak kan hebben. Daarmee is echter niet gezegd dat beperkingen van een concreet eigendomsrecht bij voorbaat ondenkbaar zijn. Juist ook in een situatie als die van de [naam 1] ” (en die van appartementsrechten in het algemeen) kan een zekere beperking van het ene (mede)eigendomsrecht geboden zijn om het genot van het andere (mede)eigendomsrecht te waarborgen.
Hierbij is van belang dat de VvE als verweer heeft aangevoerd dat tot invoering van het elektronisch toegangssysteem voor de algemene ruimten en de in geding zijnde maatregel ten aanzien van de verdeling van de tags (4 dan wel 2) is besloten na meerdere vervelende, overlast veroorzakende voorvallen en onveilige situaties ter plaatse, onder meer gerelateerd aan criminaliteit, en dat het gewraakte besluit daarmee is genomen om de veiligheid van de eigenaren te waarborgen, de orde te handhaven. Daarbij heeft de VvE aangevoerd dat het besluit is genomen ter voorkoming van praktische problemen bij verhuizing of kwijtraken van de sleutels (tags), waarbij de praktijk heeft uitgewezen - aldus nog steeds de VvE - dat met name huurders regelmatig (oorspronkelijke) sleutels (van de algemene ruimten) kwijtraakten en ook daarmee voor een onveilige situatie zorgden, maar waardoor de VvE ook telkens kosten (van om en nabij € 1.200.- per keer) diende te maken voor het vervangen van de sloten en vervaardigen van nieuwe sleutels met code. De VvE heeft gesteld dat de keuze weloverwogen is gemaakt en dat daarbij de gerechtvaardigde belangen van (de leden van) de VvE in acht zijn genomen.
[eiser] heeft de feitelijke stellingen die onderdeel uitmaken van dit verweer onvoldoende weersproken. Daarmee is niet gezegd dat de afweging die de VvE heeft gemaakt per se de toets van de kritiek kan doorstaan. Een beroep op de vernietigbaarheid van het besluit van 12 april 2011 op grond van artikel 2:15 lid 1 BW is geëigend om een rechterlijke oordeel dienaangaande te verkrijgen. Die weg is in het verleden bewandeld (zie rov. 2.4.). Het beroep op de nietigheid van het genoemde besluit op grond van artikel 5:1 lid 1 BW, dat in de onderhavige procedure wordt gedaan, is onvoldoende onderbouwd en wordt daarom verworpen.

4.5.

[eiser] beroept zich ten slotte op zijn positie van verhuurder (zie rov. 3.2.3.). Ook dat beroep faalt, op de door de VvE aangevoerde gronden (zie rov. 3.3.3.), waarbij de rechtbank zich aansluit.

4.6.

Gelet op hetgeen hiervoor is beslist, komt de rechtbank tot het oordeel dat de vorderingen van [eiser] dienen te worden afgewezen.

4.7.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE worden begroot op:

- griffierecht 2.076,00

- salaris advocaat
1.126,00 (2,0 punten × tarief € 563,00)

Totaal € 3.202,00

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 3.202,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na heden tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Beurskens en in het openbaar uitgesproken op
8 juni 2022.